2005年广西宾阳县黎塘航兴商住区项目可行性研究报告.doc

中国广西宾阳县黎塘航兴商住区项目可行性研究报告广西航兴实业有限公司二五年十一月 总 论1.1. 项目名称：广西宾阳县黎塘镇航兴商住区建设项目1.2. 项目建设单位：广西航兴实业有限公司1.3. 项目简介1.3.1. 报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.3.2. 项目概况该地块位于宾阳县黎塘镇西北面，处于新老区的交接处，总面积183亩，属于黎塘镇城市规划的新区，对于黎塘镇的城市开发有极其重要意义。该地块已经基本平整通水通电，经市宾阳县人民政府武批准同意，确定该地块的主要用途是商住开发用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的商住新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：102642m2。建筑占地面积：25779m2。总建筑面积：91320m2。其中：二层市场6.72m2。多层住宅楼4.48m2。公建面积0.5m2。绿地面积32487m2。道路面积32487m2。市场面积8835m2。停车位占地面积5666m2。建筑密度19.07%绿化率：40%。容积率：1.4。1.4. 项目提出的背景、投资必要性和意义1.4.1. 项目提出的背景. 宾阳县基本情况宾阳县是全国人大常委会原副委员长程思远先生的家乡，是广西重要的陆路交通枢纽和商品集散地。该县创建于西汉元鼎六年（公元前 111 年），已有2100多年的发展历史。古为百粤地、夏至周为荆州地、秦为桂林郡，唐贞观五年（ 631 年）叫宾州，到民国元年 (1912 年 ) 改为宾阳，它位于桂中偏南，距首府南宁80公里，面积2314平方公里，辖15镇5乡，190个村委会，45个社区居委会，1881个自然村，耕地面积82万亩，总人口98万人 。有汉、壮、瑶等民族，汉族人口占80.5% 。县城芦圩镇为广西四大古镇之一。县境东、南、西三面边缘土山连亘，北及东北面边缘石山崛起，中为广西第三大冲积平原。属南亚热带季风候区，气候温和，雨量充沛，夏长冬短，年平均气温和降雨量分别为20.8和1598毫米。 宾阳县地理位置重要，交通发达。昆仑关雄峙于南，屏障宾邕，前控关山，后镇古漏，扼桂中南交通之咽喉，历来为兵家必争之地。整个广西的重要城市南宁、柳州、桂林、玉林、梧州等来往都经过宾阳。桂海高速公路、南梧二级公路，南柳公路穿腹而过；湘桂铁路、黎湛铁路、黎钦铁路在黎塘交汇，黎塘火车站是广西第二大地方铁路编组站。目前，全县有公路干线 12 条，其中国道 2 条、省道 1 条、县道 9 条，有高等级路面 110.65 公里，柏油路面 116.1 公里。全县100%的镇（乡）、97%的村委已通汽车。 宾阳县具有良好的基础设施：电话程控化，传输数字化，移动电话和无线寻呼系统遍布全县山山水水，电力充足，主要电力来自西津水电网和来宾火电网，全县拥有22万伏变电站1个，11万伏变电站2个；具有充足的水资源：全县123座小（二）型水库，环流县西北部的清水河以及投资1.4亿元的黎塘供水工程将为宾阳发展提供充足的水资源。近年来，宾阳县在巩固壮大民营经济、建材、糖业三个支柱产业的同时，大力培养矿产、旅游等特色产业，积极推进工业化进程，不断优化投资环境，经济得到持续快速发展。2004 年，全县完成地区生产总值38.94亿元，工业总产值完成37亿元，全社会固定资产投资完成9.3亿元，财政收入3亿元，农民人均纯收入2158元。城乡居民储蓄存款余额达21.3亿元。外贸出口（供货）总额 920 万美元。 形成了建材、陶瓷、壮编、竹编、皮革、纸品、小五金、农机具、卫生香、毛笔毛刷、鞭炮、养殖和农副产品加工等30多个行业，花色品种730多个的民营企业产品系列，集贸市场年成交额19亿元，每年上交财税5000多万元，占全县财政收入的四分之一。目前，全县个体工商户发展到2.5万多户；民营企业发展到480多家；建成摩托车专业市场、商贸城服装市场、钢材市场、小五金市场、水果批发市场、黎塘龙腾市场、朝阳蔬菜批发市场，新宾牲畜市场、新宾粮食加工市场、新桥皮革市场等各类专业市场63个，总面积30万平方米；专业村285个。 . 黎塘镇基本情况黎塘镇位于宾阳县东部则桂中交通枢纽，是广西久负盛名的工业重镇之一，有“建材之都”的美称。全镇219平方公里，其中城区6.76平方公里，全镇有16个村委会，9个社区，全镇人口17.5万人，城区常住人口12万人左右。2004年全镇地区生产总值7.5亿元，其中工业产值所占比重77%，财政收入1.1亿元，农民人均纯收入2279元，城镇居民人均年收入5000多元。凭着得天独厚的区位优势和四通八达的交通网络，历来为商贾必争之地。这里聚集着一百五十多个中央、自治区、市县企事业单位，为黎塘的工业发展和市场的繁荣增添了无限的生机。黎塘有着得天独厚的区位交通优势。南宁至桂林与南宁至梧州二级公路在此交汇，南宁至梧州二级公路即312国道线穿境而过。每天过往黎塘车超过万辆次，平均每分种就有一至二辆客车开往区内外。湘桂铁路和黎湛铁路、黎钦铁路也在此交汇。黎塘火车站，每天通过客列43趟，每天客流量1万人次。货运站是广西第二大铁路编组站，年货运量250多万吨，是桂中南、桂西北各地区各种物资在黎塘集散的运载大动脉。庞大的人流与物流，给黎塘经济的腾飞奠定了坚实的基础。充沛的水力电力资源为黎塘工农业的发展提供有力的保障。低廉的电价和丰富的水源为投资者带来了巨大的经济效益。黎塘有22万伏的南宁供电公司，11万伏变电站2个，3万伏变电站2个，这些公司和电站，使黎塘地区进入了“大电网、高电压、新科技”的全新时代，提高了供电质量和数量，由于网区供电正常，电价低廉，平均每度电价仅0.3元。目前，黎塘现用电只占能供电的30%，供电潜力巨大。黎塘已建有三级抽水站的“中七”饮水工程和两个水厂，黎塘现在的人畜饮水及工业用水量每日为7万吨，仅黎塘供水公司日可供水达60万吨，丰富的水资源可供现在10个黎塘的用水。目前，黎塘工业产品已形成了以水泥为龙头、瓷器、耐火材料、钢铁、机械、制糖、面粉、食品、化工、塑料、包箱等多行业并举的格局。到目前为止，个体私营经济发展到7516家，其中集体企业10家，私营企业30家，个体私营经济、个体工商户7000多户，乡镇企业总收入达3.5亿元。大市场大流通，近10多年来，黎塘先后投资累计8000万元，大幅度地建设黎塘市场。目前黎塘有大小市场20多个，市场面积约26万平方米。至2004年止，从事商业的个体、工商企业户7495户，国营百货，服装、五金、糖类等六店就有1020个，社会消费品零售总额达4.2亿元。市场经济的不断发展，也给黎塘第三产业的兴旺提供了有利条件。1.4.2. 项目建设的必要性1、黎塘镇总体经济发展的需要房地产业是从事城乡房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展地方经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据宾阳县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要精神，从“十五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照黎塘镇政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，黎塘镇在今后的城市建设中，要充分发挥了先导性产业的作用，通过规模型的综合小区开发加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以商贸住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为黎塘镇经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为以市场为中心、临街商业开发与中高档住宅楼建设相结合的综合商住区开发项目，对进一步加快黎塘镇的城市建设，促进物流业发展，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。2、进一步完善黎塘镇投资环境的需求随着改革开放的不断深入，宾阳县的经济建设日新月异，尤其是黎塘镇，作为广西久负盛名的工业重镇，桂中南、桂西北各地区的铁路、公路运输大动脉，“南博会”的召开、中国东盟自由贸易区以及泛珠江三角洲经济区的建设，给黎塘镇的经济发展带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户黎塘镇，来黎塘镇工作的中外企业员工不断增加。但多年黎塘镇的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定规模、设施完善、管理规范的商贸小区一直没有开发建设，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，尤其是广西经济的快速发展，作为交通枢纽的黎塘镇，对其物流、商贸设施以及居住环境和生活品质提出了更高的要求。因此，投资者也更倾向于选择环境优美、设施完善、服务一流的商贸小区居家经营。因此本项目建设对服务于黎塘镇的物流商贸、改善投资环境、促进黎塘镇经济的高速发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分必要。1.4.3. 项目建设的依据和范围. 项目实施的依据根据黎塘镇城市总体规划以及自治区人民政府对小康示范镇和全国重点镇的建设要求，将航兴商住小区建成融市场流通、商贸购物、办公服务、休闲娱乐、居家置业为一体的现代化商住区，实现商贸、居住的现代化管理、小区示范功能的展示、小区环境的美化和综合服务能力的凸现。. 项目建设的范围航兴商住区建设计划控制范围122000万平方米左右，计划总投资1.35亿元，项目由批发市场区、农贸市场区、临街商铺区和花园住宅区四大部分组成。1、批发市场区域计划用地7200平方米左右，投资880万元，主要完成批发市场、生态停车场以及相应的配套设施建设等。2、农贸市场区域计划用地11000万平方米左右，投资1140万元，主要完成农贸市场、生态停车场以及相应的配套设施建设等。3、临街商铺区域计划用地5.3万平方米左右，投资900万元，主要完成道路、灯光、以及相应的配套设施建设等。4、花园住宅区域计划用地6.7万平方米左右，投资9160万元，主要完成住宅楼、绿地花园、道路、停车场以及相应的配套实施建设等；航兴商住区建设完成后，将充分利用自身良好的商贸条件和居住环境，加快黎塘镇经济的发展，成为黎塘镇重要的商贸物流区。同时，以风险投资、合资合作、融资租借等多种经营方式，形成以商贸购物为主，综合服务、休闲娱乐、居家置业相结合的现代化商住区。 项目开发经营环境分析及定位2.1. 建设环境分析黎塘镇城市总体规划于1997年由同济大学城市规划设计院完成，于2001年经自治区人民政府审批，总规确定到2015年建成城区面积15平方公里。根据自治区人民政府对小康示范镇和全国重点镇的要求，2004对黎塘镇城市总体规划进行了修编，修编后的总规明确到2020年建成城区面积30平方公里。黎塘镇目前的城区面积只有6.76平方公里，市政设施建设相对滞后，大部分街道没有绿化，亮化的档次也很低，中营社区和金龙社区仍有相当的街道没有硬化，离小康示范镇和重点镇的要求差得很远。按照黎塘镇的城市建设总体规划，2015年建设城区面积15平方公里，按城市人口容积率计算，2015年黎塘镇城市人口要发展到22万人左右，而目前市区人口只有12万人左右，2.1.1. 黎塘镇的基础设施情况东兴口岸的优势可谓得天独厚。它毗邻越南的口岸经济区芒街市，面向北部湾，紧靠西南大港防城港，背靠广西首府南宁市，进出东盟可谓是“陆、海、河”并举，地理位置十分优越。公路已经形成以南北钦防高速公路为骨干，以防东一级公路及海港滨海公路为接点的运输网络；海运内接防城港、外连越南广宁省；河运形成了以界河北仑河为纽带的运输线。随着东兴口岸“大通关”建设的逐步完善，“陆、海、河”并举的交通网络使东兴口岸进出东盟更加便捷。东兴口岸位于东兴市区的西南面，北仑河畔，横跨北仑河的中越友谊大桥把东兴口岸和越南的芒街口岸连接起来。长期以来，东兴口岸区一直是东兴城区的核心区域，基础设施都十分完善，尤其是连接口岸的主干道拓宽以后，口岸区的交通已基本畅通，加上建市以来对口岸区水、电、通信等基础设施的改造，城市基础设施条件良好。2.1.2. 商住区建设的资源条件东兴市已经明确口岸经济是今后东兴经济发展的方向，边境贸易和跨国旅游是东兴市经济发展的两大支柱产业，同时，口岸的发展也是带动其他相关产业发展的核心。从东兴口岸恢复通关至今的对外贸易以及人员和货物出入境情况看，东兴口岸成为了广西与东盟交往的主通道，每年的货物进出境量都在以20%的速度增长。特别是新兴的出境旅游，给广西的旅游业带来了新的发展机遇，而东兴口岸高达60万人次的出入境旅游成为了广西旅游业发展的新亮点。为加快东兴市口岸经济的发展，东兴市正在建设工业园、农产品流通中心和国际展览中心，开通大型的边贸交易市场，加快万尾度假区基础设施的配套、竹山景区和京岛陆岛码头的建设，规划建设防东城市大道工业长廊和滨海工业长廊等。这些项目的实施大大增加了东兴口岸的物流和人流，推动了东兴市国际化口岸的建设。为了给东兴口岸二桥口岸区建设提供硬件支撑，东兴市还将在二桥口岸区建设工程完成后，继续对口岸区周围进行全面开发，计划在“十一五”期间加大物流基地、批发市场以及旅游设施的建设力度，把东兴建设成为连接东盟的国际大通道。2.2. 项目市场环境分析2.2.1. 市场环境随着黎塘镇城市建设的加快，人口也会大量增加。预计今后几年商铺、住宅商品房的需求量仍将大大提高，并会进入一个平稳的发展阶段。近年来，黎塘镇经济发展速度加快，尤其是作为华南地区连接全国各地的交通枢纽，物流业发展速度很快，因此，对商贸、住宅的用地急剧上升，特别是市场经营场地更是供不应求，出现了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，近年来，黎塘镇商贸小区建设很少，特别环境优美、品质优良的中高档住宅区的建设基本空白，今后几年，黎塘镇房地产住宅业总体是供不应求，特别是交通便利、商贸市场配套、环境优美、设计合理的商铺、住宅呈现热销趋势。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。航兴商住区具有以下优势：1、项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势：自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而航兴商住区地处黎塘镇新旧城区的交汇处，地理位置优越，环境优美，很适合人们商贸居家。交通及其他配套条件优势。本项目位于黎塘镇南北大道的西侧，其交通条件十分优越。同时项目用地邻近旧城区，各种配套条件较为完善。2、与竞争对手的优势分析项目与黎塘镇的其他商住区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。项目与黎塘镇其他商住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“航兴商住区”将商贸、居住与环境有机的融合在一起，形成黎塘镇新型的商贸流通中心，从而与黎塘镇的其他居住区形成鲜明的对比，更能显现出其潜在地价值。加上广西航兴实业有限公司的企业形象及其在广西的显著影响也有利于本项目赢得市场。2.2.2. 价格定位1、楼盘价格发展趋势近年来，黎塘镇城区的房地产价格：宅居地已从每平方米1200元左右逐步上涨至目前的2200元左右，商品房已从每平方米900元左右逐步上涨至目前的1200元左右。随着今后黎塘镇经济的快速发展，房地产价格还会进一步上升，预期未来5年内黎塘镇的房地产仍有较大的上升空间。2、综合优势“航兴商住区”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、服务管理等方面胜出一筹，故本项目商铺销售基价预计在2300左右元平方米，商品住宅楼销售基价预计在1200左右元平方米。此价位与黎塘镇城区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势。2.3. 项目开发建设定位2.3.1. 建设宗旨“建设现代化的商住小区，成为黎塘镇区域性商贸中心”是黎塘航兴商住区的建设宗旨。建立适应黎塘镇经济发展的商住区，既是黎塘镇新时期经济建设的战略性要求，又是针对黎塘镇“十一五”规划建设提出的，既符合黎塘镇经济发展的规律，又具有建设黎塘现代物流中心的新的发展特征。2.3.2. 发展目标为适应黎塘镇国民经济和社会发展“十一五”规划以及2020年长远规划的需要，黎塘航兴商住区建设完成后，将成为融货市场物流、商贸购物、办公服务、休闲娱乐、居家置业为一体的现代化商住区，成为黎塘镇新的商贸中心。2.3.3. 项目拟建规模黎塘航兴商住区建设项目计划投资规模1.35亿元，占地122000平方米，建筑面积39010平方米。分为批发市场区、农贸市场区、临街商铺区、花园住宅区四大部分。1、批发市场区。批发市场区建设投资880万元，占地7200平方米，其中批发市场楼高2层，建筑面积7000平方米；生态停车场占地3000平方米。2、农贸市场区。农贸市场区建设投资1140万元，占地11000平方米，其中农贸市场楼高2层，建筑面积9600平方米；生态停车场占地5200平方米。3、临街商铺区。临街商铺区建设投资900万元，占地53000平方米，其中建设临街商铺183间，每间占地面积80-90平方米，铺设混凝土道路18000平方米，绿化面积15000平方米。 5、花园住宅区。花园住宅区建设投资9160万元，占地67000平方米，其中建设住宅楼16幢，每幢楼高6层，共384套住宅，总建筑面积56000平方米；小区配套停车场占地5500平方米；小区公园、绿化面积23000，其他配套建筑300平方米。2.3.4. 商住区产业贡献定位航兴商住区建设完成后，商住区将成黎塘镇新的物流、人流中心，商住区将以商品交易、娱乐服务、物业管理等产业协调发展。商住区的经济贡献度预计将达到8%，其中商贸业的经济贡献度预计将达到5%，娱乐服务业的经济贡献度预计将达到2%，物业管理产业的经济贡献度预计将达到1%。2.3.5. 商住区功能结构定位商住区功能定位为：市场功能、购物功能、服务功能以及居住功能。 场址选择及公用设施情况3.1. 建设场址的选择项目建设地点的选择不仅涉及到项目建设条件的优劣，而且还直接影响到项目建设的投资、项目建设的进度以及未来项目的经营管理，影响到项目所在地的城市建设规划和发展。商住区的建设是一个综合性房地产开发项目，项目的选址必须紧主干道。“黎塘航兴商住区”各个功能区域的建设在规划设计上首先满足各自功能的要求以及项目竣工后经营管理的需要，使项目的功能得以充分发挥，同时考虑生态环境和建设环境的要求，以保持生态环境可持续发展为原则，以适应经济发展、城市开发、城市建设为主导，以项目建设带动周边开发。3.2. 场址条件3.2.1. 自然条件气候条件：黎塘镇属南亚热带季风候区，气候温和，雨量充沛，夏长冬短，年平均气温和降雨量分别为20.8和1598毫米。工程地质：建设用地较为平整，起伏不大。表面地层一般为可见砂质层，表层不厚，下层为粘土层，承载力达到建筑要求，黎塘镇抗震设防基本裂度为6度。周边环境：用地地理位置优越，交通十分便捷，临路靠水，环境优美，紧靠正在建设的南北主干道。3.1.1. 交通条件东兴市与越南的芒街市仅一河之隔，东北距广西首府南宁仅190公里，东南距著名的旅游度假区北海市也只有186公里，距防城港仅40公里。一级公路直达防城港后高速路直达南宁市和北海市，西北有三级沿边公路直达凭祥市。穿过中越友谊大桥，距越南名胜风景区下龙市也只有180公里，距越南首都河内也只有320公里。东兴市的交通条件十分便利，基本上形成了以高速公路、一级公路为主，三级公里为辅的陆路交通网络。随着中国东盟自由贸易区的建设，东兴市正在规划建设东连接防城港南宁北海、西连接越南的铁路。目前，正在万尾兴建京岛陆岛码头，预计2006年可以投入运行，届时可以开通东兴防城港钦州港北海港湛江港、东兴越南下龙港海防港的海上客运航线。相信不久的将来，东兴市将形成陆地高速公路、铁路客运以及海上客运相结合的跨国综合交通网络，交通条件和交通设施将非常便捷。3.1.2. 公用设施情况用电供应市区内沿界河范围的用电大部分都已贯通，其他部分的供电线路也在不久架设拉通，用电能够保证。本项目正常运营时最大用电负荷为6500kva。用水供应用水量：预计项目用水量为最大时600立方米/每日。供水方式：由东兴市自来水公司供水，供水水质、水压等各项指标均达到国家标准。通讯条件东兴市的通讯设施由中国电讯、中国移动以、中国联通、中国网通以及中国铁通组成，通讯条件非常优越。运输条件项目拟建地紧靠沿河大道，项目建设材料运输能够保障。 建设方案选择4.1. 建筑设计指导思想与原则以人为本，体现现代化口岸建设的特点，营造出东兴口岸建设独特的风格，造就东兴市口岸建设标志性工程。根据口岸区规划建设的要求，配套完善各种设施，完成中越二桥口岸区的各种功能设置。二桥口岸区分主干道和次干道以及步行街设置交通设施，保证人员进出的安全和货物运输的畅通。二桥口岸区各个功能建筑有机结合，形成既独立成形，又相互联系、相互依托的整体。二桥口岸区的总体布局既要考虑到项目的完整性，又要考虑到今后二桥口岸区周围的开发建设。4.2. 东兴中越二桥口岸区建设功能与需求设计东兴口岸二桥口岸区的建设功能目标是在最大限度满足货物和人员出入境通关的同时，充分利用口岸区物流、人流集中的有利条件，广泛开展进出口贸易、商品交易、宾馆娱乐、旅游休闲、综合服务等业务，同时，为各类人员提供舒适、优雅的居住环境，使东兴口岸实现人货分流，完善东兴口岸的功能设施，将东兴口岸建设成为一流的国际口岸和综合性的商贸旅游中心。4.2.1. 货物进出境功能货物进出境也是东兴口岸二桥口岸区最主要的功能。东兴口岸自从1994年恢复开通以来，已经成为了广西对外贸易的窗口，边境贸易的主要口岸，十年来进口贸易累计达到35000多万美元，边境成交额累计达到820000多万元。而在进出口贸易和边境贸易中，进出口贸易以及边境小额贸易货物大部分是通过中越友谊大桥进出境，年进出口货物最高达20多万吨，进出境车辆达20000多辆。随着中国东盟自由贸易区建设的深入，中国东盟贸易的不断扩大，预计东兴口岸货物进出境数量将达到50万吨/年以上，进出境车辆将达到50000辆/年以上。从目前中越友谊大桥的承载能力来看（设计能力只有25吨），存在很大的安全隐患，根本不能适应中国东盟自由贸易区建设的需求，中越二桥的建设迫在眉睫。二桥口岸区的建设就是与中越二桥的建设相配套的基础设施项目，最主要的功能就是解决目前中越友谊大桥的货运问题，实现出入境人货分流，今后的中越二桥是东兴口岸对外贸易和边境贸易货物进出境的主要通道。4.2.2. 人员进出境功能人员出入境是东兴口岸二桥口岸区另一个主要功能。东兴口岸是我国与东盟交往最主要的人员出入境口岸，在过去的十年时间里，出入境人数最高时达到285万人次/年，平均出入境人数也达到237万人次/年，出入境人数在我国仅次于深圳的罗浮和珠海的拱北口岸排在第三位。中国东盟自由贸易区建成后，预计东兴口岸出入境人数将超过400万人次/年。中越二桥建成后，东兴口岸人货出入境实行分流，人员出入境大部分走中越友谊大桥，而中越二桥作为货物出入境的通道，仍然有一部分人员要从中越二桥进出境，因此，东兴口岸中越二桥仍然具备人员出入境功能。4.2.3. 商贸功能东兴口岸二桥口岸区建设完成后，预计口岸区每有年100万人次以上的人流和80万吨以上的物流，这将构成东兴市新的人流物流中心，因此，商贸将是必不可少的功能。口岸区商贸功能分成两大部分，进出口贸易功能和商品交易功能。通过进出口企业和公司在口岸区设立经营机构，实现进出口贸易，而通过口岸区建立商场、商铺实现商品的交易和批发。4.2.4. 办公服务功能为配合口岸商贸和旅游业的开展，二桥口岸区同时考虑了办公服务功能，在二桥口岸区建设综合服务大厦，为在口岸开展进出口贸易、商贸旅游的企业公司以及金融、通讯、中介服务等机构提供办公场所。4.2.5. 仓储中转功能中越二桥作为东兴口岸出入境人货分流后的货物出入境最主要的通道，每年需要从这里中转大量的进出口货物，因此，货物的出入境是中越二桥最重要的功能之一。在二桥口岸区建设标准仓房、大型堆场以及大型停车场，一方面，为出入境的货物提供了良好的存放环境，方便了进出口货物的中转，另一方面，作为进出口货物通关的辅助设施，确保了出入境通道的畅通，即使在货物进出境高峰期二桥口岸也能畅通无阻。4.2.6. 宾馆娱乐功能二桥口岸区紧靠北仑河，环境优美，与北仑河沿河大道风景区紧紧相连。为充分发挥二桥口岸区的作用，配合二桥口岸区景区建设，口岸区配套宾馆娱乐功能，建设一个四星级宾馆，在提供良好的住宿条件的同时配套酒店饮食、娱乐服务设施，为商人、游客和市民提供一个环境优美、设施一流、服务周到的宾馆娱乐服务场所。4.2.7. 旅游休闲功能东兴口岸地理位置十分特殊，与越南的芒街市仅一河之隔，而芒街市是越南新兴的口岸城市，可以说是越南的特区，距越南的著名风景区下龙湾也只有170多公里。近年来新兴的边境旅游，东兴口岸可谓是一个游客很旺的热点，在300多万人次的出入境人员中，出入境旅游的游客占了20%左右，每年达到了60万人次以上，占了中国出境越南旅游游客的65%以上，随着南宁中国东盟博览会召开以后，通过东兴口岸出入境旅游的人数将会大幅度增加，将会达到100万人次以上/年。东兴口岸中越二桥口岸区建设完成后，二桥口岸区将成为东兴市的一大景区，到东兴旅游度假和出入境旅游的游客必然会来到二桥口岸区旅游观光、购物，旅游休闲将成为二桥口岸区的一大功能。4.2.8. 居家置业功能东兴口岸中越二桥以及配套的口岸区建成后，将成为东兴市新的人流物流中心，这里良好的商贸环境以及自然环境为建设住宅区提供无可比拟的条件。在二桥口岸区建设住宅区，为来东兴的客商以及东兴市民提供舒适的居家置业场所，一方面可以完善二桥口岸区的功能，另一方面可以促进二桥口岸区周边区域的开发建设。因此，居家置业是二桥口岸区一个不可缺少的功能。4.3. 二桥口岸区建设规划原则为保证中越二桥口岸区的各种功能能够得到充分开展，使在口岸区内的产业得到整合和协调，二桥口岸区建设规划布局原则如下：4.3.1. 二桥口岸区土地利用原则中越二桥口岸区建设是一个新建项目，所需土地全部是征用土地。二桥口岸区的建设，要突出考虑建筑物与环境的协调，要以建设花园式口岸区为目标。因此，二桥口岸区建设项目的土地利用原则是提高绿地面积，降低建筑占地面积，同时使口岸区的所有功能发挥得淋漓尽致。为了保证开发商有一定的利益，在不影响口岸区整体布局的条件下，适当提高建筑容积率，一些基础设施的布局采用立体结构，使其既不占用土地，又能发挥其应有的功能。具体用地规划：1、口岸商业广场用地33000平方米，其中广场用地1500平方米。口岸商业广场用地占整个二桥口岸区用地面积的16.5%。2、口岸综合服务区用地20000平方米，其中广场用地1200平方米。口岸综合服务区用地占整个二桥口岸区用地面积的10%。3、口岸仓储堆场区用地53000平方米，其中露天堆场用地65000平方米。口岸仓储堆场区用地占整个二桥口岸区用地面积的26.5%。4、口岸宾馆娱乐区用地27000平方米，占整个二桥口岸区用地面积的13.5%。6、口岸花园住宅区用地67000平方米，占整个二桥口岸区用地面积的33.5%。7、在二桥口岸区的用地中，道路等基础设施用地21500平方米，占整个二桥口岸区用地面积的10.8%。4.3.2. 口岸基础设施布局原则中越二桥口岸区项目的基础设施是指在二桥口岸区的公共设施，主要包括二桥口岸区内的道路及配套设施、绿化区、各类广场、停车场、消防设备等。中越二桥口岸区的基础设施根据其功能的不同，本着方便人员和车辆进出的原则合理布置。由于口岸区是人流物流相对集中的地方，因此应配置足够的消防设备。4.3.3. 道路布局原则口岸区道路分为主干道和次干道以及步行街三种。主干道为路面宽40米的双向四车道大道，次干道为路面宽25米的干道，步行街为路面宽15米的人行商业街。4.4. 二桥口岸区功能分区规划二桥口岸区建设规划应以国门联检大楼为中心，因此，整个二桥口岸区的建设都是围绕国门这个主题来进行。中越二桥国门面对主干道，各类广场紧靠主干道，与口岸管理区有机的联系起来，形成一个各自相对独立，又有机的联合在一起的休闲场所，各个功能区域沿着主干道两侧进行建设。1、国门联检大楼面对主干道，保持国门前缘的开阔，建筑物不能遮挡国门，这样一方面可以保持二桥口岸区的交通畅通，确保货物、人员出入境的便捷、安全，另一方面，可以让游客一进入口岸区就能看到雄伟的国门，突出国门的形象。2、口岸商业广场和综合服务大厦配套的广场、停车场均设大楼的前面，这样既增加大楼门前的公共空间，又有利于口岸区的人流、物流。广场和停车场根据各自不同的要求采用不同的设计风格，形成一个既各自独立建设，又相互有机相连的整体，与国门联检大楼和口岸商业大厦以及综合服务大楼一起形成了层次分明、高低有序、别具特色的口岸景区。3、口岸四星级宾馆与口岸商业区相邻而建，既可为商业区的运营提供有力的支持，为在二桥口岸区商贸、旅游的客人提供优良的宾馆服务，提供一流的娱乐场所，又能与口岸商业区有机的结合在一起，形成一个商业、服务、娱乐中心。4、口岸花园住宅区紧口岸四星级宾馆和口岸商业区，既可使口岸区的商业、服务和居住有机的联系起来，便于商业区和宾馆的运营、人流的增加，同时又可以促进周边区域的开发，美化口岸区的环境，使口岸区域的各个产业在短时间内能快速发展。5、口岸存储堆场区紧靠口岸综合服务区，便于货物出入境运输和存放，为货物出入境和进出口贸易提供更加快捷的综合服务，保证二桥口岸出入境物流的畅通。6、突出二桥口岸区的绿化、美化、亮化，使二桥口岸区成为东兴市一大旅游景区。4.5. 二桥口岸区建筑方案4.5.1. 建筑布局与建筑风格二桥口岸区拟分成5个功能区域：口岸商业广场。设置在国门联检大楼的前面，口岸主干道的一侧。整个口岸商业广场分为商业大厦和广场区域两大部分。商业大厦是口岸商业广场的主题建筑，楼高4层，其建筑风格要与国门联检大楼的建筑风格相协调，体现出现代化口岸的特色；而广场区域作为商业广场的门户，由广场、停车场以及绿地组成，与口岸综合服务大厦隔街相望，与口岸四星级宾馆隔街相邻，形成一个相对独立的商贸区。口岸综合服务区。设置在国门联检大楼的前面，口岸主干道的另一侧。整个口岸综合服务区分为综合服务大厦和广场区域两大部分。综合服务大厦是口岸综合服务区的主题建筑，楼高6层，其建筑风格在体现出自身特点的同时，又要与国门联检大楼和商业大厦的建筑风格相协调，体现出边境口岸的特色；而广场区域作为口岸综合大厦的门户，由广场、停车场以及绿地组成，与口岸商业广场大厦隔街相望，与口岸存储堆场区隔街相邻，形成一个相对独立的口岸综合服务区。口岸四星级宾馆区。与口岸商业广场同在口岸主干道的一侧，楼高13层，其建筑风格既要具有宾馆建筑的特点，又要体现出边境口岸的特色，作为二桥口岸区最高的建筑，更要现出其别具一格的风格；而与宾馆相配套的广场、绿地、花园更是二桥口岸区的一景口岸仓储堆场区。与口岸综合服务区相邻，分为仓库区、堆场区和停车场三大部分。仓库区为20幢一层的标准仓库，配套完善各种运输机械和工具；堆场区是一个6500平方米的露天堆场；而停车场则是一个8500平方米的综合露天停车场。标准仓库与堆场和停车场相互连在一体，形成一个实施完备的仓储堆场区。口岸花园住宅区。口岸花园住宅区与口岸商业广场和口岸四星级宾馆相邻，共有16幢住宅楼，住宅楼高6层。住宅区内配套有停车场、运动场、花园、绿地、健身器械等公共设施。中越二桥口岸区主要功能设置及面积分配表序号项 目建筑面积(m2)占地面积(m2)备 注一、口岸商业广场72004300建筑工程1、商业大厦720018002、楼前广场150015003、楼前停车场10001000二、口岸综合服务区88003500建筑工程1、综合服务大厦880011002、楼前广场120012003、楼前停车场12001200三、存储堆场区900024000建筑工程1、标准仓库900090002、露天堆场650065003、大型停车场85008500四、口岸四星级宾馆1260015501、宾馆主楼120009502、配套工程600600五、口岸花园住宅区5630030900建筑工程1、住宅楼5600095002、公园、绿化11700117003、道路720072003、停车场220022004、配套工程300300六、道路2100021000合 计93900852504.5.2. 配套设备系统1) 供配电系统：a、电源：中越二桥口岸区的用电属一级负荷，电源由附近的10kv线路提供，从10kv线路经变压后，通过380v线路引至各个功能分区。b、负荷测算：负荷测算按各个分区计划安装的电器负荷进行计算。测算出二桥口岸区的用电量总负荷估计为5270kva。c、供变电：根据测算总用电量，按用电损耗15%计，二桥口岸区的实际工作负荷约为6200kva。2) 给排水系统水源：a、以东兴市自来水公司的供水作为本项目的建设用水和经营用水（包括建筑用水、生活用水、消防用水、绿化用水和冲洗用水）。其水源、水量、水质均能保证二桥口岸区的用水要求。b、用水量测算：用水量测算采用用量密度法，测算二桥口岸区的用水量最大为600m3/天。c、给水系统：低压区用水全部由东兴市自来水公司在市区内的管网直接供给。d、排水系统：排水系统采用雨污分流，污水集中后经处理达标排放。消防系统设置：消火栓为本项目灭火系统，同时配置手提式灭火装置。消火栓组成独立的环状供水压力管网，火灾发生时通过设置在栓箱内的消防启动按钮直接启动设置在消防泵房中的加压泵，也可以人工就地启动。消防加压泵采用自灌引水方式，消防水池容积按消火栓灭火持续时间3小时考虑。土建结构：根据拟建地的地质报告，确定各部分的基础结构。口岸商业大厦、综合服务大厦、标准仓库、宾馆主楼以及住宅楼均采用框架结构；广场、露天堆场、停车场以及道路均铺设水泥混凝土。本项目建筑工程抗震设防烈度为6度。交通系统：二桥口岸区的交通系统根据不同的区域，按口岸规划的要求分为主干道、次干道和步行街三种类型。道路的设置主要是便于人、货通行，有足够的场地和通道以及配置适当的交通设施，保证在一定时间内能疏散大量的人流物流。绿化和环境工程：考虑到二桥口岸区建设的特殊性，本项目的绿化要求达到40%以上，尽可能将绿化与周围的环境融合在一起。建设地的建设应考虑道路建设与水、电、通讯以及其他建设所需的基础设施同步进行，以保证各个功能区域建设时的基础设施运行。 节能措施5.1. 项目拟用电源分析二桥口岸区拟用的能源有电能和自来水两种。采用380v动力电源和220v家用电源供电，380v动力电源用于空调、电梯等大型电器以及装卸机械、消防水泵、专用机械等以380v为供电电源的设备；220v家用电源主要用于照明、小型电器设备（如家用空调机、电视机、计算机、家用电器、消防监控、保安监控等）。5.2. 节能方案根据二桥口岸区各区域能源需求不同和耗能强度分布不均的特点，采取的主要节能措施如下：选用高性能、低能耗的设备（包括动力装置、照明灯具、生活设施等）。合理配置设备和照明灯具的数量和选择适当的安装位置，在满足使用和照明的前提下尽可能减少设备和灯具的装机容量。选择合适的变压设备及负荷率值，使变压设备处于最佳运行状态，以减少损耗。选择合适的供配电器材，减少供配电线路的电能损耗。采用先进的无功补偿措施，提高功率因素，减少电网的有功及无功损耗。采用节水设备，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象。 环境影响评价6.1. 项目拟建地址环境现状中越二桥口岸区项目拟建用地位于北仑河界河旁。因此，在设计时应尽可能保持与周围环境的协调，在工程设计中尽量通过设计标高的调整和功能分区的的合理性布局控制土方的挖填平衡，做好水土保持。同时，通过完善的管理和污水、雨水排放管网系统的正常运行以及经营办公垃圾、仓储运输垃圾、生活垃圾等城市垃圾的妥善处理，确保二桥口岸区周围的生态环境不受影响。6.2. 项目建设对环境的影响本项目建设经营对环境的影响应从以下几个方面考虑：人员流通方面：二桥口岸区是公共建筑项目，在运营时，人员、车辆进出频繁，其兴建必然对周围的日常生活、交通秩序和经济活动产生一定的影响。环境的影响：项目建设工程量较大，在一定程度上对周围的环境产生影响。经营后，人员、车辆的频繁进出，会产生一些废弃物，对周围的环境产生一定的影响。交通疏散方面：在运营时，人员、车辆的频繁进出，会对周边区域的交通带来一定的影响。6.3. 环境保护措施本项目在设计、施工、运营的过程中，应综合运用各种措施在垃圾处理、污水处理、施工噪音、汽车及室内废气处理等方面把对环境的影响降低到最小。垃圾的处理。二桥口岸区产生的垃圾包括经营垃圾、办公垃圾、宾馆垃圾、生活垃圾、货物进出、人员进出废弃物等。垃圾处理的主要措施是：按功能区域划分垃圾清理服务区，设置不同类型的垃圾收集器，采用专用的垃圾运输车运至指定的垃圾处理站进行处理。污水的处理。项目采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水排放的总量。生活污水和各种清洗污水应有拦网和隔油装置，防止大颗粒固体物和油污进入管网造成堵塞。洗手间污水应先经化粪池处理后排放。所有污水均采用无动力地埋式一体化污水处理设备进行处理，保证排出水的各项指标均达到国家一级排放标准。室内废气处理。室内产生的废气均采用自然通风和机械排风相结合的方式进行处理。施工期间的污染防止。施工运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢应严密清洁，防止泄漏造成沿途地面污染。施工设备还应注意噪音控制，避免产生不应产生的噪音作业，应在规定的时间内施工，尽量减少对周围环境的影响。 组织机构与人力资源配置7.1. 组织机构本项目的实施是由广西北海市天翔油料储运有限责任公司作为项目法人，负责项目的筹建、融资、建设及运营后的经营管理。公司成立专门的项目筹建办公室负责项目的前期工作、融资、建设工程管理，项目竣工运营后按各个功能区域的不同经营管理要求分别成立专门的管理机构负责它们的经营管理。7.2. 人力资源配置在项目建设期成立专门的项目筹建办公室，负责人由总公司派出，相应的财务人员由总公司财务人员兼任，聘请20名工程技术员专门的项目建设机构，负责工程的施工管理。项目竣工运营后按不同的功能分区成立专门的管理机构负责二桥口岸区各个功能区域的经营管理，二桥口岸区正常运营后，初步确定职工和管理人员编制为170人，面向社会，公开招聘。7.3. 人员培训二桥口岸区建成投入运营后，将按不同的功能区域，不同的经营要求，分别对相关人员不定期的进行培训。 项目实施与运营管理8.1. 项目前期工作本项目计划用4个月的时间完成项目可行性研究报告、项目的立项、建设方案的确定等项目前期工作，计划用6个月的时间完成勘探测量、施工设计、招投标以及报建报监等施工前的准备工作、计划用12个月的时间完成项目的招商及融资工作，计划用28个月的时间完成项目的各个功能区域的建设。8.2. 项目建设工期项目建设工期为28个月。8.3. 项目实施进度安排计划用10个月的时间完成二桥口岸区道路、供电、供水等基础实施的建设。用14个月的时间完成二桥口岸区商业广场的建设。计划用15个月的时间完成二桥口岸区综合服务区的建设。计划用18个月的时间完成二桥口岸区仓储堆场区的建设。计划用18个月的时间完成二桥口岸区仓储堆场区的建设。计划用16个月的时间完成二桥口岸区四星级宾馆的建设。计划用26个月的时间完成二桥口岸花园住宅区的建设。8.4. 项目竣工运营本项目计划从开始筹建到各个功能分区全部建设竣工投入运营需要38个月。8.5. 项目建设管理中越二桥口岸区项目可以按照如下模式建设、经营和管理：即由一家公司（项目开发商）对整个口岸区建设项目进行运作（包括公共基础设施部分），由该公司聘请专家进行可行性论证和功能、布局、管理制度设计，请专业设计单位进行工程设计并编制项目总体设计方案，开发商按专业设计公司提交的总体设计方案组织项目建设的招标。 根据不同功能区域组织项目建设招投标，在投标的建筑公司中选择一家或几家公司进行项目的施工建设，选择专业的管理公司对口岸区的基础设施设备进行经营管理。 由项目开发商组织招商经营，重点引进具有国际品牌的国内外大客户和专业的进出口企业。 以上管理模式体现了一种供应链合作关系，充