州和顺物业管理公司消防工作手册.doc

广州和顺物业管理公司星晖花苑小区物业管理处工作手册汇编消防工作手册目录文件编号：HSWYQWXHXF0601版号：A修改状态：0 消防工作手册目录1、 消防管理工作规程HSWYQWXHXF06022、 消防设备设施检查规程HSWYQWXHXF06033、 消防监控中心设备运行管理规程HSWYQWXHXF06044、 消防设备设施维修保养管理规程HSWYQWXHXF06055、 动为作业管理工作规程HSWYQWXHXF0606 广州和顺物业管理公司星晖花苑小区物业管理处工作手册汇编消防管理工作规程文件编号：HSWYQWXHXF0601版号：A修改状态：0 消防管理工作规程10 目的 建立行之有效的消防安全管理体系，确保小区用户的生命和财产安全。20 适用范围适用于星晖花苑的消防管理。30 职责31 管理处经理对小区消防防火管理进行全面监督与指导，处理重大火灾事故。32 保安部主管负责组织消防安全检查，消防培训、宣传教育等工作。制定消防演习及火警应急方案。33 工程部主管督促消防系统设施设备的维护保养，保障设备能正常投入使用。34 保安领班负责小区日常消防工作的管理，及时发现火险隐患并限期整改。35 保安员负责消防安全日常的检查工作，其它当班人员负责本岗位责任范围安 全日检工作，发现火险隐患及时处理并报告。40 工作程序41 建立防火责任制411 一级防火责任人由公司法人代表（或委托管理处经理）担任。412 二级防火责任人由各部门主管担任，由管理处经理任命。413 三级防火责任人由部门各班组领班担任，由部门主管任命。414 小区各商铺负责人以及各单元户主为防火分区责任人，与小区管理处签订业主公约，明确防火责任人职责。415 认真贯彻执行省、市、公司消防法规，贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，分别对本小区、本公司、本部门、本班组的消防安全工作负责。416 制定小区消防责任制和各项规章制度及灭火方案。417 定期组织防火安全检查，整改火险隐患。418 发生火警，全力组织扑救。419 协调小区各业主、租户防火工作，搞好小区防火工作。4110 加强对全体员工的宣传教育，定期组织学习消防知识，提高防火意识。4111 组织管理和维修消防设施、器材。4112 制定紧急状态下的疏散方案，以及灭火作战计划。42 义务消防组织421 各义务消防队应占本单位总人数的30%，凡年龄50岁以下身体健康的男女职 工均为义务消防员。422 义务消防员须接受必要的消防训练，懂得一般的防火、灭火常识，掌握一般消防器材的使用，熟悉疏散路线。423 在小区管理处组织下，每年进行一次系统的消防训练，提高技能。424 提倡消防安全人人参与，小区各商铺和各业主应将防火责任人以及义务消防成员的名单、楼层、房号、电话等报管理处备案，以加强管理处和各业主、租户在消防工作上的沟通。425 义务消防员日常工作中发现火险隐患，应及时向本单位汇报，并及时整改。426 发生火警，义务消防员应积极参加扑灭火灾，疏散人员，维持秩序，保护现场的工作。43 防火检查制度431 日检制度a. 每日由各班组防火责任人对本班组工作范围进行一次防火安全检查，及时排除不安全因素，每天下班后关好门窗。b. 各部门员工发现问题，必须及时向上级报告，及时处理。432 周检制度a. 各部门防火责任人每周组织有关人员对部门管辖范围地段的防火工作，设备物资（包括日常使用电器、储存物资、易燃物品等）进行一次认真检查。b. 检查各班组对防火安全工作的执行落实情况。c. 针对检查结果，及时向管理处经理提出有关消防工作的整改意见。433 月检制度a. 每月由小区管理处防火责任人对各部门的消防工作进行重点抽查。b. 听取各部门消防工作的汇报，针对存在的问题提出整改并督促各部门贯彻落实。434 检查内容a. 易燃、易爆危险品储存、管理、使用是否安全，有无跑、冒、滴、漏等现象。b. 电器设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆有无老化、 受潮、漏电、短路等现象。c. 各单位动火前有否按规定办理有关手续，完工时是否做好清场工作，监管工作有否落实。d. 使用液化石油气、可燃油类时是否符合安全操作要求。e. 对烟头、遗留火种有否熄灭和清除。f. 消防器材及消防系统、排烟设备是否完好，消防器材是否按规定位置摆放。有否按期换药，能否保证应急使用。是否提高警惕，做好防火安全工作。435 管理人员工作a. 保安主管每年12月制订下一年度消防工作计划、消防演练方案、消防知识培训计划，并对义务消防人员进行消防实操训练和业务知识培训。b. 工程主管负责每年12月制订下一年度的消防系统设维护保养计划，并负责组织实施，服务中心主管担当小区厦消防检查员，审核部门提供的计划及实施方案，与小区各商铺负责人签订防火分区责任书，监督消防火险隐患的整改。50 记录5 1 义务消防队员花名册广州和顺物业管理公司星晖花苑小区物业管理处工作手册汇编消防设备设施检查规程文件编号：HSWYQWXHXF0602版号：A修改状态：0 消防设备设施检查规程10 目的 通过为贯彻“预防为主，防消结合”消防工作方针，落实各项防范措施，确保小区消防设施保持良好的状态。20 适用范围 适用于星晖花苑消防设施设备的检查。30 职责31 专业消防公司负责对消防设施设备进行检查，保安部、工程部员工协助检查。40 工作程序41 每月检查（每月5日前进行）411 检查项目：各楼层消火栓、手提灭火器、烟感器、温感器、手动报警、消防广播、防火门、应急照明。412 检查内容：a. 消防栓：检查消防栓内设施是否齐全，帆布水带、水枪、卷盘（含喷咀）、门是否完好；检查防烟自救面具、警铃、破玻按钮是否完好无损。b. 手提灭火器：检查灭火器压力是否正常（压力表针在绿色区），零件是否完整，底部防蚀层是否完好，检验标志（卡）是否齐全。c. 烟感器：检查安装是否牢固，按5%比例喷烟测试报警。d. 温感器：检查安装是否牢固，按10%比例加温测试报警。e. 手动报警：消防电话：检查电话插孔是否良好，按10%比例通话测试：f. 破玻按钮：检查安装是否牢固、完好无损，按10%比例测试报警。g. 消防广播：检查各楼层喇叭安装是否牢固，按5%比例测试音量效果。h. 防火门：检查回门器关闭是否良好，把手摆动是否灵活，门的各部件有无缺损。i. 应急照明：检查灯箱安装是否牢固，灯箱面有无积尘，电源及指示灯是否正常。413 要求：a. 每月由消防保养单位、保安部负责检查，检查中发现问题及时填写消防设月检整改表报修。b. 每次检查时必须对消防栓进行清洁保养。4 2 单月检查（每二个月进行一次，逢单月六日进行）421 检查项目：排烟风机、送风机、排风机。422 检查内容：各项设备能否按设计要求在消防中心启动（或停止），运行是否正常；有关参数是否符合要求。421 要求：由消防保养单位负责检查，工程部协助进行。43 半年检查431 检查项目：消防栓加压泵、恒压泵432 检查内容：加压泵、恒压泵能否按设计要求对管网进行加压或平衡管网的启动，中心能否正常启动。433 要求：由消防保养单位负责检查，工程部协助。44 喷淋系统检查441 检查项目：各楼层喷淋a. 检查时间：每半年检查一次，每年六月份、十二月份进行。b. 检查内容：打开各楼层喷淋管网放水闸阀（尾端），检查水流指示器能否动作，消防中心能否及时报警。c. 由消防保养单位负责检查负责，工程部协助。462 楼层喷淋闸阀的定期检查a. 检查时间：每天一次，定于每日（早班负责）早上九点钟进行。b. 检查内容：各楼层喷淋闸阀应在打开位置，如关闭的必须查明原因、并跟进，在可能的情况下尽快打开。5. 0 记录51 消防系统保养检查登记表广州和顺物业管理公司星晖花苑小区物业管理处工作手册汇编消防监控中心设备运行管理规程文件编号：HSWYQWXHXF0603版号：A修改状态：0 消防监控中心设备运行管理规程1. 0 目的 确保消防监控中心设备处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。2. 0 范围 适用于星晖花苑的消防系统、保安闭路电视系统、对讲电话系统运行管理。3. 0 职责3. 1 值班保安员负责中心设备的监控管理并做好记录。3. 2 工程部主管负责对中心设备进行综合管理及监督指导。3. 3 当值领班负责对中心设备的运行情况进行监督。40 工作程序4. 1 各级人员工作程序411 中心值班保安员a. 中心值班保安员负责中心消防设备24小时运行操作、监控、记录。 显示火警信号后，于三秒内消音，保留信号，并立即报告领班前往察看，确认信号真伪，发生火灾后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。b. 当发生故障时，及时通知工程部派人修理。c. 将每班运行情况记录于消防中心工作记事簿，消防报警联动系统设备监控运行记录。d. 保安员按消防设施检查制度要求，在工程部责任技工配合下，定期对消防系统进行功能检查并启动消防泵、加压泵、恒压泵、送风机、排风机、等联动功能广播系统，并将试验结果记录于各种检查表格中。e. 每班次打扫房间一次，每月清洁设备一次（由保养单位完成），保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。412 水电技工a. 按消防设备检查保养计划表、保安闭路电视检查保养计划表要求按时进行中心设备的维修保养或监督外保工作，并做好记录。b. 负责向工程部主管申报备品、备件的采购计划。c. 负责编制中控室设备台账、设备卡。413 保安部主管a. 负责中心保安员的纪律管理和素质培养。b. 制定培训考核计划，定期对中心保安员进行培训考核，以提高值班人员业务素质。414 工程部主管a. 负责中心设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制、外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。b. 每年12月制定下年度的各项检查保养计划表。消防系统设备、保安闭路电视设备的保养，每季进行一次。并按运行情况制定中修、大修计划。415 管理处经理a. 审核修保养记录表中修、大修计划。b. 审核中心各项保养计划表及维修计划表。4. 2 消防监控中心管理工作程序421 保安员负责中心每天24小时值班、监控，并严格执行交班制度，填好值班 记录。422 非值班人员严禁操作。外来人员进入要经管理处或保安主管批准，禁止无关 人员进入。423 各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的动作应始终处于良好状态，各 类操作转换开关应在手动位置。424 每班应注意检查各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。425 中心出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录，属火 灾报警，应迅速报告保安主管，管理处领导组织灭火。 426 中心内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改，如有损坏，要查明原 因立即申报上级，经批准后及时更换。427 室内要保持干净卫生、通风干爽、设备无灰尘，不准堆放杂物。428 消防应急器材应齐备良好，室内禁止吸烟。429 常备应急于电筒及充电或应急照明设备。4210 保持专线报警电话畅通，禁止任何人员作私人用途。5. 0 记录51 保安工作记事本广州和顺物业管理公司星晖花苑小区物业管理处工作手册汇编消防设备设施维修保养管理规程文件编号：HSWYQWXHXF0604版号：A修改状态：0 消防设备设施维修保养管理规程10 目的 通过规范消防设备设施维修保养，确保消防系统设备性能良好，保证安全运 行。20 适用范围 适用于星晖花苑消防系统设备的维修保养。30 职责31 消防保养单位负责对设备的维修保养。32 工程部、保安部负责提供工作指导及检查监督。40 工作程序411 中心设备维修保养工作程序。412 中心设备由消防保养单位负责维修保养。413 消防设备维修后，必须恢复原来状态，不得随意更改器材、线路。414 中心设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。417 凡是夜间发生的，不影响业主（或用户）生活、工作的，不会产生严重后果的中心设备故障，可以由次日通知消防保养单位进行维修。418 工程部对维修保养提供工作指导及检查监督。42 火灾报警系统的检查保养。a 每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。按自检键，让报警控制器进行自检。b 然后按消声键，消去控制器的声音。c 完成日检查保养全部内容；d 控制器主要工作电压测试；e 公共场所、房间内的烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净、完好；f 随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后检查报警是否正确；g 手动报警按钮、检查安装是否牢固，有无破损及丢失；h 任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；i 对楼层内道中各支箱（就地区域支控制、显示箱）进行外观检查、外接线是否固定良好。j 对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘，检查线路连接情况，有松动的要上紧。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换，报警检查。42. 2 消防泵、恒压泵和加压泵的维修保养。a. 泵体：检查、补充、替换润滑油，如油质变色、变硬，有金属屑，应全部更换；b. 泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢到地面；c. 转动灵活，无卡壳，泵转与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐。d. 外观整洁，油漆完好，标志清楚、铭牌字迹清晰。e. 阀门、管道及附件：阀门开闭灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水；阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水；压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水；管道外表洁净、无锈，油漆脱落的要补齐。f. 电机（检查时要关电源）外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩；线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，对地绝缘良好，外壳接地良好；检查润滑油情况，如油质变钯、发硬，应全部更换。42. 3 风机保养。a. 断开主电源，挂上警告牌，检查电机接地是否良好。b. 紧固各部分松动的螺丝及联轴器。c. 测量电动机绝缘电阻，应大于1M。检查主接触器触点，是否起麻点， 凹坑，若有应用砂纸打平，如触头磨损过大，应更换。d. 调节皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。e. 检查和更换接合面间的垫片和密封填料。f. 清洁电机外表，打开电机风叶罩，清洁风叶等。清洁风口滤器和风机 风叶。g. 检查风机轴承润滑情况，加润滑油。（如润滑油变色、变质、发硬，要全部更换）。h. 检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。i. 手动开机、测量三相电流值，检查指示灯，电压电流表， 听查风机，电机 j. 各部件运行声音。k. 检查各风机联动控制柜（含箱内元件）连续三次开、停机，检查其联动的正确性、可靠性。l. 连续运转半小时验证风机动转正常。m. 每半年进行一次定期保养检修，关记录。42. 4 疏散出口指示灯的保养。a. 月保养内容： 检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象； 出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应查清原因或修理； 检查出口指示灯安装是否牢固； 针对检查中发现的缺陷，取下来进行修复，再装回原位。 灯箱外壳及面板擦抹干净。b. 每3个月进行一次备电池亮灯（半小时），使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。42. 5 灭火器使用及保养a. 灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。b. 灭火器悬挂地点的环境温度为-1055。c. 灭火器设置地点位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器 与其保护对象之间的通道应畅通无阻。d. 灭火器（ABC干粉）要经常进行检查，检查内容为（每月）：喷筒是否畅通 （如 堵塞要及时清通）；压力指示表是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）； 零件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修 及进行耐压试验）；铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。e. 灭火器由消防部门进行灌装。4 26 消火栓的保养。a. 每季度逐个检查一次，卫生清洁由清洁部负责。b. 栓外检查：检查栓门关闭是否良好，玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；c. 随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；d. 栓门封条脱落破损的补贴封条。e. 每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。完成季检查中栓外检查部分；开栓门取出水带、仔细检查有无破损，如有应即修补或替换；检查有无发黑发霉，如有，应取出刷净、晾干。将水带交换摺边或翻动一次；检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净，在栓内放好；检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门、贴上封条。5. 0 记录51 消防系统保养检查登记表广州和顺物业管理公司星晖花苑小区物业管理处工作手册汇编动火作业管理工作规程文件编号：HSWYQWXHXF0605版号：A修改状态：0 动火作业管理工作规程20 目的 对动火用火加强管理，确保本小区的安全，防止火灾事故的发生。30 适用范围适用于星晖花苑内动火用火管理。30 工作程序31 小区各部门、各业主、租户及各装修公司（队），在小区范围