财务风险预警研究---以房地产财务风险为例.doc

.目录一引言3二 现有研究评述4（一）房地产财务预警的意义4（二）财务风险预警的内容建立5（三）文献评述6三 房地产公司财务危机相关的理论分析6（一）房地产的基本特征61.房地产的自然特征：62.房地产的社会特征：7（二）我国房地产行业现状7（三）房地产财务风险产生的原因81.外部原因82.内部原因8（四）财务危机的处理91财务危机的早期信号92 重视财务危机的中期信号93 如果出现晚期财务危机信号9四 案例分析9（一）背景资料9（二）万科上半年取业绩出色10（三）业绩出色但存在风险11五 房地产企业财务预警的作用13六 总结13【参考文献】14财务风险预警研究-以房地产财务风险为例摘要：房地产业发展的步伐迅速加快，对相关产业和整个国民经济的发展起了重要的促进作用。随着经济体制改革的实施和深入，经济增长的加速，城市建设的大规模展开，人民物质生活的提高，构成市场对房地产的强劲需求。在需求推动和利益驱动下，房地产开发企业猛速增加，投资规模急剧上升。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化，品牌化，规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在有偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调整向依靠市场和企业自身调节的方式转变。关键词：财务风险 房地产业 风险控制 Financial risk pre-warning research- Based on real estate financial riskAbstract： Rapidly accelerating pace of real estate development, the development of related industries and the entire national economy plays an important role in promoting. With the implementation of economic reform and further accelerate economic growth, the city launched a large-scale construction, improvement of peoples material life, constitute a strong demand for real estate. In demand-driven and profit-driven, real estate development enterprises fierce speed increases, a sharp rise in the scale of investment. After ten years of development, China is in the real estate industry to scale, branding, standardize the operation of the transition period, the real estate industrys growth rate scale is there emphasis to focus on efficiency and market segmentation shift from mainly rely on government policy adjustments to rely on the market and their own way of regulation changes.Keyword：Financial risk； Real Estate； Risk Control.一引言随着经济全球的飞速发张，全球范围内的资金，资源，技术联系越来越密切，我国的特色社会主义市场日趋完善，经济实力日益增长，国家财政实力也不断增强，房地产行业在此基础上蒸蒸日上，但也存在不少财务风险。财务风险按其经营过程的表现不同，可分为狭义财务风险和广义财务风险。广义的财务风险是指企业财务活动中由于不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成企业蒙受损失机会和可能。狭义的财务风险是指企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其体现经济关系，由于财务管理应是对企业资金及其所体现经济关系的组织的控制协调，是组织财务活动，处理财务关系一项综合管理工作。政府财政资金的规模愈加扩大，政府和公众愈加关注财政资金的使用情况，加上我国法治制度的日益完善和公众愈加关注自身的利益、政府的权利以及职责的履行，2008年中华人民共和国政府信息公开条例明确提出要提高政府信息公开透明度，保证公民的知情权，2010年4月，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控国十条，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。2011年1月26日公布的新“国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。2012年，住房信息系统联网正式建立。2013年，完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。加入WTO后国际经济交流愈加密切，政府已经不再是单一的公共服务政体，其权利大规模地得到削减，减政放行，进而信息披露制度等依法执政的策略的高强度的要求使得政府要进行内部改革来顺应时代的要求。政府财务报告制度不统一，财务信息披露不完整，监督不完善，信息存在很强的失真性，严重影响财务信息的使用者。不利于财务信息的透明度和公正度，与政府的受托责任的义务相违背，损害政府执政为民的形象，权利滥用，更对国际间的财务信息的经济交流与合作产生不利影响。在此背景下，房地产财务风险的问题以及房地产行业的瓶颈，政府对待房地产行业的态度及改革尤为重要，这也是本题的意义所在。二 现有研究评述（一）房地产财务预警的意义我国房地产行业一直以来就是一个高利润的行业，这也是很多企业改变自有的主营业业务转而进军房地产行业的主要原因，但同时也使企业认清自己所面临的风险显得更为重要。单从业绩方面来看，我国房地产上市公司在很多财务指标上都还比不上沪深两股市场上市公司的平均水平，也就是说，房地产行业潜在的财务危机是现实存在的，所以说，对房地产行业的危机进行预测与防范也是必不可少的一项工作（石晶华，2014）。近年来我国的购房需求猛增，经济高速发展，房地产行业很景气。但是房地产行业高速发展的过程中，出现了不同的风险。我国房地产行业中的财务风险最为明显，因此正确认识我国房地产行业中存在的财务风险问题，并进行积极的风险防范与风险控制预警至关重要（曹建梅，2014）。随着经济全球化的发展和科学技术的的进步，企业在获得发展机会的同时也出现了一定的财务风险，也可能出现严重的财务危机。企业只有深刻认识到财务风险给企业带来的问题以及财务风险预警对企业经济发展产生的重要影响，才能建立完整的财务预警体系，从而更好的预防财务风险。（二）财务风险预警的内容建立财务危机指企业偿付能力的丧失，即企业无力支付到期债务或无力维持必要支出的一种经济现象，包括从资金管理技术性失败到破产以及介于两者之间的各种情况，破产则是财务危机的极端形式。财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险预警。财务风险作为一种经济上的风险现象，已经成为现代财务理论的核心内容。财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其在我国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免的（陈文萍，2012）。企业陷入经营危机前是有征兆的，如果将经营方式采用数据化，即通过对企业内外部经营情况资料的分析，形成一定的财务数据指标，企业经营者就可以根据财务数据指标，预先得知企业将面临的潜在风险，这也就是企业的财务风险预警系统。首先，将生产经营活动的实际情况同企业预定的目标，计划和标准进行对比，对企业运营状况做出预测，找出偏差，进行核算，考核，从而找出发生偏差的原因或存在的问题。当出现可能危害财务状况的关键因素时，提醒经营者提前做好准备或采取措施，避免风险的发生或将风险危害降到最低。其次，对于企业实际生产经营活动中出现的问题，运用企业财务诊断技术对企业的风险程度做出判断，寻找造成企业财务状况恶化的原因，使经营者能够掌握风险控制的主动权。第三，纠正企业经营活动中出现的偏差或过失，将企业恢复到正常的经营轨道上，一旦发生财务危机，要阻止财务继续危机下去。第四，通过记录财务风险发生的原因，处理经过，解除危机的各项措施，已经处理后的反馈意见等，都作为未来类似情况的前车之鉴，经验和教训转化为企业管理活动的规范，以免重犯相同或类似的错误，进而加强了企业免疫功能。（三）文献评述房地产企业经营过程中面临各种各样的风险，如政策风险，自然风险，经营风险等。但从可测量和可定量分析的角度出发，财务风险的防范和控制是企业发张中需要特别重视的问题。财务风险是指企业在处理各种财务关系和活动中，受各种因素的影响，使企业财务收益与预期收益间存在着差异的不确定性，其结果对企业的生存，盈利和长期发展产生重大影响。外部因素包括市场因素，政策因素，突发事件因素。总之，房地产产品销售受各种社会，经济因素等外部因素的影响，出售成功的时间和金额不确定性较大，项目资金回笼难以得到保证，这些大大提高了企业的财务风险。企业内部因素包括经营水平限制，资金因素，财务管理因素。但由于房地产的不断发展，需要对此进行不断更新，以适应其制度的需要。三 房地产公司财务危机相关的理论分析房地产业是指从事房地产投资，开发，经营，管理以及房地产咨询，评估，经纪等中介服务活动的总称。随着中国房地产业快速的发展，对扩大内需，拉动相关产业，扩大就业，促进国民经济的发展做出了重要的贡献，但与此同时，自身也积累了一定的财务风险。（一）房地产的基本特征1.房地产的自然特征：（1）位置的固定性和品质的差异性（2）需求的普遍性（3）价值难以确定（4）供给的稀缺性（5）耐久性（6）用途的多样性（7）体积庞大，消耗材料多2.房地产的社会特征：（1）房地产在生产经营中涉及到复杂的法律关系 （2）房地产往往受政府政策，福利制度和社会保障制度的影响（3）房地产生产的消费反映出较强的社会风俗和生活习惯（二）我国房地产行业现状党的十一届三中全会以后，随着改革开放和现代化建设事业的发展，我国的房地产业开始复苏，进入90年代，在邓小平理论特别是社会主义市场经济理论的指导下，房地产业发展的步伐迅速加快，对相关产业和整个国民经济的发展起了重要的促进作用。随着经济体制改革的实施和深入，经济增长的加速，城市建设的大规模展开，人民物质生活的提高，构成市场对房地产的强劲需求。在需求推动和利益驱动下，房地产开发企业猛速增加，投资规模急剧上升。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化，品牌化，规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在有偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调整向依靠市场和企业自身调节的方式转变。（三）房地产财务风险产生的原因1.外部原因房地产企业财务管理宏观环境的复杂性是导致财务管理风险的主要外部原因财务管理的宏观环境包括社会环境，市场环境，文化环境，资源环境等因素。房地产企业财务管理系统不能适应外部环境，企业外部环境是企业财务决策难以改变的外部拘束条件，对企业财务管理目标将产生极大的影响。因此，企业要更多的适应这些外部环境的要求和变化。由于这些因素存在于企业之外，其变化对企业来说，是难以预见和难以改变的，这必然影响到企业的财务活动，比如国家法律法规的约束，相关房地政策的出台，控制土地的审批，银行贷款的限制，二套房契税的限制，房产税的试点等等，如果企业财务管理基础薄弱，缺乏市场观念和对外部环境变化的适应及应变能力，面对外部环境不利变化不能进行科学的预见，反应滞后，措施不力，财务风险必然产生。外部环境的不利变化必然给企业带来财务风险。2.内部原因企业内部财务关系混乱是我国企业财务风险产生的又一重要原因。企业内部各部门之间，包括关联企业之间，在资金管理及使用，利益分配等方面存在权责不明，关系混乱的现象，似的资金流失严重，使用效率也比较低下。企业的投资决策环节，没有做好投资的可行性分析，市场调研力度不够，投资盲目性比较大，最后形成投资失败，不良资产大量产生，资金流失严重，资金的安全性，完整性无法得到保证，这也是财务风险的产生根源之一。企业资本结构不合理，企业投资决策水平相对滞后，企业财务人员素质不高，财务风险意识淡薄，企业内部财务监审制度不健全等都是房地产财务风险产生的原因。（四）财务危机的处理1财务危机的早期信号。一旦出现早期的财务危机信号，子公司财务部应在一周内以书面形式正式向集团财务部报告，报告中应说明出现财务危机信号的原因，计划采取的措施等。2 重视财务危机的中期信号。如果企业出现中期财务危机的信号，子公司财务部应在24小时内口头向集团财务部汇报，并且在三日内形成书面报告，分析出中度财务危机的历史演变过程和原因，计划采取的措施和消除财务危机的责任人等，该报告同时抄报所属单位总经理，集团总裁和集团董事长。3 如果出现晚期财务危机信号。子公司财务部除立即以口头形式报告集团财务部，总裁和董事长外，应要求所属单位总经理立即采取消除危机的措施，并重新审视预算编制依据，实际经营业绩于预算偏离的原因，同时将财务重新审视预算及预算执行情况的分析报告，总经理针对财务危机拟采取措施的会议纪要或者备忘录等，自发现危机信号起三日以书面形式报告集团财务部，同时抄报集团总裁和集团董事长。四 案例分析（一） 背景资料由中国房地产研究中心测评的2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50出炉，其中成交金额排名前十位的依次为万科地产、绿地集团、中海地产、恒大地产、万达集团、碧桂园、华润置地、世贸房地产、绿城中国。另据不完完全统计，目前近20家披露中报的上市房企，业绩整体实现增长，标杆房企销售额、营业收入同比增长均逾三成。从领军的房企格局来看，万科的上半年销售业绩依然处于遥遥领先的地位，以830亿元的销售额再度领衔榜首，相较2012年上半年610亿元同比增长36%，同时进一步甩开与紧随企业的差距，与第二位的绿地集团业绩差达到177亿元。不过，和讯网特约研究员、中央财经大学税务管理系主任蔡昌、中经阳光税收筹划事务所特约专家罗先菊等专业人士认为，万科“漂亮”业绩背后隐藏财务风险。（二）万科上半年取业绩出色6日28月晚，万科A、万科B发布了2013年中报，上半年公司实现结算面积388.4万平方米，实现结算收入406.3亿元，同比分别增长47.2%和34.4%；实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%；实现利润总额71.33亿元，同比增长17.93%，其中归属于上市公司股东的净利润为45.6亿元，同比增长22.3%。万科作为专业化房地产公司，其主要产品为商品住宅。统计数据显示，2013年上半年公司实现销售面积716.4万平方米，实现销售金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%；物业管理收入5.89亿元，同比增长67.92%；全面摊薄净资产收益率为6.84%，加权平均净资产收益率为6.91%，增加了0.08个百分点；基本每股收益为0.41%，同比增加20.59%。从上述各项财务指标来看，万科上半年业绩实现了快速增长。相关统计数据显示，1-6月，万科累计新获取项目42个，权益占地面积约342万平方米，对应的规划建筑面积约925万平方米；楼面地价方面，公司新增项目的平均楼面地价约2735元/平方米，与去年全年水平基本持平。截至6月底，万科规划中项目的权益建筑面积为4123万平方米。“二季度新房入市加快，结束了年初供不应求的状况。全国主要14个城市商品住宅销售面积对批准预售面积的比例，已由一季度末的1.43倍下降至二季度末的0.90倍。”万科董事会秘书谭华杰表示，从可售去库存化需要的月数来看，这些城市目前的去库存化周期在10个月左右，也处在较合理水平。随着供求关系趋于平衡，市场已具备平稳运行的基础。由于房地产行业存在着结算周期滞后性的特殊情况，房企结算和利润指标往往反映的是大概半年前或者一年前的经营状况。和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊提醒；上半年房地产业务的结算均价为10,461元/平方米，较2012年同期下降8.7%，房地产业务毛利率为23.8%，较2012年同期下降2.7个百分点，结算净利率14.1%，较2012年同期下降0.1个百分点。此外，万科营业收入增幅和净利润增速较去年同期均有所下滑，而从销售金额角度推算，万科在全国的市场占有率较去年同期的2.68%下降至2.5%。谭华杰对此解释，主要原因是城市结构变化，房价水平较低的城市在结算构成中的占比上升，上半年万科结算的资源中部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。谭华杰还表示，万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修业务的利润率低于毛坯房业务。（三）业绩出色但存在风险虽然，万科半年报取得了漂亮的承担，但在平稳增长的业绩背后，还承受着行业利润率下降、偿债能力不足、现金流量失衡等压力。和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，在不断扩大经营规模的同时万科能否不断提升经营效率，克服行业利润率下降趋势的影响，实现净资产收益率的逐年上升，并解决好融资借款和债务清偿等问题，令外界疑虑。万科半年报显示期末资产总额为4,322.42亿元，比期初增加14.11%，其中：流动产为4,131.69亿元，占资产总额比例为95.59%，比期初增加13.89%；非流动资产为190.73亿元，占资产总额比例为4.41%，比期初增加19.00%。万科半年报显示期末负债总额为3,441.76亿元，比期初增加16.02%，其中：流动负债为3,141.01亿元，占负债总额比例为91.26%，比期初增加20.89%；非流动负债为300.75亿元，占负债总额比例为8.74%，比期初减少18.34%。“通过分析万科本期末资产负债结构可知，资产项目中变化最大的是其他应收款，本报告期末余额为330.72亿元，比期初增加64.88%。主要原因是合作方往来款项增加。”和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，在货币资金方面，本报告期末余额为376.04亿元，较期初减少28.09%，主要原因是公司适度补充了一批项目资源，同时新开工面积有较大幅度增长。存货方面，本报告期末余额为3,111.44亿元，比期初增加21.94%，主要原因是公司规模扩大，新项目持续增加。形成鲜明对比的是，负债项目中本报告期末较期初变动最大的是应付票据，本报告期末余额为109.49亿元，比期初增加119.98%。和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，主要原因是本期经营规模扩大，应付票据形式的负债余额增加。其次是一年内到期的非流动负债，本报告期末余额为328.66亿元，比期初增加28.26%，主要原因是借款结构的变动。再者是预收款项，本报告期末余额为1,594.02亿元，比期初增加21.66%，主要原因是房屋预售量增加。第四是短期借款，本报告期末余额为119.89亿元，比期初增加20.70%，主要原因是借款结构变动。通过分析万科的财务比率，反映万科短期偿债能力的流动比例为1.32，速动比率为0.32，和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊表示，该公司短期偿债能力有待提升。反映其长期偿债能力的总资产负债率为79.63%，较2012年底提高1.31个百分点，和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊表示，这说明其财务杠杆处于较高水平，但由于预收账款并不构成实际的偿债能力，且本期末占负债总额比重提高为43.31%，在计算资产负债率时，要考虑预收账款对该指标的影响，剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为42.7%，财务杠杆下降较为明显。另外，反映万科营运能力的流动资产周转率为0.11，总资产周转率为0.10，存货周转率为0.10，对此，和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，这三个指标反映其无论是流动资产、总资产还是存货周转得均比较慢，其资产使用效率有待提高。五 房地产企业财务预警的作用财务风险预警是一个风险控制系统，它借助于已有的财务资料及数理模型（Logist模型与美国学者AltmanZ模型）对企业经营活动，财务活动进行动态的分析预测，从而达到化解经营危机，防止企业破产的厄运。具体来说，房地产开发企业财务风险预警有一下几个作用：1 信息反馈：进行财务风险预警血药对国内外有关房地产行业各种信息进行收集整理分析，包括国内外行业竞争情况，人口变化周期，国民人均收支情况，宏观产业政策，大宗原材料价格变化姿势，产品需求变化，地方产业政策，税收政策。2财务风险预警分析，防范发生风险造成损失：通过信息收集整理可以对企业横向，纵向比较，与历史对比，与先进企业对比，分析标杆企业，恶化企业的财务指标，从而最大限度的做出防范经营风险措施最大限度的减少企业损失。3提供决策支持的，提高企业管理水平：财务风险预警的最终目的是为决策者利用，防止企业经营偏离正确轨道，防止企业不同的管理者，不同阶段犯相同的错误决策，所以财务风险预警能很好的帮助企业发出的问题，分析问题及解决问题的作用。六 总结随着经济全球化的发展和科学技术的的进步，企业在获得发展机会的同时也出现了一定的财务风险，也可能出现严重的财务危机。企业只有深刻认识到财务风险给企业带来的问题以及财务风险预警对企业经济发展产生的重要影响，才