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,浦江板块房地产市场研究报告,2011.11.21,版块概括 1、区位分析 2、规划概述 3、住宅规划 4、交通分析 5、配套分析 6 、景观设计 7、板块小结,版块概括-区位分析,闵行区,东连南汇周浦镇、下沙镇、西临黄浦江、北接浦东新区、南接奉贤区。 距人民广场直线距离为17.5公里，是“一城九镇”中离市中心最近的一个镇，仅20分钟车程到达。 浦江板块与浦东国际机场直线距离约38公里、与虹桥国际机场直线距离约21公里，距徐浦大桥约1.5公里,与昌里路商业街仅8公里。,浦江板块位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外 ，位置优越。,总结：区位上的优势，为浦江镇发展提供了极为有利的发展空间。原为闵行区最落后的浦江镇，现在飞速城市化和大开发，正在打造出一个位于浦东的新闵行区。,黄浦江,浦东新区,奉贤区,南汇区,人民广场,浦东国际机场,3.8公里,17.5公里,虹桥国际机场,21公里,浦江板块,版块介绍-规划概述,中心城区,浦江板块规划包括： 1、中心城区总占地规模10.3平方公里，是一个集居住、旅游、休闲为一体的21世纪新型城市，将建成具有意大利风格的现代“威尼斯”风情小镇。 2、漕河泾浦江高新科技园区-浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。 3、现代农业园区-总面积19.58平方公里。 4、休闲别墅居住区-是一水陆风观级好的三角洲地块，由黄浦江、大冶河、东盐塘合围而成，隔浦星公路与现代农业园区相领。 5、浦江世博森林区域-是上海规划在建的规模最大、面积最广的市郊五大生态片林。 6、滨江开发预留地,休闲别墅居住区,中心城区,漕河泾浦江高新科技园区,休闲别墅居住区,世博森林区域,现代农业园区,滨江开发预留地,版块概括-住宅规划,谈家港老镇,杜行社区,四高小区,鲁汇社区,休闲居住区动迁基地,浦江世博家园,景江苑,两大动迁安置基地： 浦江世博家园 主要用于集中安置黄浦区和卢湾区的动迁居民。 景江苑位于浦秀路用地规模15.75公顷，总建筑面积190375平方米，公建面积3600平方米，住宅面积186775平方米。 四大居住改造基地： 谈家港社区规划总用地面积4.68平方公里，规划总人口约12万 。 四高小区 市重大工程商品配套基地（“四高”小区）：规划范围内总用地面积196ha，居住户数19910户，共18个街坊。 鲁汇社区规划总用地面积约为4平方公里，居住人口约12万人。 休闲居住去动迁基地规划总用地面积约4平方公里，其中建设用地总面积约3.65平方公里，以居住功能为主,浦江板块城镇居民居住改造，规划土地用地，打造属于浦江特色的城镇化建设。,版块概括-交通分析,交通比较完善、自驾轨交皆完备、公交比较发达。,浦星路,三鲁路,轨道8号线,对外交通主要依托浦兴路、三鲁路和地铁8号线，其中浦兴路与卢浦大桥相连，自驾40分钟可以到徐家汇。 地铁8号线是浦江板块具名出行的主力，8号线延伸目前重在规划建设中，从航天博物馆站延伸 浦江停车场站闵瑞路站规划路站东方一路站汇臻路站。 在浦江板块地铁8号线站点可以换乘多个在浦江板块穿行的公交车，公交还比较发达。,外环高速公路、申嘉湖高速公路、S123、S122使浦江板块与外部很好的连接在一起。,外环高速公路,申嘉高速公路,s122,s123,版块概括-配套分析,版块内缺乏成型综合体、医疗教育正在建设、配套相对贫乏。,浦江板块目前不是在建设的工地，就是零星几幢小房子的空地，整个板块目前都是在建设，配套措施明显跟不上还不完善。 超市在浦江板块有农工商超市、华联超市、卜蜂莲花、绿地沃尔玛、苏宁电器等等超市和大卖场 ，辐射范围有限。缺乏成型的综合体、商业街。 医疗浦江板块目前只有一家大型的医院仁济医院的分院 。 教育小学：闵行第一小学、第二小学、第三小学。初中：浦江一中（陈行）浦江二中（谈家港）浦江三中（鲁汇）；高中：浦江高级中学（在杜行 )等外浦江板块没有别的学校，这些学校辐射范围有限，不能满足整个板块的教育。,版块概括-景观设计,道路景观设计贯穿板块，打造浦江风情的“城市片段”。,六大景观轴： 1、浦江景观轴2、浦星路景观轴3、三鲁河景观轴4、周邓公景观轴5、沈庄塘景观轴6、大洽河景观轴 三大景观区： 1、意大利特色风貌区2、高科技产业景观区 3、浦江森林景观区 景观绿化，打造浦江板块新城风貌。,中心城区居住景观规划结构分三个功能区： 1、北部高档居住区（别墅为主） 2、中部：最具特色的意大利风格为主题的景观核心带，包括大型公共设施、政府机关、商业、意大利花园等。 3、南部：别墅与多层住宅为主的居住区,中心城区,版块概括-板块小结,区位区位上的优势，为浦江镇发展提供了极为有利的发展空间。原为闵行区最落后的浦江镇，现在飞速城市化和大开发，正在打造出一个位于浦东的新闵行区。 规划浦江板块是新发展起来的板块，六大规划区域正在建设，大型居住生活区、动迁居民安置小区、高档小区都在如火如荼的进行建设。 交通浦江板块依托浦兴路、三鲁路、地铁8号线、等交通，与市中心等多个繁华区域相连，交通便利。 配套商业配套、医疗教育目前还不完善，现阶段只能满足小范围居民的生活需求，基础设施的建设会使浦江板块成为 “一城九镇“的核心板块。,市场研究 1、政策回顾 2、市场表现 3、板块存量分析 4、土地成交分析 5、在售项目 6、项目分析 7、项目概括 8、户型分析 9、客户分析,市场研究-政策回顾,楼市掏空政策的力度不断加大，导致房地产行业“朝气”不在。,政策： 政策的紧密出台，说明国家与地方政府还没有减缓调控的力度，房地产市场供求关系，量价变化会进一步恶化。 量价拐点来临： 市场的不景气，导致供大于求，存货量增加，开发商进入“过冬期”。 “以价换量”回收资金是开发商普遍运用的方法，楼市成交统计量也是起伏变化。,市场研究-市场表现,供应量严重大于需求量，均价变化幅度不大。,浦江板块市场201年1-6月份市场供应量趋于平缓的走势，变化幅度不大；从7月份开始供应量大幅度的提升，说明新建商品住宅大规模进入市场。 成交量10月份达到本年度的最低值为28809.28平米，说明市场的不景气使楼市进入“冰冻期”。 除1月份楼市均价在12000元/平米以上，2-10月份的成交均价变化幅度不是很大。导致一月份成交均价高的原因是1月份别墅成交量的上升，带动了整体均价的上升。,市场研究-板块存量分析,截止到2011.11.10日闵行区各板块存量比较中可以看出，浦江板块存量占据所有板块之首，达到了92.7万方，剩余套数达到了11866套。导致这种原因是因为浦江板块是新兴发展起来的板块，房地产发展迅速，供应量大，但是需求量小导致供求严重失调。,市场研究-土地成交,商业住宅土地成交量很少 ，土地市场不活跃,市场研究-板块在售项目,浦江板块在首相都都处于中心城区、以小高层和别墅为主，毛坯、精装修都有。公寓容积率在0.61.09之间；别墅容积率在0.371.46之间。两居室六居室都有，面积在88360平米。,市场研究-板块在售项目概述,在售项目楼盘都处于中心城区中心城区规划分成三个组团，形成三个主要功能区，,中心城区,北部北部以高档别墅为主，代表楼盘：万科翡翠别墅 中部中部为公共建筑和商业居住建筑相混合的商住综合区，代表楼盘保利茉莉公馆 南部南部为多层居住区。代表楼盘鹏欣一品三期,交通与配套由于在售楼盘距离不是很远，所以交通和周边配套都几乎共用，成熟的楼盘鹏欣一品自带有一些商业配套，只能满足生活需要,总括：在售楼盘周边交通和商业配套能满足居民生活需要，但是仍需再完善，周边一些大型商业综合体正在建设中，有靠近地铁8号线，未来该区域升值潜力巨大。,市场研究-板块在售项目户型分析, 由于该区域会打造成意大利风情的社区，产品户型面积从两居室到六居室。两居室面积在88106平米左右；三居室面积在132145平米左右；四居室面积在180235平米左右；五居室和六居室在360平米以上。 产品户型设计以方正、卧室客厅朝南、超大景观阳台、飘窗；着重体现主人的居住私密性为主，体现奢华享受的居住体验。目 前在待售住宅为5个，其中混合项目4个，纯别墅项目1个，该区域在售楼盘以小高层和别墅为主，户型产品能满足不同需求的客户。浦江镇板块,项目分析,项目周边交通出行不方便，周边商业配套逐步完善,交通： 周边地铁：8号线 - 浦江镇； 公交线路：闵行20路浦星公路红临路站、浦江1路、浦江10路、浦江5路、南华专线、浦江12路浦锦路陈行路站等。,周边配套： 教育：浦江第一、第二小学、浦江第一、第二中学、向明世博中学等。 银行：农行浦江支行、建行江月路支行、浦江邮政储蓄,总括：本项目所处的区域还不够成熟，周边还有老式原住民，交通工具离本项目普遍有点远。周边配套正在完善建设中，可以满足居民日常生活。,项目自身：社区配套了面积约3080平米的高档会所，包含多功能全龄化的健身场所、室内恒温泳池等，大大提升了业主的生活品质。,项目周边交通,项目户型分析,B2户型 88平米2房2厅1卫 优势：客厅主卧全朝南、附带超大阳台、卫生间干湿分离。 劣势：餐厅面积小，没有独立的采光源、两个卧室离餐厅和客厅都比较近，比较吵，没做到动静分离。,A户型 131平米3房2厅2卫 优势：南北通透、动静分离，三间卧室两南一北都带大面积飘窗。 劣势：卫生间设计距离卧室比较近，但是距离客厅有点远，设计不合理。,项目总结,1、保利茉莉公馆传承了新镇意式建筑的风貌特点，以进口石材立面 、意式十字宫廷皇家园林景观打造出区域内最纯粹的意式田园风格高端人居社区。 2、社区配套了面积约3080平米的高档会所，包含多功能全龄化的健身场所、室内恒温泳池等，大大提升了业主的生活品质。 3、周边交通和商业配套不够完善，现阶段不能满足购房者的需求。,项目分析,项目交通及周边配套,交通： 周边地铁：8号线 - 芦恒路； 公交线路：浦江4路、闵行12路、978。 周边配套： 教育：新浦江城孔祥东音乐幼儿园、黄浦一中心世博小学、东方阶梯双语学校 医院：复旦大学附属上海市第五人民医、浦江社区卫生服务中心 银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄 其他：世福熟食专卖、顶鲜熟食冰火岛、传良食府,周边小超市,浦江镇畜牧兽医站,总括：万科翡翠湾距离人民广场仅15公里，从人民广场驱车到万科翡翠别墅，只需约20余分钟。基本的生活配套基本集中在新浦江城内。本身规划有大型商业区域，服务于别墅区，不过暂时还未动工。,周边配套不够完善，交通也有待提高,项目户型分析,450平米 6房3厅6卫 中庭的引入，使得空间分割多变，且保证房屋采光；房型整体比较方正，格局大，宴请宾客气派大气 。,360平米 5室4厅4卫 采取大面宽、短进深、全套房、双玄关、四重庭院的设计，确保居住的舒适度与尊贵体验。,万科翡翠为独栋别墅，户型有360平米和450平米两种户型，附送地下室200-300平米，花园300-800平米，4个车库。分毛坯和精装房两种。最低2800万/套。,项目总结,1、万科翡翠别墅，处于黄金轴线之上，一来近黄浦江，二来在2010年世博会辐射地区，升值潜力大；从产品来看，大面宽、短径深、更高层高的设计，居住舒适度将很高。 2、万科翡翠别墅位于浦江生活圈，该区域作为最新潜力区域，生活配套现在还不是很完善，基本的生活配套基本集中在新浦江城内。目前附近就医比较困难，重大疾病一般需要到市中心医院就医。,市场研究项目分析,项目交通及周边配套,南北高架,8号线,人民广场,14.6Km,世博园,6.4Km,交通：周边地铁：8号线 - 芦恒路； 公交线路：闵行12路、轨道交通8号线芦恒路站 公交986、163、鲁莘线。 周边配套： 教育：社区幼儿园、荷花池世博幼儿园、中心世博小学、向明世博中学 医院：闵行区中心医院、浦江镇卫生院、未来规划二级医院一个 银行：中国工商银行、上海银行 其他：周边的小餐馆,社区配套商业街、易初莲花、世纪联华。,交通便利，配套还不够完善。依托其他区域配套,总括：东临漕河泾工业园区浦江分园，南靠浦江镇2平方公里中心居住区新浦江城。社区交通十分便利，轨道交通8号线芦恒路站距离小区大门仅50米。 小区周边配套尚不成熟，目前生活并不便利，需依托三林等区域配套 。,项目户型分析,93平米 2房2厅2卫 优势：主卧朝南、次卧朝北；客厅餐厅南北通风，厨房与卫生间都在客厅旁边比较方便。 劣势：卫生间二次采光，光线比较暗。,158平米 3房2厅2卫 优势：客厅南北通透、采光效果好；朝南次卧和主卧可以打通开成书房。 劣势：餐厅客厅距离卫生间比较远，不方便。,项目户型分析,187平米 4房2厅2卫 优势：主卧采用套房设计、保证主人私密性；客厅与餐厅南北通透，并且南北都带观景阳台。做到了动静分离。 劣势：主卫空降宽敞，但是衣帽间面积偏小；次卧较小，不适合做主卧使用。,145平米 3房2厅2卫 优势：主卧和客厅全朝南，而且客厅附带超大阳台，采光效果好。 劣势：次卧和客卧不朝南设计，采光不是很好；户型不够方正，餐厅客厅不相连，不舒适。,项目总结,1、鹏欣一品漫城靠近上海规模最大的绿氧工程：世博生态森林公园，空气清新，环境优美。小区集居住、休闲、商业、社区服务于一体，生活便利。轨交8号线芦恒路站就位于社区东门，出行十分方便。 2、鹏欣一品漫城目前周边配套还不成熟，需要依靠三林的原先配套，但是社区规划了芦恒路商业街。仅靠小区的浦星路车流量较大，高峰时段比较容易出现拥堵现象。,市场研究-客户分析,客户来