中原复地南延线项目定位报告.ppt

复地南延线项目定位报告,本报告所有数据统计以成都市房管局备案数据为准,区域市场分析,项目发展战略及市场定位,物业发展建议,成都宏观市场分析,住宅供需分析,未来供应分析,成都市宏观市场分析,宏观经济分析,住宅售价分析,成都历年GDP及增长,成都人均GDP及增长,资料来源：成都市统计年鉴,资料来源：成都市统计年鉴,20062008年，GDP年平均增长率18%；受到地震和金融危机的原因，2008年较2007年的20.89%回落到17.34%。 成都整体经济受惠于中国经济的快速增长和新特区经济的带动。,20062008年，人均GDP的增长率11.8%， 2008年30885元，突破了3万元大关，增长率为 16.43%，保持高速的增长。 成都的GDP以及人均GDP的增长来源于整个国 家的经济形式的带动，才有快速的增长。,成都市宏观市场分析,06-08年，GDP及人均GDP增长稳定,住宅供需分析,未来供应分析,宏观经济分析,住宅售价分析,5,20062008年，成都市固定资产投资平均增长率27.6%； 2008年3012.91亿元，增长率为25.8%，保持高速的增长。,20062008年，成都市固定资产投资平均增长率是28.2%； 2008年增长速度大幅度下降，主要原因是2008年的 全球经济危机影响了房地产投资。,06-08年，固定资产和房地产开发投资年均增长率超过25%,成都市宏观市场分析,住宅供需分析,未来供应分析,宏观经济分析,住宅售价分析,6,资料来源：成都市统计年鉴,20062008年，人口增长稳定，年均增长率为1.3%；2008年1125万人口比 2007年增长13万。 成都市的人口增长及城市发展速度增快，随之产生的配套设施的需求就会增加。,06-08年，人口增长率年均约1.3%,成都市宏观市场分析,住宅供需分析,未来供应分析,宏观经济分析,住宅售价分析,成都市历年居民支配收入,成都市历年居民消费支出,资料来源：成都市统计年鉴,资料来源：成都市统计年鉴,20062008年，城市居民人均可支配收入的平均增长率12.42%； 2008年16943元，增长率为12.36%，保持高速的增长。,20062008年，城市居民人均可支配收入增长率10.1%； 成都居民的消费意识较强，消费支出占收入的80%，而且收入与支出的年增长速度相近。,06-08年，居民收入及消费支出增长率均超过10%,成都市宏观市场分析,住宅供需分析,未来供应分析,宏观经济分析,住宅售价分析,8,到2008年，供需比达到1.7，截至2008年12月31日，成都住宅市场可售住宅达85928套，合计面积840.76万方； 09年一季度成交高于供应，主要在消化存量房。,数据来源：成都市房管局,2006-2008供需分析,数据来源：成都市房管局,06-08年，住宅供需比呈逐年上升趋势,成都市宏观市场分析,宏观经济分析,未来供应分析,住宅供需分析,住宅售价分析,供应量统计以每年新增供应量为准,9,09年一季度，主城区商品房成交面积268.11万方，环比上涨48.96%，成交套数31145套，环比上涨40.30%。,09年1季度月均成交量约89万方,成都市宏观市场分析,宏观经济分析,未来供应分析,住宅供需分析,住宅售价分析,供应量统计以每年新增供应量为准,成都市宏观市场分析,2007年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。 2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。 进入2008年，宏观调控加强，市场价格出现回落，成都一手住宅成交均价约5595元/平方米，环比 上涨3.7%。对比2007年，涨幅下降20.3个百分点。,06-08年，住宅售价走势保持上涨趋势,宏观经济分析,未来供应分析,住宅售价分析,住宅供需分析,11,截止2008年12月31日，成都市近三年土地供应可建筑面积为2408.89万方，未开发面积1206.2万平米；成都市房屋存量合计面积840.76万方； 成都市未来1到3年的住宅供应量将达到2046.96万方。,截止08年，未开发土地加存量房达到2046.96万方,成都市宏观市场分析,宏观经济分析,住宅售价分析,未来供应分析,住宅供需分析,数据来源：四川中原,宏观市场背景： GDP增长稳定+固定资产投资超过25%+城市人口增长率保持1%+居民收入及消费支出超过10%,成都市宏观市场分析,结论:成都震后经济发展仍然较快，地产恢复到正常水平,成都市宏观经济发展良好,住宅市场走势： 截止08年，市场待消化量达到2046.96万方，高存量压力必然导致售价上涨幅度较小。 按照09年1季度消化速度预估，未来1-3年月均消化量保持在70万方90万方，即年均消化量800万方1000万方。 存量压力必然促使政府控制土地放量，估计在未来1年土地放量较少。 因此，估计未来1-3年住宅供略大于求，保持在较正常水平。,区域市场分析,项目发展战略及市场定位,物业发展建议,成都宏观市场分析,区域产业规划与人口分析,区域产业规划,区域人口分析,区域发展前景,区域市场分析,区域板块功能研究,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,典型项目分析,麓山国际,凤凰城,中海龙湾半岛,蜀郡,新世界,雅居乐,区域高层市场分析,大城南片区研究,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,区域别墅市场分析,区域洋房市场分析,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,区域范围界定,航空港片区：西部唯一集航空、铁路、公路、航运为一体的开发区。以特色产业发展为先导，综合居住休闲，教育，金融，物流等功能的城市发展区域。,航空港片区,城南主城区,南延线 片区,南延线片区：城市新中心、现代化新城区 。分为 行政办公中心、创新研发中心、区域总部基地、现代服务基地以及宜居人文住区。,产业园,双流机场,天府大道,政务中心,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,航空港片区概述,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,航空港片区在售项目,航空港片区现阶段在售项目超过20个，部分楼盘为尾盘销售，总体来看供应量相对充足； 片区项目分布较为集中，以锦华路、棠湖路及机场路为甚。同时产品形态较为接近，竞争力度较大。 各项目价格相差不大，各项目以不同特点来吸引客户。,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,08年-09年季度供需对比,区域潜在供应分析,受08年市场结构性调整影响，板块内供需关系出现深度调整，市场自08年4季度起出现回暖迹象。 板块内价格保持在3000元/平米，市场以走量为主。 板块内存量板块内存量土地体量较大，截至09年1季度总存量达到310万方。,单位：万方,航空港片区供需分析片区内供应较大，未来竞争集中在片区内,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,航空港片区客户分析以片区内客户为主,客户属地分析,航空港区域客户组成仍将以机场工作人员、入驻企业职员、教育工作者为主，但是随着区域的不断发展，外地购房者的比例会逐渐增加。,客户职业分析,机场工作人员 IT从业人士,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,城南主城区分布图,玉林-高升桥片区,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,城南主城区片区特点,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,城南主城区供需未来供应较少,板块内潜在供应体量,单位：万方,截至09年1季度，城南主城区总存量约134.7万方。,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,城南主城区片区价格,城南各片区受发展、规划的影响，价格呈现出不同走势，但是板块价格保持平稳上升的趋势。,07年无供应,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,城南主城区客户区域客户以城南客户为主,从区域对比来看,客户在本片区置业较多,同时,不能忽视,相邻片区置业客户比例亦较大,选择面也较多.。,玉林-高升桥片区,九眼桥-棕树片区,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,南延线片区供需,截止08年，在售项目的存量达到260.92万方，已拍土地供应量达到207.28万方。,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,南延线片区客户分析,南延线客户主要是以自住，城南的客户占地比例最多,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,航空港片区未来供应较大，且明显供大于求，区域未来供应以满足本片区中低端客户为主，竞争特征表现为片区内竞争。 城南主城区各片区未来供应较少，置业客户将逐渐向三环外转移。 南延线片区随着地铁的开通，以及配套设施不断的完善，外区域的置业者将不断的涌日本区域，城市新中心的地位将越来越明显。,大城南区域市场分析,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,小 结,区域产业规划与人口分析,区域产业规划,区域人口分析,区域发展前景,区域市场分析,区域板块功能研究,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,典型项目分析,麓山国际,凤凰城,中海龙湾半岛,蜀郡,新世界,雅居乐,区域高层市场分析,大城南片区研究,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,区域别墅市场分析,区域洋房市场分析,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域范围界定,31,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域发展趋势,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域规划要点,科技城南,通过天府新城的开发建设,力争把成都打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。,天府软件园 （一、二、三期）,创新孵化园I,30所、川大大学科技园,金融后台园,软件及服务外包 产业后备园区 金融后台后备园 企业孵化加速园,创新孵化园II,产业发展 延伸区域,软件培训学校,金融后台后备区,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,商务城南,大量服务功能聚集形成了一种产业配套的隐性网络关系，它直接决定着软件及服务外包产业的发展成败。,软件及服务外 包产业发展,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,目前建成及在建项目:,总部基地,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域市场分析,金融后台,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域市场分析,国际城南,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域市场分析,时尚城南,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,39,2008年3月,区域规划方案出台，中端板块功能布局为：板块西面以生态宜居区域，北面为科技服务区，南面以商务产业发展区域，东面以国际时尚商务区域。,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域功能布局,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域交通条件,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,区域交通条件,天府新城位于成都南中轴天府大道。南中轴定义为科技商务中轴线。从功能布局来看新城规划为行政中心、研发中心、总部经济、现代服务基地、宜居人文社区。 本案所处的中端版块（大源组团）是天府新城的核心居住区，区域将形成一个宜居人文社区的热点板块。,区域市场分析,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,本案所在的天府新城是成都未来的城市新中心。 本案所处的大源组团是天府新城的核心居住区，区域将形成一个宜居人文社区的热点板块。 2010年地铁1号线正式运营，商业配套陆续成熟，本案所在片区的辐射力将因此大幅度提高。,区域市场分析,区域板块功能研究,小结：本案所在区域是天府新城的核心居住区,区域产业规划与人口分析,区域产业规划,区域人口分析,区域发展前景,区域市场分析,区域板块功能研究,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,典型项目分析,麓山国际,凤凰城,中海龙湾半岛,蜀郡,新世界,雅居乐,区域高层市场分析,大城南片区研究,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,区域别墅市场分析,区域洋房市场分析,总体定位,“以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城”,区域市场分析,区域人口分析,区域产业规划,区域发展前景,天府新城是成都发展软件及服务外包产业的核心区域,产业现状：,2007年软件及服务外包产业实现产值210亿元，同比增长37%，出口1.5亿美元，同比增长87%.,软件及服务外包相关企业440家，其中通过双软认证的308家，认证软件产品1028个,通过CMM/CMMI2级以上认证企业12家，其中CMM/CMMI5级3家，正在开展CMMI认证的软件企业50余家,区域市场分析,区域人口分析,区域产业规划,区域发展前景,区域产业定位,天府新城位于天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，建成后总就业人口62万人（其中软件及服务外包产业20万-30万人），总居住人口60万人。 到2010年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从业人员将达10万人以上。 由于城南高科技产业的大力发展，越来越多的人因为工作或其他的原因，需要在城南置业和生活。 在金融后台服务方面，成都也将迈出更大的步伐。目前，成都金融后台服务中心规划总规模为3000亩。预计今后2-3年内，金融后台服务中心的投资将超过100亿元、从业人员超过10万人。,区域产业规划,区域市场分析,区域人口分析,区域产业规划,区域发展前景,作为未来的城市新中心，由于该区域的发展相当于从一张白纸开始，所以后来发展过程中所推出的一系列规划都基本能够实施到位，尤其是交通配套和生活配套的建设更是有别于城南其他改造起来受原有规划限制的区域，路网配套基本完成，避免了边修路边开发的不利局面。 目前生活配套方面略有不足，但是许多大型的生活配套正在火热的建设当中，很多在今年底明年初都将建成投入使用，如极地海洋公园等。 区域发展规划总体指标（2008-2012年规划） 总用地面积37平方公里 规划总建筑面积6000万平米（含已建成面积1000万平米）,区域产业规划与人口变迁有力的支持并展现了区域发展的前景,区域人口分析,区域产业规划,区域发展前景,区域市场分析,49,区域内未来规划三大支柱产业（出口加工、光电显示及配套、电子科技）的研发、生产基地，未来区域内都是高新产业科技人才为主。 在区域发展过程当中，外来的就业人口会大幅提升，居住人口也会伴随就业人口大幅攀升，规划的60万就业人口，在将来的几年内将演变成大量的置业需求。 地铁开通以后，随着人口的不断攀升和区域的不断发展，各种生活配套将逐步成熟，整个区域会逐步成熟，外来的置业需求会随着地铁、配套以及城市新中心规划转移到本区域置业。,小 结,区域市场分析,区域产业规划与人口分析,区域产业规划与人口分析,区域产业规划,区域人口分析,区域发展前景,区域市场分析,区域板块功能研究,整体规划与功能布局,本板块规划及功能,典型项目分析,麓山国际,凤凰城,中海龙湾半岛,蜀郡,新世界,雅居乐,区域高层市场分析,大城南片区研究,各片区供需及发展趋势,各片区竞争关系,区域别墅市场分析,区域洋房市场分析,区域高层供需现状与发展趋势,区域高层产品分析,区域高层客户分析,景观,外立面,核心卖点及配套,户型面积及总价区间,区域高层潜在供应分析,区域高层价格分析,房交会客户调查,在售项目客户研究,深访调查,房交会客户调查,区域高层供需分析,区域高层市场分析,区域高层供需分析,区域高层价格分析,区域高层潜在供应分析,区域高层市场分析,06年以前供需基本平衡，06年无存量新增。 07年区域内电梯新增供应170.24万平米，存量新增10.5平米，供需比1.13，基本持平。 08年区域内的电梯新增供应195.67万平米，存量新增21.38平米，供需比2.63，供需严重失衡。 2009年1季度新增供应18.06万平米，存量新增134.47万平米，存量供应压力较大，供需比4.3。,07年供需比1.13基本平衡，08年供需比2.63，09南1季度供需比4.3，主要消化08年存量。,南延线历年高层供应情况（万平米）,南延线高层供应情况（万平米）,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,区域高层市场分析,根据主力户型价格、开发商品牌、客户置业次数、项目规划、物业管理的划分原则，将南延线高层电梯住宅分为以下几种产品，对比如下：,注明：具体划分标准见附件,南延线电梯档次划分,高层各档次供需统计,区域高层市场分析,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,08年以前无高端产品供应，07年以前无中高端产品供应。 07年中高端供需比1.2，07年中端供需比1.1，供需比基本平衡。其中中端产品新增供应91.5万平米， 存量新增4.5万平米。 08年中高端新增供应55.7万平米，存量新增8.43万平米，供需比1.93，供大于求。 08年中端新增供应91.7，存量新增8.47万平米，供需比2.8，供需严重失衡 08年高端新增供应23.26万平米，供需比8.02，供需严重失衡。,07年中端、中高端供需比分别1.1、1.2，基本保持平衡，08年中端、高端供需比分别2.8、8.02，供需严重失衡，08年中高端供大于求，供需比1.93。,单位：万平米,高层各档次供需分析中高端产品的市场容量高于其他产品,区域高层市场分析,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,08年中高端产品供应占总供应30%，成交占总成交40%；中端产品供应占46%，成交占43%； 高端供应占11%，成交占4%，中高端市场容量高于其他产品。,区域高层市场分析,因供应压力较大，各档次的高层产品售价均小幅下调。,08年以前区域无高端产品。 08年中高端产品较去年价格下降4.9%。 08年中端产品较去年价格下降4.1%。 08年普通产品受到需求下降的影响，较去年价格下降14.3%。,高层各档次价格,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,区域高层市场分析,南延线电梯潜在供应楼盘示意图,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,区域高层市场分析,06-08年成交未开发住宅土地总845.86亩，可建总面积207.28万平米，预计09-11年区域内高端产品供应32万平米，中高端产品供应80.75万平米，中端产品供应11.9万平米（以上都是通过对价格预测来判断产品档次）,成交未开发土地潜在供应量,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,区域高层市场分析,在售项目潜在供应量,在 本 项 目 推 出 以 后 ， 处 于 尾 盘 阶 段,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,因誉峰至09年1季度无供应，故放在潜在供应统计里,注明：已推出面积截止到2009年3月底,区域内电梯在售项目未来3年总供应量260.92万平米。 未来三年内中端产品供应占36.8% ，其次是中高端产品，占33.5% 。主要供应集中在中端及中高端。,区域高层市场分析,在售项目潜在供应量,区域高层供需分析,区域高层售价分析,区域高层潜在供应分析,高端产品的市场容量较小，截至08年底，供应占总的11%，成交占总4%。 中高端产品消化速度快于区域内其他档次的高层。08年中高端产品供应占总的30%，成交占40%。 未来13年，区域供应以中端和中高端为主。除不可预计新增以外，09年-11年中高端新增预计168.28万平米，存量新增30.96万平米，合计199.24万平米。中端产品新增预计108.09万平米。存量新增64.96万平米，合计172.48万平米。,小 结,区域高层市场分析,区域高层供需现状与发展趋势,区域高层产品分析,区域高层客户分析,景观,外立面,核心卖点及配套,户型面积及总价区间,区域高层潜在供应分析,区域高层价格分析,房交会客户调查,在售项目客户研究,深访调查,房交会客户调查,区域高层供需分析,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,区域高层市场分析,核心卖点及配套,2008.2-2009.4,高端产品的套四去化速度最快，消化总量最大。 总消化量34269平米，月平均去化面积/项目769平米，月去化4套。,高端产品,项目：中海城南1号、华敏世家、世纪峰景,畅销户型,注明：月去化套数按各项目开盘到09年4月计算，以上月去化套数是各项目去化套数相加。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,中高端产品,项目：中海兰庭、中海翠屏湾、时代晶科、华润凤凰城 河畔新世界、南城都汇、天府长城、新鸿基悦城,2007-2009.4,畅销户型,畅销户型,畅销户型,注明：月去化套数按各项目开盘到09年4月计算，以上月去化套数是各项目去化套数相加。 新鸿基由于是4月份开盘，加入此项目数据会影响项目月去化速度的结果，所有没有统计新鸿基。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,中高端产品,畅销户型,套二81-90平米、总价45-53万在套二户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积1279平米，月平均每项目去化15套。 套三111-130平米、总价58-75万在套三户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积1307-2674平米，月平均每项目去化14-21套。 套四140-160平米、总价68-108万在套四户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积1359平米，月平均每项目去化10套。 套五201-250平米、总价120-150万在套五户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积725平米，月平均每项目去化3套。,畅销户型,注明：月去化套数按各项目开盘到09年4月计算，以上月去化套数是各项目月去化套数相加。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,高端、中高端产品交叉分析,由上对比可见，大面积的套三、套四高端户型市场接受度较低，去化速度较慢。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,中端产品,项目：凯丽香江、华府西苑、英郡、大城际、南阳盛世、 城南晶座 棕榈南岸、城南名著、远大、领馆区1号、紫晶城、育才竹岛 齐盛艺境、南湖国际、雅居乐花园、红树湾,2007-2009.4,畅销户型,畅销户型,注明：月去化套数按各项目开盘到09年4月计算，以上月去化套数是各项目月去化套数相加。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,中端产品,畅销户型,畅销户型,套一40-60平米、总价18-26万在套一户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积383平米，月平均每项目去化8套。 套二81-90平米、总价33-45万在套二户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积3223平米，月平均每项目去化36套。 套三111-120平米、总价45-60万在套三户型中去化速度最快月平均每项目去化面积1953平米，月平均每项目去化17套。 套四140-160平米、总价70-98万在套四户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积1022平米，月平均每项目去化6套。,注明：月去化套数按各项目开盘到09年4月计算，以上月去化套数是各项目该面积段月去化套数相加。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,普通产品,项目：宏信南樾、水印城、双华麓港、盛南领地 每日汇城、蜀郡、慕和南道 、鸿阁一号,2007-2009.4,畅销户型,畅销户型,注明：月去化套数按单个项目开盘到09年4月计算，以上月去化套数是各项目该面积段月去化套数相加。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,普通产品,套一60-70平米、总价24-30万在套一户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积904平米，月平均每项目去化14套。 套二81-90平米、总价32-40万在套二户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积630平米，月平均每项目去化7套。 套三140-150平米、总价52-59万在套三户型中去化速度最快，月平均每项目去化面积1490平米，月平均每项目去化10套。,畅销户型,注明：月去化套数按单个项目开盘到09年4月计算，以上月去化套数是各项目月去化套数相加。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,小 结,中高端产品： 中原建议本项目做这个区间段的户型。,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,高端和中高端产品多采用古典欧式风格,区域高层市场分析,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,临公园、具有特色景观的项目，市场接受度更高,区域高层市场分析,核心买点：高端和中高端产品强调品牌和生态住区,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,区域高层市场分析,配套：突出未来的居住生活便利度,景观分析,外立面,户型面积及总价区间,核心卖点及配套,区域高层供需现状与发展趋势,区域高层产品分析,区域高层客户分析,景观,外立面,核心卖点及配套,户型面积及总价区间,区域高层潜在供应分析,区域高层价格分析,房交会客户调查,在售项目客户研究,深访调查,房交会客户调查,区域高层供需分析,区域高层市场分析,市场调查,分析结论,房交会客户调查,深度访谈调查,南延线项目经理访谈,在售项目客户分析,客户研究方法,区域高层市场分析,78,一、调查目的 1、了解置业需求者对房地产市场的认知，以及对未来房地产市场的预期； 2、了解置业需求者的结构、需求特征，以及置业需求者的心理变化。 二、调查对象 两年内有置业需求的置业意向者 三、调查时间及地点 时间：2009年4月30日至2009年5月1日 地点：世纪城新会展中心（2009年春季房交会现场） 四、有效问卷数量 本次调查的有效问卷为312份,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,目前，主要的区域转化集中在城南和城西之间，其它区域的“美誉度”近期相对稳定。 在本次调查中，看好城南的置业者的比例相对08年秋交会增加13%，达到了44%；此涨彼消，城西下降了10%，仅为21%。 进入08年，随着一系列叫好又叫座的项目面市重新吸引了消费者的目光，城南片区逐步摆脱08年的阴霾。,置业者未来最看好的区域是城南，占总的44%,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,未来意向置业的区域与看好的区域基本重合。 城南以38%的比例排在各个区域的首位。城西的比例则明显缩水，仅为18%，与城东并列。 市中心区域由于受到了价格因素的影响，考虑的人群不多。,客户未来置业南门为首选区域，占38%,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,81,2-3环由于项目数量多，可选择面宽，加之环域的项目性价比相对较高，因此接近50%的受访者表示未来愿意在此区域内置业。 1-2环、内-1环和内环内的选择率依次递减，越靠近城市中心房价越高，而过高的房价成为了限制消费者进入的“门槛”，因此选择率变低。 3环外的项目目前已经大面积的崛起，随着周边配套的不断完善，17%的选择率在今后还有很大的上升空间。,随未来城市化进程及配套不断完善，选择置业三环外的客户会更多。,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,高端电梯及中端电梯都是以二次置业为主。 首次置业的客户多集中在中端、普通产品 区域内置业次数主要集中在二次及多次置业,置业次数统计,高端电梯以多次置业为主，中高端、中端、普通电梯以二次置业及以上为主。,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,中高端电梯、中端电梯、普通电梯主要以城南客户为主，分别占到41%、53%、48%、40%。 高端电梯主要是以城南及省内客户为主，其次是省外客户。,高端电梯以城南、省外客户为主力，中高端、中端、普通电梯以城南客户为主力。,客户来访区域统计,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,电梯的高端产品产品主要集中在3050岁之间.,高端电梯、中高端以3050岁为主力，中端、普通电梯以2040岁为主力。,置业年龄结构统计,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,客户交通工具,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,高端电梯、中高端客户主要的交通工具是私家车，中端、普通客户主要使用公交交通。,电梯的高端产品客户全部都拥有私家车，中高端产品78%的客户拥有私家车，中端、普通产品客户主要交通工具为公交交通。,区域高层市场分析,客户购买因素,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,高端电梯、中高端客户购买主要因素是地段、环境、开发商品牌，中端、普通客户购买主要因素主要是地段、环境、价格。,我们可以看到高端、中高端的客户购买因素中对开发商品牌分别是21%、24% 中端、普通产品客户主要关注地段、价格、环境。,区域高层市场分析,高端客户主要由大型私营企业主、高新产业高管以及其它企业高管。 中高端置业客户的从业背景主要中小私营企业主、高新产业、IT从业人员，公务员。 中端及普通客户主要有个体商户、服务业从业人员、以及中石化、CKK职员、公务员。,客户从业背景统计,中高端电梯的主要置业客户为中小私营企业主，高新产业、IT从业人员，公务员。,深访调查,房交会客户调查,在售电梯客户研究,区域高层市场分析,深访对象,深访调查,房交会客户调查,在售项目客户研究,区域高层市场分析,深访调查,房交会客户调查,在售项目客户研究,区域高层市场分析,深访调查,房交会客户调查,在售项目客户研究,区域高层市场分析,深访调查,房交会客户调查,在售项目客户研究,区域高层市场分析,对区域发展的看法： 1、大源组团的核心居住区地位已经初步体现。但因市政及生活配套还在建设中，区域还需1-3年才能成熟。 2、地铁1号线一期工程的运行，将加速区域发展。 对区域竞争的看法： 1、住宅供应主要为高层，且品牌开发商集中，竞争非常激烈。 2、三环外的住宅，打动客户的主要因素之一是园林景观，故先打造出示范园林，对项目销售能起到很好的促进作用。 对客户的看法： 1、目前成交客户以在大城南区域工作和生活的人群为主。 2、客户构成较复杂，遍及各行业。 3、区域内的高新产业从业人员的增量，跟不上住宅供应量的节奏，对住宅消化的贡献不大。 4、客户比较范围较大。尤其成都客户，都要从南三环到末端广场的所有项目进行综合比较。 对供应产品的看法： 1、客户反映成都地区近几年不缺乏别墅供应，故对高层豪宅产品不看好。 2、拥有大阳台、较好视野面的户型，更受客户青睐。 3、大中户型，是目前的市场主流。,深访结论,高层豪宅 客户区域：范围较广，城南和省外客户为主，各占比41%和38%。 客户背景：以政府官员和企业中高管理层为主，占比超过80%。 购房因素：以地段、环境和物业服务为主。 客户心理：认可度较低。同样总价，更接受上有天、下有地和前后有院的别墅产品。 中高端高层 客户区域：大城南区域为主，占比53%。 客户背景：覆盖各行业。如高新产业、服务行业、能源行业等。 购房因素：以品牌、环境、地段和区域发展为主。 可接受总价： 8090平米套二，总价在45-60万；110-130平米套三，总价在5880万元。 客户心理：认可度较高。但购房后不急于入住，等待区域发展较成熟后再入住。,区域高层市场分析,客户研究结论,93,区域洋房供需现状与发展趋势,区域洋房产品分析,区域洋房客户分析,户型面积及总价区间,区域洋房潜在供应分析,区域洋房价格分析,在售项目客户研究,区域洋房供需分析,区域洋房市场分析,区域洋房供需分析,区域洋房价格分析,区域洋房潜在供应分析,区域洋房市场分析,绕城高速,迎宾大道,南三环,南天府广场,末端板块,蜀郡,麓山国际社区,95,区域洋房市场分析,0608年，洋房整体供需基本持平,08年洋房供需比为1.2：1； 06和07年的供需比基本保持在平均供需比水平； 08年的需求略大于当年的供应数量。 对本项目而言，存量市场少，市场压力小，产品稀缺，优势明显。,区域洋房供需分析,区域洋房价格分析,区域洋房潜在供应分析,96,区域洋房市场分析,06-08年，仅有两个项目供应洋房,08年麓山国际社区的供应量是零； 06年的总供应量相当于07，08两年的供应量之和； 0608年的花样洋房供应楼盘是蜀郡和麓山国际社区。,区域洋房供需分析,区域洋房价格分析,区域洋房潜在供应分析,97,97,0608年花园洋房价格持续上扬,0608年在售花园洋房总体成上升； 麓山国际社区花园洋房价格始终保持高位上升，蜀郡主要是受市场的影响价格有所调整，对后期的花园洋房整体市场看好。,区域洋房市场分析,区域洋房供需分析,区域洋房价格分析,区域洋房潜在供应分析,98,区域洋房市场分析,0608年洋房达到了13.5%的涨幅,08年洋房受到地震的影响高层物业需求降低，较去年上涨13.5%； 06年到07年，花园洋房由于产品的稀缺性，体现在价格上:上升较快。,区域洋房供需分析,区域洋房价格分析,区域洋房潜在供应分析,区域洋房市场分析,2009-2011年洋房供应18.7万平米,在售项目潜在供应量（花园洋房）,注明：麓山较多地块开发未定，总量、已推出、剩余面积均为综合数据，洋房未来推出面积按照前5年平均数来计算。,2009-2011年洋房总供应量在18.7万平米左右； 洋房的主要供应是集中在麓山国际社区和本项目新增供应。 对本项目而言，未来整体的市场供应量小，项目花园洋房将有较大的升值空间。,区域洋房供需分析,区域洋房价格分析,区域洋房潜在供应分析,100,区域08年洋房供需基本持平。 从现有市场看出花园洋房的供需比1.2：1，洋房销售速度理想； 08年区域内价格上涨明显，在2008年成交均价达到7563元/平米，从未来的供需情况看出花园洋房是未来市场的稀缺产品，后市升值空间较大。,小 结,区域洋房市场分析,区域洋房供需分析,区域洋房供需分析,区域洋房价格分析,区域洋房潜在供应分析,101,区域洋房供需现状与发展趋势,区域洋房产品分析,区域洋房客户分析,户型面积及总价区间,区域洋房潜在供应分析,区域洋房价格分析,在售项目客户研究,区域洋房供需分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,户型面积及总价区间分析,麓山国际社区：现阶段无在售花园洋房,蜀郡,销售速度,111130平米,88104万,3套/月,131150平米,104120万,5套/月,140160平米,112128万,4套/月,160180平米,128144万,1套/月,180200平米,144160万,2套/月,套三,套四,总价区间,面积区间,套五,180200平米,144160万,1套/月,其中价格较高的房源面积区间出现在顶跃和底层带花园的户型，平层的价格要低1000元/平米左右。,畅销户型,2009.1-4月份中原监测,均价,8000元/平米,103,区域内花园洋房的的总价主要集中在99125万 花园洋房的消化速度在16套/月（主要参考蜀郡），以前的麓山国际社区的消化速度较快。 产品面积段及总价的控制决定了后期去化速度。 对本项目，中原建议做130150平米的套三和140160平米的套四。,小 结,区域洋房市场分析,户型面积及总价区间分析,104,区域洋房供需现状与发展趋势,区域洋房产品分析,区域洋房客户分析,户型面积及总价区间,区域洋房潜在供应分析,区域洋房价格分析,在售项目客户研究,区域洋房供需分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,在售项目客户调研分析,区域洋房市场分析,花园洋房的主要置业年龄集中在3050岁之间,置业年龄集中在3050岁之间，占整个置业的77.5%； 麓山国际社区和蜀郡花园洋房的置业差异主要体现在花园洋房的总价差异上面,106,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,在售项目客户调研分析,区域洋房市场分析,洋房97%都是2次置业及其以上的客户,置业次数大多是2次及其以上的客户，蜀郡的首次置业只要是楼盘周边区域的客户;,107,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,在售项目客户调研分析,区域洋房市场分析,花园洋房的客户大都有私家车,置业的中端和末端区域花园洋房的客户都以自有私家车 区域交通决定了购买客户的交通工具,108,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,在售项目客户调研分析,区域洋房市场分析,地段、交通、环境、规模、风格等因素,购买该区域的客户对环境要求最高； 影响客户的次要购买因素有环境，品牌，地段和配套等 本项目的环境优势将成为吸引花园洋房的主要因素,109,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,在售项目客户调研分析,区域洋房市场分析,城南区域成为购房的主要区域占整个市场的43.5%,花园洋房的区域特征较明显，其中城南平均占43.5%； 其他区域主要是以除城南区域的成都市客户为主；,110,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,在售项目客户调研分析,区域洋房市场分析,从业背景中私营主、高新企业、制造业、公务员占整个购房客户的42%,私营主、高新企业、制造业、公务员占整个购房客户的42%，是购买花园洋房的主力军 其他的从业背景的人群比较分散；,111,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,区域洋房市场分析,在售项目客户调研分析,区域洋房市场分析,置业者来源地：成都客户（成都市内长期居住者）占75%，其中大城南区域客户占40%以上；成都以外省内客户占8%左右，省外客户占11%，省外客户预计明年还将增加。 置业者特征：以私营主、高新企业、制造业、公务员为主。 年龄结构：2030占12.5%，30-40岁占36%，40-50岁占41.5% 置业驱动因素：环境占20% 、规模占18%，地段占14%，配套占11%。 置业倾向：景观环境、开发商品牌、升值潜力、价格、户型 购买客户97%都有私家车。,小 结,区域别墅供需现状与发展趋势,区域别墅产品分析,区域别墅客户分析,户型面积及总价区间,区域别墅潜在供应分析,区域别墅价格分析,在售项目客户研究,区域别墅供需分析,区域别墅市场分析,113,区域别墅供需分析,区域别墅价格分析,区域别墅潜在供应分析,区域别墅市场分析,绕城高速,迎宾大道,南三环,南天府广场,末端板块,蜀郡,麓山国际社区,南郡七英里,蓝山美树,蔚蓝卡地亚,河畔新世界,雅居乐花园,114,区域别墅市场分析,0608年供需成上升趋势,区域别墅供需分析,区域别墅价格分析,区域别墅潜在供应分析,别墅类产品供应量呈逐年递增发展，供需稳定,供需比保持在1.51.6区间内。 改进型洋房叠拼产品供应量呈现放大态势，联排供应量则有所递减。,115,区域别墅市场分析,0608年别墅价格稳定上升,区域别墅供需分析,区域别墅价格分析,区域别墅潜在供应分析,区域内别墅内产品价格呈上升趋势,其中,以独栋别墅涨辐最大.。 改善型洋房叠拼产品涨辐较平缓，区域内产品同质化较大，是市场的主要成流成交产品。 受城市发展规律及南部新城规划的出台，本区域别墅类高端受到市场的追捧。 08年全国范围内结构性调整中，受地震影响，市场对低密度产品认可度得到提升，价格涨辐加快。,06-08年区域各类别墅产品价格对比,116,区域别墅市场分析,0911年的供应量主要集中在南延线末端的麓山，总供应预计在27.6万方,区域别墅供需分析,区域别墅价格分析,区域别墅潜在供应分析,麓山较多地块开发规划未定，总量、已推出、剩余面积均为综合数据，别墅未来推出面积按照前5年平均数来计算。 雅居乐二期别墅预计在2011年开发。,区域别墅市场分析,区域别墅 供需现状及发展趋势小结,供需：市场供良性发展，近三年供需比保持在1.5-16区间内，别墅未来三年的供应主要集中在末端组团； 价格走势：市场并未受到全国房地产结构性调整影响，价格呈现上升趋势. 潜在供应：近两年内市场没有待开发别墅类产品用地，市场以消化前期在售、待售项目为主； 对本案借鉴：区域内联排别墅供应出现断层，建议合理考虑本项目做出产品差异化。,区域别墅供需现状与发展趋势,区域别墅产品分析,区域别墅客户分析,户型面积及总价区间,区域别墅潜在供应分析,区域别墅价格分析,在售项目客户研究,区域别墅供需分析,区域别墅市场分析,区域别墅市场分析,河畔新世界 (双拼别墅),河畔新世界的价格偏高，1期产品以双拼为主，产品单一，总价较高,； 对本案的借鉴：单价决定品质，总价决定购买力，单一的产品，抬高了项目品质亦局限项目购买力。,销售速度,280-300平米,330-350万,1套/月,345-346平米,370-410万,1套/月,363-365平米,420-440万,1套/月,户型面积及总价区间,数据来源：中原地产研究中心,120,南郡七英里 (联排、双拼别墅),南郡七英里现今推广以圈层渠道为主，推广费用不高。 项目三期开发，本次为项目尾盘期，有品牌号召力。 产品赠送室内可变空间，性价比更高，对客户有吸引力 对本案的借鉴：品牌号召力不容小觊，产品亮点增加产品附加值，品牌落地及前期导向为后期市场营销带来事倍功半的效果,销售速度,256-370平米,278-400万,6套/月,430-460平米,500-540万,1套/月,联排，主力户型,联排,双拼,数据来源：中原地产研究中心,户型面积及总价区间,区域别墅市场分析,121,蔚蓝卡地亚 (独栋、双拼、联排、叠拼别墅),蔚蓝卡地亚项目内存在多种别墅型产品，现主推叠拼产品。 注重项目细节（如呈现部分硬装，服务），会所的引进西南片区唯一的超五星级山地会所 对本案的借鉴：不同产品拉开价差，注重项目展示、细节，提升调性,销售速度,500-800平米,1400-2500万,3套/月,360-420平米,530-660万,1套/月,联排，主力户型,340-410平米,430-520万,6套/月,240-290平米,200-300万,12套/月,独栋,双拼,联排,叠拼,叠拼，主力户型,数据来源：中原地产研究中心,户型面积及总价区间,区域别墅市场分析,122,蜀郡 (联排、叠拼别墅),对本案的借鉴：通过控制产品面积进而控制总价，以性价比取胜。,销售速度,280-480米,240-280万,5套/月,240-290平米,330-560万,12套/月,联排,叠拼,叠拼，主力户型,户型面积及总价区间,区域别墅市场分析,数据来源：中原地产研究中心,123,雅居乐花园 (独栋、联排别墅),品牌推广：下单客户中，60%以上出自对企业品牌的信任。 对本案的借鉴：通过控制产品面积进而控制总价，以性价比取胜。,销售速度,200-500米,106-250万,3套/月,150-200平米,254-1200万,12套/月,联排,联排，主力户型,独栋,数据来源：中原地产研究中心,户型面积及总价区间,区域别墅市场分析,124,蓝山美树 (联排、叠拼别墅),销售最好的户型是是140-210平米的别墅。 对于品质中等的别墅楼盘，要控制好