普者黑旅游风情小镇一期建设项目可行性研究报告.doc

/fandubo及时雨豆丁文档资料/fandubo普者黑旅游风情小镇一期建设项目可行性研究报告云南省城乡规划设计研究院2007年7月工程咨询资格证书 资格等级 甲级 工咨甲1043030001院 长： 张 辉（教授级高级工程师 一级注册建筑师）总工程师： 张晓洪（教授级高级工程师 一级注册建筑师）分管副院长： 万 凯（高级工程师 注册规划师）第三规划设计所：所 长： 万 凯（高级工程师 注册规划师）工 程 名 称：德钦县县级行政中心项目可行性研究报告工 程 号： jc0版 次：项目负责人： 张 燕（注册造价工程师，注册咨询师，高工）规划设计人员：张 燕（主任经济师）高 乐（工程师）李志忻（高级工程师）宋正荣（工程师）罗维中（工程师）文字校对： 校 对： 审 核： 审 定：目录1.项目总论51.1项目背景51.1.1项目研究范围51.1.2项目名称51.1.3开发公司51.1.4承担可行性研究工作的单位51.1.5研究工作依据61.1.6项目提出背景和项目建设的必要性71.1.7项目建设规模和内容91.2可行性研究结论91.2.1市场预测91.2.2项目建设进度101.2.3投资估算和资金筹措101.2.4项目综合评价结论101.3市场宏观背景111.3.1旅游行业发展趋势分析111.3.2房地产行业发展趋势分析121.3.3市场需求及消费能力分析131.3.4文山州的投资宏观背景141.3.5丘北县的区域发展及前景预测161.3.6宏观市场与本项目发展借鉴201.4目标市场分析201.4.2市场供需分析261.4.3市场分析有关结论272.项目投资环境和市场研究272.1项目地块分析及评价272.1.1地理区位272.2项目投资条件302.2.1自然景观条件302.2.2人文历史条件312.2.3交通条件312.2.4政策环境312.2.5水电气保障322.2.6规划限制条件332.3项目开发的经济指标332.4项目评价343.项目开发、建设的内容及规划343.1设计理念353.2建筑风格的规划、设计363.3项目建设及规划目标373.4规划、设计的空间布局383.5住宅户型设计393.6普者黑商铺的规划设计413.6.1商铺业态规划423.6.2商铺外观规划433.6.3商铺格局规划433.7配套设施443.7.1给、排水443.7.2供电453.7.3照明设计473.7.4通讯设施483.7.5公用系统消耗494.节水节能和环境保护494.1节水节能494.1.1设计依据494.1.2设计采用的节能标准494.1.3节能措施504.1.4节能机构514.2环境保护514.2.1编制依据514.2.2设计采用标准524.2.3环境现状534.2.4基本原则544.2.5主要污染源和污染物544.2.6污染治理措施554.2.7生态保护574.2.8绿化584.2.9环境管理和监测594.2.10环境影响评价595.劳动安全卫生与消防595.1职业安全卫生595.1.1设计依据595.1.2职业危害因素分析605.1.3主要防护措施605.1.4卫生要求625.1.5预期效果及评价635.1.6机构设置、人员配备645.2消防645.2.1设计依据645.2.2概述645.2.3总图655.2.4建筑655.2.5电气消防665.2.6林区防火675.3消防给水675.3.1消防水源675.3.2消防用水量685.3.3消防设施686.项目开发建设进度安排696.1有关工程计划说明696.2计划进度安排706.3项目资金筹措716.4项目组织管理717.投资估算与资金筹措727.1投资估算编制说明727.2估算结果748.财务评价与敏感性分析758.1项目计算期758.2项目收入与税金768.3项目运营成本及费用768.4财务效益评价778.5项目不确定性分析788.5.1盈亏平衡分析788.5.2敏感性分析798.6财务评价829.社会效益和影响分析829.1创造高额的绿色税收来源829.2打造独特的绿色就业平台849.3创造高额绿色gdp的持续增长859.4在传承与保护过程中不断优化普者黑生态资源869.5提升普者黑旅游度假业态869.6调整丘北县当地产业结构879.7优化丘北县的招商环境879.8营造普者黑的国际声誉8810.可行性研究结论与建议8810.1结论8810.2项目风险及防范建议8910.2.1项目的主要风险8910.2.2项目风险控制9011.附表901. 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目研究范围根据国家发展和改革委对项目可行性研究报告的有关内容和要求，并由丘北县提供相关资料和数据的基础上，通过项目市场调研，并结合项目的实际情况，对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理，资金估算和资金筹措、经济、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。1.1.2 项目名称云南省丘北县普者黑旅游风情小镇一期建设项目1.1.3 开发公司普者黑旅游风情小镇一期建设项目由北京丹青山水房地产有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。1.1.4 承担可行性研究工作的单位云南省城乡规划设计研究院1.1.5 研究工作依据中华人民共和国房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国森林保护法；中华人民共和国水利法；中华人民共和国自然保护区条例；云南省丘北县普者黑旅游区的管理（暂行）办法及实施细则；丘北普者黑、仙人洞生态旅游村修建性详细规划;普者黑外围旅游接待区修建性详细规划;房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范；项目可行性研究报告编制委托书丘北县志丘北县国民经济和社会发展“十一五”计划全国市政工程投资估算指标建设项目经济评价方法与参数云南省安装工程消耗量定额云南省建筑工程、建筑装饰工程消耗量定额市政工程可行性研究报告编制办法全国市政工程投资估算指标丘北县现行工程建设材料价格文山州、丘北县相关文件国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税的管理条例；1.1.6 项目提出背景和项目建设的必要性旅游业是当今世界上发展最快，规模最大的朝阳产业，由于它牵引带动力强，产业关联度高等明显优势，普遍受到世界各国政府的高度重视，都将其作为支柱产业加以扶持和培育。目前旅游业不但是云南省的支柱产业之一，也是丘北县、文山州经济增长的重要支点。丘北县普者黑省级风景名胜区，总面积165平方公里，共分为5个景区，56个景点，资源规模宏大，旅游品位较高，组合度好，具有较高的开发价值和经济价值，可供国内外游客观光、游憩、休养、度假、攀岩、漂流、水上娱乐及科学考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是多功能、大容量的风景名胜区。景区内的民族村仙人洞，刚建成就被命名为云南民族文化生态第一村，成为云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到许多国内外专家的好评。普者黑风景区1993年开发接待外来游客后，游客数量逐年增长，综合收入不断提高。据统计自1993年开发至2004年，累计接待旅游者402.33万人次，旅游总收入137500.65万元，年均增长率达65%和104%，分别占文山州旅游总人数的28%和总收入的27%，预计在2015年左右有望突破万人/次大关，综合收入达到144480万元，是丘北县和文山州重要的经济增长点。但是目前普者黑风景区接待能力严重滞后，发展后劲不足，如果用一个产业的指标来衡量,普者黑风景区旅游业的产业结构、产业规模和产业竞争力与国内一些旅游目的地来说还存在较大差距，主要体现在软、硬件两个方面。在硬件方面的表现主要有：旅游住宿设施数量少，档次低，配套性差；旅游餐饮设施档次较低，类型较少，卫生条件较差；旅游配套设施不健全，旅游厕所数量少等。在软方面的表现主要有：服务不规范，随意性大，服务质量不高，服务技能有待提升；服务内容简单化，缺乏个性化、人性化服务，不能满足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨询等动态服务。因此从软硬两个方面来说远远达不到预期游客的接待能力，严重限制国外游客客源的开发和发展，游客消费水平远远也没有达到国内旅游市场的平均水平。综上所述，该项目建设已经成为了能不能吸引更多全国乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消费水平，能不能为当地区域范围内就业问题创造更多机会，能不能带动普者黑风景区经济按预期发展的头等大事。根据云南省委副书记、常务副省长秦光荣同志在赴四川九寨沟考察座谈会上借鉴经验 创新思路 加快云南旅游产业发展步伐的讲话精神“建设好环滇池旅游休闲旅游区、阳宗海旅游度假区文山普者黑旅游区、云阳梯田旅游区等12个国内外知名的风景旅游区和度假区”，我们在云南省有关部门、丘北县政府的指导下提出了“普者黑旅游风情小镇”的开发建设项目。1.1.7 项目建设规模和内容普者黑旅游风情小镇一期建设项目总规划用地面积46000平方米,规划总建筑面积20706平方米。普者黑旅游风情小镇一期建设项目将立足于普者黑风景区的生态资源保护和打造旅游产业持续的发展两大出发点，开发普者黑。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测最近一系列的统计数字表明，丘北县实施的旅游业带动战略效果开始凸现，旅游业的发展有力地带动了第三产业其他行业的发展，成为全县第三产业发展的“火车头”。丘北县紧紧依托普者黑旅游风景区，不断加大旅游市场的宣传促销和实施旅游带动战略，在普者黑旅游业得到快速发展的同时，有力地带动了贸易、旅馆、餐饮、运输、娱乐服务等相关产业的快速发展。2005年全县共接待游客73.35万人次，实现旅游综合收入10985万元。其中：旅游产业带来的贸易零售额为3750万元，占全县贸易业零售额的12.1%；旅游产业带来的餐饮业零售额为3000万元，占全县餐饮业零售额的58.3%；旅游产业带来的旅馆营业收入为1838万元，占旅馆营业收入的 85.6%；旅游产业带来的客运营业收入为650万元，占全县客运业收入的 52.9%；旅游产业带来的娱乐服务收入为1078.15万元，占全县娱乐服务业收入的 60.2%。依托普者黑旅游风景区强劲的发展态势和巨大的旅游客源，本项目建成后将有充足的客源。以丘北县目前每年220万旅游客量计算，日均游客接待量5000人左右，普者黑旅游景区日客流量2200人以上。项目建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，构建有力的销售网络和营销渠道，将常年为项目提供大量客源。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，客源将有充分保证。1.2.2 项目建设进度本项目已在2006年进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于2008年1月动工，2008年11月份通过竣工验收，并进入销售。1.2.3 投资估算和资金筹措本项目拟按照滚动投资、分期开发的方式投资。一期投资2990万元人民币，建设资金全部使用开发商北京丹青山水房地产有限公司的自有资金及自筹资金。1.2.4 项目综合评价结论综上所述，普者黑风景区由于配套设施的滞后已经成为旅游经济进一步提升、生态资源可持续发展的关键问题。普者黑旅游风景小镇一期建设项目的开发、建设对于提升普者黑风景区的内在质量和品质具有十分重要的意义，因此项目建设十分必要。普者黑旅游风景区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目的开发建设具有较强的生态资源、文化内涵、地理区位、资源品牌等优势，该项目开发、建设的内容符合市场发展趋势和丘北县旅游经济的发展需求，普者黑旅游风情小镇一期建设项目具有切实可行性，具有良好的市场前景。1.3 市场宏观背景1.3.1 旅游行业发展趋势分析在总体发展趋势上，虽然近年来遭受到世界经济不振和国际恐怖事件等种种打击，但旅游业发展的市场基础依然坚实，总体发展速度仍高于全球经济总体增长速度。旅游业具有投资少、回报高，资源垄断性，劳动力密集，关联性强，无污染等特点，被公认为是永远的朝阳行业，受到各国政府的重视，并给予优先发展。旅游业目前在各国经济中的比重和地位日益加强，至1992年为止，已一跃而成为世界第一大产业。随着工业化、城镇化进程而加快，随着人们的生活节奏随着工业化、城镇化进程而加快，亲近自然、接近自然、回归自然、拥抱自然已成为国际旅游的发展大趋势。而这种对自然的渴求也越来越显示出传统的观光式旅游方式的先天缺陷。近年来，随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，我国的生态旅游已经从第一代的“生态观光旅游”向第二代的“生态休闲度假旅游”过渡，休闲度假式的旅游活动将成为旅游市场的主要格调。现在人们更加趋向于选择在旅游地住下来，以休养度假的方式进行旅游，而告别以往那种走马观花式的传统旅游方式。据国际休闲研究权威人士预测，发达国家已经进入度假旅游时代，先进的发展中国家将紧随其后。中国休闲经济和度假产业起步较晚，但发展很快。这一切都预示着：一个度假旅游的时代已经来临。1.3.2 房地产行业发展趋势分析房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作用。特别是中国加入wto以来，国民经济持续发展以及政府为实现富民强市加快发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。同时，随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。随着时代飞跃，中国城市居民的消费也由过去单纯“住”的需求转为一种对附加值的追求，即不仅仅讲究使用，更是追求一种享受和自我表现。人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在别处；不但要生活在现代，还要生活过去；不但要生活在熟悉的环境当中，还要生活在异域风情当中，这种消费需求直接推进了旅游休闲地产的增长，也为普者黑旅游风情小镇一期建设项目奠定了坚实的市场基础。1.3.3 市场需求及消费能力分析 从度假旅游的市场潜力进行分析随着我国国民收入水平的增长、旅游产品的丰富和休闲时间的延长，人们对旅游活动的质量要求不断提高，而不再仅仅满足于浮光掠影、走马观花式的观光，这为度假旅游概念的产生和发展奠定了基础。根据中国旅游业发展“十五”计划和2015年、2020年远景目标纲要，至2020年，我国国内旅游人数将达到36亿人次，旅游收入2.93万亿元，年均复合增长率分别为8.4%和11.8%，为项目提供了广阔的发展空间。据统计，我国2004年旅游行业总收入达到6840亿元，其中度假旅游行业占到20以上，而且近年来增长幅度高达7-10%。由此看来，度假旅游市场巨大，到2020年，将有可能达到3600亿1万亿元以上。 从中国金融存款的总量进行分析目前国内可投资领域少，可利用资金相对充足。一段时期以来，国内产业结构深层次调整、全球宏观经济不景气等多重因素导致我国制造业、资本市场、高科技投资的回报率整体呈下行趋势。而另一方面，2001年末，我国金融机构存款余额14.36万亿元，各项贷款余额11.23万亿元，存贷比为78.2%，高于法定水平3.2个百分点，显示我国目前潜在可利用资金较为充足。据人民银行统计，2002年5月末全部金融机构各项存款余额为15.33万亿元，各项贷款余额为11.83万亿元，存差总额达到3.5万亿元。从金融机构存款方面来看，全国人均消费能力非常可观。1.3.4 文山州的投资宏观背景文山壮族苗族自治州，是云南省的东南门户。文山州盛产三七(田七)，其产量、质量均居全国之冠，本草纲目中称为“金不换”，故世称文山为三七之乡。由于特殊的历史原因，文山州的工作重点从1992年才转移到经济建设上来。经过十几年的努力，基础设施滞后的状况明显改变，国民经济在改革开放中持续、快速、健康发展，社会保持稳定。至2010年，文山州国民经济和社会发展将以邓小平理论和党的基本路线为指导，深入贯彻江泽民“三个代表”重要思想，把中央和省委方针、政策与文山的实际紧密结合起来，进一步解放思想，实事求是，把发展作为主题，把结构调整作为主线，把改革开放和科技进步作为动力，把提高人民生活水平作为根本出发点，走“打基础，兴科教，调结构，建支柱，搞特色，活流通”的路子，实现全州经济由封闭型向开放型转变，由传统型向市场型转变，由温饱型向小康型转变，使全州生产力迈上一个新的台阶。面对新的发展形势和机遇条件，文山将把加快发展作为第一要务，围绕工业强州、农业稳州、科教兴州和对外开放战略，实行全方位、多层次、宽领域的对内对外开放，加快水、陆、空大交通建设，大力发展通道经济、口岸经济，把文山构建成面向东部沿海发达地区、东南亚各国的区域性现代物流中心和对外开放的窗口。面对新的发展形势和机遇条件，文山将把加快发展作为第一要务，围绕工业强州、农业稳州、科教兴州和对外开放战略，实行全方位、多层次、宽领域的对内对外开放，加快水、陆、空大交通建设，大力发展通道经济、口岸经济，把文山构建成面向东部沿海发达地区、东南亚各国的区域性现代物流中心和对外开放的窗口。为扩大对内对外开放，加快招商引资步伐，州委、州人民政府解放思想，于2001年10月成立了文山州招商引资机构。出台了关于进一步改善投资环境扩大开放的若干规定，设立了州政府投资服务中心，实行窗口部门“一站式”服务。各县也出台了投资优惠政策，成立了县外来投资服务中心，实行“一个窗口对外、一条龙服务”，热情为外来投资企业办理规划、用地、开工、供水、供电等手续。州县招商部门本着“你投资我服务，你困难我解决”的原则，积极做好外来投资企业的后续服务工作，优质、高效、快捷的服务，迎来了大批国内外客商，2004年，全州共引进外来投资16.7亿元，占固定资产投资的38%。外来投资的大量进入，促进了地方经济发展，2004年，全州国内生产总值124亿元，地方财政收入5.52亿元。目前，全州上下已形成“人人都是招商环境，个个都是引资形象”的良好招商氛围。1.3.5 丘北县的区域发展及前景预测丘北县以盛产辣椒和境内有“普者黑”山水田园风光而闻名。丘北辣椒又名“丘北小椒”,中外驰名，产品远销国内20多个省市及东南亚、韩日及欧美地区，1999年被国家命名为“中国辣椒之乡”。以喀斯特峰群、洞群、湖群为特点的普者黑，是云南省境内度假休闲基地之一、国家aaa级旅游区、国家重点风景名胜区。丘北县还是云南省林业重点县、生猪基地县、牛羊基地县、英美优质烟叶基地县。 位置面积丘北县位于云南省东南部，位于东经1033410445、北纬23452428之间。东隔清水江与广南县毗邻，南与砚山县、开远市接壤，西隔南盘江同弥勒、泸西两县相望，北与师宗县、广西壮族自治区西林县衔接。县境内东西宽100公里，南北长705公里，总面积4997平方公里。县城设在锦屏镇，海拔1452米，距省会昆明市280公里，距文山州府(文山县城)114公里。 历史沿革春秋战国时属楚地，秦属进桑、句町部族区域。汉武帝元鼎六年(公元前111年)属群舸郡，蜀汉、晋隶兴古郡，唐武德七年(624年)属郎州，天宝七年(748年)属南诏拓东节度，宋大理国时期属维摩部，元至元七年(1270年)属阿宁万户府隶广西路，明隶属广西府维摩州，清康熙八年(1669年)隶师宗州，雍正九年(1731年)设师宗州同驻丘北，乾隆三十五年(1770年)降师宗州同知为丘北县丞，道光二十年(1840年)升丘北县为正县，隶广西直隶州，民国二年(1913年)隶蒙自道，后废道直隶云南省都督府，民国三十一年(1942年)隶第二行政督察专员公署，民国三十五年(1946年)隶第四行政督察专员公署，中华人民共和国建立后，属文山专区。1958年建文山壮族苗族自治州，丘北属州辖的县。丘北因县城建于暮冶峰(丘山)之北得名，雍正三年上谕，除四书五经外，遇“丘”字加“阝”旁，作“邱”，地名字亦作“邱”，故“丘北”称谓与用字随建置衍变而延用至今，根据中华人民共和国行政区划代码，省民政厅云民字19917号文件规定，自2004年2月又将“邱”字改为“丘”。 行政区划全县辖锦屏镇、双龙营镇、日者镇、腻脚彝族乡、新店(原冲头)彝族乡、舍得彝族乡、树皮彝族乡、八道哨彝族乡、官寨乡、平寨乡、天星乡、温浏乡、戈寒乡、羊街乡共3镇1l乡，下设99个村(居)民委员会，1251个村小组。 人口民族2006年末，全县总人口452万人。境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等七种民族，少数民族人口共2774万人，占总人口的62。 地理气候丘北地处滇东南岩溶山原丘陵地带，地势西南高，东北低，六诏山支系大总山纵横全境。主要河流有南盘江、六郎洞河、夸墨河、拖底河、官寨河、补挡河、清水江、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盘龙河(马恒地段)，分属珠江流域西江水系和红河流域泸江水系。普者黑湖为较大的天然湖泊，水面10.8平方公里，境内最高海拔(羊雄山顶峰)2501.8米，最低海拔(弄位村)782米。由于地处低纬季风区域，气候总体上属中亚热带高原季风气候，有南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带4个气候类型，年平均气温1 3.21 9.7，年平均降雨量10001270毫米。 经济与社会发展2006年，全县地区生产总值95318万元，按可比价计算同比增长14%；其中：第一产业完成48236万元，增长8.1%，第二产业完成15733万元，增长15.9%，第三产业完成31349万元，增长21.9%，工农业总产值106989万元，增长21%，地方财政收入4328万元，增长17.35%；实现全社会固定资产投资26790万元，增长27.6%，社会消费品零售总额32018万元，增长12.6%，全县粮食总产量157995吨，增长2.2%，农民人均纯收入达1214万元，人口自然增长控制在10.71以内，城镇登记失业率为3.1%。丘北县的旅游业，自1994年成立旅游局至今，全县旅游基础设施建设投入2.7亿元，改善旅游设施，开辟水上游览航线9公里，旅游服务接待体系初具规模，有宾馆(饭店)、招待所、小旅馆102家，其中星级以上7家，实行配套一条龙服务，满足不同层次的旅客要求。丘北地方民族文化丰富多彩，在普者黑景区内举办彝族花脸节、辣椒节、荷花节、苗族花山节、壮族尝新节、赛装节，以及龙舟赛、斗鸡、摔跤等少数民族传统节日活动。还在 internet网络上注册了“中国普者黑”的域名，建立了网址，并进行网页制作发布。1999年至今，接待国外游客2500余人次，国内游客200余万人次，旅游外汇收42.74万美元，综合经济收入90419万元。2004年上半年，接待国内外游客56万人次(其中国外游客240人次)，综合经济收入8650万元。旅游业的发展，带动了第三产业的快速发展，2004年，第三产业所创造的增加值达26304万元，同比增长8.4%, 拉gdp增长3.0个百分点。1.3.6 宏观市场与本项目发展借鉴根据以上资料分析证明：一、度假式旅游的概念已经在世界范围内得到了消费者的极大认同，而且已为越来越多的消费者所接受，将成为未来很长一段时间内发展的必然趋势；二、中国城市居民对“人居”的需求，也导致房地产行正在发生着全新的革命，由实用型开始向享受型、休闲型转变，度假休闲地产正逐步走入城市居民追求的视野当中。随着中国经济的进一步发展，城市化进程进一步加快，度假休闲地产市场的需求将得到进一步的扩大。1.4 目标市场分析从本质上来说，普者黑旅游风情小镇是一个度假休闲地产和旅游商业地产行业结合交叉的综合性地产项目，它针对的目标市场对象将既有普者黑旅游项目的消费者，也有旅游商铺项目的投资者。因此对其目标市场界定我们也将从消费对象和投资对象两个方面来进行分析。目标市场界定 休闲客栈项目消费对象的市场容量及特征分析.1 消费对象目标群体容量分析由于度假式旅游与一般度假旅游项目不同，要求旅游者要有足够的支付能力；同时普者黑旅游小镇一期建设项目与一般的旅游产品也有明显的区别，还要求消费者具有较高的生活品味和生态意识。综合以上两个方面的因素，普者黑旅游风情小镇所针对将是社会中等收入水平的城市居民，即中产阶级，是理想状态中“橄榄型”社会中的主流群体。据国家统计局2002年月份公布的首次中国城市居民家庭财产调查总报告显示，截至今年月底，我国城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元，其中有48.5的被调查户家庭财产在15万元30万元之间。如果以后者为“中产阶级”收入标准的话，中国的中产阶级人数大约超过2亿，占全社会人口的18左右。如果今后20年每年提高一个百分点的话，则2020年后约可达到38这是未来全面小康社会的社会结构的远景。世界发达中国家占社会主流基数更为庞大，在美国，人均年收入从3万美元到100万美元的群体都笼罩在中产阶级的社会阶层之中，中产阶级人数占全社会人口的90%，而且中产阶级不仅是收入概念，更成为文化概念，对于社会稳定与发展有着强烈共识。.2 消费对象目标群体特征分析我们将根据财务状况、兴趣爱好、可支配空间三个坐标，从“家庭生活的阶段”，“年龄”，“职业、收入”，“学历”等几个方面进行划分及详细分析，从而最终认定普者黑旅游风情小镇的目标群体应具有如下特征：年龄特征：25岁40岁之间，年收入在3万50万之间（平均收入是7.9万元年），一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；职业特征：他们在职业上包括：政府部门的中级行政官员、国营和私营垄断企业中的中级管理者和工作人员、新兴行业、外资企业的高级员工、其它领域中的专业技术人员、自由职业者等几大类；消费特征：他们有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。他们的收入较高，拥有稳定的事业，具用明显的高素质、高品位、高消费三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式为主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情况较多。客源地特征:主要来自北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连、西安、上海、宁波、天津、重庆、长沙、太原、杭州、青岛、南昌、成都等大中城市及港、澳、台地区。 旅游商铺项目投资对象的市场容量及特征分析商铺作为商业物业中的一支潜力股，具有保值性强、升值空间大、经营回报率高等特点，已经成为新近行业市场中的热点。而普者黑稀缺景观旅游商铺建在国家aaa级成熟风景区，持续、稳定的游客带来的消费市场更将难以估量。.1 普者黑稀缺景观商铺住宅价值分析与度假式游客不同，旅游商铺住宅项目投资对象主要关注的是普者黑风景区近年增长的游客数量和由此带来的商业价值。据统计自1993年开发至2004年，累计接待旅游者402.33万人次，旅游总收入137500.65万元，年均增长率达65%和104%，分别占文山州旅游总人数的28%和总收入的27%，预计在2015年左右有望突破100万人/次大关，综合收入达到144480万元，是丘北县和文山州重要的经济增长点。不但如此随着普者黑风景区的进一步发展，未来游客数量和综合经济收入的提高更加可观，其巨大的商业价值已经开始凸显。根据历年游客增长特征、比例和数量，丘北县规划部门对未来一段时间游客数量和带来的综合经济收入进行了预测。预测结果如下：预测指标2002年上下限值 20032010 年20112015年20162025年年均增长率（）2010 年预测值年均增长率（）2015年预测值年均增长率（）2010年预测值游客人数/万人次50上10107.1811180.612560.92下892.559142.410369.35旅游总收入/万元18293上19.29750261414448015.1589604下17.126478511.9511392013386709综合以上旅游游客容量的测算分析以及旅游客源的市场分析、预测，普者黑旅游区在保护旅游资源和环境的前提下，旅游区游客规模增长情况如下：近期（20062010年）：游客总量下限为90万人次，上限为100万人次；中期（20112015年）：游客总量下限为120万人次，上限为150万人次；远期（20162025年）：旅游总量下限为300万人次，上限为500万人次。事实胜于雄辨，以上数据充分说明了未来普者黑稀缺景观旅游商铺的发展前景。.2 投资对象目标群体容量分析首先由于政策的利好和经济的发展直接拉动自主创业、投资经营市场的发展。其次也由于人才供需的矛盾和就业难现状也对越来越多的人选择自主创业在客观上起到了推动作用，最后自主创业正日益成为现代人实现自我价值的重要方式。据国内一家权威机构调查，当年已自主创业的中国成年人，已超过劳动人口的10%。一份统计资料显示，我国全员创业活动指数为11.6%，即每100位年龄在18-64岁之间的成年人中，就有11.6人参与创业活动。据国内一家媒体调查表明： 82%的年轻人认为自主创业更能体现自我价值，这充分说明中国目前正从“自主择业”到“自主创业”的阶段过渡。值得注意的是，随着中国经济的飞速发展，消费水平的进一步升级，来自美国、马来西亚、新加坡、台湾等地的中小投资者也纷纷进入大陆，寻找商机，在中国一些城镇中开店当老板。据中国新闻网报道：“随着岛内一些白领阶层家庭因工作需要移民大陆人数日增，在大陆当地开个书店或咖啡店消磨时光的想法，是随夫征战台湾太太们的梦想，然而，这梦想却逐渐成为台湾中小投资者赴大陆开创个人事业的主要目标。”.3 普者黑旅游商铺住宅目标对象群体特征分析我们将根据资金能力、对象身份、投资目的三个坐标，进行划分及详细分析，从而最终确定普者黑旅游商铺的目标群体将具有如下特征：年龄特征：2535岁年龄段是创业的年龄高峰期，这一年龄段的人所具有的体力、智力和活力，特别是承受风险的能力，对创业构成了坚实的支撑。25岁以下和3645岁两个年龄段仍有相当高的成功分布，显示了创业的年龄分布是相当广泛的。普者黑旅游商铺的目标对象将以这一年龄段为主。来源特征：创业者大多为下岗工人、失去土地或因为种种原因不愿困守乡村的农民，还有就是拥有一定资金积累而不安现状、不满足朝九晚五靠工资度日的城市居民，以及刚刚毕业找不到工作的大学生。这三类人群是中国数量最大的一拨创业人群，也将普者黑旅游商铺的主要目标对象。实力特征：自主经营者实力一般较弱，拥有资金在100万以下，资产处于上升阶段。少数拥有万以上资金的主要是炒铺获利的专业投资者。投资目的：一类是自主创业经营，主要来自北京、上海、广州、成都等各地大中城市。主要购买普者黑稀缺景观旅游商铺住宅的出发点在于：大中城市的优质商铺由于前期的激烈竞争，价格已经超越了他们的承受能力，同时他们又具有持久的创业激情，渴望寻找新的商业契机；一类是专业商铺住宅投资者，他们拥有更雄厚的资金和更丰富的投资经验，他们购买项目的出发点在于：囤积居奇，通过转租或等待合适的机会提高价格抛出套现。1.4.2 市场供需分析在国内，自主创业正成目前阶段一个突出的社会现象，年轻人创业做自己的老板已成为一股热潮，越来越多的人开始选择投资开店当小老板。在这样的市场现状下，使市场对中小型商铺需求明显上升，商铺住宅投资正持续走高。从上海、北京等大中城市来看，地理位置较好、主题突出、特色鲜明的商铺住宅整体价格一再上扬，价格上已经远远超越了中小创业者的承受能力，供应上竞争越来越激烈已经达一铺难求的地步。而旅游商铺住宅作为商铺中一个新兴品种正异军突出，依靠景点来提升商铺经营的品质和特色，依靠景点中旺盛的游客人气既能有效引入人流，保持持续经营，成为商铺市场里的紧俏商品，目前供应量远远达不到市场需求的要求。1.4.3 市场分析有关结论从对目标市场的分析表明，无论是消费型的旅游，还是投资型的创业者来看，都具有较强的经济基础，具有较强的消费、投资能力。不但如此这两个群体不论相对比例还是绝对数量基数都很大，市场基础良好，市场容量非常庞大。而市场供应数量与市场的潜在需求之间差距较大，这些现实情况为普者黑旅游风情小镇一期建设项目创造了巨大的市场机会。2. 项目投资环境和市场研究2.1 项目地块分析及评价2.1.1 地理区位普者黑旅游风情小镇一期建设项目地处于普者黑自然风景区内，位于滇东南丘北县八道哨彝族乡与双龙营镇交界处，距丘北县城仅13公里，距省城昆明280公里。项目跟县城10公里。宗地处于后北至昆明方向的305省道以北，丘北至师宗方向的206省道以西。北面以淌水山为界，南界以省道为界与七零新村相邻，西面以长山为界，东面以省道为界与布宜村相邻，是普者黑景区的门户区域。项目范围内地势平坦，大致是北高南低、东高西低，高程变化仅在14451450米之内，片区有阿诺龙山、狮子山等十座大小各异的山峰屹立其中。地理环境普者黑位于云南省东南部，境内峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景观在全国具有较强的区域代表性，集“山青、水秀、石美、峡幽、瀑奇”之胜。区内现存大面积的湿地、深水荷花，丰富多彩的动植物资源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑独特的的旅游资源，在国内外独有或罕见，素有中国“独一无二的喀斯特山水田园风光，东方的阿着底彝族人民的乐土”等美誉，再加上当地多姿多彩的少数民族风情，使普者黑成为大容量的旅游胜地，具有广阔的开发前景。普者黑景区以其独特的自然和人文景观的和谐统一，不仅被评为云南省省级风景名胜区、省级度假区，而且还被升为国家级aaa景区，成为云南新近着手建设的滇东南喀斯特景观旅游协作区的重要组成部分。普者黑的旅游发展经过了三个阶段。最初是由普者黑村和仙人洞村等村民自筹资金组织建设公路、宾馆、招待所，开发洞穴、水上游等旅游项目。这期间，由于投资有限，普者黑的旅游基础设施和接待设施建设滞后，游客数量波动较大，淡旺季非常明显。1994年后普者黑加大了旅游开发投入力度。新建了高压输电线和游路，投入1200万元兴建银湖大酒店等5家宾馆，使客房容量增加到2760人；旅游厕所、桥梁码头、绿化美化等方面都有了较大发展，普者黑的旅游业进入了快速发展阶段。2001年，普者黑成为“昆明国际旅游节”分会场，并举办了“荷花节”、“中国特产文化节暨丘北辣椒节”，全年接待游客48万人次，旅游总收入12348.1万元，增长率为29.3%，以旅游业为龙头的第三产业成为丘北县经济增长的亮点。2002年以来，普者黑的旅游业不断得到提升，在云南全省旅游发展规划中，普者黑旅游区被确认为精品旅游区。而丘北县“十一五规划”中，也拟以普者黑为龙头，将旅游业发展为全县重要的支术产业，并带动第三产业的发展。20032004年，普者黑旅游区规划、普者黑湖泊水污染防治等规划相继批准或报批，普者黑的旅游业进入规范、稳步发展阶段。在普者黑近年的旅游开发中，由于规划滞后，管理不到位等原因，出现了对湖泊水体、景观等公共资源偏重索取，漠视保护和培育的现象。宾馆、饭店建设临湖或直接占用水面，再加上湖边邻水而居的村寨有60多个，每年进入湖泊的生活污水达142万吨，农田径流20万吨，禽畜粪便10.9万吨、生活垃圾3.3万吨，旅游固体垃圾0.1万吨，诸多因素导致规划区面临着复合型水环境污染问题，普者黑的水质已由1997年的类下降到现阶段的类，局部水域出现富营养化。2006年月，云南省丘北县普者黑旅游循环经济示范规划通过评审，普者黑将在循环经济和生态学理论为指导下，以区域经济结构调整和产业优化布局为切入点，依托普者黑旅游景区，以旅游业的可持续发展为重点，用1015年时间初步建立示范区循环经济产业体系、城镇基础设施体系和生态保障体系，建立完善的循环经济法规、政策和科技支撑体系，有效提升普者黑风景名胜区在全国景区中的地位，使示范区经济结构合理，组织功能与自然和谐、生产快速发展、人民生活富裕、生态环境良好、社会全面进步，为丘北县建设和谐社会和节约型社会奠定良好基础。普者黑旅游风情小镇一期建设项目正处于丘北县普者黑旅游循环经济示范区内，是普者黑风景区重要的门户。2.2 项目投资条件2.2.1 自然景观条件普者黑旅游风情小镇一期建设项目主要依托普者黑风景区的自然及人文景观之上。普者黑风景区景点面积有165个平方公里，在景区范围内有孤峰312座，大溶洞83个，天然湖泊54个，河流15条，地下暗河总长达120公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峡谷景观为主，古崖画、革命纪念地、少数民族风情等人文景观相辅助，可供国内外游客观光、游憩、休养、度假、攀岩、漂流、水上娱乐及科学考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一处理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族风情及自然和人文资源健全的风景名胜游览区。1996年云南省政府又批准普者黑为省级旅游风景区，2001年国家旅游局将普者黑确为国家aaa级旅游区，目前普者黑风景区正向国家旅游局申报5a级旅游区。2.2.2 人文历史条件境内有黑箐龙村的大龙山洞旧石器时代古人类活动遗址，新石器时代作品狮子山崖画，春秋末战国初(公元前475年)的古代乐器草皮铜鼓，未发掘的元梁王堆，明朝白蛮(白族)的火葬罐群；建于清朝时期的文庙、金塔(文笔塔)、象鼻岭水利工程；有内涵丰富的滇戏，独具特色的丘北花灯放羊调、小小扁担等，民族传统曲艺天体歌(瑶族)、三胡说唱(彝族撒尼人)、唱芦笙(苗族)等，以及多姿多彩的舞蹈霸王鞭舞、脚恋舞等民间文艺。2.2.3 交通条件文山是云南通往两广的要塞，素有滇桂走廊之称。有1个国家级口岸，3个省级口岸，24条边境通道及边民互市点，在文山境内，目前到达普者黑主要依靠境内和周边的公路。为促进普者黑风景区的快速发展，云南省政府还投入26267万元巨资建设了文山普者黑机场。文山普者黑机场2006年4月19日正式通航为普者黑走向世界架起桥梁，使普者黑走向了面向东盟和沿海发达地区的对外开放前沿。2.2.4 政策环境作为旅游大省，云南近期旅游业的“重头戏”是建设旅游小镇，为此，云南省将给予资金、土地和户籍三大扶持。资金方面，云南将从全省项目贴息资金、城镇规划资金和旅游市场开拓资金中安排一定额度，专门用于旅游小镇建设项目贴息、规划补助和市场营销。土地方面，旅游小镇发展用地将突破目前土地供应瓶颈，而在州（市）、甚至省内进行土地的占补平衡；并通过迁村并点，土地整理，开发利用荒地和废弃地等挖潜措施，盘活土地存量。户籍方面，云南省将放开农民进镇的户口限制，逐步实施城乡统一的居民户籍管理制度，分步取消旅游小镇农业户、非农业户及其他类型户的划分和各种涉及户籍变更的收费，降低农民到小镇落户的门槛；凡是愿意进镇落户的农民，征得管理部门同意后，可根据本人意愿登记为“居民户”，并在子女入学、参军、就业福利补贴、社会保障等方面与城镇居民享受同等待遇。同时丘北县政府出台了丘北县关于进一步改善投资环境扩大对外开放的若干规定等一系列政策和鼓励措施,规定本项目除享受到在其它地区所能享受的一切优惠政策外，在遵守国家法律法规的前提下，丘北县将按照项目开发、建设的要求在税收、土地和户口等方面分别给予更优惠的条件。2.2.5 水电气保障本项目的水、电、路等条件均已完备，具有良好的开工条件。 供电10kv高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800kva变压器2台，以满足本项目用电需要。 供水本项目用水由县自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。水厂供水主管在本项目建址附近通过。 排水场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入普者黑湖，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。2.2.6 规划限制条件国家、省政府有关旅游风景区的规划、开发及管理法律法规，丘北县政府制定的普者黑风景旅游区管理条例及旅游发展规划。2.3 项目开发的经济指标技术经济指标项目名称项目指标总规划用地范围总计：46000平方米,合4.6公顷。规划总建筑面积总计：20706平方米。规划新建住宅建筑面积17106平方米;规划新建公共建筑面积3600平方米;容积率0.254建筑密度12.7%绿地率52.40%2.4 项目评价项目所在地自然和生态资源良好，水、电、路等基础设施配套齐全，开发、建设条件充足。随着普者黑旅游区对外交通的发送，新的旅游产品的营造，基础设施、景观、景点的建设，环境的整治，管理的健全等，普者黑风景区的品