2010年8月寿光市卫生小区二期项目申请报告.doc

房地产商域网 - 海量房地产资料下载 房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全联系 qq：1053527879 山东中阳房地产开发集团有限公司山东中阳房地产开发集团有限公司 寿光市卫生小区二期项目寿光市卫生小区二期项目 项目申请项目申请报报告告 浙江五洲工程项目管理有限公司浙江五洲工程项目管理有限公司 20102010 年年 8 8 月月 2 目 录 第一章 申报单位简介及项目概况1 1.1 项目申报单位概况.1 1.2 项目概况.1 第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析6 2.1 发展规划分析.6 2.2 产业政策分析.7 2.3 行业准入分析.8 第三章 资源开发及综合利用分析9 3.1 水环境现状分析.9 3.2 项目用水情况分析.10 3.3 项目用水影响分析.12 3.4 节水措施.12 第四章 节能方案分析14 4.1 编制依据.14 4.2 能耗分析.14 4.3 节能措施和效果分析.15 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案19 5.1 项目选址及用地方案.19 5.2 土地利用合理性分析.19 5.3 房屋拆迁安置补偿方案.19 第六章 环境和生态影响分析20 6.1 环境和生态现状.20 6.2 项目建设对环境的影响.24 6.3 生态环境保护措施.26 6.4 环境和生态影响综合评价.27 第七章 经济影响分析29 7.1 项目经济效益分析.29 7.2 行业影响分析.32 7.3 区域经济影响分析.33 7.4 宏观经济影响分析.33 第八章 社会影响分析34 8.1 社会影响效果分析.34 8.2 社会适应性分析.36 8.3 社会风险及对策分析.37 第九章 结论和建议41 9.1 结论.41 9.2 建议.41 1 第一章第一章 申报单位简介及项目概况申报单位简介及项目概况 1.1 项目申报单位概况 山东中阳房地产开发集团有限公司是一家集房地产开发、土建安装、 建筑设计、工程监理、园林绿化、新型建材、房屋营销、物业管理等为 一体的大型股份制企业。公司前身是山东省寿光市房地产开发总公司， 最早成立于 1984 年 10 月，2003 年 11 月改制为有限责任公司，2007 年 2 月创立山东中阳集团。目前，集团公司注册资金为 5080 万元，法定代 表人张建芳，主业房地产资质为国家一级，具备年 20 万平方米以上的 开发能力。共有员工 110 名，其中各类工程、经济、会计、统计等专业 技术人员 88 名。公司奉行“经营多元化，跨行业，跨地区”的经营方 针，由单一的房地产开发，逐步发展成为规模化服务的生产经营集团体 系。 1.2 项目概况 1.2.1 项目建设背景 项目所在地概况 寿光市位于山东省北部，属潍坊市所辖县级市。地处小清河流域下 游，渤海莱州湾西南岸，地理坐标东经 1183211910，北纬 36413719。是全国对外开放城市之一。改革开放以来，寿光经济和 各项社会事业发展迅速，已连续十次进入全国综合实力百强县（市）行 列。 自然条件优越，资源物产丰富。中南部地下水源丰沛，土质肥沃， 宜于多种农作物生长。北部地下卤水储量 40 亿立方米，富含钠、溴、 钾、碘等几十种元素，宜盐面积 260 万公亩，被列为全国三大重点盐业 开发区之一。西北部石油、天然气储量可观。中北部煤炭资源丰富，开 发前景广阔。沿海滩涂达 45 万亩，渔业资源丰富，主要经济鱼类 20 多 2 种，贝螺虾蟹等 10 多种。 工业实力较强。全市内强实力抓工业，加快建设工业强市，大力推 进产业结构、所有制结构、区域经济结构调整，工业经济保持了良好的 发展态势。形成了造纸包装、原料化工、机械制造等六大支柱产业。 农业优势突出。是国家确定的粮食、蔬菜、果品、棉花、水产、畜 牧综合商品基地市，形成了 60 万亩粮食、80 万亩蔬菜、18 万亩果品、 30 万亩海淡水养殖和 300 个饲养小区的格局。寿光是山东省的农业现代 化示范市，现已建成国家级万亩农业现代化示范区、万亩蔬菜高科技示 范园、农业高新技术走廊、高效林业示范园、农业生态示范园等示范样 板工程。粮油作物主要是小麦、玉米、大豆。粮食总产达 4.3 亿公斤。 寿光是中国最大的蔬菜生产基地，被国家命名为唯一的“中国蔬菜之乡”。 交通、通讯发达。济青高速公路横贯东西，青羊铁路纵贯南北，潍 高、羊临等省道、国道纵横交错。新修的外环路四通八达。全市实现了 村村通公路，乡乡通柏油路，公路通车里程达 2600km。通信事业迅猛 发展，建成了自动电话、无线寻呼和移动通信三个网，程控电话总容量 28.3 万线。 寿光市房地产发展的行业背景 近年来，寿光市经济快速增长，居民收入也逐年增加，城镇居民的 住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。 全市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升 级的需要，同时，随着近几年外地来寿光工作人员不断增多，居住需求 也较快增加，这些都将保证全市房地产业在未来的几年中继续保持“供 求两旺”的景气局面。价格优惠、经济实用的户型、面积的中、低档住 宅往往一推向市场就供不应求，大都出现抢购的热销局面。据统计，单 价低于 3000 元/的中、小户型的中、低档住宅大都销售一空。 3 近两年寿光楼市的中、低档住宅的有效供给增长缓慢，供给相对需 求来说，处于相对偏紧的态势，楼市需求呈上升态势。 1.2.2 建设地点 该项目建设地点在寿光市广场街以南，张僧河以西。 .3 市政配套设施规划 1、给水规划 供水采用集中供水形式。由广场街城市供水管网接入，要求水质符 合现行饮用水卫生标准，沿小区内部道路直埋敷设。主管采用 dn150。 消防栓采用地上式，间距不大于 120 米。 2、排水规划 排水体制采用分流制。 顺道路布置 d800、d600、d500 排水管，并按规范设置检查井、沉 淀池。各排放单位雨、污水要做到“一级过滤、二级沉淀”方可排入市 政管网。 雨污水由小区道路分别汇集，处理后排向广场街排水系统。 3、电力规划 电力线由广场街接入，在小区内部设置变电室，变压后供给各用户。 4、电讯规划 管线由广场街城市市政管网接入，顺小区道路地埋敷设。 5、燃气规划 管线由广场街城市市政管线接入，燃气主管 dn100，顺小区道路地 埋敷设。 6、供暖规划 供暖采用集中供暖方式，换热房布置在小区内，供暖主管 dn100， 顺小区道路地埋敷设。 4 1.2.4 主要建设内容和规模 本项目地块为居住、商业用地，净用地面积为 11401 平方米，总 建筑面积 17101 平方米，全部为住宅。项目容积率 1.5，建筑密度 18%。拟建 11 层小高层 2 栋，6 层多层住宅 2 栋。 1.2.5 实施进度计划 该项目建设期计划为 12 个月，工程拟于 2010 年 9 月份开工，预计 2011 年 8 月份竣工。 1.2.6 投资和资金筹措 该项目总投资为 2753.75 万元，其中土地征用费用 786.6 万元，前 期工程费用 29 万元，建筑安装工程费 1453.59 万元，基础设施建设费 119.71 万元，公共配套设施建设费 85.51 万元，管理费用 50.5 万元，不 可预见费 126.24 万元，销售费用 102.60 万元。 项目资本金 550.75 万元，占项目总投资的 20%，建设资金全部由建 设单位自筹解决。 项目总投资估算表 编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元) 1 开发建设成本 2651.14 1.1 一、征地、土地租赁费 786.60 1.2 二、勘察、设计和前期费 29.00 1.3 三、基础设施建设费 119.71 1.4 四、建筑安装工程费 1453.59 1.5 五、公共配套设施建设费 85.51 1.6 六、管理费用 50.50 1.7 七、不可预见费 126.24 2 销售费用 102.60 3 项目总投资 2753.75 项目开发建设成本估算表 工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率 造价或费用(万 元) 一、征地、土地租赁费 786.6 土地费项6 5 二、勘察、设计和前期费 29 水文、地质勘探费项 110000010 规划设计方案项 1500005 可行性研究项 1100001 环境评估项 1100001 建筑设计费项 112000012 三、基础设施建设费 119.71 供电工程平方米 1710158.55 供水工程平方米 1710158.55 排污工程平方米 1710158.55 智能化系统平方米 171011017.1 小区道路广场工程平方米 171011017.1 绿化及环境艺术平方米 171011525.65 环卫设施平方米 171011017.1 路灯工程平方米 171011017.1 四、建筑安装工程费 1453.59 住宅楼、商铺平方米 171018501453.59 五、公共配套设施建设费 85.51 公共配套设施建设费平方米 171015085.51 直接费 2524.89 0 六、管理费用 50.5 管理费用元、% 25248949250.5 七、不可预见费 126.24 不可预见费元、% 252489495126.24 间接费 126.24 开发建设成本 2651.14 6 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析发展规划、产业政策和行业的准入分析 2.1 发展规划分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要在 “发展房地产业”一节中提出要“调整住房供应结构，重点发展普通商品住 房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房；按照保障供给、稳定 房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房 梯次消费；完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房 消费信贷和保险；规范物业管理行为，提高市场化程度”，这为我国十 一五期间发展房地产业定下了主基调。 山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出要繁荣 发展服务业，壮大发展新兴服务业。要抓住居民消费结构升级的机遇， 大力发展旅游、文化、房地产、信息等市场潜力大的行业，使其成为支 撑国民经济发展的支柱产业。对于房地产行业，要“加大住房供应结构 调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用 房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。 完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成 “梯级消费”的良性循环”。 在潍坊市服务业发展规划中，对潍坊房市房地产业提出按照 “建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群”的城市 发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿 光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸 城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展 格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩 张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓励性 政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。 7 发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成 为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。 因此，本项目符合国家和地方的产业政策，符合潍坊市及寿光市的 城市规划要求，是社会整体和谐的重要组成部分，可以进一步改善当地 的人居环境。 2.2 产业政策分析 根据国家发改委产业结构调整指导目录（2005 年本） ，本项目为 允许类项目。 我国的房地产市场经过 20 多年的培育，已经成为了我国经济发展 的支柱产业，特别是 1998 年实施房改以来，随着商品住宅建设的快速 发展，以住宅为主的房地产业保持持续高速增长，房地产投资年均增长 超过 20%，年增长额保持在固定资产额的 30%左右，直接或间接拉动 gdp 增长每年保持在 2 个百分点。 这些成绩的取得，主要得益于的房改政策和所出台的推进措施。自 1998 年我国政府开始推进房改政策以来，经过推进、培育和发展三个阶 段，目前已经趋于成熟，在政策方面主要体现四个方面：一是出台了一 些促进房地产市场发展的相关政策，如房改房、合作或集资建房等等， 不仅解决大部分城乡市民住房问题，也解决了许多单位职工房源不足的 问题；二是给地产商、房地产开发商在土地、金融等方面的优惠政策， 如银行贷款、土地议价、宽松的入门条件等，培育了一大批房地产开发 企业，使一些企业得到了较快的发展；三是银行为消费者推出了购房按 揭和贷款政策，不仅解决了大部消费者购房自有资金不足问题，还改变 了大部分人的消费理念，如果没有此政策，就不会有今天这样发达的市 场；四是建立了住房公积金制度，为解决中低收入家庭购房提供了条件。 以上政策的出台，主要起到了三方面的作用：一是推进了房地产市场健 8 康、持续发展；二是改善了城乡居民的住房条件，从 1998 年城乡居民 人均住房面积 5 平米，提高到今天 25 多平米，另外城市面貌也发生了 质的变化，变多了、变大了、变美了，居民的生活更方便了、更舒适了； 三是巩固了房地产行业在国民经济发展、在政府和广大市民心中的重要 位置。 全国房地产开发投资和住宅投资水平仍保持在较高水平，在未来一 到两年时间内，房地产市场新增供应仍将大量涌现,对市场消化吸纳造成 巨大的压力。不过,更为市场所担心的是，世界性经济金融危机在未来相 当长时间内会通过资金链、消费者预期、居民收入、宏观经济下行等方 面影响到房地产投资，进而引起宏观经济跌落。所以短期内国家对房地 产行业的政策是防止大起大落，以稳定为主，进行住房供给结构的调整。 因此，本项目的建设符合国家的产业政策。 2.3 行业准入分析 山东中阳房地产开发集团有限公司具有房地产开发壹级资质，证书 编号：建开企2009901 号，符合房地产行业准入条件。 9 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 合理开发并有效利用资源，是贯彻落实科学发展观的重要内容。本 项目不属于资源开发类项目，也不需占用重要资源，因此本章仅对水资 源的综合利用进行分析。 3.1 水环境现状分析 寿光境内历史上多河流湖泊。全市河流有 17 条，主要担负防洪、 排涝任务。最大河流是弥河，纵贯市境南北，将全市水系分为东西两部 分，西为小清河水系，东为弥河水系。多年来除弥河、小清河有部分径 流外，其它河道已多年干枯无径流。寿光市地表径流主要来自弥河。 弥河古称巨洋水，发源于临朐沂山西麓天齐湾，顺坡蜿蜒西流，至 临朐九山附近折向东北流，经过冶源水库，又经益都，于寿光广陵乡南 半截河村，分为 3 股入渤海。其中东北流的一股，河槽较为宽广，为弥 河主河道，在寿光北宋岭东，纳丹河，至潍坊市寒亭区央子港入海。其 余两股为弥河入海岔流，均由南半截河村北流入海。河长 206 公里，流 域面积 3847.5 平方公里。河道平均比降 3.2/1000，流域河网密度 0.3 公 里/平方公里。 弥河由河源至冶源为上游，河长 56 公里，河流经行于山丘区，河 道平均比降为 10.4/1000。冶源至寿光岳寺高为中游，河长 54 公里，河 流经行临朐盆地和山前平原区，河道平均比降 1.5/1000。岳寺高以下为 下游，河长 96 公里，河道平均比降为 0.4/1000。 弥河主要支流有五井石河、石河、南阳河、丹河等。丹河发源于临 朐悖林乡纪山沟，北流经益都、昌乐，于寿光北宋岭东由右岸注入弥河。 河长 100 公里，流域面积 698.5 平方公里，河道平均比降 4.7/1000。 小清河始于济南市西部，流经济南、淄博、滨州、东营、潍坊 5 市 地 18 个县市区，全长 237km，流域面积 10336km2，具有排水、灌溉、 10 航运、养殖等多种功能。干流北靠黄河，大小支流共 150 余条，其中较 大支流 40 余条，大部分分布在南侧。小清河丰水期为每年的 69 月， 枯水期为每年的 10 月至翌年的 5 月。小清河流域所辖地区工业发达， 人口集中，是我省重要的工农业生产基地。 3.2 项目用水情况分析 3.2.1 给排水系统 用水量 考虑目前寿光市的供水能力等，本项目住宅小区用水约 100l/ 人d，项目入驻人数 547 人，则住宅用水量为 54.7m3/d；不可见用水量 按上述用水的 10%计，不可见水量为 5.47m3/d；绿化、景观用水及道路 冲刷用水全部使用中水，综合估算本项目新鲜水总用水量约 60.17m3/d。 项目使用水量情况 用水名称使用人数/面积/量用水定额用水量(m3/d) 1住宅547 人100l/人d54.7 2未预见及漏损水量以上的 10%5.47 3合计60.17 给水系统 1.给水方式 商业等生活用水采用市政水压直接供水。住宅采用变频供水。 2.给水管网 以市政道路下的给水管作为水源，采用二路进水，在基地内形成环 网，生活及室外消防用水均接自此环网。 3.室内给水 根据需要，每个用户设独立水表进行用水计量。室内给水管水表前 采用钢塑复合管，水表后采用给水聚丙烯管道（pp-r） 。 排水系统 1.生活排水规划 11 室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系 统。生活污水产生量按新鲜水用水量的 80%计，生活污水产生量为 43.76m3/d，生活污水经地埋式污水处理系统处理达标后，75%中水回用， 回用量 41.03m3/d，剩余部分 13.67m3/d 排入寿光市污水处理厂。 2.屋面雨水规划 778 . 0 )265.13( lg90.13105.18 t te q a、按潍坊市暴雨强度公式， 重现期 p=1 年，径流系数取 0.7。 查建筑给水排水设计手册 ，当降雨历时为 5min 时，降雨量为 126mm。 b、屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网，汇集 后排入市政雨水管道。 消防设计 1.消火栓系统 室内消火栓布置，应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何 部位。 消火栓用水量： 室外消火栓 15l/s 火灾延续时间 2h 室内消火栓 10l/s 火灾延续时间 2h 2.自动喷淋系统 在地下车库设自动喷水灭火系统，用水量为 21.33l/s。 3.灭火器 为扑救初期火灾，减少损失，根据建筑物的危险等级和火灾类别， 设置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器，设置于便于取用的地点。 4.消防管道管径100时，采用热镀锌钢管，丝扣连接；管径 12 100时，采用热镀锌无缝钢管，卡箍连接。 3.3 项目用水影响分析 从水量分析，拟建项目日最大排水量为 60.17m3，排水量不大，且 拟建项目综合废水水质满足污水排入城市下水道水质标准(cj 3082- 99)要求进行排放，符合寿光市污水处理厂对进水水质的要求，对周边水 环境造成的影响较小。 3.4 节水措施 3.4.1 小区水环境 合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、 日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态 环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定， 水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活 杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水 的安全和适用。 对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估 算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有 效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以 足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、 消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定 场所。 收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径 流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少 市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。 3.4.2 绿化景观用水节水 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质 13 和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证 水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积， 尤其是冷地型草坪面积。 绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及 利用自然渗透补充地下水。 3.4.3 节水器具应用 所有坐便器均采用 6 升水箱，且分 2 挡冲洗。公共场所便器采用感 应式或脚踏式。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，公共淋浴间 均采用脚踏式淋浴器。管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。 14 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 4.1 编制依据 1、 中华人民共和国节约能源法 （2007 年人大第三十次会议修订） ； 2、国务院发布的民用建筑节能条例 ； 3、 民用建筑节能设计标准jgj 26-95； 4、 公共建筑节能设计标准gb50189-2005； 5、 建筑节能工程施工质量验收规范gb50411-2007； 6、 建筑照明设计标准gb50034-2004 等； 7、鲁政发200883 号关于进一步加强节油节电工作实施方案 的通知 。 4.2 能耗分析 卫生小区二期建设完成后，可容纳 160 户，540 人居住。主要能耗 指标见下表： 项目主要能耗表 种类用量(t)折煤系数单位标准煤 生活用电13.5 万千瓦时0.1229kgce/kwh16.59 用水19440 吨0.2429kgce/t4.72 综合能耗 21.31 选用参数说明： 根据寿光同类规模小区统计资料，人均电量年消耗量在 180-250 度。 本小区采用人均电量年消耗量 250 度估算，折煤系数为 0.1229 kgce/kwh。 用水量定额按住宅用水100升/人日，水能源折算系数按gb 2589-90 综合能耗计算通则计算，新鲜水标准折算系数c2为1吨折标准 15 煤0.2429kg。 4.3 节能措施和效果分析 卫生小区的设计严格贯彻了国家和潍坊市有关节约能源的法规和政 策，在保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改 善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；通过提高采暖、空调等耗能系 统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以 实现可持续发展的目标。 4.3.1 建筑总平面布置 寿光冬季寒冷期较长，因此，在总平面布置上，住宅楼主要朝向为 南北朝向，以满足冬季的日照要求，符合我国现行国家标准住宅设计 规范（gb50096-1999） 中规定“每套住宅至少应有一个居住空间能获得 日照，当一套住宅中，居住空间总数超过四个时，其中宜有两个获得日 照。 ”的要求。 4.3.2 建筑构造节能设计 1.墙体节能 墙体是建筑外围护结构的主体，采用保湿隔热措施其保温性能直接 影响建筑的耗热量。其完全符合夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 （jgj-134-2001）和公共建筑节能设计标准 （dgj08-107-2004） 。 2.门窗节能 外门窗是住宅能耗散失的最多的部位，其能耗占住宅总能耗的比例 较大，其中传热损失为 1/3，冷风渗透为 1/3，所以在保证日照、采光、 通风、观景要求的条件下，尽量减小住宅外门窗洞口的面积，提高外门 窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗本身的保温性能，减少外门窗 本身的传热量。其节能措施有： a、控制住宅窗墙比。住宅窗墙比是指住宅窗户洞口面积与住宅立 16 面单元面积的比值，jgj26-1995民用建筑节能设计标准（采暖居住部 分） 对不同朝向的住宅窗墙比做了严格的规定，指出“北向、东向和西 向、南向的窗墙比分别不应超过 20%、30%、35%”。 b、提高住宅外窗的气密性，减少冷空气渗透。设置泡沫塑料密封 条，使用新型的、密封性能良好的门窗材料。门窗框与墙间的缝隙用弹 性松软型材料（如毛毡） 、弹性密闭型材料（如聚乙烯泡沫材料） 、密封 膏以及边框设灰口等密封；框与扇的密封用橡胶、橡塑或泡沫密封条以 及高低缝、回风槽等；扇与扇之间的密封用密封条、高低缝及缝外压条 等；扇与玻璃之间的密封用各种弹性压条等。 c、改善住宅门窗的保温性能。户门与阳台门应结合防火、防盗要 求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板或岩棉板，以增加其绝热性能；窗户 采用钢塑复合窗，以避免金属窗产生的冷桥，并采用中空玻璃，采用大 窗扇，减少小窗扇，扩大单块玻璃的面积，减少窗芯，合理地减少可开 启的窗扇面积，适当增加固定玻璃及固定窗扇的面积。 d、设置“温度阻尼区”。所谓温度阻尼区就是在室内与室外之间设 有一中间层次，这一中间层次象热闸一样可阻止室外冷风的直接渗透， 减少外墙、外窗的热耗损。在住宅中，将北阳台的外门、窗全部用密封 阳台封闭起来，外门设防风门斗，防止冷风倒灌，楼梯间设计成封闭式 的，对屋顶上人孔进行封闭处理。 3.屋顶节能 一是屋项保温层不选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免 屋面重量、厚度过大；二是屋面保温层不选用吸水率较大的保温材料以 防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。本项目经多方对比， 采用膨胀珍珠岩保温芯板保温层代替常规的沥青珍珠岩或水泥珍珠岩。 这种保温芯板施工方便、价格低廉、不污染环境，芯板为柔性制品。其 17 主要技术指标，表观密度为 110150kg/m3；导热系数为 0.040.06w/ m2.k；蓄热系数为 0.900.11m2.k；抗压强度大于 0.2mpa；吸水率小于 0.01%；蒸汽渗透系数为 2.1810-7g/m.n.pa。 4.外墙节能 建筑外墙暂按 35mm 厚保温沙浆计，不满足要求时采用聚苯乙烯外 保温板设计，使得传热系数小于 1.5w/*k，屋面传热系数小于 1.0w/*k。外门窗采用节能型中空玻璃及保温隔热节能型门窗框料， 传热系数控制在 4.7w/*k 以下，达到节能的要求。 5.设备节能 （1） 、设备材料尽量选用节能产品。 （2） 、小区内公共照明一般采用高效节能灯具，并配以节能开关控 制。小区道路照明和景观照明采用时间控制或光线自动控制。 （3） 、住宅楼内洗水盆采用限流节水型。低水箱坐便器采用节水型。 （4） 、基地内所选用水泵等给排水设备均采用低噪音节能型。 4.3.3 采暖设计 热力管网是热交换站与热用户连接的桥梁，节能潜力很大。 a、采用平衡调节技术。一个热力管网通常要连接多个热用户，尽管 设计采取了管径调整和阀门控制等许多措施进行水力平衡计算，但还难 以满足规范规定的压差平衡标准，最终达到压差平衡是通过各热用户的 流量再分配而实现的。本小区在管网上设计安装平衡阀或自力式流量控 制器，以实现热力管网的水力平衡，保证每个热用户的热媒流量能在计 算工况下运行，克服了供热管网始端用户过热、末端用户不热的弊病。 b、采用热水管道直埋技术。直埋敷设与地沟敷设比较，不仅具有 节省用地、方便施工、减少工程投资和维护工作量小的优点，同时由于 采用导热系数极小的聚氨酯硬质泡沫塑料保温材料，热损失大大地小于 18 地沟敷设。应用新型保温材料，对供热管道、法兰、阀门及附件采取保 温措施，以降低供热管网热损失。 c、防止供暖系统大量亏水。供暖系统是一个闭式循环回路，在正常 运行中系统会存在少量的跑、冒、滴、漏现象，亏水量一般应小于循环 水量 1%.而实际运行中，却存在着系统亏水偏大的问题，浪费了可贵的 软化除氧水和能源，这对节能十分不利。因此要加强宣传教育和管理， 采取防漏、查漏、堵漏等有效措施，将失水率降到最低。 d、建立健全各项制度，并加强小区的节能物业管理。要建立健全 各项制度与操作规程，做到有章可循。有了正确的操作规程并严格执行， 才能达到高效率、低能耗的运行；加强换热站的管理，保证供热系统经 济、高效、节约能源降低成本；加强设备管理，使其在最佳工况下运行； 加强对全体员工的培训，提高员工的素质及操作水平。 4、空调节能措施。住宅预留可安装分体式空调位置，住户要安装 的空调型号要经过物业管理公司同意，空调能效比应符合节能设计要求。 通过以上措施，本项目节能水平可以达到山东省内领先水平。 19 第五章第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案建设用地、征地拆迁及移民安置方案 5.1 项目选址及用地方案 该项目位于山东省寿光市广场街以南，张僧河以西。项目未占用耕 地，未压覆矿床、文物，不影响防洪和排涝，不影响通航，周边无军事 设施，不影响军事设施安全。该地块场地平整宽阔，基础设施较为齐全， 是开发建设商住区的理想地段。 5.2 土地利用合理性分析 本项目建设用地符合土地利用规划要求，占用规模合理，符合保护 耕地要求，不涉及耕地占用补偿等问题。 5.3 房屋拆迁安置补偿方案 本项目不存在房屋拆迁、安置等问题。 20 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 6.1 环境和生态现状 6.1.1 自然环境状况 地理位置 寿光市位于山东省北部，属潍坊市所辖县级市。地处小清河流域下 游，渤海莱州湾西南岸，地理坐标东经 1183211910，北纬 36413719。东临潍坊市寒亭区和潍城区，西靠广饶县，南接青州市 和昌乐县。项目用地范围内无其他特殊建构筑物，建设用地地势平坦， 易于施工建设，地理位置较好。 气候和气象 寿光市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，雨量适中，寒暑变化 显著。历年极端最高气温 41，极端最低气温-22.3，历年平均气温 12.4，历年平均相对湿度 66%，蒸发量 2029.9mm，降雨量 604.2mm， 最大日降水量 148.8mm。 寿光市常年主导风向为南南东风，冬季多偏西风。历年平均风速 3.3m/s。 地形、地貌 寿光市为由南向北缓慢降低的大平原，海拔最高点在孙家集镇的三 元朱村东南部，高程（黄海基面）49.5m，寿光滩涂高程一般在 1.0m 以 上，平均地面坡降约为 0.7，地势平坦。寿光市主要有七个微地貌单 元，即河滩高地、缓岗、缓平坡地、河间洼地、浅平洼地、微斜平地、 海滩地。 拟建场地地貌单元为第四纪冲、洪积平原。地形平坦，地面标高 30.2430.50m，高差 0.26m。场地地层主要由第四系全新统和上更新统 冲击成因的粘土、粉质粘土、粉土及砂组成，自上而下共分 5 层，分述 21 如下： 耕土：褐黄色，粉土、粉细砂为主，含植物根，夹粉质粘土薄层。 场区普遍分布，厚度：0.400.70 米，平均 0.53 米。 粉砂(q4al)：黄灰黄色，松散，饱和，摇震反应迅速，无光泽 反应，粘粒含量较低。成份以石英为主，亚圆状，颗粒均匀，含少量云 母片，夹粉土薄层。场区普遍分布，厚度：2.303.30 米，平均 2.93 米。 粉砂(q4al)：灰黄色，松散，饱和，摇震反应迅速，无光泽反应。 滨海相堆积，含较多螺壳碎片，底部夹淤泥薄层，局部互层。成份以石 英为主，次棱角片状，含细砂，颗粒较均匀。场区普遍分布，厚度： 5.505.80 米，平均 5.63 米。 粉砂粘土(q4al)：褐黄色，可塑，稍有光滑，中等干强度，中等 韧性，见锰铁斑与灰色条带，土质均匀。场区普遍分布，厚度： 5.305.80 米，平均 5.63 米。 粉砂(q3al)：灰褐色，中密，很湿，摇震反应中等，无光泽反应， 颗粒含量低。成份以石英为主，亚圆状，颗粒均匀，含少量云母片，局 部与粉土互层。最大揭露厚度 5.50 米，该层未穿透。 水文地质 寿光市地区冲积平原，地下水含量比较丰富，特别是弥河两岸，是 寿光市工农业用水主要水源地。寿光工农业和生活用水绝大部分依靠开 采深层地下水。地下水含水层由南向北埋深逐渐加大，到北部地区埋深 达到 200-400m。浅层地下水流向为由西南流向东北。地下淡水集中分 布在县境中南部，北以三座楼、北台头、郎家营、李家庄子、刑姚、广 陵、齐家下口、泊头子、侯镇、马家、赵家辛章东西一线为分界，面积 1047 平方公里，占全县总面积的 47.6%。该区储水条件好，地下水丰富。 北部盐碱地区，除东北部外，在咸水层以下，均埋有深层淡水，埋深 22 30360 米，矿化度 0.492.68 克/升，矿化类型为碳钠、氯钠型水。但 储量很小，且不易开采，仅能解决部分人畜用水。地下水流向为由西南 流向东北。 寿光境内历史上多河流湖泊。全市河流有 17 条，主要担负防洪、 排涝任务。最大河流是弥河，纵贯市境南北，将全市水系分为东西两部 分，西为小清河水系，东为弥河水系。多年来除弥河、小清河有部分径 流外，其它河道已多年干枯无径流。寿光市地表径流主要来自弥河。 弥河古称巨洋水，发源于临朐沂山西麓天齐湾，顺坡蜿蜒西流，至 临朐九山附近折向东北流，经过冶源水库，又经益都，于寿光广陵乡南 半截河村，分为 3 股入渤海。其中东北流的一股，河槽较为宽广，为弥 河主河道，在寿光北宋岭东，纳丹河，至潍坊市寒亭区央子港入海。其 余两股为弥河入海岔流，均由南半截河村北流入海。河长 206 公里，流 域面积 3847.5 平方公里。河道平均比降 3.2/1000，流域河网密度 0.3 公 里/平方公里。 本项目室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管 排水系统。生活污水经地埋式污水处理系统处理达标后，75%中水回用， 剩余部分排入寿光市污水处理厂。 6.1.2 自然保护区 项目区内及周边无名胜古迹和自然保护区，拟建工程周围主要为道 路、住宅小区等。 6.1.3 环境质量概况 环境空气质量 根据寿光市环境监测站提供的 2008 年例行监测资料数据显示：项 目附近评价区域大气质量现状较好，各项监测因子(so2、pm10、tsp)均 无超标现象，满足环境空气质量标准(gb3095-1996)中的二级标准。 23 拟建项目位于寿光市广场街以南，张僧河以西。项目所在地区域的 环境空气质量总体较好，有一定的环境容量。 水环境质量概况 1、地表水 因弥河是寿光市最重要的地下水补给水源，寿光市严禁向其排入工 业和生活污水。目前，寿光市中心城区(弥河以西)的污水绝大部分全部 通过污水管道向北输入了寿光市污水处理厂，经处理后通过新塌河汇入 小清河。 根据例行监测资料，弥河张建桥断面 cod、氨氮 2008 年平均监测 结果为 35、1.84mg/l，符合地表水类水质要求；小清河入海口羊口断 面 cod、氨氮 2008 年平均监测结果为 86、13.7mg/l，超过要求的类 水质 3.3、12.7 倍，超标的主要原因是小清河上游来水主要为污水所致。 2、地下水 根据寿光市环境监测站监测资料可知，本项目所在地区地下水主要 水质监测指标均符合地下水质量标准(gb/t14848-93)中的类标准 要求，说明该地区地下水水质状况较好。 项目产生的废水主要是生活污水，水质构成相对简单，污水经地埋 式污水处理系统处理达标后，75%中水回用，剩余部分排入寿光市污水 处理厂。 声环境质量 拟建项目范围内没有大的工业噪声源。根据近期监测数据，拟建项 目周边区域昼间等效声级为 47.85 db(a)，夜间等效声级为 39.9 db(a)， 区域环境噪声能够达到声环境质量标准(gb3096-2008)中的 2 类标 准要求。 24 生态环境 根据潍坊市十一五环境规划，本项目建设地点非库区、湿地、重要 水源地和涵养区等自然生态系统的保护重点；非矿山、取土采石场等资 源开发区；非水土流失及盐渍化等生态脆弱区。 区域内重点保护目标是空气环境和地下水环境。 6.2 项目建设对环境的影响 项目建成后对评价区生态环境将会带来一定的有利影响和不利影响。 有利影响：土地利用格局发生改变，原来凌乱分散的环境，被整齐的建 设、道路和绿地代替，区域生态环境进一步美化；另外，对于绿地、树 木的浇灌，将增加区域地下水的补给量，植被的生产量也将大大提高。 不利影响是项目建设区的自然与人工结合的植被大多被人工植被取代， 同时，大量的人员入住，人类活动对评价区原来的自然生态环境干扰加 强。本章将根据现状调查和评价情况，按照环境影响评价技术导则 非污染生态影响选择土地利用、植被覆盖特征、植被蓄水功能、植被 产氧量、物种多样性、景观多样性等主要生态资源进行评价。 6.2.1 土地利用 根据土地利用性质、特点，结合项目规划中的土地利用方式及面积 布局，将区域建成运行期的土地利用类型分为 4 类。包括建筑用地（含 硬化地面） 、人工绿地、未利用土地、植草砖地面。 项目建成后，土地利用类型有明显的变化，这种土地利用变化，使 原来以自然生态系统为主，转变为城市生态系统特征，新增加的用地类 型为建筑用地、人工绿地、植草砖地面。林草地占总面积的 40.2%，居 第一位。 从土地利用情况来看，建设区域用地的变化主要表现为人为的建筑面积 增加，反映出未来人为因素对该区生境的巨大影响。 25 6.2.2 植被覆盖特征 小区建成后，新增加的人工绿地将和保留的原有植被共同组成区域 植被外貌，担当植被的生态功能。原有的植被、小块土地已经不再存在， 代之以乔木、灌木、草地相结合的人工绿地系统，其功能将向观赏型和 生态型转变。新增加的人工绿地的功能主要是维持生态平衡、提供舒适 的人居环境、提高景观质量。 6.2.3 储水功能 由于未来人工植被的类型、面积没有确定，未来植被总体储水功能 的定量预测比较困难。据以往实际情况分析，现有植被经过保护和恢复 措施后储水能力也将大幅度提高。通过现场调查可知，小区区域内换土 绿化以后，群落形成后其储水能力要高于现有的植被，因此，未来区域 的植被总体储水能力将会提高。 需要说明的是，在开发初期，植被破坏较为严重，而人工林地尚不能建 立，其储水能力低于现状值。 6.2.4 生物量及生产力 根据有关资料，生态小区绿化一次性种植乔木、灌木和草地的单位 面积生物量分别为 6kg/m2、2 kg/m2、1.6 kg/m2小区种植植被的单位面积 的年生长量即生产力，乔木、灌木和草地分别为：1.2kg/m2a、0.7 kg/m2a、0.6 kg/m2a。 由于小区绿化要求一定的乔木、灌木和草地三个层次的有效配比， 通常在叠置率为（分绿化面积之和比上总绿化面积）130%的情况下，乔 木比例应保持在 50%以上、灌木至少为 30%，草地应达 50%。 6.2.5 植被产氧量 植被产氧量随着植被年生产干物质的变化而变化，即与植被第一生 产力密切相关。在小区建成初期，由于乔木、灌木还没有长成，加之原 26 有生产力的提高，植被产氧量逐渐提高，在建成远期，由于人工林地的 形成和原有的部分灌丛、草地恢复为林地，植被产氧量将大大高于现状 期。 6.2.6 物种多样性 物种多样性是反映区域生态功能的间接指标，也是影响生态系统自 我维持能力和可持续发展潜力的关键因素。生态小区建成后，物种多样 性水平会增加，增加的途径有两方面：一是生态恢复促进了生态环境的 改善和植被的发育，使群落小环境得到建立，物种的自然迁入和定居使 乡土物种增加；二是绿化过程引入乡土物种和外来物种，使物种的数量 增加。 6.2.7 景观多样性 区域景观结构和景观多样性水平是反映区域复杂性的重要指标之一， 也是评价区域景观配置的重要依据。本项目为住宅小区开发项目，景观 结构的多样性会对小区产生积极的影响，景观结构的质量将会直接影响 人居环境，项目建设前，项目景观格局简单，仅有杂草，少量苗木，连 通程度较差，异质性程度较低。项目建成后，有各类建筑物、道路、各 类绿地景观、休憩广场等多种拼块，由于绿化树种较多，物种多样性增 加，景观异质性也相应增高。但由于人工引进的树木对环境需要一定的 选择和适应过程，项目刚建成时可变性大，抗干扰力较差。 6.3 生态环境保护措施 6.3.1 生态环境保护措施 园区地表绿化。按园区布置相应的绿化区和绿化带，绿化植物为乔 木、灌木、草本植物立体间植。对于广场、停车场铺设植草砖。植草砖 是近年来广泛应用于广场的环保新型砖。砖的主体上布孔，开孔率可达 291%，主要用于种植草本植物。地下水保护措施。做好污水处理设施和 27 生活垃圾的防渗工作。 6.3.2 生态保护措施的实施 为了实施上述生态防护与恢复措施，建设期应有专人负责，提早购 置乔木、灌木树种和草皮，保证生物量和绿化面积达到建成后 40.2的 水平，实现同期绿化。生态防护的成果应设专人维护和管理，绿化工作 由项目方配备专门人员负责种植和维护，配备专门浇水、修剪、施肥、 车辆等器具，用作日常管理和维护。植草砖铺设完成后，定期进行检查， 对损坏的植草砖应及时更换，制定规章制度，对破坏生态防护成果的行 为进行处罚。 6.4 环境和生态影响综合评价 施工阶段土石方建筑垃圾的堆存在有雨时易造成水土流失，对区域 的生态环境造成影响。由于项目区所处的地下水埋深在 1012 米，在 施工过程中，如打地基、建地下车库等，可能会触及地下水，破坏地下 水生态环境。 拟建项目在建设过程中，尽量保留原有树木，建成后区域内的植物 种类、面积、数量尽可能增加，提高绿地率到 40.2%。绿地对雨水的回 收及日常喷灌，可以增加土壤的含水率，乔、灌及草地的建设将使本区 的物种多样性趋于增加，使区内环境进一步绿化美化、达到净化空气、 隔尘降噪以及涵养水土等生态服务功能，同时自然生态系统功能得到加 强。 强化雨水截流回补地下水的措施，地下水布给能力较现状有所加强。由 于地面硬化，将导致地表水径流，造成水土流失。工程设计中采用从 “高花坛”、 “低绿地”到“浅沟渗渠渗透”逐级下渗的新模式，即屋面雨水先 流经高位花坛进行渗透净化，而后与道路雨水一起通过低绿地，流入渗 透浅沟；雨量较大时，雨水沿着浅沟进入渗渠继续下渗；超过渗透能力 28 的雨水再排入雨水管网。这种在绿化设计中将屋面雨水作为第二水源用 来涵养地下水的方案有利于地下水补给量的增加。 综上所述，项目建设通过保证绿化方案的实施，区域生物量增加， 生物物种的多样性水平相应提高，生态环境不会受到明显破坏。但在项 目的施工期，生态环境会受到一定程度的影响，在项目的营运期基本得 到恢复。 29 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析 7.1 项目经济效益分析 7.1.1 经济效益分析的依据 1、 建设项目经济评价方法与参数(第三版) 2、 房地产开发项目经济评价方法 7.1.2 财务基础数据 1、销售收入 根据建设单位提供的有关资料，结合城市居民消费水平和项目所处 地理位置，参照寿光市周边房地产售价行情，确定项目销售价格，详见 下表: 项目销售收入计算表 序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(m2)销售收入(万元) 1 商铺元/ 3000171015130.3 合计 5130.3 项目销售收入计划表 序号项目名称合计(万元)第 1 年第 2 年第 3 年 1 销售收入 5130.3 1026.063078.181026.06 2 销售比例 100%20%60%20% 2、经营税金及附加 该项目经营税金按照预计销售收入的 5.5%估算，共计 282.17 万元。 3、期