武汉古田二路项目可行性研究报告.doc

古田二路地块项目可行性分析报告 武汉中盛红城房地产投资管理有限公司 二零一四年三月目录第一部分：市场分析一、武汉宏观市场51、量价表现52、市场存量53、成交结构6二、古田区域市场61、成交量62、成交价7三、竞争市场71、竞争项目位置分布72、基础信息对比83、经济技术指标对比84、交通配套对比95、内部配套对比96、营销状态107、产品配比108、潜在竞争11四、市场综述12第二部分：项目分析一、项目所在区域规划131、武汉园博园132、硚口西部旧城改造143、舵落口、易家墩重点改造154、十二五期间重点规划“四区一带”155、江汉六桥2015年通车166、宜家、红星美凯龙落户硚口177、小结18二、地块属性191、经济技术指标192、地块四至191）东面202）南面213）西面214）北面223、内部条件224、外部环境231）交通232）医疗233）商业244）教育245）餐饮24三、SWOT分析251、优势252、劣势253、机会点254、威胁点26第三部分：项目初步定位一、项目定位271、项目发展方向找寻272、定位前的思考283、项目定位28二、产品定位291、定位前的思考292、产品定位原则303、产品建议304、产品定位305、住宅户型配比建议29三、客户定位311、住宅客户定位312、商铺客户定位313、写字楼（公寓）客户定位31四、价格定位311、住宅价格定位312、商铺价格定位323、写字楼（公寓）价格定位33第四部分：项目财务分析一、总投资估算34第五部分：项目风险分析一、可能面临的风险37二、风险防范建议37第六部分：项目可行性综合评述一、经济效益评估38二、可行性研究结论38第一部分：市场分析一、武汉宏观市场1、量价表现2013年主城区成交1087.3万方，相比2012年增长15.83%；成交均价8652.55元/，相比2012年增长9.7%。 成交量大幅上涨，成交价稳步增长，市场表现活跃。2、市场存量截至2014年1月份，武汉住宅市场存量近1470万方，存销比14.89。需近15个月可消化存量。市场存量保持微幅上涨，但整体处于合理值范围内。3、成交结构纵观近两年成交户型结构，120以下的首置首改型产品始终是成交基础。二、古田区域市场1、成交量2014年1月古田成交284套，同比增长8.8%，环比增长39.4%。融侨锦江及天宇盛世滨江1月加推，致使1月成交量大幅增长。因联发九都府、赛达国际、保利香槟国际为主的项目销售已近尾声，后期市场可售货量减少的原因，2012年成交量8月份为分水岭，8月份以来持续下滑，直至2014年1月份融侨锦江及天宇盛世滨江加推，1月成交量出现反弹。2、成交价 2014年1月古田成交均价12435元/，同比上涨25.37%，环比上涨14.83%。本月成交以融侨锦江（13000元/）及天宇盛世滨江（13500元/）为主，价格也因此涨至12500元/平方米左右。三、竞争市场1、竞争项目位置分布海联时代广场本项目广电兰亭荣荟天宇万象国际待售在售赛达国际联发九都府天宇盛世滨江保利香槟国际2、基础信息对比目前古田区域内，在售项目较多，在售物业形态亦较为丰富。项目发展商地址物业形态建筑风格交房标准天宇万象国际武汉市时代天宇置业有限公司硚口古田二路写字楼、公寓、住宅、商铺ARTDECO毛坯海联时代广场武汉财富兴城置业发展有限公司硚口区古田二路（长升路与丰茂路交汇处）公寓、写字楼、商业现代毛坯赛达国际武汉市泰宇商贸有限公司硚口古田二路（汉口春天西侧）住宅及社区底商后现代毛坯联发九都府联发集团硚口解放大道与古田四路交汇处住宅、公寓、商业现代古典主义毛坯保利香槟国际保利地产硚口解放大道宗关（武汉四中旁）住宅、公寓、社区底商ARTDECO毛坯广电兰亭荣荟武汉广电地产硚口区古田四路（天泽一方旁）住宅、商业、公寓、写字楼ARTDECO毛坯天宇盛世滨江武汉市时代天宇置业有限公司沿河大道、崔家墩路交汇处住宅ARTDECO精装修3、经济技术指标对比竞争项目以中小规模为主，区域内规模最大项目为广电兰亭荣荟约60万方。项目占地面积建筑面积容积率绿化率总套数车位比物业费物业公司天宇万象国际30608848132.835%7040.7武汉市时代天宇物业海联时代广场12000620005.1320%4400.9赛达国际333591321393.530%13060.61.8武汉天鼎源物业联发九都府277001250004.530%12360.72.4联发物业保利香槟国际51517240356445%15060.8住宅2.5；商业4.2武汉保利物业广电兰亭荣荟1092075932675.4330%47920.6武汉鑫广电物业天宇盛世滨江457121250003.550%10051.13.2世邦魏理仕4、交通配套对比竞争项目较为集中，共享区域完善交通配套。项目道路系统轨道交通公交线路天宇万象国际古田一路、古田二路、古田四路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、古田路、沿河大道1#线311、548、568、589、 619、541、548、736路8条公交线路海联时代广场古田一路、古田二路、古田四路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、古田路、沿河大道505路、508路、512路、531路、546路、548路等16条公交线路赛达国际古田一路、古田二路、古田四路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、古田路、沿河大道1号线505路、508路、512路、531路、546路、548路等16条公交线路联发九都府古田二路、古田四路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、沿河大道1#线714、523、806、574、512、558、550、548等14条公交线路保利香槟国际古田四路、汉西三路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、沿河大道1#线70路、222路、537路、597路、720路、808路6条公交线路广电兰亭荣荟三环线、长丰大道、解放大道；二环线、汉西路；312路、541路、550路、602路、712路5条公交线路天宇盛世滨江二环线、汉西路、长丰大道、解放大道、沿河大道1#、3#线70路、537路、597路、720路、808路5条公交线路5、内部配套对比保利香槟国际、天宇盛世滨江在内部配套打造上具有明显优势。项目教育配套商业配套园林景观天宇万象国际无2万方商业普通园林海联时代广场无商业街区普通园林赛达国际无0.62万方底商普通园林联发九都府无1.8万方商业普通园林保利香槟国际幼儿园1.55万方商业街皇家园林广电兰亭荣荟幼儿园1.3万方商业东方园林天宇盛世滨江幼儿园1.2万方商业自然浪漫主题6、营销状态目前区域内多数项目进入尾盘销售期，存量较少，未来供应将主要集中在广电兰亭荣荟、天宇万象国际、海联时代广场三个项目。区域内住宅均价集中在12000元/左右，商铺主流价格集中在25000-28000元/，公寓价格区间为11500-12500元/。项目在售/预售产品价格天宇万象国际首期2#、3#86-1502-3房蓄客中释放价格住宅10000-11000公寓12000海联时代广场48-77公寓产品蓄客中释放价格8500-9500赛达国际1-4号楼50-1201-3房均价9800联发九都府住宅87-1342-3房，尾盘12000商铺80-100沿街三层商铺28000公寓6#36-64公寓12500保利香槟国际住宅少量156-180顶层4房，尾盘均价11800商铺沿街两层商铺56-200均价25000公寓9号楼38-45公寓11500广电兰亭荣荟首期63-1251-3房蓄客中释放价格11000-12000天宇盛世滨江1#、2#、4#95-1382-3房135007、产品配比市场上供应产品主要集中在80-120的两房、三房产品。一房、四房产品供应较少。整个区域的产品供应首置首改特征较为明显。项目一房二房三房四房面积段比例面积段比例面积段比例面积段比例天宇万象国际（首期）88-9075%156.7825%海联时代广场（首期）48.1915%58-6546%75-7738%赛达国际（2、4号楼）75-8060%114-11940%联发九都府86-9778%119-13422%保利香槟国际62-6612.5%87-9262.5%118-13725%广电兰亭荣荟（首期）6311%80-8153%89-12536%天宇盛世滨江95-9642%13858%8、潜在竞争 近两年成交土地位置本地块位置P(2013)203P(2013)156P(2012)201P(2013)27P(2013)119P(2014)001P(2014)016P(2014)014P(2014)015P(2014)018P(2014)019P(2014)017 近两年成交土地数据2012年至今，区域内还剩余12宗地块未开发，规划总建筑面积约386万方，后市压力较大。序号地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）容积率建筑面积（万方）土地性质成交价格（万元）楼面地价（元/）1P(2012)201号RADINAT II PTE.LED.解放大道与古田二路交汇处7.034.229.56商服6600027002P(2013)27号武汉新居城房地产开发有限公司硚口区13.893.86-4.9661.16住宅、商服11790019003P（2013）203号招商局地产控股股份有限公司硚口区古田二路以西9.83.4734住宅、商（2013）119号汉正街控股集团公司武汉市硚口区古田一路6.143.923.96住宅、商服8386035005P（2013）156号湖北天众置业有限公司南临解放大道，西临古田二路，东靠辛家地小学1.254.56商服3390060266P(2014)001号向继红硚口区工农路与联工路交汇处1.963.87.48住宅、商服1848024707P（2014）014号武汉园博园置业有限公司硚口区长丰村A包13.784.23-6.8768.9住宅、商（2014）015号名流置业硚口区长丰村B包5.164.39-6.6825.83住宅、商服6517023069P（2014）016号名流置业硚口区长丰村C1包15.614.14-4.6178住宅、商服160090233310P（2014）017号武汉美好锦程置业有限公司硚口区长丰村C2包7.474.634.4住宅、商服77550225411P（2014）018号武汉名流时代置业有限公司硚口区长丰村D包8.63.832.68住宅、商服75000229912P（2014）019号武汉古田联合置业有限公司硚口区罗家墩村下干校村湾2.263.968.98住宅、商服210002336四、市场综述2013年武汉楼市量价创下历史新高，土地交易市场供需两旺，市场表现极为活跃。2013年9月精武地王P（2013）130号地块以12617元/平方米的楼面价拍出。据业内人士预测，入市后售价将达到35000元/。2013年8月塔子湖P（2013）109号地块以楼面地价4707元/拍出，成为后湖地王。2013年8月光谷P（2013）117号地块以楼面地价5228元/拍出，成为光谷地王。2013年9月四新P（2013）128楼面地价5305元/平方米拍出，成为四新地王。武汉中心城区楼市即将进入价格大幅上涨时代，带动其他主城区的价格快速上涨。第二部分：项目分析一、项目所在区域规划1、武汉园博园1）武汉园博园概述第十届中国国际园林博览会定于2015年9月底至2016年4月底在武汉举办，位于硚口、东西湖和江汉三个区的接合部，规划总用地231公顷，相当于5座解放公园。全园分为南北两大片区，北区展区以园林与人文艺术为主题展示，南区展区布局以园林与生态科技、园林与幸福生活为主题展示。园区内展园数量共计96个，园外社区展园8个。周边有机场快速路、古田二路、金山大道等城市干道，交通条件优越。园区内主要规划有荆山、楚水、园林艺术中心、绿色科技馆、东西入口服务区等场馆和景点，总投资40亿元。项目地块园博园选址园博会结束后，武汉园博园将作为城市公园永久保留。主体建筑将变身城市婚礼中心、室内主题乐园、五星级酒店、园林会所等，继续发挥功用。项目地块园博园选址6号线7号线园博园周边规划有地铁6号线和7号线，到开园前，将开通8条园博园首发公交专线、5条公交接驳线和4条公交摆渡线。2）武汉园博园后续影响成为著名旅游景点：据预测，按平均每个参展城市及国家投入400万元的景点建设计算，200个将带来8亿元外来资金的绿化投入，获得大批高品质的城市园林绿化成品。带来持续可观经济收益：根据游客规模预测，按平均每人消费1000元计算，会展期间日均可容纳8万人、半年1500万人次的游客量，可以直接给武汉带来150亿元的旅游消费收入。会展后，每年或将带来的500万人次游客量，又可创造至少50亿元的年旅游消费收入。提升周边房地产市场价格水平：武汉园博园的建成开放将会非常有效的提升周边的自然环境、经济环境，带来区域的快速发展，进而带动周边房地产市场的价格水平提升，将成为城市置业、开发热点板块。本项目地块距武汉园博园区范围直线距离约1千米，可十分便捷的享受建成后的园博园以及园博园带来的升值空间。2、硚口西部旧城改造硚口行政区内，从东端汉正街到西端舵落口，近年来均面临着拆迁改造，每年将要完成8000-10000户的拆迁，产生大量新的购房需求。本地块所处的硚口西部区域旧城改造工作已经启动，长丰大道沿线、额头湾、1135化工片等重点片区改造工作已经取得一定进展。硚口西部主要改造城中村：重点项目：项目名称建设内容1135化工片（农利村）总用地面积1135亩，开发约220万方的商业、居住、办公综合区江滩绿化景观工程（罗家墩）8km江滩完善建设，汉江之眼、汉江第一湾重点打造南国大家族（已建成）宜家、红星美凯龙商贸中心（额头湾，在建）用地面积450亩，开发量约40万方的家居、展示、购物中心汇丰企业总部（长丰村，在建）用地面积200亩，开发量约30万方的企业办公群蓝焰物流基地（长丰村，在建）用地面积629亩，发展现代物流、仓储、流通产业，总投资10亿3、舵落口、易家墩地带重点拆迁舵落口、易家墩一带是硚口西部老旧民居较为集中的区域，旧城改造工作已经启动，意向规划方案将根据这一地带沿江的特性，结合硚口整体规划布局，建设以古田二路为纵向主轴的垂直商业带、以汉江沿线为横向主轴的文化娱乐公建轴线。初步重点规划项目有现代商贸中心、生态商务中心、江滩景观带、工业之路等工程或项目。在硚口整体规划的驱动下，该区域内将会因旧城改造和拆迁产生大量的购房需求，临近古田区域内的房地产市场将会成为承接这一部分需求的主要载体，为古田区域房地产带来新的机遇。舵落口易家墩 4、十二五期间重点规划“四区一带”“十二五”期间，硚口区将按照“科学布局、合理分区、功能配套、彰显特色”的原则，重点建设“四区一带”：汉正街都市工业区、汉正街商贸旅游区、硚口西部物流区、宝丰商务区和汉江滨水商住带，不断发挥各功能分区的基础优势，明确发展方向，突出发展重点，促进区域东中西部的协调发展。5、江汉六桥2015年建成通车江汉六桥是武汉市城市规划的第六座跨汉江通道，位于三环线江汉五桥（长丰桥）和江汉二桥之间，汉口岸与古田二路相接，汉阳岸经琴台大道延长线、玫瑰园路等市政道路至老汉沙公路，工程全长1834.794m。现已开工建设，主体结构已完工，目前正在铺设猫道，预计2015年通车。江汉六桥将不仅极大的改善古田区域内的交通条件，还将迅速提升古田二路沿线的经济效益和土地价值，本项目将直接受益于江汉六桥带来的利好；有利于把汉江滨水商住带打造为集商贸商务商住于一体、凸现江城滨水特色的经济生活带和城市景观带，全面融入武汉“两江四岸”协调发展之中。江汉六桥项目地块6、宜家、红星美凯龙落户硚口宜家家居、红星美凯龙均选址于硚口额头湾，并于2011年12月19日同一天开工奠基，距离本项目约3.5km 。两个项目建成后，硚口额头湾区域将成为新的商业中心，将有效提升周边商业发展、片区升级，同时推动区域内的房地产价格上涨。约3.5km宜家、红星美凯龙选址项目地块武汉英特宜家购物中心简介：武汉英特宜家购物中心选址位于武汉市硚口区额头湾，外观形如一条“鱼”，占地约30万平方米，其中，商业面积约为20万平方米，与一个“销品茂”相当。辐射约830万当地居民，将全力打造都市新地标；该购物中心集百货、超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐影院及家居等全方位消费功能为一体，为三层封闭式一体化建筑，涵盖包括宜家家居（IKEA）在内的400个国内外知名品牌。预计2015年营业。武汉红星美凯龙简介：武汉红星美凯龙世博家居广场项目占地面积116亩，总建筑面积27万平方米。拟建设大型高档家居体验商场项目，融合多层次购物主题和购物单元，创造立体多元的购物空间，商业内街和家居商场有效衔接，将各商业元素紧密联系，形成强烈的家居商业气氛和购物互动式体验。预计2014年下半年营业。7、小结硚口区作为武汉市传统中心城区，区位优越，内部资源丰富，经济发展运行良好。在硚口十二五规划以及旧城改造的政策前提下，借机第十届园博会、宜家和红星美凯龙、江汉六桥、汉江滨水商务带等重点工程和项目的强劲驱动，区域的整体形象和环境将得到质的跨越，经济发展将迎来转型和契机，为区域内的房地产发展提供良好氛围与发展机遇。二、地块属性1、经济技术指标项目技术指标规划净用地13214.19平方米总建筑面积61796平方米其中办公建筑面积26993平方米住宅建筑面积29055平方米商业建筑面积5748平方米容积率4.67地下停车位两层共600个2、地块四至本项目位于武汉市硚口区古田版块，该版块东靠王家墩CBD，南临滨江风貌居住区，西接舵落口物流中心、吴家山台商投资区，北与金银湖生态居住区相望。图一：本地块在武汉的位置汉阳核心区王家墩CBD地块位置古田板块汉口中心区金银潭生态居住区根据地块现场实地调查，本地块东面为古田二路，与硚口区长丰街道办事处隔古田二路相望，直线距离约500米。地块南面为富仕雅庭小区，该小区与本地块中相隔一条双向2车道的长升路，道路状况较好。地块西面为三江航天办公楼，与本地块之间也有一条已经形成的双向2车道的水泥路。地块北面为星田公寓，与本地块之间仅有一条围墙隔开。图二：地块四至具体情况地块位置图三：地块周边四至实景1）东面长丰街办长丰派出所河昌公园1河昌公园22）南面富仕雅庭1富仕雅庭23）西面三江航天办公楼1三江航天办公楼24）北面星田公寓1星田公寓23、内部条件地块东、南、西三面临路，用现有的围墙与外面隔开，地块上场地平整。内部现状1内部现状24、外部环境1）交通地块位置丰逸路丰硕路古田二路长升路丰茂路长丰大道南泥湾大道解放大道地块交通条件非常便利，主要交通道路有三条，分别是东西向的解放大道和长丰大道，这两条东西向的道路都横穿汉口中心城区，古田二路纵向贯穿了古田区域，将古田区域与金银湖区域直接相连。在大的交通方面，通过古田二路向北，穿过中环线直达金山大道，可以很方便的到达天河机场；通过长丰大道往东，可以直达汉口火车站；通过中环线，可以很方便的到达位于武昌的武汉火车站或者武昌火车站；通过解放大道，可以直达汉口中心城区；通过轻轨1号线，可以很方便的到达汉口最中心区域。在小的交通环境方面，通过古田二路、古乐路、长升路等小的道路，能够很便捷的到达区域内的银行、超市、菜场、医院等各类生活配套设施。2）医疗武汉市第十医院车行10分钟中联大药房步行10分钟康欣大药房步行10分钟武汉骨科医院车行10分钟3）商业中商平价长丰店步行15分钟润良超市步行12分钟鸿艳平价超市步行10分钟中百超市航天城店步行5分钟中百仓储古田购物广场车行10分钟4）教育古田小学步行12分钟长丰小学步行4分钟武汉4中车行15分钟武汉43中步行15分钟军事经济学院车行10分钟5）餐饮雪源酒家步行3分钟德意素食餐厅步行1分钟重庆风味饭庄步行1分钟胜发川菜步行1分钟 七里香酒楼步行2分钟凯丽花园会所步行2分钟凯丽花园酒店步行3分钟天子川菜步行6分钟冷锅鱼步行6分钟三、swot分析1、优势1）中心城区地段地块位于主城区古田中心，周边日常生活配套设施完善，能够满足居住人群的日常需求；2）交通便利古田二路、长丰大道、解放大道等主干道与本项目相连，在外部交通环境方面，本项目有比较大的优势；3）昭示性强本地块的东南西三面都有道路，通行条件和展示面较好，能够为项目的后期发展提供非常有利的支撑；4）地块方正，易于规划设计本项目地块十分方正，从规划设计的角度来看，更易于建筑布局、景观设计。2、劣势1）占地面积有限，容积率较高相对于本项目13214.19平方米的净用地面积，本项目4.67的容积率较高，从而对本项目的宜居品质造成一定影响；2）周边环境欠佳，外部形象差项目周边充斥着大量陈旧居屋，原居民众多，区域环境较差。3）存在一定的噪音污染古田二路是连接古田区域和中环线、金银湖金山大道的重要干道，每天的车流量巨大，对于居住在此区域的人群来说，存在噪音污染和粉尘污染；3、机会点1）政策利好硚口十二五规划、旧城改造等长期政策将重新收编区域内的大量土地，再度规划开发，掀起新的建设热潮，带来区域的环境、形象全面升级，产生大量的住房需求，为区域内的房地产市场带来发展机遇。2）城建利好江汉六桥、第十届园博会选址项目周边，宜家2015年建成开业，带来的环境改善、配套资源、经济效益都将为本项目带来升值空间。4、威胁点1）市场竞争来自区域市场的竞争将会对本项目造成不可避免的客户分流。2）政策不稳定性 国家宏观政策的不确定性也将带来一定威胁。第三部分：项目初步定位一、项目定位1、项目发展方向找寻本项目的用地性质为综合用地，具体解释为可以发展商业金融、住宅与公共设施的用地。根据这一用地性质，我们可以来考虑本项目的发展方向。本项目位于汉口古田二路，属于传统的工业区，随着城市化的快速进程，古田区域目前已经完成了原来工厂的整体搬迁，古田区域目前已经发展成为除汉口核心区外的，发展最优质的区域，大量的开发商在这一区域扎根，可以说，住宅产品是这一区域发展最为成熟的物业形态。从目前已经建成的系列楼盘来看，古田区域的楼盘大多以中端项目为主，从古田的历史沿革和古田区域现在的发展来看，这一区域都缺乏发展高端住宅的先天条件。对于本项目来说，古田二路的地理位置，周边并不出色的先天条件等等，都决定了本项目很难跳出古田区域现有的格局，中端住宅项目将是本项目最适宜的发展方向。本项目所在区域隶属于汉正街都市工业园，整个区域按照规划将围绕工业园来进行发展和打造。在本项目的南面，直线距离不到500米的南泥湾大道上，汇丰企业总部已经发展多年，目前已经建设完成，营销实行的是租售并举的措施，部分写字楼出租，不用来出售。从市场的反应来看，该项目的出租和出售的情况并不是十分理想。因此对于本项目办公楼这一块的规划来说，建议尽可能的少做，来规避写字楼销售不畅的潜在风险。根据政府对该地块的控规，建议本项目写字楼部分，经过前期设计和后期营销阶段的包装，将本项目写字楼部分包装成酒店式公寓出售以迅速回笼资金，降低开发商的成本压力。经过多年的发展，古田区域的商业集中在从古田四路麦德龙超市到古田三路中百仓储超市一线的解放大道沿线，其他区域的商业多为散而且杂乱的临街小商铺，整体缺乏规划，没有形成核心竞争力，古田区域的商业急待整体升级，对于本项目来说，适当的发展商业将会给项目带来一定的增长空间。针对以上分析，项目的核心竞争力体现需在产品特色，树立标竿，方能建立项目的超前地位，在未来的竞争中立于有利地位。2、定位前的思考项目定位必须综合考虑项目面临的竞争及地块自身的条件，综合考虑，项目定位的核心前提包括： 政府在城市总体规划上的限制； 符合当前及未来市场需求的客观实际，符合市场调研反映的具有有效需求的市场空间；项目市场定位的内因主要由项目地块因子所具备的条件决定，不同档次的市场定位对地块因子的要求也存在较大区别，将项目地块的特点分解到对应的地产因子中，具体情况如下：地产因子普通住宅高档住宅别墅豪宅本项目地块特点对公共效能的依赖性强一般弱古田老工业区对噪音、环境干扰的适应较强弱很弱临交通要道，噪音污染较大对小区配套要求很高高高规模一般，不可能形成大的小区配套小区物业管理的要求不高高很高可达到建筑、质量装修要求一般高很高可达到容积率、覆盖率要求一般低很低可达到休闲空间、绿化要求一般高很高地块不大，有一定困难景观要求一般高很高可达到小区规模一般一般较高规模较小根据以上分析，本项目在环境、周边配套等方面都比较缺乏，不具备成为高端住宅或者别墅的先天条件，因此，建议本项目将主要发展普通住宅和商业为主。3、项目定位：古田核心全功能小型综合体定位释义： 古田核心，标明项目地理位置，强调地段优势； 本项目涵盖办公、商业、住宅等各类业态，满足各类需求，功能完整二、产品定位1、产品定位前的思考结合前述市场分析，可知与本项目最近的海联时代广场、天宇万象国际在规模、物业形态、地段较为相似，三者同享外部交通、配套、商业等资源，后期三者将形成较为激烈的竞争格局。因此，本项目的产品设计应该主动与天宇万象国际、海联时代广场的产品形成差异，避免后期的竞争带来的不利影响。1）海联时代广场、天宇万象国际主力产品海联时代广场61.14，2*2*177.61，3*2*1天宇万象国际90.04，2*2*188.97，2*2*12）海联时代广场、天宇万象国际产品特点 海联时代广场：户型方正，功能齐全，面积紧凑，有效控制总价，投资、商用功能大于居住功能； 天宇万象国际：传统型产品，适合居住，刚需特征明显；2、产品定位原则1）产品差异化通过差异化的产品打造，形成项目产品本身的独特卖点，从而有效区隔竞品。2）价值最大化最大化的将商业设置在临街界限，充分发挥其商业价值，实现价值最大化。3、产品建议1）住宅产品建议在本项目的住宅产品规划设计中，建议通过附赠面积的方式来增加产品本身的价值，达到差异化的目的。除传统的阳台、飘窗赠送面积方式外，可通过设备平台、阳台、飘窗等相互组合从而赠送一间功能间（卧室或书房），实现N+1，提升产品性价比。中小户型为主，迎合市场主流需求。2）商业产品建议商铺尽量设置在古田二路沿线，充分利用交通主干道的人流；在符合行业规范和控规要求的前提下，最大化一层商铺层高；合理设置商铺开间与进深。4、产品定位住宅户型配比建议：产品类型户型面积区间所占比例紧凑两房2*2*175-8020%拓展2+1（2+1）*2*180-9550%紧凑三房3*2*190-10020%舒适三房3*2*2120-13010%三、客户定位1、住宅客户定位核心客户：古田区域原住居民、古田城中村改造拆迁户、周边工业区中高层管理，个体商户；重要客户：硚口区域居民，汉口城心外溢白领；游离客户：外来务工人员，汉阳、武昌客户，投资客户。2、商铺客户定位核心客户：长丰、汉西的建材私营业主，古田区域内因旧城改造需更换经营场所的个体商户；重要客户：看好古田发展前景的投资客户；3、公寓客户定位核心客户：汉口区域内经济能力有限的年轻群体，周边企业单位重要客户：汉口区域内的投资客户四、价格定位1、住宅价格定位本项目住宅与周边主要竞案对比打分：评价要素权重赛达国际保利香槟国际联发九都府海联时代广场天宇万象国际广电兰亭荣荟本项目位置3025272825272827周边自然环境63323434周边公共配套128101191010.510交通状况1612121311131514区位升值空间108898898容积率8533.53534可视景观104864536社区规模85765574加权合计100707878.5687778.577对比得分0.91 1.01 1.02 0.88 1.00 1.02 1.00 通过静态对比，同时结合各项目竞争关系以及当前成交均价，市场比准价格测算如下：项目名称成交/拟定均价对比得分折算价格权重权重均价赛达国际98000.8511529.4115%1729.41保利香槟国际118001.0111683.1710%116832%联发九都府120001.0211764.7110%1176.47海联时代广场90000.8810227.2720%204545%天宇万象国际100001.0010000.0030%3000.00广电兰亭荣荟120001.0211764.7115%176471%本项目比准价格10884.36由以上测算可知，本项目住宅当前入市价格为10884元/左右。若在2015年年中入市，结合古田住宅市场年平价增长幅度走势，按照10%价格增幅，其价格为10884*（1+10%）=11972元/，建议届时入市价格为12000-13000元/之间2、商铺价格定位本项目商业与周边主要竞案对比打分：评价要素权重嘉嘉乐美居国际灯饰城保利香槟国际联发九都府本项目位置3027272927规划108995规模107985道路/交通状况2016171816区位升值空间109897人流密度2017181913加权合计10084889273对比得分1.15 1.21 1.26 1通过静态对比，同时结合各项目竞争关系以及当前成交均价，市场比准价格测算如下：项目名称成交均价对比得分折算价格权重权重均价嘉嘉乐美居灯饰城220001.1519130.4340%7652.17保利香槟国际250001.2120661.1630%6198.35联发九都府280001.2622222.2230%6666.67本项目比准价格20517.19由以上测算可知，本项目住宅当前入市价格为20517元/左右。若在2015年年中入市，结合武汉商业市场年平价增长幅度走势，按照7%价格增幅，其价格为20517*（1+7%）=21953元/，建议届时入市价格为22000-25000元/之间3、公寓价格定位本项目公寓与周边主要竞案对比打分：评价要素权重天宇万象国际联发九都府保利香槟国际本项目位置3024272624规划109885规模109895道路/交通状况1511131211区位升值空间109989周边公共配套1512141312内部配套108995加权合计10082888571对比得分1.15 1.24 1.20 1通过静态对比，同时结合各项目竞争关系以及当前成交均价，市场比准价格测算如下：项目名称成交/拟定均价对比得分折算价格权重权重均价天宇万象国际120001.1610344.8340%4137.93联发九都府125001.2410080.6430%266129%保利香槟国际115001.2010416.6730%3125.00本项目比准价格9924.22由以上测算可知，本项目公寓当前入市价格为9924元/左右。若在2015年年中入市，结合武汉公寓市场年平价增长幅度走势，按照9%价格增幅，其价格为9924*（1+9%）=10812元/，建议届时入市价格为11000-11500元/之间第四部分：项目财务分析一、总投资估算本级代码科目名称目标成本（万元）单方成本（元/平米）控制指标A开发成本42066.856807.37一土地征用及拆迁补偿费24718.40 4000.00 1地价24718.40 4000.00 二前期工程费1745.99 282.541咨询服务费98.0616.5601造价咨询服务费36.265.86预算8折，结算审计7折02其它专项咨询委托费61.79610a规划手续费(含咨询费）61.80 10.00 10*总2