房地产项目经济测算.doc

项目经济测算目 录1项目及评价依据简介11.1项目技术经济指标11.2经济评价依据22项目投资估算22.1项目开发成本估算22.2建设投资进度33资金筹措和投入计划43.1收益测算43.2项目可运用资金估算63.3投资计划与资金筹措74项目盈利能力评价84.1静态评价84.2动态评价105项目敏感性分析136项目经济评价结论及建议156.1.项目经济评价结论156.2.建议151 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。序号主要技术经济指标参数单位备注1项目总用地面积17,840 平方米1.1建筑用地面积8,976 平方米按13.464亩折算1.2绿化用地面积1,133 平方米按1.7亩折算1.3停车场用地面积8,864 平方米按13.296亩折算2容积率1.503建筑密度37.16%4总建筑面积44,108 平方米4.1地上商场建筑面积26,694 平方米共四层4.1.1首层商场建筑面积6,630 平方米4.1.2二层商场建筑面积7,104 平方米4.1.3三层商场建筑面积6,575 平方米4.1.4四层商场建筑面积6,385 平方米4.2地下商场(沃尔玛)建筑面积17,414 平方米一层1.2 经济评价依据通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评价及针对性建议。经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响。项目核算的货币为人民币。2 项目投资估算2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。项目开发成本估算表，见附表一。说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用。根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算，土地成本费用共1,260万元。前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁及土地平整费三项。勘察设计费以建安工程费用为计算基础，按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁及土地平整费以项目总用地面积为计算基础，按经验值估算，前期费用共343万元。建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目，根据委托方提供的估算单价指标，结合策划方案中对建筑配套设施的建议进行计算，建安工程成本共11,356万元。基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费，其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础，根据经验值估算单价指标计算，基础设施建设费共317万元。开发税费：依据委托方提供的云南省及玉溪市有关税费规定计算，开发税费共670万元。不可预见费：按前四项成本费用的总和，根据经验比例5%估算，不可预见费共664万元。企业管理费：按前四项成本费用的总和，根据行业平均比例3%估算，企业管理费共398万元。2.2 建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求，基于有序而高效的原则，在合理安排各前期工作，保证质量的前提下，以最快的速度完成项目建设。按照目前项目进度，计划整个开发期的时间跨度为1.5年即6个季度。计算期由2004年第三季度起至2005年第四季度。其中，工程建设期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式开业。项目投资进度表，见附表二。说明： 土地成本在项目建设前半年分两季度投入完毕。 前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费等五项费用根据项目开发和工程建设进度计划分季度投入。3 资金筹措和投入计划3.1 收益测算项目的总体收益包括商场的租金收入和销售收入，共54，428万元，其中租金收入18,988万元，销售收入35,440万元。而车位则作为沃尔玛大型超市和项目商场的配套设施，不考虑收入。租金收入：根据项目的工程进度和招商策略，商场预计在2005年9月1日正式开业，而开业前，一至四层商场将分两期推广。结合租金定位分析，首次推出时，一层商场的平均租金为178元/平方米.月，二层商场的平均租金为80元/平方米.月，三层商场的平均租金为50元/平方米.月，四层商场的平均租金为40元/平方米.月，负一层商场的租金按照委托方与沃尔玛所签定的协议价20元/平方米.月计算。（以上价格均不含商场管理费）由于实际操作中在商场交付使用时就真正实现租金收入，但在招商过程中又会使用“免租期”优惠等租金策略，因此，一至四层商场的租金收入计算期从2005年7月1日开始（一般商场的交付使用期会比正式开业的时间提前两个月，以作为商户的装修期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6个月中，只计算3个月租赁保证金的收入，而不计算租金收入，该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除。负一层商场按照协议免保证金，在正式开业后免租两个月，所以2005年只计算2个月的租金收入。租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划，在开业时，一至四层商场达到70%的出租率，开业后5年内增加至90%，进入稳定期后保持在90-95%之间。按照这个目标，假设商场的出租率在2005年开业时达到约70%，经过一年的经营在2007年达到77.5%，以后逐年稳步提升，在2010年达至90%，2011年后趋于稳定，保持在95%的出租率水平。租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验，项目的租金水平变化根据出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在2007年增长5%，以后按每2年递增5%的水平计算，2012年后保持平稳。负一层商场从2005年起按每3年递增3%的幅度计算。销售收入：按照租售方案建议，待商场的出租率稳定地保持在90-95%的时候，可将商场整体出售。根据租赁进度计划，预计在2012年整体出售商场，出售价值按2011年的租金水平和期望的10%投资回报率，用收益还原法计算。具体计算方式：一至四层商场以2011年末的租金水平为未来每年等额的收益水平，采用等额序列支付的现值系数公式，按10%的折现率将未来收入水平折至2012年初估算各层商场的销售价格。由于负一层商场的租金是一直按照每3年3%递增的，所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算。物业使用年限：根据项目商业用地的性质，其使用年限为40年。按照2004年获取土地使用权，在2012年，商场的使用年限尚剩余32年。计算公式：等额序列支付现值系数公式P=A1*1-1/(1+i)n/i其中：P现值（2012年初） A12012年一至四层各层的租金水平，按2011年末租金水平等额计算。 i 折现率（按期望的投资回报率10%计算） n 计息周期数，即剩余使用年限32年。等比序列支付现值系数公式P=A1*1-(1+s)/(1+i)n/(i-s)其中：P现值（2012年初） A12012年负一层商场的租金水平 s 等比系数（固定递增率3%）i 折现率（上面提过，年折现率采用10%，故此处的实际折现率为（1+10%）3-1=33.10%）n 计息周期数。商场剩余使用年限为32年，故计息期数为32/3=10.67期。具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四。3.2 项目可运用资金估算项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入。本方案中经营期内的可运用资金共36,438万元。可运用资金估算详见附表五。根据国家和地方相应财税法律法规的规定，参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据，结合项目的实际情况，在开发经营期间涉及的各项税费率如下表：项目经营期间有关税（费）率一览表序号费用项目 计费口径 费率（用） 1租赁期间税费1.1营业税及附加5.5%1.1.1营业税租金5%1.1.2城建税营业税7%1.1.3教育费附加营业税3%1.2房地产税租金12%2销售相关税费2.1营业税及附加5.68%2.1.1营业税销售收入5.00%2.1.2营业税附加（含城建税和教育费附加）营业税10.00%2.1.3防洪工程维护费销售收入0.18%2.2交易及印花税销售面积8元/平方米 3推广费用销售收入2.5%4租赁费用年租金收入8.33%5销售费用销售收入1%6地租33万元/年7大修费项目建安工程成本1%说明： 根据委托方提供的资料，地租按照物业的使用年限每年支付一次，从33万元起，每5年递增5万元。因此在计算可运用资金时，地租部分在物业租赁期间逐年扣除，在物业出售当年按10%的折现率，采用等差序列现值系数公式将剩余使用年限的地租费用折现至2012年年初。 项目按照出租形式经营物业时，需按照物业的固定资产价值计提大修费以用于物业设施的维护，当物业出售时，该费用则不再予以考虑。3.3 投资计划与资金筹措房地产项目开发投资的资金来源为三个方面，一是自有资金，二是各阶段的租售收入，三是当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时，采用贷款的形式解决资金问题。本项目的自有资金按开发成本的35%计提，需5,253万元。项目的租金收入虽然在建设期（即2005年）开始收取，但资金量很少，并不足以弥补资金缺口，所以银行贷款是本方案运作中的重要融资手段。3.3.1 项目资金筹措根据项目投资进度，配合项目自有资金及可运用租售收入所提供的资金量，确定项目所需银行贷款为9,813万元。项目投资计划与资金筹措表详见附表六。3.3.2 银行贷款项目的银行贷款发生时间在2005年初。从2006年开始以可运用的租金收入付息还本，至项目整体出售获取销售收入后。项目贷款清偿期约为8年，银行贷款利息采用长期（五年以上）贷款利息5.76%，合计需支付利息2,626万元。贷款还本付息表详见附表七。4 项目盈利能力评价4.1 静态评价静态评价是指不考虑货币时间价值对项目盈利能力进行评价。4.1.1 有关说明项目损益表的编制（详见附表八）。损益表反映了项目在整个经营期内的利润总额、所得税和税后利润的分配情况，是计算投资利润率、投资利税率等静态评价指标的基础表。结合项目经营方案的情况，项目在8年经营期内，累计税后利润共18,803万元，上缴企业所得税9,261万元。 所得税的计提：在项目年度结算时，当出现帐面收入，在扣除开发成本及租售费用、地租、大修费等费用后，如果有销售利润，则按所得税率33%计算出本项目的所得税；如果出现亏损，该年份所得税为零，由亏转盈的年份则按财务通则规定将利润总额调整为应纳税所得额，再计算所得税。所得税在租售期间按年度计提。4.1.2 盈利能力分析评价指标的选取：房地产经营性项目的静态盈利分析指标主要选取年均的投资利润率、投资利税率、自有资金利润率进行评价。静态评价指标表静态评价指标税前税后投资利润率15.80%10.59%投资利税率18.83%自有资金利润率59.36%39.77%分析： 年均投资利润率年均投资利润率是项目整个建设经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率。从项目的经营情况看来，虽然年均税后投资利润率比现行房地产行业平均利润率（约15）要低，但应看到，项目的出租经营期只有7年，作为大型商业项目仅仅是处于初始的运营阶段，租金水平相对较低。而且最后采用整体销售的方式出售，项目的总体投资利润率（税后）达到了95.31%，从这一指标来看，项目是具有相当的盈利能力。 投资利税率投资利税率是项目建设经营期内的年平均利税总额与总投资的比率。 自有资金利润率自有资金利润率是项目建设经营期内的年平均利润总额与自有资金的比率。由于项目主要是运用银行贷款解决资金的来源，因此，实现了提高项目自有资金效率的目的，从项目的自有资金利润率和利税率的水平看，项目的自有资金盈利能力已远高于行业平均水平。因此，从静态指标的水平看，项目具有一定的盈利能力，说明项目基本可行。4.2 动态评价动态评价的分析方法是考虑了货币的时间价值，对项目生命周期全过程的投资效益进行全面评价的方法。4.2.1 有关说明现金流量表的编制（详见附表九、十）现金流量表（全部投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资在所得税前和税后的财务内部收益率、财务净现值以及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，而与项目的筹资方式无关。现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标。 基准贴现率的选定：基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率。我国一般取略大于同期贷款利率为基准贴现率。本项目发生银行贷款，按长期（五年以上）贷款利率5.76%计，则现按6.34%（按贷款利率上浮10%计）作为基准贴现率进行计算分析。4.2.2 盈利能力分析评价指标的选取：动态盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性计算评价指标，包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和投资回收期。并针对税前、税后的情况进行分析评价。 净现值净现值的经济含义是：把不同时间上发生的净现值流量，通过某个规定的利率i，统一折算为现值然后求其代数和。这样就可以用一个单一的数字来反映项目方案的经济性。其评价参数为零，当净现值大于或等于零，即认为项目盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。财务净现值的计算公式为：nNPV=(CI-CO)t(1+ic)-tt=1式中：NPV为财务净现值CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数ic为基准折现率 内部收益率内部收益率是指方案寿命期内可以使净现金流量的净现值等于零的利率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标，该指标根据现金流量求得，其评价参数为基准贴现率，当财务内部收益率大于基准贴现率，即认为项目盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。财务内部收益率的计算公式为： n(CI-CO)t(1+IRR)-t=0t=1式中：IRR为财务内部收益率CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数 投资回收期投资回收期可分为静态投资回收期与动态投资回收期两项，是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要指标。投资回收期的计算公式为：Pt(CI-CO)t0t=1式中：Pt为投资回收期CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数全部投资评价指标表：评价指标税前税后净现值（单位：万元）14,566 9,043 内部收益率（IRR）20.44%16.16%投资回收期（动态）8.37 投资回收期（静态）8.13自有资金投资评价指标表：评价指标税前税后净现值（单位：万元）14,4908,967内部收益率（IRR）27.67%21.58%投资回收期（动态）8.35分析：按折现率6.34%计算，全部投资和自有资金的税前、税后净现值均大于零，说明该项目是可行的。全部投资和自有资金的税前、税后内部收益率均高于选取的利率6.34%，表明项目的整体收益较好，全部投资和自有资金均具有较强的盈利能力。从投资回收期来看，项目在最后一年的经营期内，即当项目整体销售后才能完成投资回收，表明项目的前期收益较低，回收期较长，存在一定的资金回收压力。5 项目敏感性分析敏感性分析是通过变动项目方案的各种数据，分析在项目计算期内各种不确定性因素对项目收益所产生的影响，找出对项目收益指标影响较大的因素（称为敏感因素），并确定其影响程度。 若各种不确定因素在较大范围内变动时，项目收益指标仍比较稳定，则说明项目方案具有较强的抗风险能力。一般来说，影响房地产项目经济效益的主要风险因素为收益（租金和销售收入）和开发成本费用。由于该方案中的销售价格是按租金水平进行估算的，所以以下只针对租金和成本这两个因素的变化所引致的项目收益指标变化作分析。敏感性分析指标表指标因素变化-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%NPV成本变化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金变化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本变化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%15.15%14.21%13.33%12.49%租金变化13.02%13.84%14.63%15.40%16.16%16.87%17.56%18.24%