众望城市广场公寓式酒店定位及营销推广（方案） .ppt

众望城市广场 公寓式酒店定位及营销推广 方案,目录,2,3,4,项目定位,媒介策略与发展,1,项目调研与分析,5,6,活动策略与发展,swot分析及核心卖点梳理,营销推广策略,7,创意表现,亳州酒店调研及分析,亳州是个三线城市，商业酒店发展缓慢，截至到今，亳州四星级酒店仅有新贵都一家独占鳌头，中等酒店以总标间100间以上，每标间以35平米计算，全市不足30家，设施条件较差的小宾馆旅社不在市场分析之内，在调研中我司走访了7家亳州具有代表性的酒店，发现亳州目前酒店的规模普遍较小，以标间在100间以上的数量统计，只占全市酒店的三分之一。,亳州酒店调研及分析,根据市场调研，我司初步把亳州的酒店市场分为三类： 1）、星级酒店类，如四星级新贵都酒店、三星级古井酒店、三星级海顿酒店，星级酒店在亳州占有量不足10家； 2）、商务快捷酒店类，如金年华、金王朝、南洋、古井快捷等，这类酒店占了整个市场的三分之一强，约有30家； 3）、普通宾馆类，此类酒店在亳州市场占有量较高，超高150家以上，约占三分之二的比例。,亳州标杆酒店面面观,亳州酒店调研及分析,亳州酒店调研及分析,从上述市场分析中，结论如下：,1、 亳州酒店市场新建酒店较少，普遍酒店设施陈旧，装饰老化，不符合现代酒店市场潮流，面积区间多在25-45，面积配比单一，服务意识落后，管理比较混乱。在这样的酒店市场条件下，随着亳州经济的发展，新型酒店，高档酒店在亳州很有市场。在调研中得到，入住酒店的人群多为中年男女，但近期调研发现，20岁以上的年轻一族也是入住酒店高发人群。,亳州酒店调研及分析,从上述市场分析中，结论如下：,2、 通过前期对亳州7家典型酒店的调研，亳州酒店的入住率较高，达到70%，主要由于每年举行的药博会，促进了入住率的提高，在市调中发现亳州当地市民比较喜爱入住酒店休闲，也促进了当地入住酒店频率的提高，从单纯入住率这个数据，可以明显得出开发酒店物业很有市场。,亳州产酒及产权式销售调研：,亳州产酒及产权式销售调研：,经过前期的市场调研，亳州目前没有产权式酒店经营的先例，对产权式经营投资回报接受度一般，主要是万福大市场，金元宝商城采取这种操作模式，前期销售火爆，后期投资回报难以实现，严重打击了亳州市民的投资信心，现在亳州市民多数持怀疑和观望态度。,亳州酒店调研及分析,从上述市场分析中，结论如下：,这是个机遇和风险并存的时机，本案要合理的 规避产权式的概念，在营销推广中着重渲染双重收益的价值，贯彻扬长避短的理念。抓住亳州这样一个中国中药和白酒之都，发达的商品贸易和货运采购体系，这一面强有力的支撑亳州的酒店市场。新型的酒店是市场要求的呼之欲出的产品，先进的酒店管理，高标准的配套设施，高档的酒店装潢是未来亳州酒店发展的必然趋势。我司通过市场调研得出，比纯粹快捷酒店多一点生活元素，比纯粹星级酒店多一点人文关怀的公寓式酒店是未来引领亳州酒店的新篇章。,目录,2,3,4,项目定位,媒介策略与发展,1,项目调研与分析,5,6,活动策略与发展,swot分析及核心卖点梳理,营销推广策略,7,创意表现,公寓式酒店单体swot分析之优势（s）,开发商实力保障：古井旗下全国一级古井酒代理商，资金雄厚，实力佐证。 知名经营商保障： 全球知名运营商管理，先进管理设计，一流服务体系。 出租零风险保障：仅有珍藏118间公寓式酒店，保证出租率，买到就是赚到 华美全精装保障：精装修酒店式公寓，入户门厅大堂，气派十足 。 高价值收益保障：每年8%的固定投资回报额，同时享受15天的免费入住权。,五大保障优势：,公寓式酒店单体swot分析之劣势（w）,经营风险大：,投资公寓式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平，开发商第一次开发，这方面经验明显不足。,观望态度多：,亳州万福大市场，金元宝商城采取类似操作模式，前期销售火爆，后期投资回报难以实现，严重打击了亳州市民的投资信心，现在亳州市民多数对产权式投资持怀疑和观望态度。,公寓式酒店单体swot分析之机会（o）,新的投资渠道：,优越城市配套：,股票市场的起伏不断，住宅投资的低回报率，促使投资方向的转移。,酒店坐单体落于繁华地段，紧邻汽车站、火车站，交通优势十分明显，是做产酒的很好机会。,公寓式酒店单体swot分析之威胁（t）,投资信心：,在亳州两个类似案例的后期管理的失败，对本案的潜在客户的心里是较大的打击，多数抱着怀疑和观望的态度。,结论： 通过以上综合分析，市中心的绝版地段和唯一的中心城市广场，以及创新产品 设计成为公寓式酒店的核心产品优势，“扬长避短，快打快攻，放大优势”，短期 内快速去化酒店式公寓，为后期的酒店运营管理做好充足的准备。让投资客户稳定的拿到固定的投资回报额。,公寓式酒店单体swot分析之结论,公寓式酒店核心卖点梳理,公寓式酒店5大保障：,开发商实力保障：古井旗下全国一级古井酒代理商，资金雄厚，实力佐证。 知名经营商保障： 全球知名运营商管理，先进管理设计，一流服务体系。 出租零风险保障：仅有珍藏118间公寓式酒店，保证出租率，买到就是赚到 华美全精装保障：精装修酒店式公寓，入户门厅大堂，气派十足 。 价值高收益保障：每年8%的固定投资回报额，同时享受15天的免费入住权。 完美齐配套保障：拥有超市、影院、酒店、服务娱乐设施等。,目录,2,3,4,项目定位,媒介策略与发展,1,项目调研与分析,5,6,活动策略与发展,swot分析及核心卖点梳理,营销推广策略,7,创意表现,公寓式酒店的目标客群定位,重要客群： 以白领、个体经营者、政府公务员为多，他们的经济基础稳定，有投资意识，对公寓式酒店相对了解，是最具投资意向的群体。,边缘客群： 部分投资客是亳州以外安徽以内的投资客，他们可能是首次的投资客，主要看中本产品的高性价比。,核心客群： 主要是亳州市区的投资群体，年龄约35-45岁，具有一定经济实力，以私营业主为主题，以纯投资为目的。,公寓式酒店的客群特征描述,特征:中年化：年龄主要集中在3545岁之间，可分为两类：,3540岁的消费者 这一群体基本属于个体经营一族，他们文化程度较低，参加工作时间较长，事业成长空间巨大，喜欢投资新的行业。 4045岁的消费者 事业和家庭相对稳定，经济上有一定积蓄，准备用剩余资产进行养老的投资，这类人群做事稳定，主要在意投资的稳定性。,公寓式酒店经营定位,公寓式酒店释义：,公寓式酒店指的是酒店的每个客房的投资者都享有各自独立的公寓。通常情况下，开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，获取租金收入或者年度分红，同时可获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住期限。,公寓式酒店案名一,案名释义：,枫景取谐音风景，突出本案紧邻亳州唯一城市中心公园的绿色环境，延伸为当一片枫叶飘进你的窗前，你是怎样的一种心情。 公寓式酒店意为，“公寓式的管理，酒店式的服务，”市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力的新型物业。,公寓式酒店案名二,公寓式酒店意为，“公寓式的管理，酒店式的服务，”市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力的新型物业。,案名释义：,铂是指酒店的铂金品质，锐是指住在酒店锐意进取的客人，铂锐合起来就是一种高贵身份的象征。一座城市精英的会馆。,公寓式酒店案名三,公寓式酒店意为，“公寓式的管理，酒店式的服务，”市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力的新型物业。,案名释义：,御是古代皇帝的意思，御用是指皇帝用过的东西，豪是指豪华，豪迈，大气之意，二者结合读起来气势宏大，有种荡气回肠的感觉。,公寓式酒店经营模式,业主买入,一次性付款,银行按揭,委托管理,知名公司管理,价值回报,品牌保驾护航,每年8%固定投资回报,每年15天免费入住权,公寓式酒店投资回报分析一,以一次性付款为例：,若是一次性付款的话，10年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了7.6万元就得到了这套原价28万元的公寓式酒店中的一套房。,结论：,公寓式酒店投资回报分析二,以按揭付款为例：,若按揭贷款的话，首付五成即14万元左右，每年稳定的租金收益，可以抵消贷款数额，还有约0.4万元的盈余。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅、公寓、商铺等，投资这类公寓式酒店的风险也小得多。,结论：,公寓式酒店主题推广语,一间会赚钱的房子,分期次主题： 第一期：业态主题 诉求语：亳州第一生意场、全业态复合地产 第二期：产品力主题 诉求语：创新开发物业，打造投资渠道 第三期：经营管理主题 诉求语：常规服务个性化菜单