地产策划-PPT海口蓝水湾地产项目整体宣传推广方案-76PPT-2007年.ppt

目录纲要,第一篇-【市场分析】篇,一.蓝水湾项目分析 二.竞争分析 三.目标消费群体分析,一.蓝水湾定位原则 二.核心卖点诉求定位 三.推广主题语定位,第二篇-【定位决策】篇,第三篇-【视觉表现】篇,一.蓝水湾LOGO 二.平面视觉表现风格 三.项目围墙形象创意设计 四.销售通道导视系统 五.销售中心规划,第四篇-【宣传推广】篇,主要内容：推广进度、销售物料、 媒体选择与规划、 SP促销活动、 PR公关活动等。 （另案提交）,第一篇-【市场分析】篇,一.蓝水湾项目分析 二.竞争分析 三.目标消费群体分析,一.蓝水湾项目分析,分析作用：为项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘提供有力依据。 核心目的：为项目寻求差异化，构建具有唯一性、排他性、权威性的竞争优势提供支撑，从而塑造出既符合市场需求又最具竞争力的房地产产品。,地理位置： A、项目位于南渡江西岸入海口交汇处、海口旧城区的东部边缘白沙坊自 然村庄之南部边缘，可谓“一半江水，一半城”。 B、区域内路网交织，交通便捷。西有城市主干道白龙北路；南临文明东 与白龙南交汇贯穿于海秀路、南海大道；北通长堤路连通新埠桥；东有 即将通车的滨江西路。 滨江资源： A、地势高度与秀英炮台相当，I期三层以上一线江景尽收眼底，II期临江位 置三层以上除了一览江之景色外，北望浩瀚江水溶入浩淼大海，具有“临 江观海”的滨水景观优势。 B、滨江西路发现城市新价值。一条道路的出现，足以改变海口城市的布 局，足以复活海口被遗忘的另一个翅膀，她就是滨江西路。滨江西路不 仅贯通了海口东西两个地理区域，她还连接了海口的历史和未来，特别 是给海口旧城区注入新的活力激素。,1、项目资源分析,一.蓝水湾项目分析,规划要点： A、园林景观-根据蓝水湾“以人为本”与“城市和谐”的景观规划，项目中的 喷泉广场、休闲走道、诗意兰厅、热带花草绿化带等园林景观犹如“万 瓦鳞鳞市井中，高屋连脊是桃园”的“城市滨江桃园”。 B、路线规划-项目中南北两侧的规划路线将旧城与滨江西路连接贯通，为 蓝水湾居民的江岸休闲、浪漫生活提供出行便利。 C、生活服务配套-蓝水湾临街商业铺面、社区会所、体育健身场所等的合 理规划，配合周遍成熟的生活环境，将更加丰富蓝水湾居民的休闲、娱 乐、购物生活。 D、户型结构-蓝水湾主要以板式结构为主，通风、采光布置合理，极少数 部分顶层为跃层，主力户型以二居室、三居室为主体，约占90% 。,一.蓝水湾项目分析,一.蓝水湾项目分析,园林景观,田园生态,历史文 脉： A 白沙坊古渡口文化：数百年来，摆渡一直是滨水人家的生活，绵延数 十里水路间坐落着许多残败的渡口，在夕阳中格外萧条忧伤，而其中 有些渡口已有百年之久。位于白沙坊南渡江西大堤之下的白沙坊古渡口 便是其中。 C、城市人文： “一方水土养育一方人”，在城市的历史变迁中，旧城区沉淀了海口市的城市人文、生活文化，传统人文气息浓厚。,一.蓝水湾项目分析,2、项目城市配套设施：（交通、学校、医疗、商业圈、生活成本 学校：海口市旅游学校、第四中学、7中、白龙小学、29小、34小、群星学校、英才小学、武警幼儿园等 餐饮：海鲜美食广场、文莱市场、板桥和文明东路的临街杂货店、小吃店、小型综合店等。 酒店：富庄粤菜大酒楼 医院：武警医院,一.蓝水湾项目分析,杂货店,杂货店,白龙商厦,货运站,海鲜广场,公交站,公交站,万瓦鳞鳞市井中 高屋连脊是桃源。,5分钟生活圈业态分布,3、项目区域在城市发展规划中的定位和地位： 海口新的城市发展战略中提出“发展沿江，拓展两翼”和以“南渡江为中心”，南渡江作为一条生态轴心地段是其重要组成部分。 滨江西路北起长堤路新埠桥，南至南渡江大桥，全长12.57公里。西以道路红线为界，往东至江边，设计范围包括60米宽道路及其内绿地，东面宽度20米以上不等的滨江绿化带及江漫滩地，总用地面积367公顷。 按照规划，以人为本、生态优先和体现地方文化是其三大原则，滨江一线将建成一个供市民公共休闲娱乐的开放空间。,一.蓝水湾项目分析,东海岸,蓝水湾,4、附近区域发展带来的外溢效应,一.蓝水湾项目分析,海鲜美食广场,南亚广场,蓝水湾临街商业铺面,附近区域发展,规划中的休闲绿地、公园,日 异 成 熟 的 商 业 环 境,日 异 成 熟 的 商 业 环 境,总结： 在此需要特别提出的是目前尚未形成板块的东海岸区域，随着海口市新市区规划的推进，该区开发条件逐步成熟，已有不少有实力的开发商在厉马秣兵、跃跃欲试，该区域今后极有可能形成新的房地产开发热点区域，令海口房地产的发展格局出现较大的变化。 业内人士预测，滨江西路修建，沿线土地价格至少上涨3倍。按照2005年颁布的新海口城镇土地基准地价标准，在住宅用地方面，滨江西北片属于二级片区，土地价格为40万/亩，滨江西南片、流水坡区域为三级片区，土地价格为35万/亩。等到明年滨江西路通车，以上区域的土地价格就将达到100万/亩。 （资料来源：2006海南网 ）,5、消费人群对项目区域的认识和心理定位。 南渡江“那边”偏、远 、杂、荒？,一. 蓝水湾项目分析,S-优势,位于城市老城区具有古渡口历史文脉的白沙坊自然村庄之中，整体生活配套基本齐全，处于成熟的生活社区。 处于城市人口密集区域，且在板块市场一枝独秀，地理位置及滨江生态具有排他性。 位于“南渡江滨江”地带，为政府规划建设的主要城区发展方向。,项目SWOT分析,W-劣势,南渡江滨江地带尚未进行大规模开发，市政配套不成熟 （缺少主要大规模的商业、娱乐生活设施）。 交通路网尚未完善，出行不便。 周边居民生活水平较低，消费力相对较差。 地块周边建筑群低档，街道杂乱，不利于树立项目品牌。,项目SWOT分析,O-机会点,海口城市发展中心向南渡江倾斜，执行“开发沿江，提升中心”的战略目标，项目地成为海口发展的重点区域。 滨江西路的建设将有力的提升项目区域的整体形象。 周边居民人口密集，且存在二次置业的市场空白。,项目SWOT分析,T-障碍点,房产新政的不断出台，市场前景不够清晰。 周边区域的脏乱杂短期内将得不到解决，影响项目形象。 海口市的房产格局已经基本形成，项目区域的消费指向 需要培育和指引。,项目SWOT分析,海口住宅市场格局示意,海甸-新埠,西海岸,南海,金贸,旧城区,本案,二.竞争分析,二. 竞争分析,海南房产从整体来看有几大区域，西海岸、金贸区、旧城区、海甸岛、新埠岛和南海。 西海岸：以别墅为主的豪华社区、消费群体以高端人群为主。 金贸区：海口重要的商业、金融、文化的集散地，周边生活配套设施完善，绿带休闲公园以万绿园、滨海公园为代表。商业以世贸中心、欣宜购物公园（大润发）为代表，文化以人大会堂、体育馆、会展中心、秀英炮台为代表，房屋均价4500以上。 旧城区：海口的中心地段，商业、交通较发达，生活配套设施完善，房屋类别中档占主导。 海甸岛新埠岛：商业、交通较欠缺，房屋以中高档为主。 南海：正在兴起的又一开发热地，许多中档楼盘在此出现，商业、交通、周围配套设施不完善。,1、海口市地产区域板块,2、区域内竞争项目,二.竞争分析,滨江温泉花园 楼盘位置：文明东路 周边配套：位于滨江新开发地带，紧造市中心繁华区域，周围配套齐全，是城市中不可多得的集自然环境与城市繁华为一体的城市核心区域。 银行：中行、工行、农行、交行、农村信用社 学校：武警幼儿园、白龙小学、海口四中、海口七中、群星中学、旅游学校 购物：青年路白龙农贸市场、板桥路海鲜市场、罗牛山放心食品店、旺佳汇购物广场 酒店、娱乐：锦江之星海口店、富庄粵菜大酒楼、白龙大酒店、阳光大酒店、琼苑宾馆、龙泉咖啡、福山咖啡、白龙水上乐园 医院：武警医院、海南省工人疗养院、博爱医院综合门诊部,理想的度假、疗养居住地！,滨江温泉花园 户型结构: 一房二厅一卫建筑/套内:55.64/47.90 56.26m2/47.90； 四房二厅二卫建筑/套内:173.96/152.39 175.17m2/153.45； 二房二厅一卫建筑/套内:93.03m2/80.09 94.09m2/80.11； 一房二厅一卫建筑/套内:55.64m2/47.90 56.26m2/47.90；面积范围56 175.,2、区域内竞争项目,二.竞争分析,项目优点：滨江温泉花园是海南省工人疗养院48年来首次倾情钜献，是目前海口医疗服务齐全的社区之一，有成熟医疗配套，同时规划有近万平方米星级疗养康复大厦，社区定期为老人检查身体，设立个人档案，并举办卫生讲座、保健咨询服务，再配合远程服务，业主可小病不出门，大病及时监控、治疗。小区还设有度假客房、餐厅、老人门球、篮球场、娱乐室、沙池、双杠、单杠、吊环等配套，是理想的度假、疗养居住地！ 项目景观：滨江温泉花园位于海南省工人疗养院内，小区成熟的园林景观，几百棵老龄树、与东面天然树林相映相生，整个小区似笼罩在一个天然的“纯氧吧”之中。其独拥400米一线沿江，与浩瀚滨江零距离接触，公园、江堤沿江而设，入海口、江景、桥景、市景、生态园景美仑美奂。 均价：3200元平米。,2、区域内竞争项目,二.竞争分析,玉河花园3期河岸雅都,楼盘位置：海口市和平北路43号，和平桥南岸，紧邻美舍河 周边配套：超市、酒店、银行、医院、学校 交通设施：11路、15路、19路等多路公交车直达，交通网线遍及海口 全城. 户型结构：均为一梯两户板式设计，户户南北通透，明厨明卫。 二房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫工人房四房二厅三卫工人房（复式）五房二厅三卫工人房（复式） 面积从9036至23220平米 均价：3300元平米,2、 区域内竞争项目,二. 竞争分析,纯生态河岸生活。,盛达景都,楼盘位置：国兴大道. 周边配套：海南文化公园、省政府办公区、省图书馆、两所职业学校、实验中学、医院、加油站。 户型结构：户型由一房到四房,面积50平方米130平方米，类型为 高层塔楼。 均 价：3200元平米,2、区域内竞争项目,二. 竞争分析,新世界花园二期,楼盘位置：海口市南渡江入海口的新埠岛南端 周边配套：市政配套不成熟 户型结构：户型由二房二厅至五房三厅跃层式 面积60平方米260平方米，有3 4楼复式等多样化选择。 均价：4200元平米,2、区域内竞争项目,二.竞争分析,海景、江景、高绿化的园林生态家园。,新世界楼盘与周边楼盘相比优势 1) 实力雄厚、信心保证：由香港四大房地产开发商之一的香港新世界集团下属房地产公司开发建设； 2) 配套齐全、享受生活：区内设有多功能会所、网球场、迷你高尔夫练习场、儿童游乐场、园林泳池、 温泉按摩池等； 3) 休闲度假、天天体验：围绕“休闲、生态、水、花园”为主题进行规划、设计； 4) 智能小区、港式管理：首家引进港式物业管理模式； 5) 专线中巴、出入方便：此地段专线中巴络绎不绝； 6) 繁华宁静、进退自如：小区与闹市区仅一桥之隔，往返繁华闹市中心仅 3 分钟车程； 7) 百年大计、质量第一：小区工程质量监理聘请曾监理过琼海博鳌亚洲论坛会馆监理公司监理，严把质量关； 8) 名师设计、大家风范：建筑规划设计由新加坡著名设计院设计，利用率高；园林设计出自有着丰富亚热带园林设计经验的加拿大宿茄荻园景公司园林设计师之手； 9) 高尚住宅、规模庞大：总占地面积 346 亩，是海口市目前规模最大的滨海度假式高尚住宅区之一。发展商精心选址，全力营造海景、江景、高绿化的园林生态家园。,2、区域内竞争对手,二.竞争分析,楼盘位置：海口市美兰区海甸岛东部，南渡江与鸭尾溪交汇的入海口处。 周边配套：医院、五星级燕泰大酒店和环岛泰得大酒店、市长公寓、老干部活动中心、100万平方米白沙门滨海生态公园、商场、农贸市场、海南大学、酒吧一条街。 户型结构： 一室一厅一卫 套内建筑面积：38.3237.98 两室两厅两卫 套内建筑面积：76 三室两厅两卫 套内建筑面积：128.89 均 价：3800元平米.,金茂滨江花园,2、区域内竞争对手,二.竞争分析,城市规划，使得南渡江成为城市发展重心，绿色佳园 天上人间是滨江地带首个 被批准的开发项目。 楼盘位置：海口市琼山区凤翔东路与沿江路交叉处,距离南渡江岸150米 周边配套：酒店、电信局、疗养院、学校、加油站。 户型结构：C1户型-面积:101.69 C2户型-面积:119 C3户型-面积:128.33 C4户型-面积:104.44 C5户型-面积:125.28 A1户型-面积:85.27 A2户型-面积:85.33 均 价：2600元平米、,绿色佳园天上人间3期,2、区域内竞争项目,二.竞争分析,园林中的建筑，建筑中的园林。,规划思想：绿色佳园天上人间的建筑突出了“园林中的建筑，建筑中的园林”的规划思想，社区的景观规划自然、丰富。,楼盘简介：绿谷康都处于海口市地理高端位置，空气清新，但不潮湿，适宜居家养老，借助自然环境及区位优势，极力打造“宜居”生活品质，在园林规划设计上，小区以“绿色”“健康”为主题打造一个健康生态社区并设计了人车分流通行道。配套设施完整、多样实用，充分满足业主多样化、品质化的生活休闲需求，设有10000的入口中心广场，13000的中心花园，充分做到了幽、雅、宁、静四大特点。 楼盘位置：海南省海口市海垦路118号（南海大道保税区对面）,绿谷康都,2、区域内竞争对手,二.竞争分析,绿色、健康生态社区。,三.目标消费群体定位,一.蓝水湾定位原则 二.蓝水湾项目定位 三.蓝水湾推广主题语定位,第二篇-【定位决策】篇,一. 蓝水湾定位原则,1. 适应性原则。即项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义： 一是与海南的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应； 二是与海南（海口）房地产本地市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。 2. 与企业发展战略和项目资源优势相一致原则。在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。同时，将项目独特的资源优势发挥出来，如果项目定位不以自身优势迎合市场，即使定位概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善。甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。,（一）核心原则,一. 蓝水湾定位原则,1.差异化原则。包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化 是鑫鸿润的第三利润源泉”，是项目避开正面竞争和建立整体形象重要 手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找到蓝水湾 的市场容量。 2.经济性原则。首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有与较高价 格竞争力和抗价格变化风险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控 制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估 基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平。 3.可行性原则。包括项目实施的技术可行性和经济可行性两方面。,（二）必要原则,二. 项目定位,1、项目定位策略,通过综合分析，本项目除了在区域因素上有较大的市场空间以外，“南渡江”作为优质的自然资源，是项目最大的支持点。但由于滨江西岸开发的不成熟，南渡江的利用尚难于形成压倒性的优势资源。因此项目的一期更多地是要寻找市场上的缺口，同时要充分发挥“南渡江”的资源优势，形成新的竞争力。并为二期的推出进行充分的市场铺垫。因此建议项目一期的定位要采用：,缺口定位为主，结合优势定位,2、蓝水湾形象主要考虑的因素及定位方向,二. 项目定位,3、项目定位理念,1、 通常在进行大型项目的推广时，为提升该项目市场价值，最有效的方法莫过于通过项目包装，完善配套，建立品牌等手段，以提高项目的档次和附加值，从而提高其市场售价，增加利润空间。而准确的市场定位是这些手段实施的基础和指导，起着极为关键的作用 2、 本项目地处的”滨江西岸”由于基础建设力度的加大，周边的环境在近后几年将处于成长阶段，而项目相对市场而言规模较大，开发周期长，市场空间和开发条件都处在日新月异的变化和发展中。预计随着市政府发展”南渡江地带”的战略计划的逐步实施，交通及配套设施的改善，本项目的地块市场价值将呈现出跨度较大的由低至高的发展趋势。,二. 项目定位,4、项目定位方向,为了适应市场的发展和产品的利润最大化，并尽量支持企业的可持续发展能 力，对本项目的定位因素的诉求引导要求实现,中档 硬件 产品 自然环境 房地产项目,中高档 软件 附加值 人文环境 房地产品牌,二. 项目定位,5、项目一期定位,定位考虑方向 在项目开发一期，在市场定位的确立过程中应主要顾及两个方面： 必须有利于项目的整体形象及项目品牌的建立， 必须有利于一期产品的快速销售。 结合之前所作的海口市竞争项目分析及消费者定位的结论，前期的 市场定位不 宜过高，且宜具备亲和、信任感强的特征。,二. 项目定位,6、目标客户定位考虑要点 南渡江西岸是旧城区人口居住密集区域，居住档次为普通居民区，整体居民消费水平有限； 从项目运作的角度讲，本项目周边配套尚不完善，环境脏、杂、乱，不具备开发高档楼盘条件。 企业和项目的品牌尚未树立，直接进入高端市场存在着一定的风险，增加资金压力； 目前区域市场上产品供应明显有限，前期产品开发量太小，远远未达到市场饱和程度，中档产品供应相对不足。 随着项目品牌影响力的增强、区域配套的完善以及南渡江区域中高档住宅居住氛围的形 成，客户定位趋向于中高档更适应于市场。,二. 项目定位,南渡江西岸是个新的板块，近期内的公共环境将出现很大的转变。 而随着项目环境的变化，客户层面也是动态变化的，结合开发期 和产品的适时性，我们应将客户分为：,一期目标客户 二期目标客户,中档客户群 中高档客户群,二. 项目定位,三. 推广主题语（SLOGAN）定位,1、蓝水湾推广概念的思考 从海口（甚至海南全省）的地产项目定位及主要卖点看，主要体现 在以下几个方面： 景观诉求：一线海景、一线江景、园林景观等。 生态养生诉求：温泉养生、园林养生、医疗保健等。 高档品位诉求：别墅、公寓、公馆、水乡城、休闲时尚等。,蓝水湾要以什么卖点， 才能既符合项目定位又能体现“排他性、差异化”呢？,2、概念定位阐述,1、人类自古以来邻水而居，除了对生活水源的需要以外，从居住风水的角 度，讲究藏风聚气，而气随水行。南渡江作为本项目最大的优势资源，是定位围绕的中心。也是项目走向高端产品的筹码。 2、随着城市工业化的发展，人类居住环境的恶化，“回归大自然”成为人们对生活新的价值取向。 3、“南渡江滨江地带”是政府规划引导的区域，使用“南渡江西岸”能够很好的借助政府言论的影响力，使”蓝水湾”在该板块先入为主，成为区域的领跑者。同时明确项目的所在地，以免误导消费者。 4、本区域缺少大规模的楼盘，以“朴实、真实、自然、淡雅的生活”的概念明确项目的排他性，符合市场的实际期望和需求。,3、发现蓝水湾的桃源生活价值,现如今是各家楼盘群雄争霸的时代，蓝水湾的推广想要成为一枝独秀 就需要找准目标、准确定位。,蓝水湾人群定位在3560岁之间，这两个不同的年龄阶段代表的是两种现状： 第一，3545岁的年龄，为了前途和家庭而忙于事业，整天奔波在外，除了身体的透支，心里更是承受着巨大的精神压力，他们需要一个安静、与世无争、静谧的空间来舒展身心， “桃源生活”让他们找到了“心灵归属”的感觉。 第二，5060岁的年龄，蓝水湾朴实、真实、自然、淡雅的生活是他们所向往的晚年生活。,跳出养生做养生 发现桃源生活，更胜一筹。,离尘不离城-回归自然：在城市化发展进程中，住城中心与住郊区始终是个难以平衡的选择。我们渴望郊区的舒适自然，却又不想远离城市的方便快捷，我们渴望满眼的绿意，却又不舍璀璨的霓虹。 桃花源记是一种对远离尘嚣的世外桃源生活的写照，是诗人陶渊明富有浪漫色彩的理想居所，这种生活也是现代都市人所向往的。,3、发现蓝水湾的桃源生活价值,西边临城，与周边 “万瓦鳞鳞的市井”闹市形成了一步之“遥”； 通幽（江）处，居于一线江湾，江的两畔田园生态葱葱凝粹，江岸北部白沙坊百年枇杷挺挺凝绿，一派幽静恬馨的田园情调尽情散发着让人向往的“江岸桃源的生活”梦想； 北望，透过江面层层轻纱薄雾，江水缓缓溶入浩淼大海； 东眺，江东生态田园.,3、发现蓝水湾的桃源生活价值,蓝水湾的桃源生活从此开始起航,桃花源的生活意境,【桃花源记】 -东晋 陶渊明 晋太原中,武陵人捕鱼为业，缘溪行，忘路之远近。 忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美， 落英缤纷，渔人甚异之；复前行，欲穷其林。林尽 水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光。便舍 船，从口入。初极狭，才通人。复行数十步，豁然 开朗。土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之 属。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣 着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。见渔人， 乃大惊，问所从来，具答之，便要还家，设酒杀鸡 作食，村中闻有此人，咸来问讯。自云先世避秦 乱，率妻邑人，来此绝境，不复出焉；遂与外人间 隔。问今是何世，乃不知有汉，无论魏晋。此人一 一为具言所闻，皆叹惋。余人各复延至其家，皆出 酒食。停数日辞去，此中人语云：“不足为外人道 也！”既出，得其船，便扶向路，处处志之。及郡 下，诣太守,说如此。太守即遣人随其往，寻向所 志，遂迷,不复得路。南阳刘子骥，高尚士也，闻 之，欣然规往，未果，寻病终。后遂无问津者。,蓝水湾-桃源坞,当阳光洒满在静幽江面的时候，江雾瑟瑟、岸树临风摇弋、鱼船荡漾、 空气中到处都透着淡淡的盎然，朴实、自然让人在不经意之中看到 “江畔城中的桃源生活”与生命的链接。使“蓝水湾”离尘不离城的“桃源生活” 找到了最合理的存在价值，成为真正意义上的通幽处、江岸边的桃源人居 极品。 我们希望通过 “桃源生活”的概念提炼和整体园林规划的提升，塑造人们身 处桃源的美景，享受桃源的悠闲、健康的理想所在。,蓝水湾-桃源坞-它将成为海南房地产一枝让世人赞叹的独秀。,桃源生活，从这里开始。,4、蓝水湾SLOGAN,南渡江西岸的桃花源。,备选,围墙用语（前期） 1、 南渡江西岸-发现桃源生活的理想所在。 2、 南渡江西岸-桃源生活，开始起航。 3、 南渡江西岸-桃花源。 道旗用语 1、 滨江西岸-桃源生活-人居极品。 2、 蓝水湾-桃花坞-理想所在。,发现,起航,沉淀,怡居,归属,主题伸展,宣传作用,文案范例,清晨开始打量这条越城之河，错落的滩涂生态田园景色，是南渡江留给海 口最稀缺的礼物。 隐约中，蓝水湾，一个让人不小心就遁入的莽莽自然。 蓝水湾-桃源坞-桃源生活,从这里开始!,田园篇,也许有人在滨江度过生命中最美妙的童年却遗忘了乐趣，也许有人惊恐于 车水马龙，却从不曾仔细端详过身边这条河流，但南渡江却从未停止过它 的万端姿态，至今胜境迭出。 蓝水湾-桃源坞-桃源生活,从这里开始！,童年篇,蒙蒙晨雾，江面水气透过一张破旧的渔网缓缓升腾，白色水鸟忽倏从湿地 一跃而起。 尘嚣真的远了吗？依傍着逶迤而来的静静水流，一条水道上的童话在喧嚣 的背后轻歌演绎。 蓝水湾-桃源坞-桃源生活,从这里开始！,晨曦篇,第三篇-【视觉表现】篇,一.蓝水湾LOGO 二.平面视觉表现风格 三.项目围墙形象创意设计 四.销售通道导视系统 五.销售中心规划,一.蓝水湾LOGO,二.平面视觉表现风格,二.平面视觉表现风格,二.平面视觉表现风格,三.项目围墙形象创意设计,三.项目围墙形象创意设计,四.销售通道导视系统,售楼处如同一个楼盘的门户，对于楼盘的销售起着举足轻重的作用，更是成为企业展示形象、沟通客户的重要渠道。 现在的消费者越来越注重人性化，和体验式消费，然而售楼处的楼盘销售也在单纯的产品基础上融入更多情感成分，使得原本只是买卖交易的地方变得含蓄内敛，满足了消费者精神上的感知和寄托。 沿江而建的蓝水湾，有着得天独厚的地理环境，但是繁杂的施工现场从视觉上会给人以杂乱的感觉，而简洁自然、采光通透的售楼处完全可以弥补这一缺憾。,1、 售楼处的作用,五.销售中心规划,房产竞争不仅是单纯的商业竞争，更是文化的竞争，一个有着深刻内涵的企业是需要让消费者了解的，除了显而易见的广告，能够身临其境的只有售楼处。 售楼处的定位，是现代感和历史感并存，凸显生态环境和自然状态的建筑。 蓝水湾定位于桃花源的意境中，售楼处的选址与造型要契合桃花源的整体风格。,2、 售楼处的定位,五.销售中心规划,售楼处的位置应建在楼盘的显眼处，要高效率的利用土地，同时不能影响整个楼盘的建设与将来的销售。 蓝水湾位于南渡江边的滨江西路，楼盘西邻板桥路、白龙路，北邻规划路，售楼处将建在与这三条路相交的转角处（8号楼的西北角）。,3、售楼处的选址,五.销售中心规划,方案一 从8号楼的西北角到绿化步行道的距离为12米，样板间围转角而建，南侧和东侧两扇围墙长为12米，就形成深度为12米长宽为12米的90扇形大转角售楼处。,五.销售中心规划,方案二 在原来的基础上，两边分别向南面和东面加宽6米，拓展原来的扇形空间。,五.销售中心规划,4、选择理由,这一位置从整体来看不会影响到8号楼和整个楼盘的建筑，避免了8号楼底层商铺和门前绿化带的建设。同时售楼处背后为正在建设的工地，使看房者一目了然，提升了对蓝水湾的信任度，也方便去实地观看。,五.销售中心规划,风格,售楼处的核心是通过这一块方寸之地尽显楼盘的独具匠心，蓝水湾紧邻南渡江，站在高处隔江相望，眼前水景美不胜收。蓝水湾的建筑风格简约大方，园林主题桃花源胜地，售楼处要凸显此风格。,造型,售楼处从理念、规划以及空间等方面的创新着手，再配合城市的特质和文化积淀，来诠释别具特色的售楼处。,5、售楼处的式样,五.销售中心规划,室内色调,室内的色调以纯木质感的颜色为主，配以白、蓝、檀木色。 木质质感的棕色系作为售楼处的主色调，与楼盘桃花源的定位准确契合，墙面为白色，干净，简洁，红色是热情奔放的颜色，桃花属于这一色系。 运用它的两个意义： 1、象征我们蓝水湾人对待生活充满了活力和热情； 2、桃花色系在这里起到画龙点睛的作用，与主题构成和谐的统一。,五.销售中心规划,装饰物,休息区的墙面，用木板做成可放饰品的方格状隔断，模型展示区墙面用装饰画点缀。 由于售楼处的位置属于西北角，下午太阳西晒是客观存在的一个问题，用窗帘来作为这一块的装饰品，即挡住了紫外线的直接照射，又美化了室内外空间。,五.销售中心规划,谢谢欣赏！,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升； 浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应； 从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现； 从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米； 尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平； 从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升； 从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现； 随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束 敬请指导,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和