重庆市渝中区大坪片区商业发展定位研究（主题报告） .ppt

1,重庆市渝中区大坪片区商业发展定位研究 （主体报告）,2,前言,受重庆市渝中区商业委员会委托，atkins顾问有限公司承担了重庆市渝中区大坪商业发展定位研究项目。 根据项目的需要，工作内容分为“大坪片区商业发展背景与驱动力分析、商业发展定位及功能构成研究、重点地段功能配置研究”三个部分展开。 项目组通过与渝中区大坪板块发展领导小组座谈、大坪商圈反复调研、重庆五大商圈的实地考察、开发商和运营商专项访谈，并认真分析研究数据、报告和资料，借鉴上海、广州等发达地区的片区商业规划经验和思路，开展对大坪资源背景、重庆城市发展机遇、片区商业发展模式、商圈竞合发展趋势等领域的专题研究，以及在atkins内部专家组的多次讨论的基础上，逐步形成重庆市渝中区大坪商业发展定位研究总体报告。 在本项目的研究过程中，得到重庆市渝中区大坪板块发展领导小组相关领导的大力支持，在此表示衷心感谢！ atkins顾问有限公司大坪项目组,3,文本目录,2、大坪商业发展背景分析,3、大坪商业发展综合评估,1、规划目的和依据,第一部分 背景分析,第二部分 发展定位与业态规划,2、主题与功能定位,1、商业发展思路,3、业态规划,第四部分 开发策略与推进措施,2、开发阶段建议,3、政府措施策略建议,1、开发原则,第三部分 商业总体规划布局,2、一核：ccd核心区布局,3、两片：特色商业区布局,1、商业规划依据与总体规划,5、三点：社区商业布局,4、三带：ccd核心区延伸带商业布局,2.1商业中心区发展驱动要素,2.2消费结构,2.3竞合格局,2.4资源条件,2.5小结：大坪面临的商业环境,2、主题定位,3、功能定位与业态规划,1、对开发主题的思考,4、功能组合,七牌坊发展定位与业态规划,主体报告,七牌坊报告,4,文本目录,2、大坪商业发展背景分析,3、大坪商业发展综合评估,1、规划目的和依据,第一部分 背景分析,2.1商业中心区发展驱动要素,2.2消费结构,2.3竞合格局,2.4资源条件,2.5小结：大坪面临的商业环境,5,规划目的 重庆各大商圈成长迅速，渝中区面对商圈分流、商业消费和商务活动外移等重要因素，其商贸发展需要进一步挖掘经济增长点，实现新突破，大坪需要建设成为渝中区新的增长极 大坪面对周边商业的发展，需做整体统筹规划，形成自身商圈合力，并进一步与周边商圈形成联动 大坪需要建立、完善具有自身特色、对周边、渝中区乃至重庆商业发展有引擎带动作用的商业中心，并逐步与解放碑商业中心共同构成渝中“双核”,规划依据 重庆市城市总体规划（19962020年） 重庆市渝中区十一五规划纲要 重庆市渝中区商贸流通建设与发展“十一五”规划等 参考资料 重庆直辖10周年数据与分析（2007年） 重庆市渝中区经济普查资料汇编（2004年） 重庆市渝中区商贸流通发展文件资料汇编 重庆流通产业改革发展调研课题报告集等 东京六本木商业中心、美国布鲁克林地区、上海五角场片区、上海新天地、上海大宁国际商业中心等案例,1. 规划目的和依据,6,通过对东京六本木商业中心、美国布鲁克林地区、上海五角场片区等城市中心区更新模式分析1），提出中心区发展的四个关键驱动因素：,2. 大坪商业发展背景分析 2.1 商业中心区发展驱动要素：国内外商业中心的发展规律研究1),注：1）具体案例研究见附件一,7,大坪处于重庆“一小时经济圈”核心区，商贸集聚和辐射作用明显 “一小时经济圈”包括重庆市主城九区（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）及周边的涪陵区 渝中区作为城市发展极核、整体提升核心区的商贸功能能级的内在需求推动大坪商业提升 渝中区作为重庆市的主城区，以特大城市作为重庆市生产力布局的“点”，将发挥强化其在信息、科技、商流、物流、金融、文化等方面的集聚、创新和辐射的极核作用 大坪规划为渝中区西部的商贸中心和信息中心 渝中区的最新功能定位为“四中心、两高地、一枢纽”，而大坪就占了其中的“两个中心”和“两个高地”，将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地,从城市规划发展分析，以大重庆“一小时经济圈”为依托，以推动渝中区成为重庆商贸极核为导向，整合、吸纳空间优势资源、促进大坪商贸能级逐步跃升,2. 大坪商业发展背景分析 2.1 商业中心区发展驱动要素：重庆城市规划的角度,8,几何中心与城市外环高速环绕，具有良好的联通性 根据重庆市“十一五”高速公路规划，2020年将建成“三环十射三联线”高速公路骨架的总体规划 枢纽中心大坪地区将成为各组团的轨道交通枢纽与换承中心 轨道1、2号线在大坪将形成换承中心 轨道横贯了重庆市渝中区、高新区、沙坪坝区等人口最多、商业最繁忙、交通流量最大、学府与产业带最集中的城区 交通窗口大坪处于渝中半岛咽喉位置，渝中区对外联系的重要交通枢纽 大坪紧邻成渝高速公路起始端，长江路、菜袁路穿城而过，联系渝中区半岛和以西各组团的大坪正街、长江二路、菜园路在本区域相交。 正在修建的高九路、红黄路和嘉华大桥将进一步凸显大坪交通枢纽地位,交通资源的聚集推动大坪区域成为交通枢纽节点，将带来人流、物流、商流的汇集，为发展都心型高能级商贸和商业奠定了良好的基础,2. 大坪商业发展背景分析 2.1 商业中心区发展驱动要素：重庆交通发展的角度,9,对服务性产品（教育、文化、休闲等）的需求将持续上升 服务性消费占消费支出的比重也由18.7提升到了31.6。 生存型消费降低，处于发展型消费向享受型消费提升阶段 2006年起，重庆市的人均gdp超过1,700美元，社会消费结构将向发展型、享受型升级 渝中区向休闲文化需求跃升 渝中区衡量居民生活质量的“恩格尔系数”（居民食品支出占消费支出总额的比重）从1996年的56.4%下降到2006年的34.2%,消费结构从生存型为主导向服务型、享受型消费产品的转型和提升，将促进中高层次文化娱乐、休闲商业服务的集聚,渝中区城镇经济单位职工年平均工资,2. 大坪商业发展背景分析 2.1 商业中心区发展驱动要素：重庆消费结构/需求的角度,10,中高端生产型服务业是促进重庆产业提升的重要增长级 服务于制造业发展的相关研发、物流、商贸、商务等产业应成为重庆市主城区未来发展的重点 渝中区投资驱动向创新驱动阶段转变 渝中区2006年人均gdp为34697元，按现行汇率计算折合49567美元，接近了5000美元。发展创意产业具备了经济条件 渝中区十一五规划表明，渝中区要加快金融业、科技信息业、都市旅游业、文化、中介服务业、医疗保健业这六个服务产业 文化产业、创意产业对经济的推动作用日益显著 创意产业成为重要的经济增长点。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5的速度递增,有选择性地导入对创新驱动阶段有重要作用的产业类型，将对大坪片区的经济发展产生引擎性带动作用。,2. 大坪商业发展背景分析 2.1 商业中心区发展驱动要素：重庆产业经济发展的角度,11,重庆都市消费发展特点：把握代表城市消费发展特点，尤其是从主流客群（城市精英、中产阶层）生活方式需求变化中提炼大坪片区发展方向，寻找满足主流消费的消费内涵,发展路径：,大坪具备发展城市中央都心型功能片区的关键要素条件，但必须： “跳出大坪看大坪，跳出渝中看大坪”,国际化 重庆的大坪,本地化 渝中的大坪,商圈竞争及业态发展特点：在城市、区域商圈竞合中寻找大坪差异化发展的路径 大坪空间资源及发展特点：充分挖掘大坪的内部潜力，形成与解放碑、化龙桥、石桥铺等周边区域的联动发展，推动大坪商业升级,2. 大坪商业发展背景分析 2.1 商业中心区发展驱动要素小结,12,2. 大坪商业发展背景分析 2.2 消费结构2）：城市居民收入与消费变迁引致新的商业需求,重庆2001 年恩格尔系数自2003 年降低到40以下，整个社会从此进入了基本富裕阶段，基于消费结构的一般规律，从2003年重庆市人民对服务性产品（教育、休闲、娱乐等）的需求将持续上升。 从重庆市1996年和2006年城市居民消费结构变化来看，重庆城市居民生存型消费比重逐渐降低，而发展型、享受型消费如教育文化、医疗保健等比重逐渐增大。 渝中区的“恩格尔系数” 从1996年的56.4%下降到2006年的34.2%，标志着区内居民消费结构的调整与升级，从基本生活需要向更高层次的休闲文化需求跃升。 在大坪区域人的消费构成中，2006年食品所占比例为36.6%，与九十年代初相比，下降了近十几个百分点，而娱乐教育文化服务和医疗保健快速增长。,重庆市、渝中区城市人口的收入水平、支出水平及其结构，类同于上海、北京2000年左右的状况，上海、北京商业本世纪在业态、空间上的演变轨迹对大坪的发展有一定借鉴意义。,追求和谐关系 追求品质生活 追求休闲娱乐,注：2）详细研究见附件二,13,2. 大坪商业发展背景分析 2.2 消费结构：整体收入的提升推动城市中产阶层发展壮大,考虑到重庆市特殊的人口结构，在估测重庆中产阶层时，我们主要基于都市一小时经济圈内的城镇常住人口。 根据我们选定的这些标杆城市的情况，重庆市的中产阶层应占人口总数的10-15%，按照2006年底的人口统计数据，这部分人口规模大致为：70-100万人。,国内一些城市中产阶层的情况,中产阶层,总人口（次）,4-5万人,12.6万人,10-15万人,70.4万人,50-70万人,929.7万人,6850万人次,14,重庆目前金字塔型的社会结构,未来纺锤型的社会结构,按这个标准，目前重庆城市结构为金字塔型结构，但其规模不断壮大，将逐渐成为社会主流，未来重庆的社会结构也将向纺锤型过渡。以创意精英人群为主体的中产阶层快速发展，将深刻影响城市的生活方式。,veblen（19世纪后期）认为，中产/精英阶层是消费表现出由收入、职业引起的阶层变化。中产/精英阶层的消费具有“非物质”的特点，由主要满足享受、显示富力逐渐向内涵智力和审美精通方面转变，是高级的、有价值的，满足人的精神、审美、文化需要。,2. 大坪商业发展背景分析 2.2 消费结构：重庆中产阶层在崛起，并且将逐步成为都市消费主流,15,中产/精英阶层界定,创意精英阶层,顶级成功人士,企业管理人士,专业技术人士,中产阶层追求事业和个人的发展，文化、教育、交通工具、社交方面等方面的消费比例较大，也即在发展型和享受型消费方面支出更大。 由追求时尚开始关注到生活方式和生活品质，追求品质、品牌、品味。 需求主要倾向子女教育、休闲娱乐、养身健身、高档住宅和汽车消费。,国内中产阶层消费结构,居与商相对不分离：居住与商务相互契合，希望能够便捷地得到一站式特色性商业服务 业与商相对不分离：工作与生活相结合，衍生个性化商业与商务混合体,中产/精英人群追求融“商-业-居”一体化的文化生活模式：,2. 大坪商业发展背景分析 2.2 消费结构：中产/精英阶层将成为文化休闲性消费的主体,16,2. 大坪商业发展背景分析 2.3 竞合格局3）：重庆市核心商圈及其主导业态评估,注：“综合”在这里包含了：时尚/餐饮/娱乐等商业形式；主要商业指经营面积在4,000平米以上，电器商场经营面积在2,000平米以上。,重庆市各大商业中心区在功能与商业定位上比较接近，业态结构不尽合理，同质化竞争严重： 从商业供应的角度看，目前五大商圈中，解放碑、观音桥、沙坪坝都以大型百货为业态为主导，杨家坪则在休闲娱乐方面拥有比较优势，南坪商圈在专业店（建材）为主导； 而从各个商圈目前的功能定位上看，购物仍然位列首位，同时辅以休闲、餐饮娱乐等； 解放碑在商务上有独特优势，观音桥、南坪商圈也将商务办公列为主要的功能之一，尤其是观音桥区域内已经形成一定的商务办公氛围，现有商务设施面积近35万平米（包括2家五星级宾馆），在建或规划中的商务面积约45万平米。,注：3）具体案例研究见附件三,17,2. 大坪商业发展背景分析 2.3 竞合格局：渝中区商业单极发展态势明显，大坪没有形成自身特色,大坪作为渝中区西部的一个重要商业高地，固有的商业基础及区位优势，使其具备成为另一个“核心”的基础条件。,整个渝中区商业呈现出单向度发展的态势，解放碑作为引领全市高端商业的“极核”，已成为重庆全市商业的引擎，由于其吸纳消费的能级过高，反而给渝中区其它区域商业发展带来一定的负面影响。 化龙桥片区的发展以“现代制造服务业”为核心，功能将以商务加商业为主，更可能打造为“创智天地”的模式。 作为重庆的母城，渝中区在文化休闲商业上有优势，并且已形成或规划了一些特色商业街区，但是尚缺乏一个引领此类商业的“核心”。,18,大石杨黄金三角区（覆盖杨家坪、陈家坪、渝中区的大坪及连接带，简称“大石杨黄金三角区”）是最能代表新商业特征的潜力商圈，建立在快捷交通以及新兴经济如it、通讯、广告及传媒业基础上。 在这个黄金三角中，杨家坪商圈已基本成型并继续快速提升；石桥铺高新区商圈（以电子信息、生物制药及医疗器械、新材料及环保、汽车摩托车配件为核心的专业市场及相关的商务办公空间）正快速形成中。 随着奥体中心等核心片区以及周边区域开发，袁家岗区域的商业氛围日益浓厚，目前在建的中新城上城包含有20多万平米的商业空间，准备打造成综合性的shoping mall。 在整个三角区域中，大坪的商业发展是最弱的，被“边缘化”情况比较明显。,2. 大坪商业发展背景分析 2.3 竞合格局：大石杨组团商业竞合中，大坪逐步被边缘化,19,2. 大坪商业发展背景分析 2.3 竞合格局小结：大坪的尴尬被“边缘化”的商业洼地,20,从城市商圈层面分析： 大坪商业进行差异化发展，需要选择在专卖店、专业店等专业特色购物上突破，在餐饮、休闲、娱乐比例上加重，在酒店、商务等配套服务上提升 从区域商圈层面分析： 大坪商业需要大幅度提升能级，开发满足区域消费的中高档零售、餐饮、休闲业态，并形成“一站式”集中消费,2. 大坪商业发展背景分析 2.3 竞合格局：小结大坪潜在的商业业态选择,21,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析4）：高素质人群集聚，本地消费能力强,担忧：随着大坪地区一些高校的外移，可能同时带来大坪商业消费人群的外移（精英流失论）。 高学历高消费 高档社区的构建将充实本地区高消费人群,注：4）具体案例研究见附件四,22,区内产业活动单位1,063个，全年营业收入62.57亿元，占全区区内营业总收入的9.35%，仅次于解放碑街道、朝天门街道所辖地区创造的价值。 二产业比重下降，效益偏低 大坪地区二产业实现营业收入20.33亿元，占该区域营业总收入的16.95%；实现利润总额26,197千元 ，不足该区域利润总量的4%。 二产业单位数和从业人员比重在不同程度下降（2.38%、 12.41%）。 三产业集中度高，尤其是文化体育娱乐、信息、医疗教育 大坪地区文化体育和娱乐业法人单位有15户，人均营业收入567.02千元、人均利润75.28千元，分别是渝中地区平均水平的1.22倍、3.71倍。 信息产业 ：以电信、联通两大巨头为支撑的信息传输、计算机服务和软件业是该地区的支柱产业。 医疗教育是大坪地区自有资产比重最高的行业。重医附一院、大坪三院、中医院、长航医院、成都军区59193部队医院等医疗机构(医院、诊所)23个，市药监局、重庆医科大学、重庆疾病预防控制中心等单位都汇集与此。,产业结构分析表明，第二产业在大坪逐步失去竞争优势，第三产业是大坪区域产业结构调整与发展的重心，尤其是信息文化行业、医疗教育行业优势明显。,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析：以信息文化、医疗教育为支柱的第三产业发展迅速,23,大坪地区现有百盛购物中心、新世纪超市、重庆山城平价超市连锁店、万友康年、莲花国际、华宇广场等，商贸业有一定基础。 大坪地区商业相对沉寂，酒店餐饮规模小，数量少，档次不高。几乎没有休闲娱乐设施；现有一家购物中心；三家中小规模超市；一家四星级酒店；三处小规模休闲设施；部分专卖店。 从现有商业布局看,大坪商业及设施以七牌坊为中心，沿大坪正街、长江二路两线分布。 七牌坊存在天然的集聚辐射能力，为核心开发提供基础，但目前分布零散，缺乏规模与特色，需要一个商业主题形成“井喷效应”。,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析：商业有一定的基础，但分布零散、能级较低,24,重庆轨道交通枢纽与换乘中心,渝中区与外部连接的交通枢纽,聚拢客群 如果区域商业能级足够高，通过交通条件的改善可以将周边的消费客群吸纳过来。 案例：上海徐家汇、新五角场,疏散客群 如果区域内的商业业态单一、能级较低，则不仅留不住客群，反而会由于交通的便捷性而疏散本地的客群。 案例：改造前的五角场、现在的大坪,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析：大坪重庆几何中心，交通枢纽,25,初步调查测算，可供开发的土地在150万平方米左右，约占可开发利用总面积的26.27%。 七牌坊、单巷子、下肖家湾等危旧房地块16.7万平方米 搬迁的科技学院等三大校区占地约66万平方米； 高九路沿线已整治或可以整治储备的土地31.6万平方米 其他零星地块约33万平方米,可开发利用土地情况,大坪作是渝中区主要的土地储备及供应源，但随着近几年居住土地的大量出让，大坪已经完成了其作为土地供应的角色。大坪必须寻找新的经济增长点，但留给商业发展的土地资源已然不足。,拟建开发项目包括住宅、零售、学校、产业园区、金融业等多类业种，对于沉淀人口、扩大地区消费需求，推动大坪区域商业发展作用巨大。 加强引导主要拟建项目的商业发展。,大坪近期主要拟建开发项目,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析：土地供应渐少，商业发展空间不足,26,全国首家匾博物馆 一匾一世界 “翰匾园”位于七牌坊，建筑面积有500多平方米。 在“翰匾园”收集来自全国各地的300多块古匾，时间跨度从明朝中期到民国 主题分为祝寿类、科甲类、营建类、教育类、记事类、医药类等 这些匾中，像“诗书裕后”、“三吴世业”、“凤集高梧”、“杖国耆英”、“爱日凝晖”等都有很高的文学书法欣赏价值。,开发背景： 重庆在大规模的城市建设和旧城改造中，正需要文化寻根和塑造人文城市的形象，而弘扬匾文化正是传承巴文化、弘扬人文精神的一个重要窗口；同时也成为吸引游客、城市中产、小资客群的重要引擎，及都市游憩活动的载体。,七牌坊 一碑一故事 七牌坊群碑是主城区内最大规模的碑林，20座石碑中最早的修于清道光年间，最晚的建于民国； 碑刻主要内容涉及德政、忠孝、贞节等；碑身多为长方形，都是宽约1.5米，高约5米的巨石；行文多楷体，阴刻，具有较高文物价值和书法价值。 因是交通要道，所以成为达官贵人建牌坊刻石碑颂功祭祖的重要地方，沿街后来又出现了茶馆、商铺等，使七牌坊热闹非凡,开发元素：,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析：大坪七牌坊人文元素的唯一性、识别性,27,典型投资者的观点,问题的症结及解决方案建议,关键是怎么来整合和打造的问题 大石杨组团，尤其是大坪这块商业的打造，渝中区、沙坪坝区和九龙坡区三个区应组成一个区级的协调会，组成一个联合的组织来打造这个区域，可以整合三个区的力量，同时避免新城三个区商业的同质化竞争,“百盛原来90年代中期进入大坪时，是重庆比较早进入重庆的高档外资百货，但现在我们已经基本成了一个社区店，主要满足周边居民的基本生活需求” 大坪百盛 总经理,“在大坪地区的人有一个很明显的心理感受：它是一个物理距离很近，但心理距离很远的地方 ” 协信集团 经理,大坪的现状主要还是定位不清造成的，被其它商圈超过并不断受到挤压。 目前的状态肯定不是我们想看到的。如果政府规划中有意向明确大坪的定位，给投资者足够的信心，我们也有意向将百盛现在的店拆掉重建，提升商业档次。,“李嘉诚说过搞商业首先考虑的就是地段，既然这样，大石杨组团处在核心地段的一个区域，它的商业未来发展前景应该是很好的” 汉威投资 总经理,可以考虑做一些差异化，就是其他商圈没有的商业，包括一些专业市场，包括一些消费频率不是很高，但消费金额可能会比较大的一些消费场所等,“不能做跟别人一样的生意，人家商圈已经形成2、30年了，如果去做跟人家一样的生意，是没有办法把客源吸引过来的” 协信集团 副总经理,商业现状,未来前景,业态建议,商业的构成要满足衣食住行玩，但是大坪只满足了一个要素就是行，但是其它的衣食住玩这四个要素是空缺的。 估计大坪今后的商业结构也会向综合类的发展，一方面他与石桥铺形成明显的区隔，另外一方面他要分流杨家坪市场一些部分客源。,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析：投资者眼中的大坪商业及其发展,28,2. 大坪商业发展背景分析 2.4 资源分析：小结商业发展驱动力评价,29,定位类同：除解放碑外，都以商业副中心定位，满足一个区域内的生活消费需求为主要功能 业态相似：以百货、大卖场为核心主导，辅以一些休闲娱乐设施。,同,一个不仅属于渝中的“核”：单边发展的解放碑是整个重庆市的商业“极核”，引领整个重庆的商业发展，对渝中区商业的带动作用反而不明显。 档次不高、分布散乱的渝中区商业：相对于解放碑商业的渐趋高端，渝中区其它的商业分布比较散乱，虽然有很多文化休闲商业，但尚缺乏一个核心。,散,层次低：唯一的百货店百盛已逐步沦落为社区店，以满足当地居民的基本生活需要为主，大坪其它的商业档次更低，基本以沿街商铺等小店为主。 设施差：多数为小型店面，布局分散，各自为阵，房屋破旧，购物环境差，经营规模小，特色不突出，消费档次低 。,低,以满足区域生活需求的商业业态为主,渝中区商业需要整合与集中,大坪商业需要能级提升,2. 大坪商业发展背景分析 2.5小结大坪面临的商业环境,30,s,o,w,t,3. 大坪商业发展综合评估 3.1 swot综合分析,31,大坪地区商业发展应采取的关键策略,3. 大坪商业发展综合评估 3.2 swot导出大坪商业发展策略,32,3. 大坪商业发展综合评估 3.3大坪商业发展策略,大坪商业发展策略: 去同 求异：突出定位、业态、功能与其它商圈的差异化竞争 变疏 为汇：提升商业能级，以便捷的交通条件汇聚客源 弃大 求精：土地集约使用，核心区商业不求大而全，求精致、求品质、品位、品牌 去聚 为散：生活性商业配套不求在核心区统一解决，适当分散，构建若干邻里中心 化竞 为合：不与其它商圈在同一层面上竞争，业态上突出差异，客源上讲求互补,33,文本目录,2、主题与功能定位,1、商业发展思路,第二部分 发展定位与业态规划,3、业态规划,34,文化引领,针对逐渐成为主流消费客群的都市中产阶层 传承与演绎巴渝都市时尚休闲文化，打造“文化为名，商业为实”的都市休闲商业标杆，突破同质化竞争，成为“城市风尚都汇”。,突出体验式商业主题，汇聚国内外各种时尚消费资源 引入中高端、专业化商业形态，发展融文化于餐饮、娱乐的主题型商业 形成“多功能、一站式休闲”服务模式,能级提升,1.商业发展思路 1.1文化引领与能级提升,35,中央文化商业区（ ccd ） central cultural district of chongqing,都市风尚文化生活目的地 重庆城市精英/中产阶层的“生活客厅” 文化品味时尚休闲娱乐,2. 主题与功能定位5） 2.1 主题定位,注：5）具体案例研究见附件五,36,2.主题与功能定位 2.1 主题定位：“中央文化商业区ccd”开发依据,开发目的： 建立新的城市形象，成为巴渝都市化、国际化进程下的“城市缩影”； 创新休闲生活方式，以充满活力的生活状态，成为重庆风尚生活展示、都市文化体验的“休闲客厅” 开发依据： 客群支撑城市中高端消费人群、城市新贵、中产及精英阶层，大坪及周边区域现有高文化素质人群，区域高档开发楼盘将入住的客群、商务客群及流动性客群等 消费支撑城市消费升级、都市从生活型消费向享受型消费提升，都市商业零售专业化消费，并与主题游憩、休闲性消费的结合 区位支撑处于交通枢纽及城市几何中心 文化支撑区域与城市文化包括从七牌坊历史文化到渝中母城、巴渝文化、都市时尚消费文化、文化创意等的延伸 信息支撑重庆市信息通讯枢纽，发展迅速且对区域经济发展带动和支持性大,37,汇聚区位、交通、人流优势，在国际视野下把握重庆商贸发展格局，深度挖掘都市精英/中产阶层在信息时代下的商业生活、文化娱乐、商务休闲、信息交流需求，弘扬创业和创新精神，以“都市风尚文化”为发展主线，创新理念打造成一流的、可持续发展的、具有引领性作用的巴渝都市精英“不夜城”。 以风尚文化串接三大功能：,风尚文化,2. 主题与功能定位 2.2 功能定位,38,3. 业态规划 3.1 业态总体规划：三大特色主题、九个核心引擎,39,3. 业态规划 3.2 风尚都汇都市风尚生活主题区,引领都市时尚潮流，为敢于创新、彰显个性的不同人群创造风格各异又相互融合的购物天堂与餐饮休闲消费欢聚空间，在这里可以找到最适合自己的生活方式,40,3.业态规划 3.2风尚都汇商业生活功能板块项目建议,41,3. 业态规划 3.3 都市驿站都市精英文化娱乐风尚主题区,七牌坊文化特色，塑造展示巴渝印象的文化舞台接轨现代时尚元素，打造链接国际潮流的时尚走廊融合体验生活理念，创造都市休闲娱乐的小资天堂,42,3.业态规划 3.3 都市驿站文化娱乐功能板块项目建议,43,3. 业态规划 3.4 商务客厅创意商务办公区,商务办公、商务交流、商务休闲、商务居住的有机结合，实现便捷高效服务； 塑造灵动的创意商务空间，让办公成为一种享受,44,3. 业态规划 3.4 商务客厅商务办公板块与产品建议,45,文本目录,2、一核：ccd核心区规划,3、两片：大坪特色商业区规划,1、商业规划依据与总体规划,第三部分 商业总体规划布局,5、三点：社区商业规划,4、三带：ccd核心区延伸带商业规划,46,1. 商业规划依据与总体规划 1.1 商业规划依据,依据大坪土地规划 功能置换、业态集群布置 提高土地利用率 商圈扩张、纵深开发 利用地形立体开发,洋流理论：世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析 洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其它特殊条件很难形成资源聚集，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚集。 反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富，吸引鱼类；由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域如：渔场、海底矿藏。,47,1. 布局理论依据与总体规划 1.2 商业总体规划：商业总体布局图,都市功能综合体 文化生活中心 信息数码消费中心 创意生活街区 汽车配套服务街区 商业商务带 文化生活带 媒体信息带,a1,a2,a3,b1,b2,c1,c2,c3,一圈：ccd核心区,两片：两个现代服务业基地,三带：ccd延伸带,三点：三个社区商业,邻里中心,邻里中心,邻里中心,48,1. 布局理论依据与总体规划 1.2 商业总体规划：商业街区分布图,七牌坊文化风尚街,时尚生活购物街,风情美食街,信息数码街,创意生活街,汽车配套服务街,邻里生活街,商业街区布局：,49,采用市场吸纳法测算，大坪片区商业零售开发面积2010年为22.3万m2，2015年为46.7万m2 ，具体如下：,1. 布局理论依据与总体规划 1.2 商业总体规划：商业零售开发面积预测,50,2. 大坪ccd核心区规划 2.1 一核：ccd核心区板块结构,一圈：ccd核心区发展主题 立足广域级城市圈层，主要突出其在市级特色文化休闲区地位，形成集商业、商务、文化、休闲及信息交流为一体的标志性、高能级、综合性的都市新核心，成为： 巴渝风尚文化客厅 都市消闲中心,a1,a2,a3,51,2. 大坪ccd核心区规划 2.1 一核：ccd核心区板块结构,发展区域： 大坪正街和长江二路交叉的扇形地带 功能结构： 由都市功能综合体、文化生活中心、产业服务中心及其组成 辐射范围： 购买力有50以上来自该商业区以外的地区，影响面涵盖全市、渝中区、高新区等周边地区、甚至市内外更大的范围,52,2. 大坪ccd核心区规划 2.1 一核：ccd核心区商圈板块及业态组合模式,+,=,已有业态,补充业态,配套行业,ccd核心区,+,+,+,53,2. 大坪ccd核心区规划 2.2 一核：a1（七牌坊地块）都市功能综合体的开发依据,a1,开发条件： 便于吸纳公交、轨道交通换承带来的人流 大坪传统的三角商业核心区域，具有整合和提升潜力 视野相对开阔，便于形成大坪商业地标建筑 开发依据： 国内外都市功能综合体的开发模式与趋势 重庆商业发展阶段的理解，商业竞合推动都心型商业能级跃升 开发目标： 满足都市休闲消费需求层面，成为巴渝地域特色的“城市休闲客厅”,都市功能综合体开发条件和依据,54,发展,2. 大坪ccd核心区规划 2.2 一核：a1都市功能综合体的业态配置,功能与业态组合： 都市功能综合体：生活方式中心、七牌坊文化风尚体验街区、高星级酒店、高级写字楼，more互动式高端商住区、服务式公寓等,55,主题休闲娱乐中心 （lifestyle center）,高星级酒店,老字号特色品牌,高端商住区,服务式公寓,2. 大坪ccd核心区规划 2.2 一核：a1都市功能综合体的形象展示,高级写字楼,56,2. 大坪ccd核心区规划 2.3 一核：a2（后工地块）文化生活中心区的开发依据,a2,开发条件： 形成都市功能综合体与袁家岗体育中心、商业中心的连通的重要节点 开发依据： 满足大坪、石桥铺、高新区等区域型现代商业生活消费服务需求 高校师生文化生活消费需求 开发目标： 为区域客群提供生活服务、文化交流、运动健身高品味、一站式消费空间,文化生活中心区开发条件和依据,57,商业设置： street mall、经济型酒店、生活服务配套,2. 大坪ccd核心区规划 2.3 一核：a2文化生活中心区的业态配置,58,风情美食街,生活购物街,咖啡厅,书吧,健身会所,美容美体会馆,生活服务中心,公共活动中心,经济型酒店,专业店,2. 大坪ccd核心区规划 2.3 一核：a2文化生活中心区的形象展示,59,八大功能： 商业零售 中西美食 休闲娱乐 文教会展 星级酒店 高级办公楼 soho商住 街坊服务中心,项目开发特色： 大宁国际商业广场是上海首个集商场、商务酒店、办公楼、美食、文化、娱乐等功能为一体的street mall。25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。 大宁国际商业广场选用了独具特色的第三代购物中心设计，突破了第一、第二代封闭式购物的模式，采用开放式格局，由露天商业街连通。 占地5.5万平方米的大宁国际商业广场由15栋错落有致的建筑和11个大小广场构成，连接和贯穿这些景点的是一条长达2公里的商业步行街。,2. 大坪ccd核心区规划 2.3 一核：a2文化生活中心区street mall参考案例上海大宁国际商业广场,60,2. 大坪ccd核心区规划 2.3 一核：a2文化生活中心区street mall参考案例上海大宁国际商业广场,61,2. 大坪ccd核心区规划 2.4 一核：a3（科技学院地块）信息数码消费中心区的开发依据,a3,开发条件： 大坪在重庆信息、媒体产业领域发展领先 开发依据： 高知识人群相对密集，具有信息产品的市场消费基础 形成与石桥铺的信息产品消费形成互补 开发目标： 依托大坪区域信息等主导产业优势，在大坪现代服务业发展层面完善商业服务体系 融合国内外前沿家庭数字化信息科技产品，搭建信息展示与创新的平台，形成数字彩电、数字投影、数字视听、数字平板显示、数字网络、数字媒体、数字器件等信息数字产品销售、展示、交流的高端平台,信息数码中心区开发条件和依据,62,商业设置： 信息数码超市、数字家电等 主题娱乐设施,2. 大坪ccd核心区规划 2.4 一核：a3信息数码消费中心区的业态配置,63,主题娱乐,信息家电,信息数码,soho办公,2. 大坪ccd核心区规划 2.4 一核：a3信息数码消费中心区的形象展示,64,3. 大坪特色商业区规划 3.1 两片： b1创意生活商业区及b2汽贸服务街区,两片 两个现代服务业基地，满足区域产业服务发展和升级的需求，规划成为“渝中创新生活领地”,创意生活商业区 汽车配套服务街区,创意生活街,汽车配套服务街,65,3. 大坪特色商业区规划 3.2 两片：b1创意生活商业区资源-功能关联性分析,六店子功能发展相关性,周边资源发展的互补性,媒体影视产品载体展销的延伸,发挥大坪信息、设计产业优势，发展内容产业,丰富、提升社区生活档次,商务配套的功能,提升、打造特色社区商业,从周边资源特性与六店子功能发展（设计类如广告设计、建筑设计、工艺美术设计、媒体类创意高地）的相关性两个维度，我们可以构建一个矩阵，将六个核心细分业态置入其中，为我们业态发展策略提供决策依据。,周边资源六店子功能发展关联性矩阵,66,创意与生活的融合 构建具有全新生活理念的创意生活商业集群 以特色商业吸引外来消费者 实现创意与商业的完美融合，营造意象空间,3. 大坪特色商业区规划 3.2 两片：b1创意生活商业区的业态配置,67,3. 大坪特色商业区规划 3.3 两片：b2汽贸服务街区,a3,开发条件： 鹅岭位于城市中心区，具有较强的区位优势 在“国宾路”上，车流量大，一定的品牌效应 发展规模受到场地的局限 开发依据： 在鹅岭汽车商业一条街内沉淀的10年品牌底蕴，其文化价值无可取代 重庆汽车市场伴随商圈的扩大，已经从网点-卖场-市场的升级，项目提升需要走精品、高档、品牌路线 开发目标： 成为重庆汽车文化消费、品牌展示服务体验的重要窗口,汽贸服务街区开发条件和依据,b2,68,区位效应转为经济效应 位于城市中心区，具有较强的区位优势 在“国宾路”上，车流量大,经济效应转为品牌效应 在鹅岭汽车商业一条街内沉淀的10年品牌底蕴，其文化价值无可取代,统一包装宣传 广告经营 在鹅岭汽车商业一条街“国宾路”上，展示汽车广告牌，发挥其品牌效应。,树立高端形象 汽车博物馆 汽车文化展示。 形象店、体验馆 鼓励品牌商开发4s店，成为品牌展销体验区。,升级措施,提升思路两个转化,价值链延伸 专业汽车装饰 汽车装饰市场贯穿于新车销售、售后服务、零部件销售等各个方面,3. 大坪特色商业区规划 3.3 两片：b2汽贸服务街区的提升思路,69,4. ccd核心区延伸带商业规划 4.1 三带：ccd延伸带,商业商务带 文化生活带 媒体信息带,c1,c2,c3,c1,c2,c3,三带： ccd核心区商圈功能延伸，复合商务、产业服务功能提升能级，并形成与袁家岗（中新城上城）、石桥铺专业市场发展带的商业联接，形成大石杨商圈中发展的首位核心区,70,都市商业商务带： 吸纳城市企业商务客群、承接渝中半岛（解放碑等地商务功能外溢）及西部城区（石桥铺、沙坪坝）的商业、商务、行政相混合的都市功能廊道。,4. ccd核心区延伸带商业规划 4.2 三带： c1（沿大坪正街、长江二路）都市商业商务带,71,都市文化休闲带： 以都市活力之心为起点，串接各项都市文化休闲功能，直至南面奥林匹克中心的文化休闲廊道。,4. ccd核心区延伸带商业规划 4.3 三带： c2（沿长江二路）文化生活带,72,信息传媒商业带： 借助便捷交通，依托西部高新技术开发区，沿九高路、石油路延伸形成传媒商业走廊。,4. ccd核心区延伸带商业规划 4.4 三带：c3（沿高九路）信息传媒商业带,73,5. 社区商业规划 5.1 三点：社区商业的开发依据,开发条件： 结合主要居住区设置，考虑到片区居住客群的特点提供在日常生活之外的特色消费便利 结合社区附近新开发楼盘的商业规划 开发依据： 社区居民消费能力 生活一站式便利性服务需求的不断提升 依据社区商业的布局方式，因地制宜地灵活采用沿街式、组团式或多点式分布等多种方式 开发目标： 成为社区一站式生活消费服务的“邻里中心”,社区商业开发条件和依据,74,5. 社区商业规划 5.2 三点：社区商业的业态配置,数 量：3个社区商业区 分布区域：在茶亭北路延伸线、大黄路、大坪医院区域附近设立 服务客群：影响面主要为社区居民 辐射范围：0.5-1公里半径,75,5. 社区商业规划 5.3 三点：社区商业之布局的形象展示,76,第四部分 开发策略与推进措施,2、政府实施策略建议,3、开发阶段建议,1、开发原则,目录,77,1. 开发原则,把七牌坊（50亩）及周边地区（包括部分后空地块）整体开发为“都市功能综合体”，作为大坪成为ccd核心区的主引擎 把七牌坊（50亩地块）、后空地块、科技学院地块商业整体开发，形成ccd核心区的三大引擎，带动大坪高层次商圈的形成,78,2. 政府实施策略建议,布局调控,交通协调,环境营造,专业开发,79,网点布局调控： 落实对各地段的商业规划指引 对大坪片区房地产中开发的商用物业市场承载力、业态选择与组合、开发规模等，需通过科学论证后才予以实施 要善于采取立法、信息咨询、落实用地、商业发展基金等多种手段来落实商业网点规划 阶段性调控： 建议定期发布大坪商业改造和建设项目指南，向社会公示阶段性的鼓励类、允许发展类和限制禁止类的商业网点项目，希望引进的经营性品牌，积极引导社会投资 建立商业规划导控、联席会议制度：联席会议由区政府分管商业的领导牵头，区计委、区商业局、区规划局、区国土局、区工商局等有关部门组成联合评议审理机构，把住商业网点的准入环节，根据商业规划来引导开发商、品牌经营商 为了促进七牌坊风尚文化街区的建设，应将中、高档次的老字号门店、中华特色餐饮等同类风格的品牌和门店尽量引导到商业街内，以利于成行成市，形成规模,2. 政府实施策略建议 2.1 布局调控策略详细说明,80,交通协调措施： 加强研究 对大坪商业核心区（大坪正街与长江二路交接地带）交通功能和商业功能的协调性研究，尽可能预见并解决未来商业核心区阶段性发展可能出现的交通瓶颈 完善设施 停车场要根据不同业态的功能需求，制定相应的停车场配套建设标准 加强大坪正街、长江二路过街人行天桥建设，建议在大坪正街与长江二路三角地带形成环形人行天桥，加强商业项目之间的连通，便于汇聚和留住人流 加强轨道交通换乘枢纽区与七牌坊商业核心区的人行隧道直接联通 动线规划 注重人流、车流动线的有序安排。完善交通道路网络与七牌坊、后工、科技学院地块重要商业网点的合理衔接 注重公交路线站点、小车停靠站点的设置与核心商业区项目的有机对接 社会参与 大坪商业片区的公共停车场等交通设施除了政府投资外，要引导社会资金参与建设,2. 政府实施策略建议 2.2 交通协调策略详细说明,81,配套设施： 公用设施（路灯、公厕等） 绿化设施（行道树、花草坛等） 卫生设施（饮水器、烟蒂筒、废物箱等） 信息设施（电话亭、电话挂机、标志牌、导游图、报时钟等），如完善核心商业区环线的主要商业设施布局导引牌的建设,在大坪核心商业区（尤其是七牌坊区域）配备相应的文化、旅游、景观、休憩设施，创造良好的购物休闲环境，增强商业街对消费者的吸引力,2. 政府实施策略建议 2.3 环境营造策略详细说明,商业环境营造： 文化主题挖掘主题立意，注重广场节点的文化设施和主题活动的引入。如七牌坊文化广场的主题开发，形成游憩活动吸引人气的重要节点 旅游环境注重与七牌坊街区（包括博物馆、翰匾园）等文化旅游环境氛围的营造，及在建筑风格、旅游服务中心等软硬件的开发 景观设施雕塑小品、喷泉、护栏等 休憩设施街道座椅、室外酒吧餐饮配套休闲设施等,82,商业开发思路借鉴： 在商业购物中心、商业街等重点商业项目中，借鉴和引进发达国家近10年来普遍实行的“商业开发商”制度，即商业设施建设由具有商业开发能力和资质的专业机构承接。 引导商业开发商成为商业街、购物中心的平台管理商，实行整体化、规范化的统一招租、统一管理，以利于提升商业网点的组织化程度。 建立对商业开发商的评估标准： 应该具有商业开发的经历和业绩，有物业管理的经验和业绩，有商业经营和现代服务业的知识和能力，有国际视野和商业设施设计能力。 国内外典型的商业开发商： 带有大量优质商业品牌客户资源，并具备高素质的商业经营管理能力，如美国西蒙、凯德置地、正大集团、深国投、大连万达等,2. 政府实施策略建议 2.4 专业开发策略详细说明,引入“商业开发商” 大坪商业核心区中的大型商业项目开发，建议引入专业的“商业开发商”,83,基于大坪商圈的发展远景，我们建议商圈在形成过程中，应分成不同的发展阶段有序推进，并且在资源整合与功能构建的方式上突出重点，形成阶段性发展主题,（2007 2010）,（2011 2015）,（2015）,目标,阶段,3. 开发阶段建议 3.1 大坪商圈不同阶段的发展目标,84,3. 开发阶段建议 3.2 大坪商圈不同发展阶段的空间意向,3,2,5,7,4,6,1,7,6,6,阶段一：构建阶段,阶段二：缝合阶段,阶段三：扩张阶段,远期发展目标布局结构： 一圈 两片 三带 三点,85,3. 开发阶段建议 3.3 商业开发阶段一：商圈构建阶段的开发目标、思路与开发项目,1,7,6,6,阶段一：构建阶段,86,3. 开发阶段建议 3.3 商业开发阶段一：商圈构建阶段的实施策略,87,3. 开发阶段建议 3.4 商业开发阶段二：缝合阶段开发目标、思路与开发项目,阶段二：缝合阶段,3,2,5,4,88,3. 开发阶段建议 3.4 商业开发阶段二：缝合阶段的实施策略,89,3. 开发阶段建议 3.5 商业开发阶段三：扩张阶段开发目标、思路与开发项目,阶段三：扩张阶段,90,3. 开发阶段建议 3.5 商业开发阶段三：扩张阶段的实施策略,91,重庆市渝中区大坪片区商业发展定位研究 （七牌坊报告）,92,文本目录,2、主题定位,3、功能定位与业态规划,1、对开发主题的思考,4、功能组合,七牌坊发展定位与业态规划,93,1. 对开发主题的思考 1.1 从重庆城市商业发展规律维度分析,随着重庆经济的快速增长，消费者对高档消费品、消费场所、消费商品的品牌文化内涵的要求越来越高，消费对于某一收入群体来说，并不仅限于购物，更多的是一种身心的享受和精神的愉悦。商业功能综合体的出现极大迎合了重庆未来商业的发展趋势，也满足了中国消费者对提升购物享受的要求。,商业发展阶段,第一次变革,第二次变革,重庆商业发展的四次变革,第三次变革,94,1. 对开发主题的思考 1.2 从地块唯一性、识别性资源分析文化休闲主题提炼,从地块资源的唯一性、识别性分析： “都市中心区”的区位优势？ “交通枢纽地带”的便捷条件？ 区域高文化素质消费客群？