房屋买卖合同协议.doc

房屋买卖合同协议 一、房屋买卖合同的概念 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方另一方支付价款的合同转移所有权的一方为出卖人或卖方支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方 编辑本段二、房屋买卖合同的形式 房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同故法律规定应当采取书面形式订立城市房地产管理法第40条规定：“房地产转让应当签订书面转让合同”城市房地产开发经营管理条例第28规定：“商品房销售当事人双方应当签订书面合同”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据根据法律及相关司法解释的规定房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：(一)正式房屋买卖合同正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型内容一般包括房屋买卖合同的基本条款如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本但在办理产权转移登记时房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本否则不予办理备案、登记但是并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力实践中商品房买卖时要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本但在正式合同文本签订之前多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署其中有的预约合同已经具备本约性质相当于房屋买卖合同二手房买卖的合同形式未作统一要求买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同经双方签字、盖章生效并据此履行在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用(二)具备特定条件的预约合同最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同”根据最高法院民一庭的观点商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)为保障交易安全保护业主权益促进签约规定具备合同实际履行条件的预约合同应当认定为本约合同笔者认为司法解释的本条规定用意虽好但效果一般极易造成误导首先商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同同时具备该13项内容的可能性很少买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见其次认定合同性质的依据为合同内容而非合同名称预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容理应认定为商品房买卖合同不再具有预约性质第三“出卖人已经按照约定收受购房款”表明买卖合同已经实际履行即使预约合同未完全具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容只要标的物明确、价款确定完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立如果机械适用该条司法解释的规定就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立而依据该条司法解释则不能认定合同成立(三)房屋买卖合同的其他书面形式合同法第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”根据电子签名法第3条第3款的规定“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书不适用“电子签名、数据电文”无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同有些情况下没有书面合同也无法认定口头合同存在买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立此时买受人持有的购房款收据或发票既是书面合同形式也是合同实际履行证据如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确应当认定双方之间的房屋买卖合同成立笔者认为认定其他书面形式的房屋买卖合同成立已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款 编辑本段三、房屋买卖合同包括些主要条款 房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上就房屋的买卖所签订的协议房屋买卖合同应包括以下主要条款：1、合同双方当事人买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话如果有委托代理人的话那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话2、标的标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象在房屋买卖合同中标的就是房屋这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房还是期房；房屋的配套设施和维修标准3、房屋的价格及付款时间约定一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格即约定每平方米建筑面积的售价为多少元然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款在合同中一般要列一个付款时间进度表买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方4、交房期限卖方应在某日期之前将房屋交付买方买方应在实际接收该房屋之日起在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记卖方应给予必要的协助或者由卖方代理买方进行上述工作在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证（所有权人为买方）交付买方由买方支付有关的费用5、权利担保卖方保证在交付房屋时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷由卖方承担全部责任6、违约责任违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同保护非违约方的合法权益维护合同的法律效力起着十分重要的作用同时也能避免日后双方互相扯皮的情况在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等7、合同双方认为应当约定的其他事项如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等 编辑本段三、房屋转让过户手续和费用 房地产买卖双方应当签订房地产买卖合同合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本也可使用自制合同使用自制合同的当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审法律服务机构对符合规定的自制合同提出预审合格意见以下登记手续和费用作为参考具体手续和费率1等根据当地政策规定确定申请房屋所有权转移登记应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料前款第（四）项材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者其他证明房屋所有权发生转移的材料市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核审核内容如下：一、当事人提供的材料是否合法、有效;二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;三、房地产的权属是否清楚有无权属纠纷或他项权利不清的现象是否属于房地产转让办法规定不得转让的范围;四、受让人按规定是否可以受让该房地产;五、买卖的房地产是否已设定抵押权;六、买卖已出租的房地产承租人是否放弃优先购买权;七、买卖共有的房地产共有人是否放弃优先购买权;八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议可向市房地局申请行政复议也可直接向人民法院起诉房产过户的费用有下列几项但各地可能有出入：1、契税：普通住宅：评估价*1.5%;非普通住宅：评估价*3%2、个人收入调节税：(评估价原购入价)*20%3、营业税：住宅购入不满两年的：评估价*5.55%;非普通住宅购入两年以上的：(评估价原购入价)*5.55%;普通住宅购入两年以上的免交4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米5、印花税：评估价*0.1%6、房产证工本费：85元7、土地证工本费：105元8、交易评估费：评估价*0.3% 编辑本段四、房屋买卖合同的法律特别规定 1房屋买卖合同需要采用书面形式买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面2在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后才发生转移如未登记即使交付也不发生权利转移效果3出卖共有房屋或出租房屋时其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同任何一方不得将自己的意志强加给另一方为体现双方自愿的原则本合同文本相关条款后留有空白行供当事人自行约定或补充约定合同生效后未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的所签订的存量房交易结算资金划转协议应当作为本合同的