2009年合肥房地产市场年报.doc

20092009 年合肥房地产市场年报年合肥房地产市场年报 2010 年年 2 月月 目目 录录 第一部分第一部分 房地产行业政策及市政建设信息房地产行业政策及市政建设信息 一、市政建设信息 -5 1、09 年合肥轨道交通一号线适时开工建-5 2、新桥国际机场安置点和航站楼全面开工 -5 3、两大集团变合肥版“房企大鳄” -5 4、合肥第一高楼国贸中心开建 共 57 层高 239 米 -6 二、房地产行业相关政策-6 1、安徽三大银行利率 7 折优惠“门槛”都很低 -6 2、合肥 09 年城区中、小学学区将再度调整-7 3、合肥公积金最高贷款调至 35 万-7 4、合肥出新规：城区经营性用地不准再建多层楼房 -8 第二部分第二部分 土地市场土地市场 1、2009 年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣-8 2、2009 年 5 月和 10 月成为土地交易高峰月 -9 3、合肥土地成本上升明显 上涨近 1 倍 -9 4、土地推售策略优异-9 5、滨湖成为合肥土地推售最成功的区域-10 6、合肥土地地王回顾-10 一、2009 年合肥（含三县）土地成交综述-11 二、2009 年合肥土地成交月度走势-12 1、成交宗数月度走势-12 2、成交面积月度走势-12 3、成交价格月度走势-13 4、成交总金额月度走势-13 5、土地规划建筑面积月度走势-14 三、2009 年合肥土地成交区域构成-15 1、成交宗数区域构成-15 2、成交面积区域结构-15 3、成交价格区域对比-16 4、成交总金额区域对比-16 5、成交成本区域对比-17 6、土地规划面积区域对比-18 第三部分第三部分 20092009 年合肥住宅市场篇年合肥住宅市场篇 一、2009 年住宅市场总体表现-18 二、2009 年合肥住宅供求关系 -21 三、2009 年合肥楼市住宅成交量 -22 1、住宅区域成交量-22 2、住宅成交量走势-23 三、2009 年合肥住宅成交均价 -23 1、2009 年住宅区域成交均价对比 -23 四、2009 年合肥住宅成交总金额 -24 1、2009 年合肥住宅成交总金额区域分布 -24 2、2009 年合肥住宅成交总金额月度走势 -25 五、2009 年合肥住宅新增量 -26 1、2009 年合肥住宅新增量区域分布 -26 2、2009 年合肥住宅新增量月度走势 -26 六、住宅可售量-27 1、全市住宅可售量-27 2、住宅可售量区域分布-27 第四部分第四部分 20092009 年合肥商业市场篇年合肥商业市场篇 一、2009 年合肥商业成交量 -29 1、2009 年合肥商业成交量区域分布 -29 2、2009 年合肥商业成交量月度分析 -30 二、2009 年合肥商业成交均价 -31 1、2009 年合肥商业成交价格区域对比 -31 2、2009 年合肥商业成交价格月度走势 -31 三、2009 年合肥商业成交总金额 -32 1、2009 年合肥商业成交总金额区域对比 -32 2、2009 年合肥商业成交总金额月度走势 -33 四、合肥商业可售量-33 第五部分第五部分 20092009 年合肥住宅区域市场篇年合肥住宅区域市场篇 一、蜀山区-34 1、2009 年蜀山区供求关系比 -35 2、2009 年蜀山成交量 -35 3、2009 年蜀山成交价格分析 -36 4、2009 年蜀山成交总金额 -36 5、2009 年蜀山新增量 -37 6、2009 年蜀山住宅可售量 -37 7、蜀山区住宅销售套数前十楼盘-38 二、庐阳区-38 1、2009 年庐阳区供求关系比 -39 2、2009 年庐阳成交量 -39 3、2009 年庐阳成交价格分析 -40 4、2009 年庐阳成交总金额 -41 5、2009 年庐阳新增量 -41 6、2009 年庐阳住宅可售量 -42 7、2009 年庐阳区住宅销售套数前十楼盘 -42 三、包河区-43 1、2009 年包河区供求关系比 -43 2、2009 年包河成交量 -43 3、2009 年包河成交价格分析 -44 4、2009 年包河成交总金额 -45 5、2009 年包河新增量 -46 6、2009 年包河住宅可售量 -46 7、2009 年包河区住宅销售套数前十楼盘 -47 四、瑶海区-47 1、2009 年瑶海区供求关系比 -48 2、2009 年瑶海成交量 -48 3、2009 年瑶海成交价格分析 -49 4、2009 年瑶海成交总金额 -50 5、2009 年瑶海新增量 -50 6、2009 年瑶海住宅可售量 -51 7、2009 年瑶海区住宅销售套数前十楼盘 -51 五、高新区-52 1、2009 年高新区供求关系比 -52 2、2009 年高新成交量 -52 3、2009 年高新成交价格分析 -53 4、2009 年高新成交总金额 -54 5、2009 年高新新增量 -54 6、2009 年高新住宅可售量 -55 7、2009 年高新区住宅销售套数前十楼盘 -55 六、经开区-56 1、2009 年经开区供求关系比 -56 2、2009 年经开区成交量 -56 3、2009 年经开区成交价格分析 -57 4、2009 年经开成交总金额 -58 5、2009 年经开区新增量 -58 6、2009 年经开区住宅可售量 -59 7、2009 年经开区住宅销售套数前十楼盘 -59 七、政务新区-60 1、2009 年政务新区供求关系比 -60 2、2009 年政务新区成交量 -60 3、2009 年政务新区成交价格分析 -61 4、2009 年政务新区成交总金额 -62 5、2009 年政务新区新增量 -62 6、2009 年政务新区住宅可售量 -63 7、2009 年政务新区住宅销售套数前十楼盘 -63 八、新站区-64 1、2009 年新站区供求关系比 -64 2、2009 年新站区成交量 -64 3、2009 年新站区成交价格分析 -65 4、2009 年新站区成交总金额 -66 5、2009 年新站区新增量 -66 6、2009 年新站区住宅可售量 -67 7、2009 年新站区住宅销售套数前十楼盘 -67 九、滨湖新区-68 1、2009 年滨湖区供求关系比 -68 2、2009 年滨湖成交量 -69 3、2009 年滨湖成交价格分析 -70 4、2009 年滨湖成交总金额 -70 5、2009 年滨湖新增量 -71 6、2009 年滨湖住宅可售量 -71 7、2009 年滨湖区住宅销售套数前十楼盘 -72 第一部分第一部分 房地产行业政策及市政建设信息房地产行业政策及市政建设信息 一、市政建设信息一、市政建设信息 1 1、0909 年合肥轨道交通一号线适时开工建年合肥轨道交通一号线适时开工建设 年初，合肥市长吴存荣在政府工作报告中明确表示，东、西高架桥今年将开建，另外， 一直备受合肥市民关注的轨道交通一号线，也将在今年适时开工建设。 观点：合肥作为一个省会城市，截止目前还没有地铁，也没有城铁和轻轨，当这种遗憾与北 京、上海、广州等一线城市的公共交通比较之后越发失落，城市“地铁遗憾”逐步演变成一种城 市 “地铁情结” ，如今，夙愿得偿，盼望已久的合肥轨道交通一号线真的开始动工了，不再是停 留在图纸上的蓝图，合肥轨道交通一号线就是合肥人的心中的“地铁” 。轨道交通一号线一下子 把合肥火车站、老城区、滨湖新区串联起来，距离已不再是遥不可及的问题，因为，在这个时代 没有什么比速度更激动人心了， “地铁热”终于可以在合肥楼市上演了。 2 2、新桥国际机场安置点和航站楼全面开工、新桥国际机场安置点和航站楼全面开工 备受瞩目的新桥国际机场项目有望 2009 年适时开工建设，新机场的安置点位于肥西县高刘 镇长岗社居委旁边，占地 107916，建筑面积 115860，其中居住面积 108216。另外，还建 有商业用房 4920，幼儿园 2724。项目总投资 1 亿元。另外，新机场最关键的工程航站 楼也于 2009 年全面动工，预计明年上半年将完成主体结构工程，2012 年 2 月完成工程竣工验 收，与此同时，远在 30 里以外的市区各方面也迅速启动配套设施跟进工程 观点： 据调，新桥机场建成后站坪机位数将达 27 个，其中近机位 19 个，远机位 8 个， 远远超过骆岗机场现有中型以上机位仅有 9 个的规模。而新桥机场将满足近期(2020 年)旅客流 量 1100 万人次，货邮吞吐量 15 万吨，飞机年起降架次 11 万架次的需求；远期 2040 年旅客 4200 万人次，货邮吞吐量 58 万吨，飞机年起降架次 28 万架次的需求，远超过合肥骆岗机场 年设计旅客吞吐量 150 万人次，到 2020 年，新桥机场的旅客流量将是骆岗机场的 7 倍多。7 倍 现有的旅客吞吐量将是一个怎样的规模？可以预计，未来 10 年甚至更远，新机场的运行将为合 肥增添多少机会，遍及金融、地产、商业、旅游、酒店、物流 3 3、两大集团变合肥版、两大集团变合肥版“房企大鳄房企大鳄” 随着安徽高速地产集团的正式成立，合肥市政府打造中部房企大鳄的意图浮上了水面。7 月 份，在政府的推动下，本土国有房企的重组与合并潮开始上演。7 月 8 日，合肥城建与合肥中 房从资本市场开始酝酿重组；与此同时，7 月份合肥第二家房企巨无霸也已经酝酿成型，安徽高 速公路总公司旗下 5 家房地产公司合并成立一家房地产集团。国资房企强强联合，合肥有望出 现在全国市场上一争高下的房企大鳄。 观点：如果简单地把现有合肥房企分成两类，一类是外来房企，另外一种就是本土房企，外 来房企进军合肥，也有两种方式，直接过来投资开发，像万达，但这种直接登陆的模式一般风险 较大，成本较高，只适合少数实力强大的开发企业；外地开发企业另外一个异地扩张的模式就是 走联合之路，和本土开发企业联合起来，充分利用自身在资金、管理等方面的优势，同时积极联 合本土房企资源、关系等优势，取得共赢。本土开发企业如何抗衡这种竞争？目前，业界也有一 些战略战术可供参考。一个是组团，以产权为纽带，改变原来小打小闹的局面，组建房地产集团， 以国有房企为主，像滨湖集团、安徽高速就是走这种方式，另外一个就是错位竞争，把鸡蛋分散 在不同的篮子里，不仅在合肥开发，而且安徽三线城市、甚至四级城市和县级城市也搞开发，这 样的例子也很多。 4 4、合肥第一高楼国贸中心开建、合肥第一高楼国贸中心开建 共共 5757 层高层高 239239 米米 安徽第一高楼安徽国际金融贸易中心主体工程开工建设。安徽国际金融贸易中心项目毗 邻安徽饭店，是一个集商业、办公、金融服务为一体的大型“城市服务综合体” ， 总投资 11 亿 元，总建筑面积 22 万平方米，包含 1 幢 57 层超高层顶级写字楼、1 幢 26 层办公楼、6 层商业 裙房、地下 3 层复式车库等相关配套设施，被省政府列入安徽省“861”行动计划项目，并被合 肥市委、市政府列入合肥市“大建设”城市改造的重点调度项目。该项目是目前全省唯一采用钢 管砼柱、型钢梁外框架、钢筋砼核心筒组合结构体系的项目，也是全省目前楼体最高的（总高度 达 239 米） ，被合肥地名委命名为“安徽国际金融贸易中心” 。 观点：每个城市都有自己的第一高楼，而且几乎每过几年，其第一高楼记录总被很快刷新。 第一高层满足了人们对高度挑战的渴望和对天空的向往，它不仅仅是钢筋水泥、玻璃幕墙，在另 外一个层面，也即寄托了一种建筑艺术和文化的积淀。今天，我们以这样的眼光来看安徽国际金 融贸易中心这个未来的安徽第一高楼，心里可能会平静一点，也许终有一天它会被超越，但历史 记得它曾经是合肥“大建设”的重要见证之一。 二、房地产行业相关政策二、房地产行业相关政策 1 1、安徽三大银行利率、安徽三大银行利率 7 7 折优惠折优惠“门槛门槛”都很低都很低 在中国工商银行给出老房贷利率 7 折优惠的“低门槛”后，在安徽的中国银行、徽商银行 也透露了他们的优惠细则，市民享受 7 折优惠的门槛很低， “差不多和工商银行一模一样。 ” 老房贷利率 7 折优惠“低门槛”在安徽已渐呈燎原之势。银行业人士表示，当前态度暧昧的其 他商业银行“跟进”的可能性非常大，不单单是出于市场的考虑，为了应对“天下人悠悠之口” 。 观点： “救市”当下猛药。当初楼市不少专家有这样的建议，现在来看，中央这个货币政 策的见效是明显的，而且事后就效果来看，非常及时。政策极大地启动了刚性需求，继刚性需求 持续爆发之后，楼市强劲反弹，不仅给房地产的冬天带来春暖花开的行情，更为重要的是以房地 产转变为契机，及时遏制了总体经济持续下滑的势头。 2 2、合肥、合肥 0909 年城区中、小学学区将再度调整年城区中、小学学区将再度调整 确保农村地区小学适龄儿童入学率接近 100%；促进磨店职教基地建设，整合职教资源；规 范教育收费行为，坚决制止乱收费行为；2009 年城区中小学布局将再作调整新年伊始，市 教育局透露，2009 年教育工作“亮点”纷呈。近年来，为了均衡全市教育发展，我市已经对部 分学区进行了调整。据介绍，2009 年，我市将全面推进义务教育阶段学校标准化建设，继续实 施城区中小学布局调整，整合老城区中小学优质教育资源。结合新农村建设，调整农村中小学布 局，撤并一批农村薄弱学校。合肥市中小学学区规划方案于 6 月 10 日公布。据悉，今年合肥市 公办中小学继续严禁跨行政区招生，严格控制跨学区择校行为，市区和县城城区择校生比例控制 在 5%以内。 。 观点：买房就是买学区房，楼市经典不衰的营销名言“住名宅，上名校。 ”受中国传统 历史文化中的熏陶，国民在择居方面无不把拥有或比邻优秀学区的环境作为极端重要的影响因素。 房源附近的学区对购房者的选择起着重大的影响作用，有时甚至成为核心因素，如滨湖集团开发 的“书香门第” ， “国字号”的学区承诺，一经推出，不到一月时间就销售告罄。学区资源成为众 多楼盘的重要的砝码，名校周围的房产公司纷纷打出购房看学区的广告，说到底，学区房的热销 背后隐藏着的是是社会教育资源的不均衡。 3 3、合肥公积金最高贷款调至、合肥公积金最高贷款调至 3535 万万 合肥市住房公积金管委会对合肥市及省直目前执行的公积金贷款政策进行调整，包括将公积 金贷款最高额度调高到 35 万元，职工买新房最低首付款只需两成等，其中省直公积金贷款即日 起执行新政，执行期至今年 12 月 31 日。而合肥市住房公积金管理中心的贷款政策调整具体执 行日期目前未公布。此次政策调整涉及到老百姓最关心的贷款最高额度、最低首付比例等。借款 人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由 20 万元调至 35 万元；借款人单方 按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由 15 万元调至 25 万元。首付款比例则是降低， 借款人购买新建住房首付款下限由之前的三成调至两成，购买二手住房首付款下限调至三成。 观点：盘点 2009 年合肥楼市各项房地产调控政策，其中有关住房公积金政策的调控最为频 繁。有关于简化公积金贷款手续的规定，有扩大公积金用途的规定，有提前提取公积金的规定， 有商业贷款转公积金贷款的规定，这里限于篇幅，我们只选取了扩充公积金贷款上限的一条。一 家房地产开发公司销售部负责人告诉记者，公积金贷款政策调整后，市民既能贷到更多钱，而且 首付也降低了，对准备买房的市民来说是一大好事，一定程度上会刺激那些准备买房，但不愿用 商业贷款的市民尽快下手买房，并且可以享受到切切实实的优惠。 4 4、合肥出新规：城区经营性用地不准再建多层楼房、合肥出新规：城区经营性用地不准再建多层楼房 合肥市城区经营性用地将不会再建多层，多层商务或住宅楼房将成稀缺乃至绝版资源。为了 让每一寸土地都得到合理、高效的利用，相关部门建立了以容积率为核心的技术指标体系，来指 导工业用地和经营性用地的使用。其中，工业用地平均容积率从过去的 0.6 提高到 1.0 以上；而 经营性用地平均容积率从 1.5 提高到 2.5 以上，城市规划区范围内不准建多层，要求建高层。这 意味着，今后合肥城区不会再有新的多层住宅楼和商务楼，已建成和早期拿到指标在建的多层楼 房将成稀缺资源。 观点： 2008 年秋天，已步入土地稀缺时代的合肥，成为国家节约集约用地试点市。土地规 划的核心指标的容积率的控制，使得后期的合肥城区的经营性用地不在出现多层建筑。而目前已 转让的土地或者未完全开发的多层用途土地，将真正成为稀缺珍贵的资源。从土地规划来看，限 制城区的多层建筑，对土地的合理、有效利用，打造节约集约用地试点城市是非常有效的方式之 一。但对合肥楼市建筑物业类型将产生重大影响。将必然助推多层类型商品房的价格快速上涨， 甚至别墅类型的商品房也随之飙升，同时也将改变消费目前较为严重的多层购买意向，促使小高 层甚至高层成为市场主要供应类型和消费购置方向。从房地产长期发展和中国国情来看，土地永 远是稀缺资源，而城区作为优质居住资源，小高层或者高层会促使土地得到高效利用，且也能使 得更多的民众享受城区的商业配套和便利。 第二部分第二部分 土地市场土地市场 1 1、20092009 年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣 2009 年合肥土地交易表现出极高的繁荣度，全年共计成交 95 宗地块，成交面积为 6972.9 亩，折合成共计 464.86 万，平均成交价格为 271.5 万/亩，成交总金额高达 189.32 亿元，土 地规划建筑面积为 1297.83 万，为 2010 年和 2011 年的楼市供应量打下坚实的基础，2009 年 换算成地面价为 4072.6 元/，楼面价为 1458.8 元/。 从 2009 年的土地推售效果来看，合肥土地交易含金量极高，区域搭配、地块大小配比、新 区和旧城改造配比和明星优质地块等方面都表现出很高的成功性；另外从逐月的土地推售来看， 依据土地需求程度合理推出地块，为土地的较高价值的成功转让打下基础。 2 2、20092009 年年 5 5 月和月和 1010 月成为土地交易高峰月月成为土地交易高峰月 合肥土地转让在月度表现出很不均衡，在 5 月和 10 月出现两个明显的高峰月。2009 年经过 前 5 个月楼市高速回暖，成交量的急速攀升，楼市无论是绝对成交量还是后市的走高趋势，促使 开发企业拿地的积极性和条件成熟，也使得合肥土地市场的交易活跃度明显提升。2009 年 5 月 达到本年度的第一个高峰期，是土地成交量最高的月度，共计成交 22 宗土地，成交面积为 1610.9 亩；还展示出新的特征，即产生 2009 年第一个“地王”，为合肥土地市场的高成交量和明显地 块的成功转让都起到“催化”作用。 2009 年 10 月份又是合肥土地交易市场表现出的第二高峰月，该月成交 13 宗地块，成交面 积为 1203.8 亩，仅次于 5 月份，但 10 月份表现出高成交量和高土地成本的双高特征，也是 2009 年土地竞拍最为激烈的月度。在刚性需求和楼市相关优惠政策的双重促进下，使得合肥楼 市成交量转入高速通道；自 6 月份后，在投资性置业入市和楼市惯性推动，更是每个月都突破万 套大关，成交均价也逐月刷高，高成交量和高房价双高市场表现；在售楼盘的可售量逐月递减， 已经降至历史的低点，开发企业的土地可供开发的土地储备量降低，拿地的紧迫性提高。楼市销 售行情高度繁荣现实、对后市高期望值、开发企业拿地迫切和企业资金回笼充分四个方面促使合 肥土地交易市场的成功。 3 3、合肥土地成本上升明显、合肥土地成本上升明显 上涨近上涨近 1 1 倍倍 2009 年是近几年合肥土地成本上涨最为明显的年度。在合肥（含三县）2009 年 1 月的土地 楼面均价为 918.1 元/最低值，而在 9 月份土地楼面均价高达 2560.0