荣新·领秀边城营销建议案.ppt

荣新领秀边城营销建议案,每一次沟通都是新的开始！,房地产营销的核心理念！,一个项目营销上成功 常常在销售以前就已确 定 决策思维、战略取向、团队选择 产品规划、客户定位、策略拟订、销售执行 每一个环节都决定着成败 反思是一种智慧 借鉴是一种策略 创新是竞争的核动力 超越才是一种高境界,关于领秀边城，我们要说的很多。从何说起呢？ 我们从一幅户外说起吧！,易经第十二卦，否卦 总诀：否之匪人，不利君子贞，大往小来。 象曰：天地不交，否。君子以俭德避难，不可荣以禄。 居禄不荣禄，谋高位未高。自酬君子志，一进挺英豪。 去路纵如千里远，冲天难得一回飞。彩云秋后真堪羡，酌酒高歌对落晖。 天时未至且韬光，逐禄求名事可伤。但得良辰光欲发，此时著力又何妨。,梅花易数：万物类象 取形以喻,口+人=囚 泅渡,穴+口+夕=窗,困局,突 出 重 围,破 茧 成 蝶,+,既然一切始于嬗变，必须慎密思考,思考一：目前，领秀边城究竟面临怎样的压力？ 思考二：该怎样正确的认识项目所出现的问题？ 思考三：应该如何求解所面临的问题，还领秀边城本该有 的光明的未来！,思考一：目前，领秀边城究竟面临怎样的压力？,1、来自市场的强大竞争压力 如何保持自己的竞争优势？（与竞争者比，我们具备怎样的竞争优势？） 如何挖掘、提升自己的竞争优势？（项目还有哪些优势可以发掘，还有哪些优势亟待提升？） 我们如何理性的看待我们的竞争对手，如何扬长避短，聪明竞争？ 我们的竞争对手都是谁，他们具备怎样的优势和劣势？ 2、来自公司管理的巨大压力 面对公司的目标销售任务却无法完成，该怎么做？ 面对员工的消极情绪该如何引导？（危机管理意识） 面对下游服务公司管理混乱，却无能为力该怎么办？ 3、来自项目决策的巨大压力 目前出现的问题，是否只是销售的问题？（是不是换一家销售队伍，就解决了所有问题；换与不换的利弊权重比各占多少？） 领秀边城项目未来该如何重塑自己的市场形象？ 领秀边城该如何破除前期的一些负面影响，重建客户的信心和拥蹇？,首先，我们从市场入手，看看我们的竞争对手，值得一提的，有下面几个：,项目定位语：翻开幸福生活的画卷 主广告语：凤栖凤凰山 龙住朝阳路,项目产品支撑： 100亩品质大盘 2200户尊贵席位 5000平米超大景观绿地 1个景观游泳池 1个网球场 1个幼儿园 2个篮球场 4个羽毛球场 8个乒乓球台 千万巨资打造南亚风情水景园林,项目销售均价：2600元/左右,项目定位语：新都会/全能生活城 主广告语：传世领地 商脉策源,产品规划： 南区3栋30+1f点式住宅塔楼和3-4层商业； 北区8栋1梯两户11+1f板式住宅、2栋2梯六户30+1f点式住宅 35万平米恢弘商业体量，缔造财富新地标,项目定位语：新城东成熟型核心生活区 主广告语：国企实力 再铸榜样,产品卖点提炼： 繁华与自然共融的享受 现代主义建筑，城市时尚坐标 创新户型，提升生活品质空间 完备物管，彰显尊崇礼遇生活,小结： 1、秀山县城09年总体放量76万多平米，目前在售的几个楼盘均有足够的房源在售，说明其市场消化速度及容量呈饱和状态，市场竞争压力明显存在； 2、各楼盘均开始注重产品规划、景观打造，广告推广力度加大； 3、以阳光大院为例，其销售中心的落成使用，已逐步具备大盘的运作思路； 4、各楼盘从产品竞争已逐步转向品牌及服务竞争； 5、各区位存在产品差异，但价格差异并不大； 6、各楼盘的营销推广及案场销售执行均存在较大的提升空间； 7、秀山总体房地产市场呈无序竞争状态，缺乏强有力的标杆性品牌项目。,领秀边城项目面临来自外部与内部的双重压力,我们该如何化解这些压力呢？,首先，我们从销售入手，解决了项目销售难题，一切问题就都迎刃而解了。,领秀边城目前在售的是一期的两个高层电梯公寓“上层”,和其他项目的户外广告做个对比,本项目营销推广上存在的问题：,1、户外广告同时出现两种调性，所推内容均属不同阶段，传达的楼盘信息混乱； 2、“上层”产品推广上定位模糊，究竟是一期的二批次产品，还是项目的二期产品，容易让受众产生错觉； 3、“上层”作为领秀边城的“河景楼王”，在广告上表现没有提炼出其应有的产品品质高度； 4、作为一个大盘，在项目的广告推广中，最重要的是要树立产品的品牌形象，定掉上要强调稳重、大气、简洁和霸气；还有产品视觉形象上的连贯性和广告运作的波段起伏，让受众感觉时时有新意，处处有看点。,领秀边城目前有城内和项目现场两个销售接待中心,1、本项目两个销售接待中心装修简陋，均无法体现一个品质大盘应该有的品牌形象； 2、案场置业顾问的接待技巧、礼仪及推售意识均有很大的提升空间 3、置业顾问缺乏自信及对产品的深度理解,本项目营销执行上存在的问题：,项目一期已经呈现，部分业主也已入住,对项目一期的几点观感,1、一期业主入住率不高，感觉人气不旺； 2、一期建筑外立面色彩搭配缺乏品质感，冷暖色搭配，超过四种颜色，空调格栅及阳台栏杆等细节较粗糙； 3、园区内景观太粗放，缺乏大、中型乔木及层次丰富的灌木和地被植物； 4、小区内看不见保安和保洁进行物业管理服务； 5、整个社区和物业品质让人感觉不出高品位大盘的气势； 6、社区远山临河，周边花木繁茂，空气清新，居住环境很好； 7、感觉离主城区有距离感，交通不太方便。,针对本项目出现的一些问题，该如何正确面对，并寻求最好的解决措施呢？,建议如下： 1、营销推广上，重新提炼产品卖点，综合之前的视觉表现，确立广告调性，从logo、dm、户外等，形成一套完整的视觉表现体系，并结合二期产品的工程进度，拟订切实可行的广告推广策略； 2、建议请专业团队对现销售团队进行综合培训，并在此基础上补充新的销售力量； 3、加快二期产品的上市速度，从规划阶段开始，对产品进行全新打造；特别是销售体验区的景观及销售中心的营造，要给市场一个全新的展现； 4、逐步改造一期内廷景观品质，并通过针对性营销活动，改善一期客户对公司及社区文化的重新认识； 5、聘请专业顾问，对物业管理公司进行管理改造。,广告推广及部分vi表现,荣新领秀边城2期,分案名： 翠峰 林溪 蝶翠谷 澜溪 凤栖,主推案名： 澜 溪,logo定位语： 城南上首 滨水美宅,主广告语： 领秀边城风云再起 纯居华宅