房地产开发概论教学课件PPT.ppt

房地产开发概论,何有山 2014年2月,1.房地产与房地产业概述,1.1房地产含义及特征 1.1.1房地产的含义 1）房地产的基本概念p1 房地产是房产与地产的总称，即房屋和土地两种财产的统称。 从物质形态上看，房地产可以看做是土地及地上建筑物和其他构筑物、定着物。 房地产又被称为不动产。,广义的土地是指地球表面及其上下的一定空间。 狭义的土地一般仅指地球表面。 建筑物包括房屋和构筑物两类。 房屋是指人工建筑构成，由建筑材料、建筑构件和设备等组成，供人们居住、工作、娱乐、储藏等活动空间场所。 构筑物是指人们不直接在内从事生产生活等活动的建筑物，如道路桥梁、水塔水坝等。 定着物是指与土地、建筑物不能分离或虽能分离，但分离后会破坏土地、建筑物的完整性的部分。如花草、树木、假山等。p1,2）房产与地产的差异与联系p2 房产，即房屋的财产，是土地及地上建筑物（房屋）和构筑物。 地产，即土地的财产。 房产与地产的差异： 地产可以单独存在；房屋必须和土地结合才能整体进入市场。 房产是最终产品；地产则作为房产建造的基础。 价格的形成过程不同。房屋的价格是由其价值所决定；土地的价格由土地的资源价格和资本价格构成。,房产与地产的联系：p2 从物质形态上看，二者密不可分，相互依存。 从价值形态上看，二者总是结合在一起，常以房屋价格表现出来。 从权属上看，二者密不可分，同时交易。 p3 从资本循环上看，地产投资与房产投资是融合在一起的。 从开发经营上看，土地开发和房产开发是两个紧密相连的产业环节，常为同一主体。,1. 1.2房地产的特征 1）房地产的自然特征：p3 位置的固定性； 个别性（单件生产）； 耐久性； 数量的有限性；p4 效用的多层次性，同时具有生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。,2）房地产的经济特征：p4 建设周期长，投资大； 用途变更的困难性； 投资的流动性差，不易变现； 能保值增值。 3）房地产的社会特征：p5 政策影响性强； 生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯。,1.1.3房地产的分类 1）按用途分类：p5 工业和仓储类； 居住类； 商业类，如商店、市场等； 旅店、餐饮类； 金融用，如银行等； 信息用，如邮电等； 娱乐用，如影剧院、游乐场等； 农业用，如农地、菜地等； 特殊用，如车站、机场、码头、学校、医院等； 军事用。p6,2）按房地产实物形态分类：p6 按建筑结构分为，钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、木结构、框剪结构及其他结构； 按建筑层数分为（以住宅为例），低层（3层以下），多层（3-6层），小高层（7-9层），高层（10-30层），超高层（30层以上）； 按建筑物的建筑标准分为，高级、中等和普通标准； 按新旧程度分为，新建、旧有。,3）按房地产权属关系分类：p6 国有； 集体所有； 私有； 联营企业所有； 股份制公司所有； 外商、外国机构所有； 港、澳、台商所有。,1.1.4房地产投资的利与弊p7 1）房地产投资之利 较高的收益； 能够得到税收方面的好处； 易于获得金融机构的支持； 能够抵消通货膨胀的影响；p8 能提高投资者的资信等级。 2）房地产投资之弊 投资额度大； 投资回收周期长；p9 需要专门的知识和经验。,1.2 房地产业及其特性 1.2.1 房地产业的含义p9 房地产业是由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的产业体系。 房地产业的主要经济活动内容： 土地开发和再开发； 房屋开发和建设； 地产经营；p10 房地产经营； 房地产中介； 房地产物业管理。,1.2.2 房地产业的行业性质 1）产业划分p10 2003年国家统计局三次产业划分规定： 第一产业：农、林、牧、鱼； 第二产业：采矿、制造、电力、燃气、水、建筑； 第三产业：交通运输、仓储邮政、信息软件、批发零售、住宿餐饮、金融、房地产、科学研究、地质勘查、水利、教育卫生、文化体育、公共管理等。,2）房地产业与建筑业的关系p10 建筑业的主要经营活动是房屋的建造和其他构筑物的修建、改造及设备安装，属于第二产业，是物质生产部门。 房地产业从事投资、开发、经营、管理和服务，属于第三产业。 房地产业为建筑业提供了市场空间；建筑业的技术和成本水平对房地产产品的品质和效益有着直接的影响。 房地产开发的经济活动中，有的属于房地产业，有的属于建筑业。（见p11图1-1）,1.2.3 房地产的特性 高度综合性。产品生命周期长，环节多；涉及行业部门多；资金占用量大。 政府干预性。受政府政策影响大。 关系社会稳定。房地产的政策会影响到不同社会阶层的利益，使政府的房地产政策成为政治问题。 高投资、高收益、高风险。,1.2.4 房地产业的运行环境 经济环境：经济发展水平、就业、购买力等； 政治环境：政府能力、政策稳定性连续性等； 社会环境：人口、家庭、城市发展等； 金融环境：金融政策、工具、市场发育等； 政策环境：与房地产业相关的政策法规； 技术环境：材料、技术、工艺、设备、信息技术等； 资源环境：土地、能源等； 国际环境：国际资金流动、经济全球化等。（见p13表1-1）,1.3 房地产业与国民经济的关系 1.3.1 房地产业在国民经济中的地位 1）房地产业是国民经济重要的基础产业p14 房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件； 房地产业是国民经济积累资金的重要来源； 房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件； 房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系。,2）房地产业是国民经济的先导性产业 房地产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用。 房地产业直接促进建筑业的发展；带动建材、建筑设备、冶金、化工、运输、仪表等50多个生产部门的发展；与金融业发展密切相关。 3）房地产业是国民经济的支柱产业 支柱产业的基本条件： 举足轻重，占国民生产总值5%以上； 具有较大的市场发展空间和增值潜力； 有利于产业结构优化； 关联度高，能带动众多相关产业的发展。,房地产业对国民经济的贡献p15 有利于产业结构的优化，加大第三产业发展； 是国民经济个行业最基本的生产资料； 提高了城镇居民的生活水平；p16 可以吸引外资，促进对外开放； 有利于增加就业。 1.3.2 房地产业与国民经济关系的一般规律 与国民经济发展保持一定比例； 国民经济对房地产业的作用可以是正面的，也可以是负面的； 房地产业对国民经济的作用也是两个方面，促进或牵制。,1.4 房地产业的可持续发展 1.4.1 房地产业可持续发展的主要内容p20 土地资源利用与可持续发展，以不破坏生态平衡为前提； 房地产开发与可持续发展，追求经济效益、环境效益和社会效益的统一；p21 人居问题与可持续发展，城市化和城乡协调发展并重； 房地产市场与可持续发展，确立正确的市场发展目标。,1.4.2 房地产业可持续发展的原则 坚持资源集约利用原则；p21 坚持提高经济效益原则； 坚持生态环境保护原则；p22 坚持公平原则。 1.4.3 房地产业可持续发展的措施 合理利用土地资源； 规范房地产市场有序竞争； 房地产业要不断创新； 建立房地产业的预警系统； 加强房地产业中介服务机构的管理,1.4.4 保障性住房建设与管理 1）保障性住房的概念 保障性住房是由政府统一规划、统筹、提供给特定人群使用，并对这类住房的建造标准、销售价格或租金给予限定，起社会保障作用的住房。p23 2）保障性住房的分类 两限商品房，限房价、限套型面积、限销售对象的政策性商品房； 经济适用房，是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入家庭出售的具有保障性质的政策性住房； 廉租房，是政府以租金补贴方式或实物配租方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房； 政策性租赁房，对按市场租价的中低收入家庭按月支付租房补贴。p4,3）保障性住房发展存在的问题 法律法规不完善；p24 政策制定有缺陷； 建设资金不足； 进入退出机制不完善。p25,2.房地产开发过程与管理,2.1 房地产开发企业 2.1.1 对房地产开发企业的认识 房地产开发企业是以房地产开发为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。p30,2.1.2 房地产开发企业的特征 是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营企业；p30 是典型的资金、技术、人才密集型企业；p31 是受政府和社会严格监管的企业； 是对运作能力要求高的企业。 2.1.3 房地产开发企业的种类 1）按经营管理的对象分类 专门从事土地和城市基础设施开发的企业； 专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业； 对地产和房屋进行综合开发的房地产开发企业。p32,2）按照资金来源分类 涉外房地产开发企业；p32 内资房地产开发企业。 3）按照企业所有制性质分类 公有制的房地产开发企业； 非公有制的房地产开发企业。 4）按照政府审批性质分类 房地产开发专业公司； 房地产开发项目公司。 5）按照经营运作方式分类p33 独立运作的房地产公司； 产业集团下属房地产专业公司； 合作形式的房地产公司。,2.1.4 房地产开发企业的设立 1）设立条件 注册资本，不少于100万元；p33 技术人员，4名以上专职技术人员，2名以上专职会计人员。 2）外商投资企业，按相关法律审批。 3）工商登记，向县以上人民政府工商管理部门申请登记。 4）登记备案，所在地房地产开发主管部门。需提供，企业营业执照复印件，企业章程，验资证明、企业法定代表人身份证明，专业技术人员资格证书和聘用合同。p33,2.1.5 房地产开发企业的资质 2000年建设部分布房地产开发企业资质管理规定： 一级资质： 注册资本不低于5000万元； 从事房地产开发经营5年以上； 近3年竣工房屋30万平方米以上，或与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程合格率达100%； 上一年房屋施工面积15万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的专业人员不少于40人，其中中级以上不少于20人，专职会计不少于4人； 主要专业技术负责人有相应中级以上职称； 有完善的质量保证体系，商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,二级资质：p34 注册资本不低于2000万元； 从事房地产开发经营3年以上； 近3年竣工房屋15万平方米以上，或与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程合格率达100%； 上一年房屋施工面积10万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的专业人员不少于20人，其中中级以上不少于10人，专职会计不少于3人； 主要专业技术负责人有相应中级以上职称； 有完善的质量保证体系，商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,三级资质：p35 注册资本不低于800万元； 从事房地产开发经营2年以上； 累计竣工房屋5万平方米以上，或与此相当的房地产开发投资额； 连续2年建筑工程合格率达100%； 有职称的专业人员不少于10人，其中中级以上不少于5人，专职会计不少于2人； 主要专业技术负责人有相应中级以上职称；统计专业负责人初级以上职称； 有完善的质量保证体系，商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,四级资质：p35 注册资本不低于100万元； 从事房地产开发经营1年以上； 已竣工的建筑工程合格率达100%； 有职称的专业人员不少于5人，其中中级以上不少于5人，专职会计不少于2人； 主要专业技术负责人有相应中级以上职称；财务人员有初级职称，有专业统计专业人员； 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,5）经营范围 一级资质：p35 建设规模不受限制； 可在全国范围承揽工程。p36 二级及二级以下资质： 建筑面积25万平方米以下的项目； 业务范围由省级政府建设行政主管部门确定。,6）申请资质需提交的文件：p36 企业资质等级申报表； 房地产开发企业资质证书； 企业资产负债表和验资报告； 企业法定代表人和主要专业负责人的职称证书； 已经开发项目的有关证明材料； 房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况报告； 其他有关文件、证明。,2.1.6 房地产开发企业部门分工 综合计划部门：制定长期开发计划、年度开发计划、土地征用计划、拆迁安置计划、工程进度计划、设备订货计划、投资和成本控制计划、筹资还款计划、小时计划等。 前期开发部门：编制项目建议书并报批；投资估算和成本效益测算；编制可行性研究报告并报批；土地征用和各项前期手续；拆迁安置等。p37 规划设计部门：规划报批、委托设计、方案评审、图纸审查、现场放线等。,工程技术部门：施工准备、招标发包、监督质量、控制进度、协调矛盾、组织验收等。 p37 研究发展部门：包括市场和技术两个方面。收集市场信息，寻找投资机会；新技术、新材料、新建筑形式的应用推广。 财务预算部门：资金筹措、成本控制、成本核算、编制工程预算及工程竣工决算。 材料设备部门：负责建筑材料、设备的采购、管理和储存。 经营销售部门：市场调研、产品推广、销售管理、客户服务等。 其他行政部门：办公室、人力资源部门等。,2.2 房地产开发程序与评价 2.2.1 房地产开发模式 1）城市建设方式p38 旧城改造：获利前景看好；基础设施配套；拆迁安置复杂艰难；规划条件苛刻。 新城开发：住宅为主，如南京龙江地区，或商业、文化、体育中心为主，如上海浦东新区；拆迁安置较易、环境限制较少、市政配套缺乏。,2）房地产项目开发模式p39 合作开发模式： 常见形式：一方出地，一方出钱； 优点：资源利用，双方获利； 缺点：重视当前，忽略长远。p40 小而全的多项目开发模式 特点：多点出击，四面开花； 优点：提高企业知名度，形成产品差异化； 缺点：资源分散，难以优化。 精工细作的开发模式： 特点：成片开发，总体规划； 优点：规模效益；品牌效益； 缺点：项目机会较难把握，前期投入相对较多。,2.2.2 房地产项目开发程序p41 1）投资机会选择与决策阶段：机会发现、分析选择、投资决策； 2）前期工作阶段：土地获取、项目评价、手续办理、谈判签约； 3）建设阶段：工程建设、管理控制、验收交付； 4）租售阶段：销售租赁、经营管理； 5）物业与设施管理阶段：物业管理、设施管理。表2-1,2.2.3 房地产项目开发过程的评价 1）房地产开发模式的转变p44 早期：靠经验、靠关系、靠胆量，粗放开发模式； 转变：靠理性、靠技术、靠品质，科学开发模式。 2）项目前期策划的重要性p45 决策失误是最大的失误； 在房地产开发领域尤为突出。,3）房地产开发各阶段重要程度分析 按表2-2，房地产开发项目不同阶段的重要程度的降序排列为： 投资决策阶段，决定项目的方向； 租售阶段，决定项目的成败； 前期工作阶段，需决定的事项较多； 建设阶段，市场及技术相对成熟。 4）资金筹措的重要性 银行资金占50%以上，财务成本和风险大； 自有资金占35%以上。,2.3 房地产开发的参与者 2.3.1 政府机构 1）选址定点阶段：p47 发改委审查可研报告，批准项目立项； 国土部门审查土地利用总体规划和土地供应方式； 住建委办理投资开发项目建设条件意见书； 环保局办理生产性项目环保意见书； 文化局、地震局、园林局、水利局对建设项目相关专业内容和范围进行审查； 规划部门办理项目选址意见书。,2）规划总图审查及确定规划设计条件阶段： 人防办进行人防工程建设审查；p48 国土部门办理土地预审； 消防、交警、教育、水利、城管、环保、园林、文化部门对相关内容和范围进行审查； 规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证； 规划部门确定建设工程规划设计条件。,3）初步设计和施工图设计审查阶段：p48 规划部门对初步设计的规划要求进行审查； 消防部门对初步设计的消防设计进行审查； 交警部门对初步设计的交通条件进行审查； 人防办对初步设计的人防设计进行审查； 国土部门进行用地预审； 市政、环保、卫生、地震等相关部门对初步设计的相关内容进行审查； 住建委对初步设计进行批复； 住建委对施工图设计文件进行政策性审查，核发技术性审查委托通知单； 住建委施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。,4）规划报建图审查阶段：p48 消防部门进行消防设计审查； 人防办进行人防设施审查； 住建委、市政、园林、环保、卫生部门对相关专业内容和范围进行审查； 规划部门对变更部分的规划设计补充批准规划设计条件，并在建设单位缴清有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。,5）施工报建阶段：p49 建设单位办理施工报建登记； 建设方对工程进行发包； 住建委核发建筑工程施工许可证； 6）商品房预售许可阶段： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 7）建设工程竣工验收备案阶段： 质监站对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查； 财政部门对建设项目应缴费用进行核实验收； 规划、市政、环保、消防等相关部门进行综合验收备案； 属地房产登记部门进行房屋产权登记。,2.3.2 开发商：p49 1）开发商的形式 小型开发商，多将物业用于出售； 大型开发商，多将物业做长期投资。 2）开发商的社会声誉： 房价的不断上涨，开发商受到公众指责； 开发过程的环境的影响，也使开发商受到公众的抵触。 2.3.3 金融机构，提供两类资金：p50 短期资金，用于支付项目建设的费用； 长期资金，用于支付购买房屋的按揭贷款。,2.3.4 建筑承包商：p50 考察：业绩、资金实力、技术水平； 审核：施工方案、质量目标、工期、报价。 2.3.5 材料、设备供应商：p51 开发商多倾向于自行采购材料和设备，以便控制成本和质量，但也会增加采购成本。 如房屋的装修工程常用全包、半包、包清工的形式，业主对材料设备采购的关注依次加强。,2.3.6 专业顾问：p51 市场分析师，分析市场需求和竞争，预测价格或租金水平。 规划师，使项目规划能尽快获得城市规划部门的批准。 经济师，提供项目评估或可行性研究报告，确保项目方案在经济上的可行性和可靠性。 房地产估价师，可以为开发商、置业人、金融机构等提供估价服务。批租土地、征收税费，拆迁补偿等，也需要估价服务。,建筑设计师，建筑设计既要满足功能要求，又要降低工程造价。p52 景观设计师，包括道路、灯光、水景、植被，小品等。 监理工程师，合同管理，控制进度、质量、成本。 交通顾问，估算交通流量，评估交通能力，组织交通方案。 房地产经纪人，负责项目的市场推广和租售代理。 成本控制人员，成本费用估算，编制成本计划；比较实际成本与成本计划，提出预警和控制对策。,会计师，从全局的角度提出财务安排和税收建议，包括财政预算、工程预算、付税和清帐等。p53 律师，参与起草或签署合同文件。 其他，如建筑结构工程师、电气工程师、设备工程师等。 房地产开发主要参与者的关系见图2-1。 2.4 房地产的宏观调控 2.4.1 宏观调控的必要性p54 房地产业对经济发展的关联作用强； 房地产业对经济发展的贡献不断增大。,2.4.2 房地产市场调控的主要内容 1）房地产投资规模调控p54 保证房地产市场中房屋总供给与总需求基本平衡。 需要利用价格、利率、财政、税收等经济杠杆和经济政策。 2）房地产投资开发结构的调控p55 满足不同层次人群的需求； 满足不同行业的需求。 3）房地产投资开发布局的调整 是指城市以上层面的布局调整。 4）房地产开发行为的调控 制定法律法规，规范开发商在各个阶段的行为。,2.4.3 房地产市场调控的手段 1）计划手段p55 编制中长期发展计划，确定年度发展计划，并用行政手和经济手段去实施。 2）经济手段p56 运用价格、补贴、税种、税率、利率、贷款额度等经济杠杆直接或间接调控房地产开发市场。 3）行政手段 通过制定行政规章，直接或间接影响房地产供给。 4）法制手段 通过制定法律、法令、条例来调整房地产市场。 2.5 国外政府对房地产的干预手段 略,3.房地产市场调研,3.1 房地产市场概述 1）房地产市场的内涵p62 市场的四重含义：商品交易的场所；商品价格的机制；商品交换关系的总和；资源配置的手段。 狭义的房地产市场，房地产交易的场所。 广义的房地产市场，房地产交换关系的总和，即房地产全部流通过程的总和。,理解房地产市场概念的要点：p62 是商品经济的范畴； 是有形的房地产商品和无形的房地产商品的统一； 是有形的空间和无形的空间的统一； 是房产市场和地产市场的结合。 2）房地产市场的构成要素p63 市场主体，即参与者，主要有买卖双方和提供支持、服务的人员和机构。主要包括，土地使用者、开发商、政府机构、金融机构、建筑商、中介机构、企事业单位和个人。 市场客体，即交易的对象，房地产的产权。 组织形式，有形的交易市场和无形的交易市场。,3）房地产市场的类型p63 房产市场：包括买卖和租赁两种交易形式，实现产权关系的全部转移和部分转移。 地产市场，可以分为两类三级： 土地一级市场，是指政府土地主管部门让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。一级市场分为两种情况； 一是土地出让市场，包括拍卖、招标、协议等三种形式。 二是土地租赁市场。,土地二级市场，是指土地或房地产开发市场，即土地使用权在房地产开发企业或使用者之间的合法让渡。p64 土地一级市场的卖主是国家，二级市场的卖主不是国家。 土地三级市场，土地使用者可以进行转让、转租或抵押，买方和卖方都是不确定的。 房地产金融市场：采用信贷、股票、期票、债券、按揭、预售等方式融通资金。 房地产劳务市场，为住户和用户提供装修、维修、改造、设计、鉴定等综合服务。p65 房地产技术信息市场，提供技术咨询、买卖行情及有关资料等。,4）房地产市场的特点p65 区域性强； 竞争不充分； 垄断性； 滞后性； 稀缺性； 投机性和投资性； 复杂性； 与金融联系的密切性； 政府的干预性强。,3.1.2 房地产市场供需关系 1）房地产市场需求p67 需求，是指在一定时期内，一定价格水平下，消费者愿意并能够购买的商品和劳务。 房地产的需求可以分为住宅需求和非住宅需求。 房地产需求的特点：多样性；普遍性和增长性；连续性和间断性；住宅需求有多层次性；地产需求通常是一种引致需求。p68 房地产需求的变化：受价格、消费者收入、其他商品价格变化、消费者预期、政府政策变化的影响。p69,2）房地产市场供给p69 房地产供给，是指在某一时期内，在某一价格水平下，全社会房地产供给的总量。 房地产供给的特点：缺乏供给弹性；长期性和滞后性；规划性；异质性。 p70 房地产供给的变化：价格；开发成本；政府政策变化；对未来的预期。 p71 房地产市场机制：在市场经济条件下，价格机制是调节市场的主要机制。市场价格由供给与需求的均衡决定。p72图3-3,3.2 房地产市场调研的目的、内容和方法 3.2.1 房地产市场调研的含义和目的 1）房地产市场调研的含义p73 房地产市场调研，是指房地产企业运用系统的，科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关房地产供给、需求等方面的信息，以确定投资经营方向和目标市场。 狭义的市场调研侧重于消费层面的信息收集； 广义的市场调研包括商品生产交易的全过程。 ）房地产市场调研的目的，也就是要解决的问题。如项目定位、项目营销等。,3.2.2 房地产市场调研的程序 1）准备阶段p74 提出问题，明确目标； 初步情况分析、假设； 初步调研； 制定调研方案和工作计划。 75表3-1：目的、方法、范围、对象样本、时间地点、调研项目、分析方法、成果要求、进度要求、费用、人员等。,）实施阶段75 建立调研小组； 收集资料； 分析总结阶段，数据处理，撰写调研报告。 3.2.3 房地产市场调研的内容 1）房地产市场环境调研 政治法律环境调研； 经济环境调研； 社区环境调研； 项目微观环境调研； 商品形态及供求状况调研。,）房地产市场需求和消费行为调查76 房地产需求影响因素调研； 消费者需求动机调研； 消费者购买行为调研。 3）房地产产品调研p77 商品形态及供求状况调研； 市场占有率调研。 4）房地产价格调研,3.2.4 房地产市场调研的方法 1）询问法p78 事实询问； 意见询问； 阐述询问。 2）观察法 优点：直观可靠； 缺点：只能反映现象表面，不能揭示原因动机。 3）实验法：主要用于因果关系的研究。 3.3 案例分析 略,.土地制度与房地产开发土地的获得,4.1 我国现行土地制度 4.1.1 我国土地产权制度 1）产权p88 产权是是经济所有制关系的法律表现形式，是以所有权为核心的一组权利，包括占有、使用、收益、处分等权益。 产权制度是对产权关系的制度化，是划分、确定、界定、保护和行使产权的一系列规则。 现代产权制度是责权利高度统一的制度，其基本特征是归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅。,2）土地产权p89 土地产权分为物权和债券两类。物权包括自物权和他物权。 自物权：权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即所有权，亦称完全物权。使用权具有绝对性、排他性和永久性等特点。 他物权：是权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，亦称限制性物权，包括用益物权和担保物权。 用益物权，是指以物为标的，以使用、收益为内容的物权，如土地使用权。 担保物权，是为了担保债的履行而设定的物权，如土地抵押权。 债权，是一方当事人对相对方当事人的权利，亦即相对方对该方当事人承担的义务。 土地产权关系见图4-1,4.1.2 土地所有权制度p90 土地所有权，是指土地所有者对自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。 1）土地国家所有权制度 国家是土地的唯一的、统一的所有者。国家主要通过继承、没收、土地改革、依宪法直接取得和征用等五种方法取得土地所有权。 国有土地主要有，城市城区、农村中被依法征收的土地、不属于集体所有的土地等。,2）土地集体所有权制度p91 是指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分自己所以土地的权利。 集体土地的主体不具备统一性。 集体土地主要有，耕地、山林、草地、宅基地、自留地等。 在占有、使用、收益、处分方面，集体土地所有权是不完整的。 收益权的限制，如不能直接用于房地产开发； 处分权的限制，不能用于非农建设； 不能直接进入市场，可以被国家征收； 集体土地转为国有土地的流向是不可逆的。,4.1.3 土地使用权制度p92 土地使用权是指，土地使用者依法使用其占有的土地，并享有收益及一定处分的权利。 1）出让土地使用权，即国有土地使用权的有偿出让。 使用期限：住宅最多70年；商业40年；工业等50年。 积极使用：闲置满2年，无偿收回；满1年，征收20%土地闲置费。 具有收益的权能：利用土地的收益归土地使用者所有；土地本身的增值收益归国家所有。 具有部分处分的权能：如转让、出租、抵押等。,2）划拨土地使用权，是指国有土地使用权的行政划拨。 占有特性：无时间限制。 p93 使用特性：不得闲置等。 收益特性：具有收益权能， 但不得用于经营。 处分特性：不具有处分权能。 3）地役权，是指为了增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利，亦即地役权是施加于供役地的负担以使需役地获益。如规划红线退让。 地役权存在的要素：两块土地；分属两个使用权人；一块土地为另一块土地服务。,4.1.4 土地征收制度p94 宪法：国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 ）土地征收与征用 土地征收：依法进行；合理补偿；他人土地所有权消失，所有权改变。 土地征用：依法进行；合理补偿；用毕归还，是使用权的改变。,2）我国目前主要的安置补偿模式95 货币补偿：是指按照征地时的补偿标准，一次性支付或分期支付征地补偿款。 缺点：补偿标准偏低;没有长远考虑;容易坐吃山空。 农业安置：调整农民的承包地,使农民仍有地可种，适于征用土地相对较少的情况。 就业安置：也称招工安置，依征地数量提供“农转非”就业安排。 入股分红安置：对有稳定收益的项目，以补偿安置费入股分红，需自愿,有经营风险。,社会保障安置：将补偿安置费存入社保账户，对达到退休年龄的,按月发放养老金。能解决老有所养，不能解决年轻人的需求。p96 留用地安置：按一定比例核定留用地指标，让集体经济发展第二、三产业，安置失地农民。 3）征地补偿与安置费标准 土地补偿费：按照被征前3年平均年产值的6-10倍计算。 平均年产值=被征前3年平均产量x单位产品价格 安置补助费：按照需要安置的农业人口计算。 安置补助费=该耕地被征前3年平均年产值的4-6倍x需要安置的农业人口数 需要安置的农业人口数=被征单位耕地总数/人均占有耕地数,青苗补偿费:刚种的农作物,按季产值的1/3补偿;成长期的农作物,最多按一季产值补偿;能收获的,不补偿.p97 附着物补偿：管线、道路等，参照建筑造价；房屋按“拆多少补偿多少,不低于原水平”的原则。 新菜地建设基金：100万以上人口的城市，征1亩菜地缴纳7000-1万元；50-100万人口，征1亩菜地缴纳5000-7000元；人口不足50万，征1亩菜地缴纳3000-5000元。,耕地占用税：在占用耕地作为非农建设用地时缴纳。p98 土地管理费：由县、市土地管理机关从征地费中按1-4%的比率提取。 4.1.5 城市土地供应制度 1）城市土地供应机制 增量土地：是指将农用地转化为城市建设用地的新增城市用地。 特点：唯一性；单向性。 存量土地：是指原有城市土地的再利用。提高土地使用效率，相对增大城市土地供给。p99 城市土地供应机制见图4-2,2）城市土地供给机制的特征p100 实行国家垄断的一级市场供给制度，我国城市土地所有权的唯一主体是国家； 实行城市土地有偿供给制度，引入市场机制，并使国家通过出让土地取得收益； 实行政府宏观调控下的城市土地供给制度，土地使用权进入市场的数量与计划是国民经济宏观调控的重要手段； 实行计划与市场并行的城市土地供给制度，土地的供给不完全是由市场决定的； 实行收购-储备-出让模式的城市土地供给制度； 实行用途管制的城市土地供给制度，须按土地利用总体规划确定的用途来使用土地。,4.1.6 城市土地储备制度 1）城市土地储备制度的概念 源于1896年的荷兰阿姆斯特丹市，目的是通过土地的事先收购储备，抑制土地投机和地价增长。 不同国家的土地储备概念不同，见表4-1 我国的土地储备概念：城市土地储备中心通过征用、收购、置换、收回等方式，从分散土地使用者手中，把土地集中起来，并适当开发整理后储备，再根据城市规划和土地出让年度计划将土地投入市场。p102 强调国家对土地一级市场的垄断。,2）城市土地储备的特点p103 土地储备的行政性，主体一般是政府或其委托的储备机构。 土地储备的计划性，根据城市发展规划和土地供求情况，有计划地收购、储备和投入市场。 土地储备目标的整体性与公共性，追求整体目标和公共利益。 地域差异性，具有很强的区位性与地域性。 系统性，是涉及多个部门的系统工程。 资金需要量大，既是土地储备，也是资金储备。,4.3 房地产开发项目用地的获取与评价 4.3.1 土地使用权出让p114 1）土地使用权出让的法律特征 土地出让主体：出让方是国家，一般由当地政府代表；受让方是公司、企业、其他组织和个人。 土地出让客体：国有土地使用权。 土地出让内容：出让方将一定使用年限的土地使用权转让给受让方；受让方支付出让金，取得具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定程度的处分权。,2）土地出让的方式和程序p115 拍卖： 特点：公平,公正，简便易行。 程序：发布信息；缴纳保证金；参加竞拍；签订出让合同，支付出让金；办理土地使用权登记。 招标: 形式:公开招标;邀请招标. 程序：发布公告；资格预审，领取标书；投标；开标，评标，公示；签订出让合同，支付出让金；办理土地使用权登记。,协议：p116 特点：灵活性大。多用于公益事业。 程序：出让方提供地块资料；受让方提出用地申请；答复；签订出让合同；办理土地使用权登记。 挂牌： 特点：综合了拍卖、招标和协议方式的优点；公平、公开、公正。 程序：挂牌公告；接受竞买人报价；更新挂牌价格；继续接受新的报价；在挂牌时间截止时确定竞得人；签订出让合同；办理土地使用权登记。,四种土地出让方式的比较：p117 协议出让：无竞争机制，市场不透明，主观随意性大；政府易于控制，灵活性大。多用于市场发育初期即公益项目，我国规定经营性项目禁止协议出让。 招标与拍卖：都有竞争机制。前者为一次出价，出价最高者不一定得；后者为多次出价，出价最高者得。 挂牌：实质同拍卖。相当于把拍卖的过程拉长，可防止价格被非理智抬高。p118,3）土地使用权出让合同，常为标准格式合同，主要内容有: p118 双方当事人信息； 土地使用规则：建筑物性质种类、容积率、建筑密度、建筑面积、建筑高度、绿化率等； 公益工程：公共场所、停车场、自行车棚、配电室等；p119 设计、施工、竣工方面的要求：交通、管线、消防、环保等需审批及开工、竣工要求； 配套设施责任的要求：废弃物处理等； 环境要求：环保、绿化、消防等要求及出让期限、出让金数额和支付要求等； 其他：纠纷处理、签订时间地点等。,4.3.2 土地使用权额转让 1）土地使用权的转让p119 是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 由土地使用权出让而形成的土地市场成为一级市场，是由国家垄断经营的；允许土地使用权转让而形成的土地市场称为二级市场。 2）土地使用权转让的法律条件p120 土地使用权转让的条件：只能在原土地出让合同规定的权利义务范围内进行；交清土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按出让合同进行投资开发的，要完成一定的投资工作量。,土地使用权不得转让的情形：p120 不符合转让条件的； 受司法、行政机关限制的； 依法收回土地使用权的； 未经共有人书面同意的； 权属有争议的； 未依法登记领取权属证书的； 法律、法规规定的其他禁止转让的情节。 土地转让的增值税：取得转让收入的单位或个人应缴纳。,3）土地使用权转让的特点： 土地使用权转让的法律效力，土地出让合同载明的权利义务随之转移。p120 土地使用权转让的方式：出售；交换；赠与。p121 4）土地使用权转让的程序： 转让申请，由出让人（土地管理部门）对转让情况及再受让人资信等进行审查； 签订转让合同，须符合出让合同的要求。p122 转让合同公证，各地方政府法规都有此要求；,缴纳土地出让金和增值税：p122 再受让人向转让人支付土地转让金；转让人向税务部门缴纳土地增值税。 计算增值额时所扣除的项目有：取得土地使用权时支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用，如销售费用、管理费用、财务费用等；转让房地产的税金；财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税采用四级超额累进税率： 土地增值税额=增值额x超额累进税率-扣除项目金额x速算扣除税率 具体如下：,增值额未超过扣除额50%的：土地增值税额=增值额x30%； 超过50%-100%的：土地增值税额=增值额x40%-扣除金额x5%； 超过100%-200%的：土地增值税额=增值额x50%-扣除金额x15%； 超过200%的：土地增值税额=增值额x60%-扣除金额x35%； 土地使用权变更登记，双方当事人到所在地市、县政府土地管理部门办理，换领土地使用证。,5）土地转让的评价p123 转让手续复杂；转让成本过高；转让过程耗时长。故开发商较少有用此方法拿地。 4.3.3 房地产开发项目可接受地价的测算 1）假设开发法的概念p124 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测评价对象未来开发完成后的价值，减去预测的开发成本、税费和利润等的方法。 2）假设开发法的理论依据：预期原理。 在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算。所谓成本法是指土地的价格已知，需求取开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成的房地产价格已经预测出，需求取的是土地的价格。,3）假设开发法适用的对象和条件p125 适用对象： 具有开发或再开发潜力的房地产估价。 两个关键预测：正确判断最佳可发利用方式；正确预测开发完成后的房地产价值。 适用条件： 自身条件：对假设开发法本身的掌握。 社会经济环境条件，包括：房地产政策；房地产法规；房地产资料库；投资开发和交易税费；土地供给计划。,4）假设开发法的操作步骤 测算步骤，一般分为六个步骤：p125 调查待开发地产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式；p126 估算开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 测算开发成本、各项税费等； 具体计算，求出待开发房地产的价格。,土地基本情况调查：土地位置；土地形状；土地规划设计条件；将拥有的土地权利。 p126 5）假设开发法的主要用途：房地产开发项目投资分析。 确定拟开发场地的最高价格； 确定开发项目的预期利润； 确定开发中可能出现的最高费用。,6）假设开发法的计算公式 房地产价格=地价+建设成本+顾问费用+利息+管理费用+销售费用+税+利润 移项可得： 地价=房地产价格-（建设成本+顾问费用+利息+管理费用+销售费用+税+利润） 4.4 国有土地出让文件及地价测算案例 自学,5. 房地产开发项目财务评价,5.1 现金流与资金时间价值 5.1.1 现金流量p133 从货币形态看，房地产开发活动表现为投入一定量的资金；通过服务销售或出租获得一定量的货币收入。 现金流量，是指一个独立的投资系统，一定时期内各时间点上实际发生的资金流出或流入，分别称为现金流出和现金流入。 现金流出与现金流入之差称为净现金流。,5.1.2 资金的时间价值 1）资金时间价值的概念p134 随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。资金的增值特性使其具有时间价值。 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金的时间价值体现为放弃即期消费应得的补偿。 资金的时间价值主要取决于：单位投资所能取得的利润；对货币贬值的补偿；对风险可能带来的损失的补偿。银行利息就是一种时间价值的表现方式。,2）利息与利率p135 利息，是指占用资金所付出的代价或放弃占用资金所得的补偿。 利率，或利息率，通常以一年期利息与本金的百分比表示。 利率的影响因素：社会平均利润率；资本供求状况；通货膨胀水平；政策性因素和国际经济环境。p136 3）单利计息和复利计息 单利计息，只按本金计息，利息不再生息。如个人储蓄存款利息。 in=pni 式中：in为利息；n为计息周期；i为利率。 n个计息周期后的本利之和为：fn=p(1+ni),复利计息，对于某一个计息周期来说，按照本金加上先前计息周期的利息来进行计息，即利息再生利息。p136 n个计息周期后的本利之和为：fn=p(1+i)n n个计息周期后的利息为：in=p(1+i)n-1 复利又分间断复利和连续复利。前者的计息周期为一定的时间区间；后者的计息周期为无限短。 4）名义利率与实际利率 名义利率，是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。 实际利率，是指一年内多次复利时，年末利息总值与年初本金之比值。,设月利率为1%，年计息次数为：m=12 则名义利率为：r=1%x12=12% 一年后的利息总值为：i12=p(1+1%)12-1 实际利率为：i= i12/p=(1+r/m)m-1=(1+1%)12-1= =1.0112-1=1.127-1=12.7%r=12% 名义利率与实际利率有如下关系： 实际利率更能反映资金的时间价值； 名义利率越大，计息周期越短，二者相差越大； 年计息周期m=1时，二者相等。 年计息周期m1时，实际利率大于名义利率； 年计息周期m趋于无穷时，二者的关系为i=er-1 。 注:经济学里的实际利率(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)-1,5.2 开发项目经济评价指标与方法 5.2.1 投资、效益的构成及测算 1）开发项目总投资p138 土地使用费，是指取得项目使用权所发生的费用。包括土地征用及拆迁安置补偿费和土地使用权出让金。 p139表5-1中： 楼面地价=土地出让单价/容积率 修正系数=3个修正值的加权平均值,前期开发费，是指建设工程开工之前发生的相关费用。主要包括可行性研究费、勘察设计费、设计和施工招投标管理费、建设工程招投标代理费、人防建设费、建筑工程质量监督费、执照费、申照手续费等。p139、p140表5-3 建筑安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包括基础工程费、土建工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费等。p140表5-4、p141表5-5、表5-6 工程监理费，是指建设单位委托工程建立单位对工程实施监理所需的费用。p141,配套设施费，是指为住宅小区配套的水、电、气、通讯、绿化、道路、公共设施等费用。p142表5-7、表5-8 建设单位管理费，是指项目全过程管理所需的费用。主要包括开办费和日程费用。按照建安工程费的3%计取。 工程保险费，一般为建安工程费的3%。p143 建设期贷款利息估算，是指建设单位为项目融资而向银行贷款，在项目建设期内应偿还的贷款利息。当年贷款按半年计息，上年贷款的本息按全年计息。公式如下： 建设期每年应计利息=(年初贷款本息累计+本年贷款额/2)x年利率 项目财务费用计算见p143表5-9,2）开发产品成本，是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发开发建设投资。p144 3）经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括土地转让成本、销售成本和出租经营成本。 4）期间费用，是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。 5）经营收入，是指向社会出售、出租房地产产品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。 6）利润:经营收入扣除经营成本期间费用和经营税金后的余额部分，称为经营利润。p148 7）税金。税收具有强制性、无偿性和固定性的特点。p149,5.2.2 经济评价指标体系p150 目的：勘察项目的盈利能力和清偿能力。 盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标。 静态指标不考虑资金的时间价值；动态指标要考虑资金的时间价值。 清偿能力指标是考察项目计算期内偿还能力的指标。金融机构更重视项目偿债能力的评价结果。 指标体系见p151表5-16,5.2.3 项目盈利能力测算方法 1）静态指标p151 成本利润率=项目总开发价值-项目总开发成本项目开发总成本=开发商利润项目开发总成本 投资利润率=年利润总额/项目总投资p152 资本金利润率=年利润总额资本金 资本金净利润率=年税后利润总额资本金 静态投资回收期（期数）=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量p1