重庆山顶18号项目管理作业指导书.doc

山顶18号项目管理作业指导书试行稿中国地产（集团）公司重庆管理中心规划方案报审1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据中华人民共和国城市规划法；重庆市城市规划条例；重庆市城市规划管理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。3.主管岗位 总建筑师：负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 对外联络处：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。4.紧前工作条件 规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取建设工程设计方案送审单填报，并同时附送下列文件(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)：*5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.2市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用0.3mm的墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。*5.1.3 1/500或1/1000总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。*5.1.4建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*5.1.5经城市规划部门批准的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件各一份）。5.1.6建设项目选址意见书的通知中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。5.2 第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参加的规划方案征询会，征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以建筑工程设计方案审核意见单给予批复。并附盖有“重庆市城市规划管理局规划许可（审批）业务专用章”或“重庆市*区（县）规划许可（审批）业务专用章”的核定设计方案。5.4规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。5.5 核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。5.6 接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（ic卡）办理领证手续。领取的内容包括建设工程设计方案的批复和附图。5.7 本主办岗位依据建设工程设计方案的批复和附图，配合设计部进入扩初设计阶段的管理。申办建设用地规划许可证1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据 规划管理部门公布的建设用地规划许可证申办程序。3.主管岗位 副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 对外联络处：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取建设用地规划许可证申请表填报，并同时附送下列文件：(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)。5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.2规划部门核发的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件一份）。*5.1.3建筑工程设计方案批复及附图（复印件一份）。*5.1.4市测绘院提供的1/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。*5.1.5凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件）。5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（ic卡）办理领证手续。领取内容包括建设用地规划许可证及附图；建设用地规划许可证的通知。5.3 核发建设用地规划许可证的时限为40个工作日。5.4 本岗位凭建设用地规划许可证向重庆市房屋土地资源管理局申请办理建设用地批准书。建筑设计优化1.作业目的中标方案既已中标，自有其高人一筹的亮点，作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽，除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇，总有拾遗补缺的优化和细化的可能，要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭，七嘴八舌中提炼精华，环绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。 2.主管岗位 总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论交换意见，决定修改方案的取舍。 主办岗位 土建设计管理：收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。3.规划设计优化3.1 作业依据 规划设计的中标方案，评标组专家建议。3.2 紧前工作条件规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。3.3 重点是路网和建筑相互关系的精细调整：3.3.1规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化，而且也便于限制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。3.3.2 要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。3.3.3以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周，才能感觉视线是否遮挡，视野是否开阔，气流是否畅通，是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看，各列建筑前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。3.3.4过分强调人车分流，往往违反了便捷的原则，减少了绿化的共享程度，结果事与愿违，反而人车混杂。3.3.5建设和维护城市绿地是政府的职能，房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地，在小区内部开辟大型绿地和人工水景，使小区居民长期承担很高的维护费用。尽管景观很秀丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。4. 房型设计优化4.1作业依据已通过审批的规划设计方案。4.2紧前工作条件从规划方案审批通过起，直至施工图设计开始之前。其中扩初方案审批之前，主要是对房型的舍取，轴线的调整，扩初审批之后，主要对细部尺度的调整。4.3优化的重点是更加突显人性化：4.3.1按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型的区别，逐户审视面积标准和功能标准。4.3.2就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员结构也有所不同，所以房型的布局一定要有变化，品种必须多样。4.3.3每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。4.3.4 把最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书房更需要阳光。4.3.5敞开无必要封闭的空间，审视每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风立刻得到改善。4.3.6 审视每垛内墙，可取消的尽量取消，可减薄的一定减薄，可改成轻质的一定改成轻质。4.3.7 注意避让不便取消的柱和梁。4.3.8 室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。4.3.9 难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。5. 立面造型优化5.1作业依据 规划方案，扩初方案和建筑施工图。5.2紧前工作条件 规划方案审批通过后可一直延续到结构封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等的方案比较。5.3优化的重点是更加突显个性化：5.3.1传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去，这长期以来束膊了设计师的创新意识。应该倡导一种主动的协调观念，那就是让现有环境和新建建筑相互烘托和陪衬，既可以有似曾相识的回味无穷，也可以有标新立异的强烈对比。只是在特定的环境下选择哪种感觉更适宜而已。5.3.2 高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。重庆地区的建筑屋顶从最早的鸭头颈到道士帽，从铅笔头到一柱擎天，从转法轮到苍蝇拍，大家生搬硬套，跟风逐流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。5.3.3 清一色的板式建筑不仅使户型品种单调，缺乏选择余地，而且外观造型也是大同小异，个性特征难以体现。5.3.4减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。5.3.5 注意外窗与墙面的尺度比例，在满足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积，以降低能源损失。5.3.6 精心布置用于墙面绿化的附属构件，当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙点睛的意外效果。5.3.7 不同的阳台形状和布列会使立面产生不同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调节建筑立面的虚实搭配。5.3.8 仔细研究空调外机的位置，既要就近，又要相对隐蔽，还要便于客户自行安装和检修。拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内，或在墙内预埋套管内穿接。5.3.9 外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。5.3.10 把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙，并非价格贵的一定好。利用电脑技术做多方案比较，一定会有满意的效果。5.3.11 广开思路，多请几位建筑师创作立面方案；广开言路，多请几位不同年龄层次的专家审视评判。在这方面多花些时间和费用非常值得。召开扩初设计审批会1.作业目的扩大初步设计审批是建设工程在报建工程中的一个重要的环节，是一项国家规定的政府行政管理制度，其目的是协调各配套部门的资源分配，促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。2.作业范围2.1大中型公共建筑；2.2总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目； 2.3单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑项目；2.4建筑高度超过100米的超高层建设项目；2.5特殊指定的建设项目。3.主管岗位 总建筑师：必要时代表公司在会上发言。主办岗位 项目经理：负责组织会务，编制会议纪要。协办岗位 土建设计管理、设备设计管理，土建工程师、设备工程师：协助项目经理工作。4.紧前工作4.1已取得规划部门签发的规划设计要求及规划设计方案的审核意见。4.2全套初步设计文本已编制完成。（若为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料。若为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见）。初步设计文本必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。4.3扩初设计的开始和过程中，本主管和主办岗位已多次和设计单位沟通联络，甲方意图已充分表达清楚，并已完全体现在设计文本上。4.4已经市建委建设规划处认可，并由建设单位委托项目所在地的建委科技委组织专家进行设计技术预审。5.作业描述5.1本主办岗位负责扩初审批会议的会务工作，与建委协商出席单位名单，分发会议资料和通知，和出席人员招呼和沟通，布置会场，落实记录和编制会议纪要和接待签到的人员。5.2会议由建委主持，设计单位介绍设计概况，各专业审查部门针对设计和说明是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规发表审核意见：5.2.1设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求；5.2.2总体布局是否合理及符合各项要求；5.2.3工艺设计是否成熟、可靠，选用设备的容量是否合理和符合功能要求；5.2.4采用的新技术是否适用、可靠、先进；5.2.5市政、公用设施配套是否落实，建筑设计中的配套和设备用房是否满足配套部门的使用要求；5.2.6 结构设计和说明是否符合抗震要求，体系是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济和合理；5.2.7设计概算是否完整准确；5.2.8各专业审查部门（住宅建设管理、规划、消防、绿化、交通、环保、节能、环卫、劳动护、排水、卫生防疫、抗震、民防、安保、供电、煤气、自来水、电话通讯等）等意见，相互之间有否矛盾和冲突。5.3本主管和主办岗位出席会议。在各审查部门的发言过程中认真做好记录，一般不发表意见，除非审查部门的意见明显超越规范，规定或规划审批意见。为此，要求本主管岗位发言时注意分寸，婉转，留有会后协调的余地。5.4本主办岗位必须在会议前与主持人沟通，主动要求编制会议纪要，并在主持人汇总各审查部门的审查意见之前，完成会议纪要的草稿，提供给主持人。这项工作非常紧张，但对达到会议预期效果十分有效。本主管岗位必须在会前做好充分的准备和分工。5.5主持人宣读会议纪要，征求各审查部门的意见，如有异议，可在文字上略作修改，尽量不要偏离甲方原意。5.6由主办岗位请各单位在会议纪要的签到单上签字，收齐各单位代表当场出具的扩初设计征询单，附上专家车马费用。5.7本主管岗位致辞答谢，主持人宣布会议结束。5.8对因故未参加会议的审查部门，本主办岗位应尽快与之联系，取得征询意见，并收集相关资料报送建委和规划部门。扩初设计送审1.作业目的工程建设项目初步设计审批是一项国家规定的政府行政管理制度，旨在促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。2.作业依据关于提高重庆市工程建设项目初步设计审批质量的若干意见（沪建建规【1995】第0633号），重庆市工程建设项目初步设计审批权限的规定（沪建建规【1998】第0319号），国家和本市的有关文件。3.主管岗位 总建筑师：督促检查主办岗位的作业。主办岗位项目经理：具体经办本项作业。4.紧前工作初步设计已完成。5.作业描述5.1在本市建设的工程项目，其初步设计实行分级送审制度，应知晓如下：5.1.1国家计委批准立项的大中型建设项目，其初步设计报市建委和重庆计划委员会联合组织审查后，然后再报国家计委审批；5.1.2市有关委、办批准立项的建设项目，其初步设计报市建委组织市有关部门审批；5.1.3市行业主管部门批准立项的建设项目，其初步设计报行业主管部门组织审批，然后再报市建委、计委、经委备案；5.1.4区、县批准立项的建设项目，其初步设计报区县建委（建设局）会同区（县）计（经）委审批，并报市建委及有关委办备案。5.2送审办法5.2.1下列建设项目须先经市建委建设规划处认可后，由建设单位委托市建委科技委组织专家进行设计技术预审，再由市建委召开正式审查会； 大中型公共建筑； 总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目；; 单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑项目； 建筑高度超过100米的超高层建设项目； 特殊指定的建设项目。5.2.2一般民用建设项目采用初步设计审查会的形式，即通过初步设计审查会进行协调并在会后返回的初步设计审查意见，这类项目通常在送审后可及时获得正式批复。对于规模较小、技术内容较简单的项目，在前期文件资料较明确、综合管理及配套部门的意见基本一致的前提下，在送审后也可迅速获得正式批复。 5.2.3外资批租项目，由市建委主持招开方案设计（其方案设计应达到初步设计深度）审查会，由市规划局批复（如属需要预审的项目，应按上述要求先进行预审。）初步设计审批在各部门意见基本一致，设计符合规范、合理可行的前提下，一般能在审查会通过后的15个工作日内获得正式批复。初步设计一经审批机关批准，不得任意修改。遇有特殊情况，与批复意见相违背的，须重新报原审批机关批准。5.3初步设计在送审时必须准备就绪的书面资料：5.3.1工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；5.3.2规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；5.3.3有设计资质的单位提供的全套初步设计文件（为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料；为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见）；初步设计文件必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。5.3.4批租地块的土地使用权有偿出让合同复印件。5.3.5相关的土地批准文件。5.4下列内容是政府行政管理部门的审查重点，初步设计完成后应由总建筑师组织内部预审，并及时与总工程师和总经济师沟通预审情况，认为符合质量要求的，方可签发送审。不符合期望质量要求的，要指出具体问题，责成设计单位限期改进。5.4.1 设计内容和设计深度是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程规定及综合管理部门的管理法规；5.4.2 设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求；5.4.3 总体布局是否合理及符合各项要求；5.4.4 工艺设计是否成熟、可靠，选用设备是否先进、合理；5.4.5 采用的新技术是否适用、可靠、先进；5.4.6 建筑设计是否适用、安全、美观，是否符合城市规划和功能使用要求；5.4.7 结构设计是否符合抗震要求，选型是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济、合理；5.4.8 市政、公用设施配套是否落实；5.4.9 设计概算是否完整准确；5.4.10 是否符合各专业部门（住宅建设管理、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、劳动保护、排水、卫生防疫、抗震、民防）的规程规范要求。5.5送审接待每周二、周四上午九时至十一时，建设单位可携带填写申请表时声明具备的相关资料至市建委建设规划和科教处办理初审受理手续。委托现场地质勘探1.作业目的现场地质勘探是项目开发前期阶段非常重要的作业环节，凭借初勘报告，规划设计单位可以了解哪些不利地质应该合理避让，哪些有利地貌可以充分利用，而详勘报告更是结构工程设计的主要依据，结构的安全性、经济性与合理性，很大程度上取决于勘察数据的准确性。所以委托现场地质勘探是公司从技术管理着手进行质量和成本把关的第一步。2.主管岗位总工程师：决定是否委托初勘，批准勘察任务书，签署勘察合同。听取勘察成果介绍，决定是否因地质情况而需要调整规划方案布局。主办岗位设计处：负责编制勘察任务书，商谈勘察合同，抽查勘察作业质量，组织专家评议。3.委托初勘:3.1紧前工作条件初勘不是项目开发必须进行的程序，但当缺乏当地的普勘资料并出现以下情况之一时，总工程师可以在土地中标以后考虑决定委托初勘。3.1.1大片农田或山坡；3.1.2地形地貌与测绘院提供的地形图有多处不相附的；3.1.3在土地状况调研时了解到地块内过去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造历史的，为减少地基处理费用，在规划设计时有可能合理避让的；3.1.4原有地形地貌包括山坡，水面在规划设计时有被利用可能的；3.1.5现场条件可以满足初勘正常的作业需要（如地块内的地面障碍物已清除），还在使用的地下管线位置走向已经摸清，已征得动拆迁单位同意配合的承诺（包括与暂留居民和职工的解释安抚工作），保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。3.2 作业描述： 3.2.1由主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位，经总工程师批准，与其签订委托初勘合同，并提供1:500或1:1000的地形图和勘察任务书。如还有在使用的地下管线，应提供管线图并现场交底。3.2.2勘察任务书一般包括以下内容，但根据现场和规划设计的要求可以删简： 城市水准点和城市坐标点的引测； 地形地貌测绘（包括闭合边界坐标的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘、水面边界和河床断面测绘、基地面积测算、水面面积测算）；地表以下5米内的地质普查，地下水位测量、水质分析。3.2.3 进场配合：在勘察单位进场之前，本主办岗位应联系动拆迁单位落实进场条件，如以上3.1.5款所述。3.2.4成果交底：勘察单位提交初勘报告后，本主办岗位应到现场抽查复核，检查界桩是否坚固和齐全，有否永久性的引出定位标记，地形地貌如与报告明显不符，应选点嘱勘察单位当场用仪器验证。3.2.5 初勘报告一份由规划设计单位签收，其他暂由本主办岗位保管，以后移交项目经理。4.委托详勘4.1 主办岗位 土建设计处：具体经办本项作业。如此时项目经理已到岗，本项作业移交项目经理操作。4.2紧前工作条件扩初设计已经批准，除地质因素需要调整规划外，各建筑物的定位坐标不再变动。土地已经移交本公司，或已取得动拆迁单位的配合承诺。4.3作业描述4.3.1由本主办岗位负责编制邀请勘察设计招标书，主要内容包括：工程概况、场地概况、进度控制、有何特殊要求、投标书编制要求、招投标日程安排等。准备招标文件资料：邀标书，1:500或1:1000的地形图，扩初方案文本，规划总图的cad电子图形文件。4.3.2由本主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位23家，经总工程师批准和招投标办公室的同意，邀请他们参加投标。集中分发招标文件。4.3.3 召开投标书评审会议，总工程师主持会议，本主办岗位负责会务工作，邀请公司系统的工程技术骨干，本项目的结构设计负责人，与投标单位无利害关系的勘察设计专家等出席。对各投标单位编制的勘察设计方案，现场和内业技术人员的资质、设备精度、质量保证体系、进度、取费、分析建议的承诺详细程度等进行综合评议（有些勘察单位敢于承诺持力层承载力的建议值与试压结论的误差不超过20%甚至更少，依此证明其具备足够的技术能力），由总工程师汇总意见决定勘察业务的中标单位。对中标单位的勘察设计方案提出优化建议，形成会议纪要。4.3.4 本主办岗位依据中标的投标书和会议纪要与勘察单位商谈合同条款，此时如项目经理已经到岗，则由项目经理签署合同，否则由总工程师签署。勘察单位的进场条件和配合也由本主办岗位负责落实。4.3.5为保证勘察质量，本主办岗位应通过人事部门聘用一位有勘察实际经验的技术人员，对勘察全过程进行旁站监理。4.3.6 取得详勘报告后，本主办岗位组织原班评议专家（加上监理、勘察单位和规划设计负责人）举行详勘报告的评议会议，并编制会议纪要。主要议题：分析土样和数据采集，成果参数等的可信程度；与相近地块的现有资料进行比较；如有疑问，而勘察单位又不能合理解释的，应考虑另行委托其他勘察单位在主要孔位附近重新钻探，以校核数据。详细听取勘察单位对地基承载力、沉降计算值、地基处理建议、基础类型的经济技术比较等的分析研究成果介绍；判别推荐的地基处理和基础类型的建议是否经济合理。是否需要调整规划，以避让不利地形或地基，减少地基处理成本。形成会议纪要,由总工程师签发。4.3.7 详勘报告一份(附评议会议的会议纪要)由施工图设计单位签收，其余移交项目经理留用。结构设计优化1.作业目的结构设计是工程设计中降本潜力最大的一个环节，目前在设计单位还没有全面推行限额设计的情况下，开发单位只能依靠限定技术指标，要求多方案比较和专家评审等的办法，促进设计单位精心设计，使结构设计在保证安全和耐久使用的前提下，达到最经济合理的效果。设计优化工作可以推广应用到规划，建筑，环境，设备，施工技术措施等的设计管理环节上。2.主管岗位总工程师：指导结构设计的优化工作，并对其合理性和经济性负责。主办岗位土建设计处：收集资料，组织研讨会的会务工作，督办设计的优化修改。3.紧前工作条件扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计阶段。4.作业描述：4.1在签订设计委托合同时，应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款，如：基础以上的结构设计中，混凝土单方折算厚度和钢材的单方耗用量，必须满足在限额以下的要求；桩基础必须有23套方案的技术经济指标的比较；结构计算必须采用至少两种计算机程序的相互校核；必须承诺向甲方公开计算假定条件和计算机输入输出的数据等。4.2召开结构设计优化研讨会4.2.1会前的准备工作设计单位完成多方案的计算比较，并已形成倾向性意见；本公司内部的技术主管如总工程师已组织内部智囊团进行研究，掌握了主要的研讨议题，并收集了相近类型建筑的有关资料，做到了心中有底；聘请公司外的结构专家34名已通知落实，确保能准时参加。4.2.2研讨会出席对象本公司人员：总工程师，土建设计管理，承担过类似工程建设的项目经理或现场土建工程师。并指定专人做好记录和负责编制会议纪要。本项目设计单位人员：室主任，项目设计总负责人，结构工种负责人，结构设计人。外聘专家：34名。4.2.3 会议主持人本公司组织的研讨会由总工程师主持。为使专家意见更具权威性，也可委托房地局科技委，市建委科技委或市科委等科技协会组织，会议由专家推选的组长主持。4.2.4 研讨议程由设计单位介绍结构的体系，计算假定条件，输入数据的依据，多方案比较的结果，倾向性的意见。 专家询问，由设计单位补充解答和解释。 主持人组织研讨。不要先在枝节小问题上过多讨论，应首先判断结构体系是否适用，支承构件的分布是否合理，建筑重心和结构形心偏位程度，自振频率，最大水平位移，沉降量计算值等是否符合规范，有没有优化的可能；其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是否过于保守，各种构件的强度，刚度和安全度是否匀称，构件的位置尺寸体量是否影响使用的舒适性和视觉效果，有没有优化的可能。主持人要营造自由宽松的研讨气氛，不要停留在品头论足上，要启发大家提出改进和优化的具体办法来，倡导设计单位对不同意见进行辩论，直到大家的看法趋于统一。 主持人汇总，宣读会议纪要，收齐外聘专家的书面意见，并最迟于第二天把会议纪要，甲方声明和专家意见一并交设计单位签收。其中甲方声明的主要内容是要求设计单位必须按会议纪要的决议进行结构施工图设计，专家意见中如有与会议纪要决议不一致的，除涉及国家强制性规定外，可仅作参考。4.2.5对于重大的或特别复杂的工程，结构设计优化的研讨会可以在总体协调下不为例分阶段地多次举行。如桩基，地面以下结构，地面以上结构，屋顶结构等分别专题研讨，针对专题如一次研讨不够，还可以另行组织。总之，在结构优化上化再大的功夫也不为过。在这里面不仅蕴藏着巨大的经济效益的潜力，也能够充分体现出工程技术人员一丝不苟的职业道德和追求。三通一平跟踪管理1.作业目的土地开发阶段（即俗称生地变熟地）通常处于项目开发的关键路线上，是否按时和顺利，对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动拆迁的管理权掌握在土地开发单位，对于有些具有政府背景的土地开发单位，单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地，“三通一平跟踪”这个间接管理办法就显得十分必要。因为只有及早的跟踪和沟通，才能及时发现问题和处理解决。2.主管岗位公司副总经理：及时处置主办岗位解决不了的问题。主办岗位项目经理：随时掌握三通一平的动态，发现问题及时处置。保证在土地接管时不留尾巴。3. 紧前工作条件已签署土地出让合同。4.作业描述：4.1 与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，发现有可能拖延交地的预兆时，应及时联系交涉，查明原因，本岗位无能力处理的，应立即报告上级主管。4.2 视动拆迁进度快慢定期巡视现场，并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况，应立即拟写联系单签发有关单位。4.3 向研发中心设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图（复印件也可）。了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况，督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物，搬迁或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。4.4 向土地开发单位联系为现场勘察提供方便，保证勘察设备和人员按时到位作业。4.5 现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的，由本主办岗位与土地开发单位协商处理。4.6临近约定的土地移交日期时，拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。工程报建1.作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。2.作业依据 重庆建设网工程报建申办程序3.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。4.作业描述建设单位应在建设工程立项文件批准后30天内，在建设工程勘察、设计发包前向市或区（县）建设行政管理部门办理报建手续。4.1目前“重庆建设网”已开通网上报建业务，报建程序如下:4.1.1 报建人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报建人注册的手机上，长度为6位；4.1.2 报建人使用用户和密码登录，进入报建窗口；4.1.3 网上填写“重庆市建设工程报建表”，并获得项目网上申报编号；4.1.4受理人根据报建人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；4.1.5报建人确认网上填写的数据正确后，打印“重庆市建设工程报建表”，法定代表人和建设单位盖章；4.1.6 报建人持报建表和所需要提供的书面资料，到规定的地点领取（或邮寄回）重庆市建设工程项目ic卡。4.2办理建设工程报建时，要携带下列资料4.2.1重庆市建设工程报建表；4.2.2企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件；4.2.3 建设工程立项的批准文件原件和复印件；4.2.4 资金来源和当年投资额及后续资金来源的证明资料；4.2.5 法定代表人委托书（委托经办人办理报建）；4.2.6 经办人身份证原件和复印件。4.3建设单位有自行招标能力的，可不委托招标代理单位，在招标办派员监督下自行办理招标手续。但除提供上述资料外,还需提供：4.3.1重庆市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表；4.3.2专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件；4.3.3专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明。4.4重庆市建设工程报建表、重庆市建设工程报建信息卡和重庆市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表可在网上下载。申办建设工程规划许可证1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据 规划部门张榜公布的建设工程规划许可证申办程序。3.主管岗位 项目经理：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 对外联络处：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件建筑施工图和结构施工图中的基础施工图已出齐。日照分析报告完成并符合规范关于日照的要求。5.作业描述5.1 主办岗位到规划部门领取建设工程规划许可证申请表填报，并同时附送下列文件：5.1.1总平面设计图三份（比例1/500或1/1000，应标明建筑基地界限，新建建筑物的外轮廊尺寸和层数，新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸）；5.1.2地形图3份（向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）；5.1.3建设基地的土地使用权属证件（复印件），如属新征土地，应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印件1份）；5.1.4建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单），分层面积表2份（应按国家有关建筑面积规定计算）；5.1.5基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份；*5.1.6日照分析报告；5.1.7建设项目计划批准文件1份；5.1.8建筑工程概预算书1份；5.1.9消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交警等有关部门审核意见单各1份。5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（ic卡）办理领证手续。领取内容包括建设工程规划许可证及附图，建设工程项目表。5.3 核发建设工程规划许可证的时限为25个工作日。5.4 由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。5.5 本岗位凭建设工程规划许可证向建设管理部门申请办理建设工程施工许可证。5.6 取得的证书原件交项目组资料员保管。工程安全质量报监1.作业目的依法办理工程安全质量报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量。2.作业依据重庆市建设工程质量监督管理办法（市府令88号）、重庆市建设工程施工安全监督管理办法（市府令31号）等3.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。4.紧前工作已完成施工招投标环节5.作业描述建设单位应在建设工程开工前30天内(申领施工许可证前)，按监督范围和管理权限向市或区(县)建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手续。5.1目前“重庆建设网”已开通网上建设工程安全、质量报监业务，报监程序如下：5.1.1报监人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报监人注册的手机上，长度为6位；5.1.2 报监人使用用户和密码登录，进入报监窗口；5.1.3 网上填写“重庆市建设工程安全质量监督申报正表”及副表（100万元以下的项目还需输入相应的项目情况），并获得项目网上申报编号及副表编号。报监人再次申报时，需填写副表并获得副表编号；5.1.4受理人根据报监人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；5.1.5报监人确认网上填写的数据正确后，打印“重庆市建设工程安全质量监督申报正表”及副表，签字并加盖单位公章；5.1.6报监人持加盖单位公章的正表”及副表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理报检手续（监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后15日内，作出审核决定，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格和重庆市建设工程质量监督书）。5.2申报建设工程质量监督时，应提供如下书面资料：5.2.1项目立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证；5.2.2 勘察、设计、施工、监督单位中标通知书、合同；5.2.3 勘察、设计、施工、建立单位资质证书；5.2.4 施工图设计文件审查报告；5.2.5 其他规定需要的文件资料。 5.3 建设单位遇特殊情况,其建设工程项目质量、安全如果不能一次性整体报监的，应申请分阶段报监；如果在开工前30天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续如下：5.3.1分阶段申报建设单位向监督站提出书面申请，讲明原因、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人单位公章； 项目管理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。5.3.2 事后补办报监 建设单位向监督站提出书面申请，并加盖法人单位公章； 建设单位递交申请的同时，提供本章所列资料及工程已施工部分的质量状况证明； 项目管理工作人员审核资料提出处理意见，报上级审批。5.4“重庆市建设工程安全质量监督申报正表”及副表等可在网上下载。5.5申报时间及地点周一、二、三上午：900-1130；下午：100-500。市、区(县)、专业站。申领施工许可证1.作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。2.作业依据 重庆建设网网上办事专栏施工许可受理3.主管岗位 项目经理:督促检查主办岗位的操作情况。主办岗位 土建工程师：具体经办本项作业。4.作业描述建设工程具备施工条件后，建设单位应当根据管理权限向市或区（县）招投标办申领建筑工程施工许可证，市或区（县）招投标办在受理之日起15日内作出同意或不同意的书面决定。不予同意的，应说明理由。4.1目前“重庆建设网”已开通建筑工程施工许可证网上申领业务，申领程序如下:4.1.1 申领人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往申领人注册的手机上，长度为6位；4.1.2 申领人使用用户和密码登录，进入申领窗口；4.1.3 网上填写施工许可申请表，并获得项目网上申领编号；4.1.4受理人根据申领人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；4.1.5申领人确认网上填写的数据正确后，打印施工许可申请表，法定代表人和建设单位盖章；4.1.6 申领人持施工许可申请表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理申领施工许可证手续。4.2 办理申领施工许可证手续，要提供下列书面资料：4.2.1 施工许可申请表；4.2.2 建设工程规划许可证；4.2.3 资金入帐凭证(按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)；4.2.4 申办施工许可工程现场情况说明表；4.2.5建设工程承发包合同副本、廉洁协议；4.2.6建设工程安全和质量监督申报情况证明；4.2.7建设工程施工图设计文件审查通过资料；4.2.8勘察、设计、施工中标（选）通知书；4.2.9法律、法规、规章规定的其他资料。4.3建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。4.4在建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，书面向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。4.5中止施工的建设工程若需恢复施工，应在具备复工条件(指安全质量监管部门同意复工的证明)后，由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发证机关递交恢复施工书面申请。4.6施工许可申请表和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网上下载。施工总承包招标1. 作业目的凡全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标。无能力实施一系列招标业务工作的中小型房产开发企业可以把整个招标工作委托有资质的工程咨询公司操作。通过招标的方式，选择合格的施工总承包商，有利于保证工程质量，按计划竣工交付使用和降低工程造价。2.作业依据中华人民共和国招投标法2000年1月1日起施行；工程建设项目施工招标投标办法（2003年5月1日起施行）3.主管岗位招标处：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；签发招标书，批准推荐单位名单，参加评标，公司授权总工程师签署总承包合同。协管岗位总经理：审核招标书，批准工程量清单。主办岗位项目经理：负责本作业的组织工作，草拟推荐单位名单，参加评标，总承包合同拟稿。协办岗位成本控制和现场工程师：复核工程量清单，按计划完成主办岗位安排的工作。4.紧前工作条件已完成施工报建，取得ic联系卡。5.作业描述5.1发布招标信息：凭工程报建后持有的ic卡到区或市的工程交易中心申请发布招标公告。招标公告应当至少载明下列内容：5.1.1招标人的名称和地址；5.1.2招标项目的内容、规模、资金来源；5.1.3招标项目的实施地点和工期；5.1.4获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；5.1.5对招标文件或者资格预审文件收取的费用；5.1.6对投标人资质等级的要求；5.1.7联系方法。5.2编制招标书5.2.1招标书除了载明上述招标公告的信息外，还应当至少包括以下内容：投标人须知；合同主要条款；投标文件格式和份数；招标项目的工程量清单；技术条款；全套施工图纸；投标辅助材料。5.2.2 评标标准和方法。其中各评分值的权重数据必须保密，并在开标日前一天与标底一起交招投标办公室封存。5.2.3招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密，并在开标日前一天单独密封另交招投标办公室封存。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。5.2.4编制招标书时必须注意：招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。各项技术标准应符合国家强制性标准，而且均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时，则应当在参照后面加上“或相当于”的字样。5.2.5施工招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。对工程技术上紧密相连、不可分割的单位工程不得分割标段。5.2.