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房产新政并非简单的救市政策 文丛屹 3月30日,央行联合住建部、银监会发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知,“自xx年3月31日起,二套房首付降至4成、首套房公积金首付降至2成”;与此同时,财政部、国家税务总局联合发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知,将个人转让住房免征营业税的时限从5年下调至2年。此举迅速被媒体解读为“3.30救市政策”,甚至成为一些开发商试图上调价格的依据。4月20日,央行普降银行存款准备金率1%,并在此基础上进一步实施定向降准,被媒体广泛解读为进一步的救市政策,并大多引申为对股市、楼市的乐观预期。对此,笔者认为,此种解读颇不理性,有必要澄清相关认识。房产新政的基本背景 xx年开始,尤其是“7.30”会议之后,中央对经济形势作出了“三期叠加”的论断,宏观调控取向“紧平衡、调结构”的政策主轴,对以往楼市不理性的投机泡沫形成了巨大的压制力,楼市价格的上涨趋势被抑制住,围绕楼市的投融资热度也大幅下降。虽然,不可避免地,短期内处于“结构调整的阵痛期”,但中央仍坚持审时度势,“有底线”的“不强刺激”。这无疑是正确的。众所周知,之前所谓“房地产行业的黄金十年”,实则是“问题的十年”房地产行业的非理性发展,不但激发了地方政府的“土地财政冲动”,拉大了房价收入比,而且引发了房价租售比的“泡沫化”特征,甚至造成了实体经济和虚拟经济的严重脱离。今天中小企业融资困难,与房地产行业的非理性发展紧密相关,高利驱使资金通过各种管道向虚拟经济和房地产行业聚集,抬高了社会融资成本,进一步加剧了实体经济,尤其是中小企业的融资困难。中小企业、小微企业是实体经济的基盘,GDP占比6成以上,解决社会就业9成以上,是经济增长和就业的基础。中小企业的融资困难,实则是实体经济下行压力加大的根本原因。4月17日,李克强总理表示:“融资难、融资贵的问题喊了很多年了,最近几年呼声尤甚。刚才考察商业银行看,贷款利率普遍在6%以上。然而多方面调查的数据表明,企业利润目前平均只有5%,扣除财务费用之后不就成负增长了吗?” 从xx年以来的历次国务院常务会议的决定和部署看,工作的基调之一,就是如何支持中小企业、小微企业发展,如何鼓励“大众创业、万众创新”,充分调动市场活力,“顶住经济下行压力”。 因此,不难理解,当前结构调整的困难之一,就是如何“加大金融支持实体经济发展”的力度,如何解决中小企业融资难的问题。如果社会资金,还是只围绕着股市、楼市这些虚拟经济的市场转圈,那无疑是“雪上加霜”。 以上,是当前政策选择的基本背景。在这样的背景之下,“不强刺激”的政策逻辑,不可能发生180度的大转弯,导致结构调整努力的前功尽弃。传统“国N条”的调控逻辑,是扬汤止沸,总量刺激、投资驱动的增长模式,xx年就走到头了,再重复也只能是原地踏步,甚至是倒退。理性认识楼市和股市 理性分析当前楼市的情况,不难发现,供求结构正在趋于平衡,前期货币政策“紧平衡”的确起到了“调结构”的效果:一方面,总体房价趋于稳定,银行为保障流动性开始着手调整贷款期限结构,向房地产行业的信贷投放趋于理性;另一方面,不同城市房价的变动出现明显的分化,有良好的自住需求支撑的一线城市、居住成熟度较高的主城区,房价有比较坚实的市场支撑,但随着投资投机性需求的大幅回落,三四线城市、边郊区位的过剩开发量,处于艰难的“去库存”状态。楼市的理性回归,正在驱使社会资金寻找新的投资方向,政策上意图通过改革创新引导社会资金进入实体创业和创新的领域。 对楼市的理性认识,不是“非左即右”的理解。前述不难看出,当前房地产行业正处于结构调整期,“紧平衡”的调控压力之下,楼市的供求结构正在改良,供给结构正在向自住需求回归。这是主基调,不能放弃。所以,调控的逻辑显然不是“大开大放”,而是有效释放自住需求。 此次下调首套房公积金首付和二套房首付,是针对自住需求,目的是有效释放自住需求,即有效释放首套自住和改善型自住需求。众所周知,之前“新国五条”的短期抑制是为了应对xx年初房价出现的过快上涨,采用了较为严厉的从紧手段,严厉抑制投资投机性需求、提高贷款门槛(包括防范一些提前购买的行为),难免误伤一部分自住需求。所以,从这个角度看,当前情况下,投资投机性需求大幅回落、房价预期回落,减少自住需求的购房难度和贷款压力,是比较适当的政策选择,不但有利于满足市场的正常需求,也有利于通过房地产市场的健康恢复助力拉动内需。 将近期的政策措施不理性地理解为“救市”、甚至错误判断“房价将会大涨”,是因为忽视了两个基本事实:一是,银行系统出于流动性的考虑,恐难放弃贷款期限结构调整的思路,对房地产的信贷投放,不可能出现盲目乐观、开闸放水的情况,房地产金融总体上仍然处于“前期刺激政策的风险消化期”,谨慎的态度仍然占据主流;二是,总体上前期房产供给过剩的压力犹存,去库存仍然是一些城市和区位的主要问题,还要面对二手房市场因为营业税免税优惠可能出现的交易放量。当然,并不排除某些区位因需求恢复、供给不足出现价格上涨的现象,但普遍意义上说,房价是不可能大涨的。 同样的逻辑,也可以说说股市。金融的本质是“套现”,预期,尤其是政策预期是股价波动的重要原因,所以,资本市场上流行一句话,“讲好故事才能赚钱”。对近期股市的大涨,很多人的判断是乐观的,开户数量快速上升。甚至有人说,股市价格上升,也有利于拉动内需,钱多了自然消费就多了,把审批制改为注册制,也会有利于实体企业融资。在我来看,这是些似是而非的逻辑,是忽悠,不是严谨的分析态度。股市的确能够实现“套现”的功能,据说现在新三板有些案例可以把创业利润炒到接近百倍。但仔细想想,市盈率100倍,投资利润仅有1%,这根本就不是投资价值,而是套现或者投机的价值。如此,只能说明此时的市场,投机成分更高,而投资价值很小。所以,这即使有利于缓解一部分有心做实业的企业的融资压力,也是微不足道的。投机盛行,企业更会变得“急功近利”,务实之心反而式微,这恐怕才是最让人担心的。说股价上涨有利于刺激内需,更是一个不靠谱、可笑的说法。股民赚钱了增加消费,可能不乏个例,但不是总量逻辑。须知,股市赚钱只是个分配效应,前面人赚后面人的钱,赚钱人实际上赚的是亏钱人的钱。钱的总量是不变的,股市上的赚钱,只不过是财富再分配的游戏而已。股市现在这样的上涨,因为脱离基本面(经济下行压力),所以,也只能说是充斥着投机成分的上涨。准确形容,这样的股市只是个炒钱的赌市,加上融资融券的杠杆放大作用,投机更甚。因此,从总量角度看,经济下行,股市上涨,更让人担心的是贫富分化效应和实体经济衰弱的效应。股市的大涨,不但不利于降低融资成本,反而可能恶化中小企业的融资困难。所以也借此奉劝股民一句话,冷静一些,见好就收,千
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