可行性研究报告案例PPT课件.ppt

,“锦江之星”经济型酒店项目可行性研究报告,案例分析,一、项目概况二、市场分析三、项目方案策划与经营四、项目选址（SWOT分析）五、投资估算与资金筹措六、财务分析七、风险分析八、结论,锦江之星可行性研究报告目录,第一章总论第二章市场营销和建设规模分析第三章投资估算与资金筹措方案的评估第四章财务分析第五章建设条件和店址选择第六章技术条件和项目进度安排第七章综合效益评价附表,思粥斋可行性研究报告目录,总论,项目背景（项目名称，项目承办单位，项目主管部门，项目拟建地区、地点，参加单位及法人代表，研究工作依据，研究工作概况）投资必要性及意义（企业获利情况，对当地经济、社会发展的影响）可行性研究工作的依据可行性研究的总概况,结论及建议,第一部分项目概况,一、项目概况,项目名称：“锦江之星”经济型酒店地址：厦门市莲坂地块项目总投资：2000万元经营模式：特许经营加盟“锦江之星”项目规模：总建筑面积-3000平米;占地面积500平米;层数6层;客房数120间;员工总数50人市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二或三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元方案介绍：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万；,2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清，另外1000万自有；该项目建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可达62，以后每年按5速度递增，第4年开始稳定在77；故营业期第1年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达988万，第4年开始稳定在1057万，前10年平均收入达到1011万元。,7,第二部分市场分析,市场分析与建设规模,市场调查（拟建项目产出物用途调查，产品现有生产能力调查，产品产量及销售量调查，替代产品调查，产品价格调查，国外市场调查）市场预测（国内市场需求预测，产品出口或进口替代分析，价格预测）市场推销战略（推销方式，推销措施，促销价格制度，产品销售费用预测）产品方案和建设规模（产品方案，建设规模）产品销售收入预测（以列表表示）,市场调查的内容：1.投资环境因素调查,8.2项目投资的市场调查与预测,2.投资产品需求调查,8.2项目投资的市场调查与预测,3.投资决策因素调查,8.2项目投资的市场调查与预测,12,二、市场分析,第三部分项目方案策划与经营,经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星”加盟意义：（1）“锦江之星”品牌的成功（2）加盟“锦江之星”所享受权利,1.项目经营模式,三、项目方案策划与经营,市场定位：工薪层商务人士和旅游者（介于二或三星级间）定位依据：（1）定价：厦门共有68家星级酒店：两家五星级的优惠房价分别为575元/间和568元/间；四星级以及准四星的优惠价为200548元/间；三星以及准三星的优惠价为168310元/间；二星的优惠房价为155280元/间。经济型酒店大约处于二三星级水平，故大约拟订房价为188元/间。（2）出租率：根据“锦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以5%速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在77%。,2、项目市场定位,3、项目经营策略,经营策略：（1）简化功能（2）提高性价比（3）节约成本,第四部分项目选址,建设条件与厂址选择,资源及原材料（资源评述，原材料及主要辅助材料供应，需要作生产实验的原料）建设地区的选择（自然条件，基础设施，社会经济条件，其它应考虑的因素）厂址选择（厂址多方案比较，厂址评分优选法）,20,四、项目选址（SWOT分析）,第五部分投资估算与资金筹措,投资估算与资金筹措,项目总投资估算（固定资产投资总额，流动资金估算）资金筹措（资金来源，项目筹资方案）投资使用计划（投资使用计划，借款偿还计划）,五、投资估算与资金筹措（一）,（1）投资计划：该项目总投资2000万，其中主要用于建设投资1826万，还包括27万的建设期利息和147万的流动资金。建设投资（包括建设期利息）在建设期（第1年）一次性投入，流动资金在经营期开始（第2年）投入。（2）建设投资1826万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用900万，土地征用费750万，工程其他费用63万，预备费36万；无形资产投资主要是一次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万。（详见附录表2）（3）资金筹措计划：2000万总投资中自有资金1000万，长期借款1000万。流动资金147万全部自有，建设投资853万自有1000万借入。,表1投资计划与资金筹措表：单位：万元,25,建设投资1826万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用900万，土地征用费750万，工程其他费用63万，预备费36万；无形资产投资主要是一次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万。,五、投资估算与资金筹措（二）,表2建设投资估算表：单位：万元,还本付息计划：长期借款1000万，经营期（第2年）开始还款，3年还清（不含建设期）建设期（第1年）应计利息27万元经营期（第2年）计息56万元，还本328万元经营期（第3年）计息37万元，还本332万元经营期（第4年）计息19万元，还本340万元,表3还本付息计划单位：万元,注：本年应计利息=年初累计借款额*贷款利率5.58%年初累计借款=去年年初累计借款-本年还本额还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未分配利润,五、投资估算与资金筹措（三）,第六部分财务分析,六、财务分析,1、收益估算,说明：（1）年客房收入平均每间客房每天租金客房出租率120间客房365天。其中，平均每间客房每天租金定为188元，低于同等级酒客房出租率第一年为62，以后按每年5的速度递增，第四年达到并稳定于77（参照各地“锦江之星”加盟店的经营情况及厦门实际情况）（2）一般，经济型酒店年客房收入占营业总收入的60，据此估算年营业总收入（3）一般，年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的35%和5%，据此估算。估算结果：随着出租率提高，营业总收入在经营期第一年为851万，逐年上升，第四年稳定在1057万，其中刻房收入占60%，餐饮收入占35%，其他收入占5%。,（1）营业成本费用占当年经营总收收入的约30其中：原材料成本控制：同行业原材料占营业额20%，加盟后团购价低于同行业20%,故原材料费用占营业额比重为16%；人力成本控制：比同等酒店低2/3，约需营业人员0.3人间，故营业人员约需120*30%=36人，其余保安5人，管理人员9人，共有员工50人；其中一般员工工资福利占营业额5%，管理人员工资福利占营业额3%；水电燃料费占营业额6%，其他营业费用占3%。,2、成本费用估算,（2）管理费用包括：加盟管理费，按营业额的3.5%收取；固定资产折旧（采用直线折旧法，不考虑资金时间价值）固定资产原值=1776万元固定资产残值=原值*4%=1776*4%=71万元折旧年限=20*60%+5*40%=14年（其中建筑折旧年限20年，建设费用占建安费的60%；设备折旧年限5年，设备购置安装费用占建安费的40%）故每年折旧费=（固定资产原值-残值）/折旧年限=121万元无形及递延资产摊销无形及递延资产原值=加盟费50万+开办费27万=77万摊销年限为5年故每年应摊销费用=原值/摊销年限=15.4万元,（3）财务费用主要为长期借款利息建设期应计借款利息算入固定资产原值进行折旧提取经营期每年借款利息=年初累计借款额*贷款利率5.58%（三年还清贷款，其余年份借款利息为0）估算结果：总成本费用变化较小，第一年为521万，第二年为509万，第三年为516万，第四年开始稳定在522万；总成本费用包括营业成本、管理费用和财务费用，其中营业成本占30%。,表5成本费用估算表单位：万元,1.利润总额=营业总收入总成本费用营业税金及附加其中，营业税金及附加为营业总收入的5%2.税后利润=利润总额所得税其中，所得税税率为33%3.税后利润分配：提10%的法定盈余公积和10公益金，合计20%的公积金；其余留做未分配利润。估算结果：随着营业收入增加而成本费用基本不变，利润总额第一年为287万，逐年提高，第四年开始稳定在482万；税后利润第一年为192万，逐年提高，第四年开始稳定在258万。,3、利润估算,表6利润表单位：万元,4、财务比率分析,可知：成本费用率以3%左右的速率逐年下降，第5年稳定在49%；税前和税后营业利润率以3%左右速率逐年上升，第5年分别稳定在46%和31%；税后总投资利润率达到15%。上述各指标都说明该项目的经济效益良好，回报率高，可以投资。,5、现金流量表估算,表8财务现金流量表（全部投资）单位：万元,注：第10年固定资产净值=固定资产原值-9*每年折旧=17769*121=687万元流动资金一次性期末回收，为147万元行业基准收益率i=10%,由上表可知：现金流入：建设期无现金流入，营业期开始出现现金流入并逐年增加，从第4年开始稳定在1057万元，第9年由于回收固定资产余值和流动资金现金流入增至1891万元；现金流出：建设期一次性流出1853万的建设投资，营业期2又投入147万的流动资金使第2期现金流出为805万元，以后现金流出有所减少并从第4年开始稳定在734万元；净现金流量：建设期为负数，经营期开始出现正值并逐年增加，从第5年开始稳定在323万元，第9年由于现金流入增多而增至1157万；累计净现金流量：前6年都为负数，但逐年减少，第7年开始出现正值并增多，第10年达到1591万元；累计净现值NPV（考虑资金时间价值）：前9年出现负数，但逐年减少，第10年出现正值，第10年NPV=13。以上第9年末净现金流量=1591万元，说明该项目的净收入抵偿全部投资后仍有盈余；第9年末净现值NPV=13万元，说明该项目除获得行业基准收益率10%的收益外还有多余的收益，故该项目可行。,（1）投资回收期是指项目从建设开始之日起到用项目每年所获得的净收益将全部投资得以补偿所需要的时间。计算公式：静态投资回收期(Tp)=累计净现金流量开始出现正值的年份数1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量在评选项目和方案时，应将静态投资回收期与国家或部门（行业）的基准投资回收期(Tb)进行比较。如果小于国家或部门（行业）的基准投资回收期，则项目可以接受。反之，项目予以拒绝。,6、回收期与内部收益率计算,例子：1.该项目静态投资回收期为几年？（单位：万元）,动态投资回收期：是指在给定的基准折现率i0下，用项目的净收益的现值将总投资现值回收所需要的时间。动态投资回收期（Tp*）=累计净现金流量现值开始出现正值的年份数1+上年累计净现金流量现值绝对值/当年净现金流量现值注：项目评估时用动态投资回收期与基准动态回收期（Tb*）相比较。若小于Tb*，项目可以考虑接受；若大于Tb*，则项目应予以拒绝。,例题：已知ic=10%，求项目动态投资回收期？,内部收益率的计算：式中，FIRR为内部收益率。内部收益率用试差计算：,内部收益率是使净现值为零时的贴现率,2007年真题已知某项目当基准收益率15时，NPV165万元；当基准收益率17时，NPV21万元。则其内部收益率所在区间是（）。16.8A.17%答案：C,静态回收期约为7年基准收益率i=10%，说明该项目收益率超过基准收益率，除获得基准收益率10%之外的收益后还有多余的收益，故该项目可行。,49,第七部分风险分析,1.盈亏平衡分析（税后利润=0）当税后利润0时，该项目赢利；税后利润0时，该项目亏损。故由税后利润=0得到该项目的盈亏平衡点时的各项指标：保本租金=80元实际定价188元保本出租率=41%预测稳定出租率77%保本营业收入=550万元预测最小营业收入851万元由于保本价格、保本出租率、保本营业收入都大大低于实际预测值，故该项目有较大把握赢利，风险性较低。,2、敏感性分析该项目中可控制因素主要为租金、出租率、总投资和成本，故分别分析这些因素同比例变动将引起投资收益率和累计净现值NPV如何变动，以确定哪些因素对投资收益率和NPV影响最大，为敏感因素。,表9投资收益率对各因素的弹性系数,表10各因素变动对NPV的影响单位：万元,由上表可知：租金和出租率对净现值NPV影响较大，为敏感因素，总投资和营业成本对NPV影响较小（租金和出租率同比例变动引起NPV变动幅度更大）。（2）由净现值NPV=0可得该项目的可行性临界点的各项指标：租金=160元出租率=76.6%总投资=2025万元营业成本占营业额比重=30.37%为降低风险保证项目可行（NPV大于0），各项可控因素需进行控制：控制价格，租金定价需高于160元；通过各种途径吸引客源，确保四年后稳定出租率高于76.6%；控制投资规模，总投资不超过2025万元；控制成本，营业成本占营业额比重不超过30.37%。,54,第八部分结论,可行性研究结论与建议,主要内容：（1）对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。（2）对主要的对比方案进行说明。（3）对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。（4）对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。（5）对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。（6）可行性研究中主要争议问题的结论。,项目主要经济指标,八、可行性结论（一）,社会效益