淮安盱眙五丰项目策划报告50p.ppt

盱眙项目,中国淮安 淮安市盱眙县项目营销报告,构成机构 常州构成全程房地产经纪有限公司 real estate brokerage co., ltd. changzhou constitute the whole 2010/9/21,竞争 研究,客户 认知,项目 推广,宏观 认知,思考 路径,part2：项目市场机会研究,part3：项目地块情况,镇区规划发展趋势 现有商业市场分析 盱眙已运营商业案例 现有市场供应 价格去化 客源分析,part5：项目营销,项目地块评估 社会资源评估 市场机会,part6：项目推广,主题概念 案名推荐 推广时机 阶段主题 平面展示,项目 营销,推售节奏 营销要点,part1：淮安市盱眙县宏观环境分析,发展认知 宏观经济面认知 房地产宏观面认知,part 1 :淮安市盱眙县宏观环境分析,淮安市盱眙县宏观环境分析,发展认知,房地产宏观面认知,宏观经济面认知,淮安市盱眙县发展研究/地理区位分析,便捷的空间地理位置，方便了它对于有效信息的快速收集，加速人力和资本的流动，实现资源优化配置，给乡镇带来更多机会 。,基本概况,面积人口,盱眙位于淮河中下游，洪泽湖南岸 ，江苏省西部，淮安市南端 ，东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西与安徽省来安县、明光市交界，北与洪泽、泗洪两县接壤苏北五市至南京的必经之地，更是苏北地区对接苏南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有“苏北门户”之称 。 县定位为：“淮河明珠、龙虾之都、帝王故里、生态家园”。,全县设14个镇、5个乡，盱城镇、马坝镇、明祖陵镇、维桥乡、穆店乡等。总面积24319平方公里，人均面积列江苏省各县(市)之首。目前全县总人口达到74万人，其中城区人口17万。其中全县外出务工人口大约在12万人。,连、徐、宿经济圈,苏南经济圈,淮安经济圈,淮安市盱眙县发展研究/交通、经济,盱眙县隶属于会暗暗市，位于江苏省西北部，淮安市南部。地处淮河下游，洪泽湖南岸 ，素有“两亩耕地一亩山，一亩水面一亩滩”之称。,宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。另有县道19条、乡道12条、专用道5条。境内淮河大桥是全国最大油管、公路两用桥、全长1922.9米；宁宿徐高速公路淮河特大桥，桥长6048米，宽25.5米。 淮河盱眙段1994年6月被定为省管三级航道，总长37公里；支线航道10条，总长143.92公里。盱眙港正在建设之中，建成后将极大地提高水运吞吐能力，淮河盱眙段将成为黄金水道。,淮安市盱眙县发展研究/交通、经济,全县工业实现总产值103亿元，比上年增长24.8%。 县工业园区新引进项目154个，竣工投产或正式安装设备项目84个，开工在建或奠基项目87个，正式签约项目110个，轴承及机械、电器、汽摩配、凹土、食品五个特色产业初具规模。 县工业园区企业实现销售收入189亿元、入库税收及相关收入5600余万元、企业用工22万人，分别比上年增长1198、1074和467。列统企业实现销售收入54亿元、利税356亿元，分别比上年增长436、441。区域发展和盱宁合作加大考核力度，取得显著成效，向上争取项目206个，到位资金41亿元。 重大项目影响力逐步显现，随着凡力钢管、宁力紧固件、新海电子、甬淮工贸、温氏家禽等一批投资超亿元的重大项目相继落户盱眙，对盱眙县经济的拉动力日趋明显。,经济发展,工业园,龙虾节,淮安市盱眙县宏观环境分析,发展认知,房地产宏观面认知,宏观经济面认知,淮安市盱眙县发展研究/宏观经济面认知,gdp发展情况 人均gdp2.3万元，增长34.2%；财政收入14.85亿元，增长45%；地方一般预算收入8.8亿元，增长49.1%；全社会固定资产投资180亿元，增长38.1%；城镇居民人均可支配收入14958元，增长14.7%；农民人均现金收入6520元，增长12.9%；实际到账外资6300万美元，增长25.8%。成功实现“两突破，一达到”：人均gdp突破3000美元、城镇居民人均可支配收入突破2000美元、农民人均现金收入基本达到1000美元。,综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛，为地区房地产发展提供信心。,淮安市盱眙县宏观环境分析,发展认知,房地产宏观面认知,宏观经济面认知,淮安市盱眙县发展研究/房地产宏观面认知,固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。,2009年，全县固定资产投资持续去年的高速上升势头，全年完成全社会固定资产投资180亿元，同比增长38.4%。2009年1-11月份全县共实施规模（500万元）以上固定资产投资项目210个，完成投入96.03亿元，增长30.4%。,盱金融危机后，中国经济市场逐渐恢复信心，投资大环境的好转，扭转了房地产危机的形势。,淮安市盱眙县发展研究/房地产宏观面认知,盱眙居民收入的增长使得房地产市场的购买力得到增强。,2008年城镇居民储蓄存款余额41.63亿元，增长31.9%。09年城镇居民人均可支配收入达14958元，比08年增加1917元，同比增长14.7%，列全市8县区之首。,从上面的二表格我们可以看出，随着这几年盱眙县政府的大力发展盱眙正得到快速的发展，房地产市场已经进路快速发展的高速时期。09年，房地产实施项目35个左右，投入21多亿元，增长68.1% 。,淮安市盱眙县发展研究/房地产宏观面认知,2009年上半年房产市场的回暖，促进了盱眙房地产投资的不断增长，增长不断加速。,近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，发展潜力和空间较大，后劲十足，为该地区房地产市场提供良好的硬实力。 盱眙人均收入逐年增长，社会消费能力也日益增强，居民收入的增加，是地区房地产获得成功的支撑点。 城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口迁移和外地返乡人员将会为房地产市场提供更多的刚性需求。 盱眙政务区的发展，在一定程度上给本案带来大量的市场机会，可以预见在新区工作的人群将是本案的重要的购买客群和消费客群。 固定资产投资也在逐年增加，2008年房地产开发投资总额为13.9亿元，08年的金融危机，并没有冷却盱眙房地产投资的热度。 盱眙旅游业的发展，招商引资为本地房地产注入外来需求，带来新一轮的发展契机。,淮安市盱眙县发展研究/房地产宏观面认知,part 2 : 项目市场机会研究,盱眙县现在的商业项目相对分散，主要在大的城市主干道交叉口和镇区中心为主；,当前盱眙县的商业楼盘发展由县中心向北发展，县中心则主要是以前形成的商业；,北部楼盘因为行政中心的迁移地段价值为“预期性较高”；,本案,源之岭物流,国茂商业广场,新世纪广场,东方都市,小商品世界,江苏鑫禄建材装饰广场,金源果品批发市场,金国园阳光城,海通时代广场,风悦天晴,帝景国际,项目市场机会研究,镇区规划发展趋势,现有商业市场分析,现有市场供应,盱眙已运营商业案例,价格去化 客源分析,镇区规划发展趋势,盱眙县人民政府在城市规划中，以东扩北移为城市建设的重点，显山露水来彰显特色。在东扩北移的项目建设上，高起点、搞规划、高投入，引入的城市开发项目密集度高，规模庞大，特别是有金国园阳光城市、海通时代广场、帝景国际、山水广场、山水名都、中澳生态城等大型城市建设项目注入城市建设活力，以奥体中心为圆心的一批重大房地产开发项目，拔地而起，兴起了盱眙城市建设的一轮一轮的高潮。 盱眙城市建设由中小城市，正向中型城市发展，以山水大道为主轴的一批新的房地产项目也落地开花，盱眙再过2年后，会在奥体中心形成人潮涌动，商家林立，车水马龙的热闹景象，目前奥体中的大部分楼盘均价每平方米已经接近3000元，小高层更达到3300元左右，有的楼盘已经开出3800元左右的价格，按照目前盱眙楼盘月涨幅100-200元的速度，预计奥体周边的房价会在2010年底普遍突破4000元。商铺价格预计到今年底，会普遍达到13000元以上。 目前该区域无论是商铺还是住宅，都异常的火爆，以至于刚取得预售证的楼盘，好的楼层就进入集中抢盘的状况，大部分楼盘都处于1、2期销售告罄阶段，仅剩部分5搂以上的房产，在城市东扩的核心部分的盱眙县人民政府附近也有多个楼盘于近期开工建设，最为引人的是盱眙华府名苑，目前价格也比较适中，价格在3000元左右。,1、城市发展方向,中心城区、政务新区、开发区、滨河观光区四者的位置关系： 以中心城区为主轴，串联三个城区，政务新区是重心心，最具开发潜力。,镇区规划发展趋势,经济开发区,中心城区,镇区规划发展趋势,镇区主干道路分布“两横一竖”以金鹏大道为纽带，连接山水大道与中心城区五墩路，使新老商业区得到一个很好的互动。,山水大道,宁宿徐公路,金鹏大道,淮河路,五墩路,镇区规划发展趋势,盱眙县水路公路交通便捷，区位优势较为明显。工业快速发展，招商引资的和经济开发区建设加快，使城镇化的程度提高，带来商业发展的新机遇。 围绕“显山、露水、拓绿”，先后建成2.9平方公里的淮河风光带，将第一山公园由原来的12公顷扩大到200余公顷，新开辟1.8平方公里的都梁公园等，整个县城被评定为省级风景名胜区。城区建成区面积达到35.7平方公里，城市人口达到14.95万人，人均住房面积增加到22平方米，人均绿地面积增加到12.95平方米。 从城市规划看，北进是城市发展的必然走向，行政中心和文化中心的搬迁也将促使城市的商业向西迁移，为本案带来发展契机。 “三心、两轴、四片区”的城市格局。“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心；“两轴”为淮河东路金源北路盱马路的城市生长轴、淮河东路金鹏大道圣山路的产业拓展轴；“四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区 。,项目市场机会研究,镇区规划发展趋势,现有商业市场分析,现有市场供应,盱眙已运营商业案例,价格去化 客源分析,现有商业市场分析,盱眙商业主要 由“两轴” 上的老商业街区和以山水大道为基础的新兴市场组成。,老城区商业体系,老城区商业总规模不大，以“两轴”为淮河东路金源北路盱马路的城市生长轴、淮河东路金鹏大道圣山路的产业拓展轴。,“两轴”形成了盱眙现在的城区中心商业街区。老商业片区主要功能是中档的休闲为县城居民提供日常生活消费，本片区商业业态以商业广场、超市、美食街、精品店、专卖店酒店为主；商品品种比较齐全，目前经营状况较好的有国茂商业广场、新世纪等。,老城区商圈分析,老城区的商业虽然形态齐全，长期积淀商业氛围比较浓，但是缺乏整体的规划，互动性不够，休闲娱乐功能也不完善。现有的商业仍然集中在五墩商业区，目前经营情况比较好的有以建材为主的新世纪广场和综合性商业为主的国茂商业广场，国茂商业广场的体量较大，对老城区商业中心的发展起到决定性作用。大型超市有万润发，区域内酒店聚集较好的有香江国际大酒店、新华国际酒店。,项目市场机会研究,镇区规划发展趋势,现有商业市场分析,现有市场供应,盱眙已运营商业案例,价格去化 客源分析,盱眙已运营商业案例,国茂商业广场,国茂商业广场北临茂源路，南临金鹏大道，西临金源大道，东临都梁中路是盱眙绝对的商业中心。国茂是盱眙目前成熟运营的最大集购物休、闲餐饮、酒店为一体商业综合体。整个建筑由几块片区通过连廊有机的连接在一起，形成了一个完整的商业购物区域。 整个商业广场分为三层，内街商铺的面积5080左右，外围沿街商铺面积在200左右。租金情况一层内铺280004500元/年左右，外铺200000元/年左右；二层1200016000元/年左右；三层8000元/年左右。,盱眙已运营商业案例,东方都市,该项目位于盱眙县工业园区东方大道，点地70亩。整个项目沿东方大道一字排列而建，有9栋商住加2栋高层组成，总建筑面53502，其中多层住宅8512，高级公寓17384，东方大厦27706。 商铺为两层面积在80120，销售均价55006000元/平米，租金中间商铺15000元/年，转角边套3000035000元/年左右。住宅为商铺上面的3-5层面积在120平米左右，销售均价在3200元/平米左右。公寓楼的均价在3000元/平米左右。,盱眙已运营商业案例,东方大厦,高级公寓,该项目的问题在于在项目商业没有一个很好的连接，从而导致商业定位不明确，每条街各自为政。,百翔购物中心,百翔购物中心位于盱眙河滨观光区内，紧邻魁星大道金谷路。整个市场由小商品城自身和周边的沿街商铺一同组成。百翔购物中心分为两层，整个购物中心产权归开发公司自有。购物中心一层的商业租金在1.37元/平米/年左右，二层商业的租金在0.48元/平米/年左右，周边沿街商业里街的2.864.37元/平米/年左右。,盱眙已运营商业案例,该项目现的问题在于市场老化没有更新空间，市场周边道路不畅，已经很难满足现在日益挑剔的消费者，市场将逐渐北淘汰。,源之岭物流（远方物流中心）,该项目位于盱眙山水大道北侧，占地50亩投资6000万元。年运进运出的货物总计在7000吨以上，年实现税收近400万元。整个项目对着山水大道呈一字型建设，一共有35间左右的商铺，商铺为双层，面积在150平米左右租金在2500030000元/年左右，现在有10家物流公司入驻。,盱眙已运营商业案例,项目市场机会研究,镇区规划发展趋势,现有商业市场分析,现有市场供应,盱眙已运营商业案例,价格去化 客源分析,现有市场供应,该项目位于盱眙西面的淮河镇上，靠近淮河。整个项目目前还在前期动土中，市场采取兵排式仓储一体模式，由16个独立的建筑商铺注册，市场形态设计陈旧属于市场上的第3代专业市场模式。 目前项目周围没有大型居住区和商业项目，交通只有宁宿徐公路是一条主干道，交通不便。市场后前的形成还有待继续观察，对本案的竞争力不大。,江苏鑫禄建材装饰广场,现有市场供应,金源果品批发市场,盱眙县金源果品批发市场位于日月星辰小区西侧，该项目紧邻盱眙新汽车站，在山水路和二山路交汇处交通便利。于2009年5月挂牌成交，占地面积42亩，项目规划为商服用地（果品批发市场），该市场由江苏力拓投资管理有限公司投资建设，项目总建筑面积32812平方米，其中地上建筑面积30962平方米，沿街商业建筑面积13164平方米，市场建筑面积11138平方米，办公建筑面积2660平方米，旅馆建筑面积4000平方米，地下建筑面积1850平方米，容积率1.25，建筑密度33.1%，绿地率30%，停车位162个。 项目外围为六层商业办公用楼，里面是双层的市场商铺面积在60100左右。目前市场价格不知道，估计在15000元/平米左右。,现有市场供应,金国园阳光城市,该项目位于盱眙县金源北路西侧，新客运站中心对面，居新城区核心地段，紧邻盱中、新马中学等名校，坐拥新城区商服核心区。项目共占地415亩，规划建筑面积近70万平方米，计划总投资20亿元人民币，分二期开发。其中一期开发占地126亩，建筑面积26万平方米，有8栋19层高档住宅，7栋多层商业楼，1栋28层国际酒店，2栋19层公寓式酒店。住宅与商业之间拥有二层的商业室外步行街隔离，做到动静分开。金国园阳光城市打造成居住、购物、休闲娱乐一站式服务的高档社区，将国际酒店打造成盱眙标志性建筑。二期40万平方米社区正在规划设计，预计所有工程将于2012年底全部完成。 目前该项目住宅均价3500元/平米左右，商铺一层均价22000元/平米、二层均价16000元/平米、三层均价13000元/平米、四层均价11000元/平米。市场目前已有联达百货、赛格电子市场已经强势入驻。开发商承诺年均8%回报，三年120%运营商高价回购。,一期,二期,联达百货 赛格电子,酒店,公寓,公寓,现有市场供应,海通时代广场,项目位于盱马路南侧，金源北路东侧，总用地面积300亩，总建筑面积达32万。周边已建设新盱眙长途汽车总站。配合盱眙城市发展，规划建设成盱眙县乃至淮安地区集特色购物、娱乐、休闲为一体的大型综合购物中心和高档居住社区。 该项目总共分：a、b、c三区： c区：打造成盱眙以及周边最大、最完善的建材装饰城，占地面积6万，建筑面积为10万，现已售罄，且有部分商家挂牌，很快将投入运营。 b区：定为高档住宅区，总用地5万，总建筑面积9万。 a区：为重点开发区域，占地面积9.7万平方米，总建筑面积16.8万平方，a区项目中心有政府规划建设的龙虾科技城以及2万的市民休闲广场，这里建成后将成为龙虾节的举办地。 投资形式：委托经营5年，每年固定6.8%回报。5年后可选择120%开发商回购，也可自主经营或续签5年每年8%固定回报的委托经营合同。,现有市场供应,海通时代广场,a区海通商贸城作为整个项目的综合性商业部分体量达到了23万方，里面包含了酒店、餐饮、小商品市场、百货大楼、大卖场、数码电子城和农贸市场。目前整个a区除13号楼以外，一楼以上都是整层销售的，面积都在2000以上，一楼商铺开间在68米，面积在50130。一层层高5.4米，一层以上4.5米。 目前价格一层外街18000元/平米、广场15000元/平米、内街12000元/平米。二层5600元/平米、三层4300元/平米、四层3500元/平米。 市场现在去化率在35%40%左右，13号楼因为有年均6.8%返租10年的返租合同目前正在招商中招商情况40%左右，租金情况在200元/平米/年。,现有市场供应,海通时代广场,b区海通境界是海通时代广场的住宅区，总建筑面积12万方，118.8为高层主力户型，95为多层主力户型。均价在3300元/平米左右，目前销售良好。 c区海通建材城为盱眙目前最大的建材装饰专业市场，总建筑面积在13万平米左右。市场商铺为1至2层面积而在80100平米左右，3层到5层为公寓房面积在5060平米左右。外围商铺售价12000元/平米、内街7500元/平米，公寓售价3000元/平米。市场目前已开始进入初期运营阶段，外围商铺已经基本租完。租金外街商铺38元/平米/月，内街商铺25元/平米/月。,帝景国际,帝景国际为2009年挂牌项目，占地面积170.4亩，项目基地南侧为山水大道，西侧为金源北路北延。小区总建筑面积为253936.4平方米，其中住宅面积144940.9平方米（1310户），商业面积75567.3平方米。 项目的商业由内外街组成，主要形态为餐饮、休闲、购物的社区配套性商业。一到二层销售，主力面积在6080。外街均价在16000元/平米左右，内街在7500元/平米左右。,现有市场供应,项目市场机会研究,镇区规划发展趋势,现有商业市场分析,现有市场供应,盱眙已运营商业案例,价格去化 客源分析,价格去化 客源分析,盱眙客群以投资保值为主要购房要素，客户的组成基本以外出做生意的、拆迁户、公务员为主要群体。目前盱眙人民对于山水路一线的城市北面的商业地产投资信心很大，山水路在盱眙已经被公认为黄金大道，最具发展和投资潜力的城北新区。,目前盱眙客源特征：,盱眙中高端收入群体重复置业现象明显，是长期投资需求的表现； 公务员以及个体户仍然为本地商业性用房购买的主力群体，近年国家对教师待遇的不断提高，因此这部分群体购房潜力有待开发。 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为购房者主力之一； 个体业主以及周边城镇人群随着盱眙城市化水平和城市影响力的提高，人群将逐步集中向北部新区发展集中，北区成为未来盱眙居住和商业核心地位的雏形已然形成。,未来盱眙客群变化预测：,通过对盱眙宏观经济发展以及房地产市场的分析，我们可以看出盱眙现在正处在一个上升的发展期，潜力巨大。我司认为随着盱眙城市建设的的进一步改善以及经济建设的向北区发展，盱眙地块价值将进一步提升。,评估小结,p