【商业地产-DOC】北京远洋-万和城地产项目经营计划-29DOC-2008年.doc

远洋万和城项目经营计划远洋万和城项目经营计划2008年2月25日目录1. 项目概况41.1 项目决策背景41.2 项目区位41.3 项目总平面51.4 项目主要规划条件51.5 项目资源状况51.6 股权安排62. 项目战略性安排62.1 项目特点62.2 战略定位62.3 项目资源销售与持有意见62.4 公司期望回报72.5 公司资源投入与专业支持72.6 主要工作安排82.7 风险提示82.8 项目计划管理职责分工83. 项目定位83.1 市场定位83.2 客户定位93.3 产品定位93.4 营销策略93.5 项目卖点103.6 开盘计划103.7 市场部职责分工114.项目前期计划114.1 前期工作计划114.2 前期工作职责分工125. 项目设计计划125.1 产品配置125.2 设计工作计划135.3 项目设计费用145.4 项目后续设计管理要求145.5 规划设计职责分工146. 项目建设计划156.1 项目建设计划156.2 项目建设职责分工157. 项目营销计划167.1 推广策略167.2 定价策略167.3 营销节点167.4 销售计划177.5 项目营销需其他部门配合的重点工作177.6 项目营销职责分工188. 经营性资产198.1 经营性资产定位198.2 经营性资产效益测算198.3 经营性资产重要节点工作198.4 经营性资产工作职责分工209. 项目成本控制209.1 总成本目标209.2 项目招标计划219.3 工程成本执行情况及资金计划229.4 成本控制职责分工2210. 项目经济效益分析及资金计划2310.1 项目整体效益分析2310.2 分年度效益分析2410.3 项目现金流量分析2410.4 项目融资计划2410.5 财务工作职责分工2511. 项目人力资源计划2511.1 组织架构设置2511.2 人员编制及成本预算2611.3 人力资源工作职责分工2612. 客服工作（含物业管理）计划2712.1 客服（含物业管理）工作主要节点计划2712.2 客服（含物业管理）职责分工2713. 项目重点工作与风险因素2713.1 市场风险2713.2 政策与法律风险2813.3 规划条件限制2813.4 立项工作2813.5 奥运因素281. 项目概况1.1 项目决策背景远洋万和城项目于2006年11月15日经公司项目开发委员会第十三次会议通过，于2006年12月10日经公司第三届第四次董事会执行委员会会议通过；并于2006年12月30日在北京土地公开市场通过招标方式获取。可行性研究报告项目进度计划安排:表1：远洋万和城项目可行性研究报告项目进度计划安排项目a、b地块a1、d地块c地块公寓文化娱乐中心商业街主体综合楼商业裙房（四层以下部分）写字楼（四层以上部分）开工2007.82007.82007.82007.82007.82007.82008.1封顶2008.32007.112008.32007.122007.112008.22009.2外立面2008.62008.22008.62008.22008.22008.62009.8完工2008.122008.62008.122008.62008.62009.11可行性研究报告项目效益水平测算：表2：远洋万和城项目可行性研究报告项目效益水平测算物业类型ab地块住宅及车位、c地块公寓（销售部分）c地块商业、办公及文化活动中心（持有部分）效益指标收入利润率12.09%内部收益率16.11%租金水平假设（元/天/平方米）：商业7.5，办公6，文化活动中心3.8。项目整体内部收益率14.19%1.2 项目区位远洋万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。图一：远洋万和城项目区位图1.3 项目总平面其中，a地块为住宅，a1地块为幼儿园，a2地块为消防用地；b地块为住宅，包括文化活动站、开闭站和医疗服务站；c地块为公建，包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓；d地块为小学用地。图二：远洋万和城项目总平面1.4 项目主要规划条件表3：远洋万和城项目主要规划条件项目指标用地性质居住、商业金融、公共设施规划占地面积16.6公顷总建筑面积44.69万平方米其中：地上建筑面积31万平方米 地下建筑面积13.69万平方米容积率2.88建筑限高a、b地块60米、c地块80米70/90政策限制受限1.5 项目资源状况表4：远洋万和城项目资源状况区期物业类型建筑面积（m2）地上面积（m2）地下面积（m2）其中可销售面积（m2）留存资产（m2）人防面积（m2）一期a地块住宅261583 190607 70976 6101 79511 14415 b地块住宅91261 ab地块车库1229个二期c地块公寓185349 121967 63381 29189 34021 c地块商业34768 c地块办公39846 c地块文化活动中心 15000 合计446932 312574 134357 35290 204793 104029 1.6 股权安排本项目由远洋地产有限公司持有100%股权，由项目一部运作。2. 项目战略性安排2.1 项目特点2.1.1 是公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，资金占用大，付款条件比较严格；2.1.2 项目土地成本总价高，单位成本较高（地上可售可经营面积每平方米6800元）；2.1.3 项目区域、区位条件优越，但受规划条件（70/90政策）的限制，在产品配比和客户定位上存在矛盾；2.1.4 公司向高端住宅市场转型的关键项目。2.2 战略定位2.2.1 基本开发策略：追求快速周转；2.2.2 作为公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，其开发模式具有示范意义。2.3 项目资源销售与持有意见初步建议a/b地块住宅和c地块公寓销售，c地块办公、商业和文化活动中心暂按持有经营考虑。c地块办公和商业的租售策略，建议再做进一步的研究。表5：远洋万和城项目资产处置意见区期ab地块c地块物业类型住宅车库公寓办公商业文化活动中心车库资产处置意见出售随同住宅一起出售出售暂按持有考虑暂按持有考虑持有暂按持有考虑2.4 公司期望回报2.4.1 效益指标销售部分（a/b区住宅及车位、c区公寓）毛利率不低于30%，项目整体内部收益率不低于15%。表6：公司对项目期望的效益指标指标类型销售部分持有部分项目整体ab地块c地块公寓合计c地块商业办公及文化活动中心 静态指标毛利率29%35%30%收入净利率20%24%20%动态指标内部收益率30%9%15%2.4.2 利润贡献的数量要求如果全部销售，贡献不低于14亿元的净利润；如果c地块除公寓外持有经营，销售部分贡献不低于10亿元的净利润； 2.4.3 利润贡献的时间要求根据公司在2009年的可结利润情况以及公司未来三年利润目标，要求项目在2009年贡献不少于30亿的结转收入，其余资源基本在2010年结转完毕。2.4.4 现金流支持回款要求：项目前期投入大，应力求加快回款进度，减少资金占用。其中，2008年回款不少于15亿元，2009年回款不少于20亿元；融资要求：项目应尽快取得建设工程施工许可证，搭建融资平台。其中，a地块2008年4月达到融资条件，取得开发贷款不低于5亿元；b地块2008年5月达到融资条件，取得开发贷款不低于11亿元；c地块2008年10月达到融资条件，取得开发贷款不低于6亿元。如果c地块除公寓外持有经营，应在2011年投入使用后取得经营性物业抵押贷款不低于15亿元。资金峰值与平衡时点：项目应努力尽快达到资金平衡，在2010年一季度达到资金平衡，资金占用峰值不高于23亿元。2.4.5 开发经验与品牌支持开发经验：作为在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的项目，在开发模式上应对后续“招拍挂”项目具有示范意义。品牌支持：作为高端住宅项目，应为公司向高端物业转型做出贡献，提高公司品牌美誉度。2.5 公司资源投入与专业支持2.5.1 资金投入：公司对项目的资金投入应有个合理的额度，作为一个全资项目，公司对项目经的资金投入不超过23亿元；2.5.2 人力资源投入：项目应充分利用项目一部这个大平台，提高人员的集约使用效率。2.5.3 品牌：项目需要公司的品牌支持，同时应为公司品牌做出贡献。2.6 主要工作安排2.6.1 开发周期：整体开发周期不超过4年（2007年1月至2010年12月）；2.6.2 关键节点：项目2008年4月首次开盘，2009年10月具备收入结转条件；2.6.3 销售均价：项目销售部分销售均价不低于25000元/平方米；2.6.4 销售计划：项目销售部分整体销售额不低于51亿元，其中2008年销售不低于36%，2009年销售不低于41%，其余2010年9月前销售完毕；2.6.5 收入结转计划：项目销售部分整体可结收入不低于51亿元，其中2009年结转收入不低于60%，2010年结转收入不低于35%，其余在2011年上半年结转完毕。2.7 风险提示见第十三部分。2.8 项目计划管理职责分工表7：战略发展部职责分工及工作责任人序号任务名称主责部门部门分管领导工作责任人提交成果时间一项目开发指导意见战略发展部苏继海庄丽2007年6月18日二项目经营计划战略发展部赵雁杰周传忠2008年2月22日三经营计划的动态调整战略发展部赵雁杰马萍下次调整时间：完成c区定位及取得c区修建性详规后30个工作日3. 项目定位3.1 市场定位3.1.1 项目整体市场定位：亚奥核心“绝版”综合社区；3.1.2 a/b区住宅市场定位：亚奥核心首席台地叠景华宅。3.1.3 c区市场定位：亚奥核心集购物广场、写字楼、酒店式公寓、文化活动中心为一体的区域商业中心。3.2 客户定位认同城市北区发展价值的稳定资产层。 年龄及家庭：35-50岁，以已婚二人世界和三口之家为主，少量三代同堂家庭。 置业目的：自住为主要购房目的，兼顾投资（资产保值）。 自住客户的主力需求为：150-180平方米的三居，200平方米左右三居或者四居，对地理位置有强烈认同感的富裕阶层置业需求为：90平方米的小户型。3.3 产品定位3.3.1 a/b区住宅产品定位：城市高端精装公寓；根据项目的客户定位，150-180平方米的三居、200平米的三居或者四居为产品主力需求，因此产品设计在满足“70/90”要求的前提下，要求大于90平方米的产品定位为大面积三居或者四居室，精装标准、景观条件、设施配置标准高，小于90平方米的产品定位相对较低，尽量采用拼合等设计手法增加150-180平方米三居室产品比例，拼合后户型的产品标准、配置与大户型等同。表8：远洋万和城项目户型配比户型面积范围规模户室比建筑形式精装标准一居室70平米63910.5637.42%高层板塔/两梯四户1500-2000元/平米两居室80-90平米三居室150-180平米4637527.16%高层板楼/一梯两户/两梯两户2000-2500元/平米大户型三居或者四居180平米以上60487.2235.42%小高层、高层板楼/三梯两户总计170772.78平米100%3.3.2 c区公寓产品定位：酒店式服务公寓；根据客户定位，酒店式公寓主要针对投资客户，规模3万平米，户型以精装70平米以内一居或零居为主力。3.4 营销策略3.4.1 总体策略：利用项目的整体优势，快速消化住宅及公寓产品；3.4.2 价格策略：平开高走，前期价格调整幅度小、次数多，ab区住宅资源销售到总面积的70时，售价必须达到整体均价要求；3.4.3 资源投放策略：同时销售ab区住宅产品，基本清盘时，开始销售c区公寓。大户型和小户型同时投放，以大户型吸引首批高端客户，形成酵母客户群，确立项目高端的市场形象，利用价格杠杆，消化小户型，保证整体资源中的次优资源先行消化；3.4.4 卖场形象策略：“体验式营销”，以实楼样板区的高品质建立市场形象，与周边项目形成绝对差异，吸引客户。开盘前12月售楼处、样板间以及周边景观建设完成，形成客户积累基础；开盘后5个月，b区实楼样板区完成，进一步提升项目整体形象，形成新热点；3.4.5 产品形象策略：考虑与成熟、国际化品牌的精装企业进行战略合作，利用其产品特点和品牌优势，突出小户型节能、环保、人性化的主要诉求，大户型豪华、经典、国际化生活品质的主要诉求；3.4.6 社区配套策略：c区公建全部或者部分公司自持经营，充分体现开发商的实力以及对于区域发展的信心，为住宅产品的升值提供有力保证。与品牌教育机构合作，体现高档社区配套的一致性；3.4.7 营销费用控制策略：本项目推广费用控制在总销售金额的1.2%以下，以a/b区住宅、车位及c区公寓总销售额51.2亿元计算，推广总费用（含品牌费）约6144万元。3.5 项目卖点核心卖点：3.5.1 土地稀缺：北四环唯一在售项目，升值潜力无限；3.5.2 教育资源：社区内品牌小学、品牌幼儿园配套，周边芳草地小学、中华女子学校等优势教育资源云集；3.5.3 综合体：整体优势，资源的合理集约化与时间成本的最小化；3.5.4 产品：人性化产品设计，高品质精装修，多层次立体化欧式台地园林景观。支撑卖点：3.5.5 交通便利：北四环、京承高速、成府路、惠新东街、5、10、13号线地铁，四通八达，掌控繁华；3.5.6 宜居环境：西眺奥林匹克国家森林公园，北望三大高尔夫球场，项目南北更有万米城市绿化带。3.6 开盘计划表9：远洋万和城项目开盘计划序号配合内容工作依据实施部门节点要求1设计工作a/b区方案设计项目市场定位报告/项目总体营销策略规划设计部/项目一部2008.1.232a/b区初步设计项目一部2008.3.20前3a/b区面积预测项目一部2008.3.10前4a/b区施工图设计项目一部2008.4.17前5景观设计方案设计规划设计部/项目一部2008.6.30前6景观设计方案设计规划设计部2007.12.147景观示范区施工图设计规划设计部2008.4.30前8景观设计施工图规划设计部2008.6.30前9售楼处设计项目一部2008.2.28前10样板间设计项目一部2008.3.15前11精装修设计项目一部2008.7.1前12卖场条件b区商品房预售许可证项目总体营销策略项目一部2008.4.2113a区商品房预售许可证2008.614售楼处接待区完工2008.2.2315售楼处外部灯光、钟楼、道路、园林完工2008.4.6前16售楼处样板间完工2008.4.7前17实楼样板示范区完工2008.9.30前18产品配置细则确定2008.2.29前19配套合作细则确定2008.3.31前20营销费用营销费用控制项目总体营销策略经济合同部21销售组建销售团队项目总体营销策略远嘉2008.1.1022确定卖场建设方案2007.12.1023售楼处开放2008.3.124样板间开放2008.4.1225提交开盘报告2008.3.2026开盘2008.4.2627实楼样板示范区开放2008.10.1828清盘2010.93.7 市场部职责分工表10：市场部职责分工及工作责任人序号任务名称主责部门部门分管领导工作责任人提交成果时间一项目定位部分市场部李民徐海伦2007.5.31二项目营销管理市场部杨璇静童琳三项目品牌管理市场部王宏杰王宏杰4.项目前期计划4.1 前期工作计划表11：远洋万和城项目前期工作计划序号任务名称计划进度b地块a地块c地块1项目立项批复2007.112007.122008.42国有土地使用证2007.52007.52007.43建设用地规划许可证2008.22008.32008.74总体规划方案批复2007.122008.12008.55建设工程规划许可证2008.22008.32008.76大市政综合配套2008.122008.122010.87建设工程施工许可证2008.32008.42008.98商品房预售许可证2008.42008.62009.94.2 前期工作职责分工远洋万和城项目前期工作由本部开发部协调，项目一部负责落实。表12：远洋万和城前期工作职责分工及工作责任人序号任务名称本部项目部证件取得（批复）时间主责部门部门分管分管领导专业负责人工作责任人b地块a地块c地块1项目立项批复开发部于波张永便蔡涞柱王海英2007.112007.122008.42国有土地使用证开发部于波张永便蔡涞柱王海英2007.52007.52007.43建设用地规划许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英2007.44总体规划方案批复开发部于波张永便蔡涞柱王海英2007.122008.12008.55建设工程规划许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英2008.22008.32008.76大市政综合配套开发部于波张永便蔡涞柱王海英2008.37建设工程施工许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英2008.32008.42008.98商品房预售许可证开发部于波张永便蔡涞柱王海英2008.42008.62009.95. 项目设计计划5.1 产品配置具体产品配置见附件。 表13：远洋万和城项目产品设计要求及成果特点分析序号项目设计要求阶段性成果分析备注1产品定位1、 充分研究有关项目定位内容。2、 开展产品细化工作。1、 与市场部和项目报批配合，及时调整 产品细化工作。2、尽量兼顾合规与品质提升。2规划设计1、规划条件与景观的密切结合。2、进行充分的场地分析，并与市场意见紧密结合。3、70/90政策与拼合户型的应用1、 大部分楼座和户型均享有良好的景观资源2、拼合户型补充了产品系列，提高了户型品质3单体设计1、 注重设计工作的细分和优化，进行了户型和立面的优化2、 注重各种资源配置与户型的关系。1、 所有配置均按照3种类型分别考虑，有统一，也有差异性。2、 户型和立面的优化后提升了品质3、 大小户型空间尺度标准均体现有序性4外墙装饰1、效果图、优化设计，样板结合。1、新古典主义风格，采用适当线角及欧式元素，强调细节的设计。2、三层以下外墙材料选用干挂石材；四层以上采用仿石面砖，控制造价。5园林景观1、 以绿化种植为主的新古典主义风格园林，与建筑设计一起营造典雅，高贵的整体氛围。2、 方案尽早启动，利于后期造价控制及国内单位各种1、 阶段性成果覆盖全面；2、 成果对于项目特征把控比较准确，虽然存在部分需要修改和推敲的区域，整体设计基本达到要求；3、 以绿化景观为主，带有欧洲古典主义元素的硬质景观作为适量点缀。5.2 设计工作计划表14：远洋万和城项目设计工作计划分区序号内容完成时间ab区1产品定位及方案设计ab区2007年10月31日2初步设计ab区2008年1月23日3室内精装修设计2008年7月1日4景观设计2008年6月30日5施工图设计a区a区2008年4月17日6施工图设计b区b区2008年4月5日7专项设计2008年4月25日8市政设计2008年7月10日10产品后评估2009年11月30日c区11产品定位及产品研究2008年2月29日12方案设计c区2008年4月30日13施工图设计c区2008年9月30日5.3 项目设计费用预计项目设计费用为3513.9万元，其中ab区1457.7万元已签订合同，c区设计费用预计为1671万元，具体明细见附件。5.4 项目后续设计管理要求5.4.1 做好施工图及专项设计相关任务书，并提交总部规划设计部审核。深度及要求满足项目的需要；5.4.2 最大程度满足现场进度要求，在总体计划下，根据需要制定更详细的分项计划并动态调整；5.4.3 项目应按照施工图合同做好各专业图纸审查，并有相关内部审核单或会议等确认形式；5.4.4 审图内容可参考国家施工图深度管理文件及规划设计部的远洋地产施工图审核指引；5.4.5 做好定期的施工图交底组织及设计变更管理工作，重大设计变更根据公司相关制度执行；5.4.6 阶段设计费用支付应做好阶段成果的对应审核工作，按时支付设计费；5.4.7 按照公司分工，对重点外观效果及材料样板进行总部相关部门审核确认；5.4.8 针对本项目特点难点的工作，如：ab区设计计划的分别管理和衔接对应工作；景观与市政设计协调；设计单位内部对于设计进度及专业配合方面的措施；拼合户型双重性设计管理；精装修配合图纸及机电综合的专门管理等。5.5 规划设计职责分工表15：远洋万和城项目设计工作职责分工及工作责任人序号任务名称主责部门规划设计部项目一部部门分管领导工作责任人分管领导专业负责人工作责任人一a、b、c区1方案设计规划设计部韩晓冬ab区丁明智、c区王志宏b区吴凯生/a、c区丁晖b区徐志全/a、c区黄威a、b区刘骞、c区徐志全2初步设计、施工图设计、面积预实测项目一部丁晖黄威ab区刘骞、c区徐志全3景观设计规划设计部项目一部韩晓冬张英 黄威刘骞二售楼处规划设计部项目一部黄威丁晖黄威刘骞/徐志全三精装修规划设计部项目一部韩晓冬黄威丁晖黄威刘骞四小学幼儿园及配套规划设计部项目一部韩晓冬黄威丁晖黄威刘骞五专项设计规划设计部项目一部韩晓冬黄威丁晖黄威刘骞六小市政设计项目一部 丁晖黄威李南,岳晓平6. 项目建设计划6.1 项目建设计划表16：远洋万和城项目建设计划分期整体资源项目 （平方米）2007年2008年2009年2010年一期261583新开工面积24187919704000竣工面积0026158300开复工面积2418792615832615830二期185348新开工面积0185348000竣工面积0001853480开复工面积0185348185348185348汇总446931新开工面积241879205052000竣工面积02615831853480开复工面积2418794469314469311853486.2 项目建设职责分工表17：远洋万和城项目建设工作职责分工及工作责任人序号工程名称主责部门分管领导专业负责人工作责任人一土建工程单元门防火门景观绿化道路交通体育设施项目一部邱耘 丁晖郭建民温晔瞳/陈奕奇二装饰精装修工程项目一部邱耘丁晖刘建华肖庆华/万玉岩三强弱电工程项目一部邱耘丁晖岳晓平陈立志四水暖通风空调燃气热力工程项目一部邱耘丁晖李南国锐五消防工程项目一部邱耘丁晖李南/岳晓平国锐/陈立志六公共配套工程项目一部邱耘丁晖郭建民/岳晓平/李南陈奕奇/陈立志/国锐七信报箱门牌项目一部邱耘丁晖黄威刘骞八竣工验收项目一部蔡涞柱丁晖郭建民/岳晓平/李南温晔瞳/陈奕奇/陈立志/国锐7. 项目营销计划7.1 推广策略7.1.1 推广核心：通过通过包容中西方哲学精华的“和而不同”的理念，以“和”字贯穿项目推广始终；7.1.2 推广线索：通过事件营销及卖场、样板区等现场体验式营销引导项目推广；7.1.3 推广方式：通过精神理念灌输、视觉形象冲击、产品价值阐释等三大传播体系及品牌价值宣传、住宅公建互动、区域价值挖掘、客户研究支持等四大联动策略进行项目推广；7.1.4 项目推广费用：本项目推广费用控制在总销售金额的1.3%以下（含品牌推广），以a/b区住宅、车位及c区公寓总销售额51.2亿元计算，项目整体推广费用应控制在6648万元以内。7.2 定价策略平开高走，项目销售部分（a/b区住宅、车位及c区公寓）整体销售均价25000元/平方米。7.3 营销节点项目整体销售周期共30个月（假定c区写字楼、商业为公司持有），从2008年4月至2010年9月，其中a区28个月，b区21个月，c区公寓12个月，车位30个月。表18：远洋万和城项目营销节点开发分期时间一期二期a1楼a8楼b1b7楼车位c区公寓08年3月01日售楼处开放（内部）08年4月12日售楼处样板间开放08年04月b3开盘随住宅开盘08年05月b2/b6开盘08年06月a3开盘08年09月a8b1-2开盘08年10月实楼样板展示区开放/b5开盘08年11月a1-1开盘09年10月c区公寓开盘09年12月清盘10年09月清盘随住宅清盘清盘销售周期小计28月小计21月小计30月小计12月7.4 销售计划项目整体销售资源约51.2亿元，其中08年销售约18.7亿元，约占总销金额的36.6%；09年销售约21.3亿元，约占总销金额的41.6%；10年销售约11.2亿元，约占总销金额的21.8%。表19：远洋万和城项目销售计划项目2008年 上半年2008年 下半年2009年 上半年2009年 下半年2010年 上半年2010年 下半年合计a地块住宅销售面积（平方米） 2,326 18,786 23,562 23,562 6,732 4,544 79,512 销售金额（万元） 5,349 42,194 54,193 62,439 18,614 12,833 195,622 b地块住宅销售面积（平方米） 19,348 36,800 17,824 17,289 - - 91,261 销售金额（万元） 41,096 91,616 40,104 42,589 215,405 c地块公寓销售面积（平方米） 3,211 17,358 13,452 34,021 销售金额（万元） 7,386 42,354 35,314 85,054 车位（个） 185 359 240 240 100 105 1,229 车位销售金额（万元） 2,405 4,667 3,120 3,120 1,300 1,365 15,977 销售面积小计（平方米） 21,674 55,586 41,386 44,062 24,090 17,996 204,794 销售金额小计（万元） 48,850 138,477 97,417 115,534 62,268 49,512 512,058 7.5 项目营销需其他部门配合的重点工作表20：项目营销需其他部门配合的重点工作序号任务名称主责部门分管 领导专业 负责人工作责任人提交成果时间一确定销售周期及销售计划战发部赵雁杰周传忠周传忠2008.2.4二确定开盘时间市场部肖劲杨璇静童琳2007.8.1三产品资料提供1a/b区整体规划方案规划设计部韩晓冬丁铭志丁铭志2007.122c区整体规划方案规划设计部韩晓冬黄威徐志全2008.43园林景观方案规划设计部韩晓冬张英张英2008.2.294设备设施方案规划设计部韩晓冬黄威2008.3.31市场部肖劲杨璇静童琳5户型方案市场部肖劲杨璇静童琳2007.126精装修方案规划设计部韩晓冬黄威 2008.2.297精装修标准规划设计部韩晓冬黄威 2008.3.31四现场环境营造1售楼处（接待大厅）完工项目部丁晖刘建华肖庆华2008.2.232样板间完工项目部丁晖刘建华肖庆华2008.4.73实楼样板区完工项目部丁晖郭建民项目组所有工程师2008.9.30五配套条件提供1幼儿园、小学学校确定项目部陈蕾2008.3.312文化活动中心定位商业地产部黄培明徐超2008.3.313商业策划方案商业地产部黄培明徐超20083.314物业公司及物业方案确定项目部陈蕾张永便任惠敏刘彦2008.3.31六工期进度项目部详见建设计划7.6 项目营销职责分工表21：远洋万和城项目营销工作职责分工及工作责任人序号任务名称主责部门部门分管领导工作责任人提交成果时间一推广策略的制定与实施远嘉田健马能超2008.3.20二定价、推盘及销控策略远嘉刘伟马能超2008.3.20三销售计划分解及完成远嘉刘伟马能超2008.3.20四首期开盘报告远嘉刘伟马能超2008.3.31五销售流程及制度远嘉史志勇刘伟2008.3.31六清盘报告远嘉刘伟马能超2010.12.31七推广预算控制远嘉田健马能超八办公成本控制远嘉刘伟杨燕燕九销售现场管理远嘉马能超于楚樾十样板间管理远嘉刘伟马能超十一销售后勤保障远嘉马能超杨燕燕十二紧急预案制定及解决远嘉纪山刘伟8. 经营性资产8.1 经营性资产定位区域中高档、综合商务中心和多功能消费中心。表22：远洋万和城项目经营性物业定位物业类型写字楼商业文体中心定位甲级区域中高档商业中心对外经营兼顾社区配套服务的大型中高档文化活动中心/会所8.2 经营性资产效益测算税后内部收益率9.37%。表23：远洋万和城项目经营性资产效益测算基本假设基本假设租金假设空置率假设运营费用假设目前建面租金租金增长率假设2011年2012年2013年以后按如下比例乘租金收入列支（元/平方米/月）写字楼962008-2018年增长率为5%，2019年以后045%10%5%8%商业1505%5%5%10%文化活动中心10015%5%5%5%8.3 经营性资产重要节点工作表24：远洋万和城项目经营性资产重要节点工作任务阶段任务名称工作时间开始时间结束时间定位顾问公司产品定位建议-2008年3月31日招商（租）*招商（租）方案302008年4月30日2008年5月30日商业*主力店招商（签定mou）2102008年6月1日2008年12月31日写字楼现场招商3602009年8月1日2010年7月30日运营成立运营团队（写字楼招租工作移交）902010年3月1日2010年6月1日开始试营业902011年1月1日2011年4月1日8.4 经营性资产工作职责分工表25：远洋万和城经营性资产职责分工及工作责任人序号任务名称主责部门部门分管领导工作责任人一定位商业地产部黄培明徐超二招商 商业地产部黄培明招商方案商业地产部徐超商业主力店招商（签定mou）写字楼招商团队组建商业公司谢广东三运营商业公司黄培明徐超、谢广东9. 项目成本控制9.1 总成本目标9.1.1 总成本目标汇总表表26：远洋万和城项目总成本目标序号项目可销售资源经营性资产项目整体（万元）整体单方（元/平米）a、b区（住宅及车库）（万元）c区70年产权公寓（万元）可售资源合计（万元）可售单方（元/平米）c区经营性公建（万元）可经营单方（元/平米）可售可经营面积（平米）170,77334,021204,794204,79489,61489,614294,408294,408建筑面积（平米）261,58233,499295,081151,849446,9311土地征用及拆迁补偿费113,24820,923134,1716,55262,9507,025197,1216,6962前期工程费用4,1852454,4302162,2262486,6562263建筑安装工程费94,80113,638108,4395,29556,4166,295164,8555,6004基础设施费12,1111,98814,0996886,68974620,7887065配套设施费(含建安和土地)8,7798,779429008,7792986开发间接费用（含管理费用）2,5243232,8471391,4651634,3121467借款利息18,0582,79620,8541,01818,6182,07839,4721,341开发成本合计253,70639,913293,61914,337148,36416,556441,98315,0138营业税金及附加213504253256031,25025,6038709土地增值税286289191378191,84737,8191,28510销售费用1067521261280162512,80143511所得税286677050357171,74435,7171,213项目总成本合计343,02662,533405,55919,803148,36416,556553,92318,8159.1.2 成本目标的测算水平：项目一期的收入开发成本率为57%，收入总成本率为80%。具体成本目标估算水平参考以往类似项目经验数据、目前市场的造价水平，与其产品配置相匹配。9.1.3 一期成本控制的重点工作：建安成本：成本目标为94801万元，占开发成本的37.4%（其中含学校、幼儿园等配套的建安成本目标是5666万元，占开发成本的2.2%）。其中：主体总包工程，成本目标约4.1亿，占一期建安成本的43.3%，是成本控制的重点，下一步要重点关注工程量的审核及人、材、机成本的涨幅情况，尤其是关注钢筋、商混大宗材料的动态变化；甲方分包、甲供等分项成本：包括精装修、门窗、弱电、空调等内容，是今年招标工作的重点内容，精装修工程，按销售面积小户型1500元/平米，大户型按2000元/平米进行的测算，成本目标约为3.1亿，占一期建安成本的32.6%要给以重点控制，经济合同部和项目部看能否与其他在建项目一起进行集中采购，降低主材成本，把成本控制在目标之内。基础设施费用：主要是大、小市政的工程成本，成本目标为12111万元，占一期开发成本的4.8%。其中园林景观的成本目标为4320万元，按绿化面积的单方成本900元/平米测算，下一步要从设计、招标、选材等多方面进行重点控制。9.2 项目招标计划表27：远洋万和城项目一期招标计划 项目招标情况汇总表（一期） 单位：万元序号工程内容发包方式项目整体计划2008年以前发生2008年招标计划以后年度计划个数招标金额个数招标金额个数招标金额个数招标金额一前期工程4,185二建安工程3390,613345,2212344,4807912（一）总包（含钢筋、防水）141,011141,011（二）甲方直接发包55,93612,46043