中国房地产企业百亿榜深度分析—fina.ppt

2008年度中国房地产企业百亿榜深度分析,易居中国 中国/上海，2009年1月,特别提示：本报告未经易居授权请勿引用。,特别声明： 本报告中所采用的数据，是由上海克而瑞信息技术服务有限公司利用自身布局于全国45个大中城市的研究网络采集的海量数据中,选取房地产典型企业作为研究对象,每月进行动态监测分析的研究成果。除特别注明外，均来源于我公司CRIC数据库系统。 报告中的分析评述，仅代表个人观点，不作为研究结论或投资依据，望善加利用并慎重决策!对有关信息或问题有深入需求的，欢迎致电克而瑞（中国）研究中心。 如需索取相关附件，请联系：86-21-60868033 王海燕,本报告将2008年百亿企业作为主要研究对象，报告详细分析了销售超过百亿的房地产企业的经营现状，结合易居企业研究的方法论，对企业经营状况进行跟踪剖析。 我们的主要观点是： 央企成为2008年房地产市场最大的赢家，在对外部环境假设不变的情况下，我们认为2009年央企将继续有超过一般类型房地产企业的表现。特别需要关注的企业有保利地产、中海外、招商地产和中粮地产。 万科确保了企业的现金流稳定，为2009年预留了战略调整的空间。 凭借成本领先带来的高安全边际和产品上的价值让渡，碧桂园的经营模式为企业提供了避风良港。 风险提示： 业务结构性失误的富力、区域结构性失误的雅居乐和战略节奏性失误的金地都将面临较大的经营风险。,房地产企业销售收入超过百亿，按每平米5000元的均价计算，在一年中至少要销售200万平方米以上的物业。如果按照10万平方米的大盘计算，至少要售罄20个。 房地产企业如果能持续取得超过百亿的销售收入，可售项目及土地储备至少要能够连续提供三年，可售项目及土地储备总面积超过420万平方米，相当于同时运营42个10万平方米的大盘。,2007年榜单 百亿企业市场集中度（5.96%）,2008年 百亿企业市场集中度（ 约8% ）,市场下行，百亿榜集中度进一步上升。万科稳稳领先，央企全面崛起,2008年度中国房地产企业百亿榜, 标注为预测值；雅居乐的116亿销售收入中包括出售海南项目股权的52.8亿收入，扣除这部分收入，实际收入仅为63.2亿元。 注：本报告所有榜数据均为CRIC监测数据，仅供CRIC客户参考；所有榜单中数据尽量采用权益销售数据。,未来的王者,百亿企业的潜在风险,百亿企业杰出能力,百亿企业基本面数据,近期中国房地产企业发展环境研究,百亿企业基本面数据,盈利能力 偿债能力 成长能力,规模分析 结构分析,销售量分析 空间结构分析 产品结构分析,存销比,基本面,土地 储备,在售 项目,存货 消化期,伴随着房地产市场下行，百亿企业2008年盈利能力普遍出现下滑,基本面：盈利能力,销售衰减和支付土地款增多，造成企业的净负债率普遍上升，部分企业资金状况已经亮出红灯,符号示意：良好 一般 较差,基本面：偿债能力,调整存在时滞效应，2008年百亿企业尚能维持成长速度,基本面：成长能力,9,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,2008年百亿企业对于土地市场普遍持谨慎态度，拿地节奏明显放慢，在土地购置方面资金投入大幅减少,典型企业2008年土地购置面积一览表,典型企业2008年土地购置资金投入一览表,土地储备：规模分析,注：百亿企业2007年的数据除中海外、绿地集团和龙湖地产外，全部来自CRIC系统；2008年数据全部来自CRIC系统,2008年百亿企业土地储备的主要扩张方向是长三角及环渤海区域，具有较强政府背景的企业在X区域购置土地比重明显加大,土地储备：结构分析,增加销售两条路径：扩大销售面积和提高销售单价。2008年大部分企业是通过扩大销售面积来增加销售收入，精品型企业则通过提高销售单价来实现销售收入的增加,在售项目：销售量,注:中海外、世茂集团和合生创展的数据为预测数据,注：百亿企业2007年的数据除中海外、绿地集团和龙湖地产外，全部来自CRIC系统；2008年数据全部来自CRIC系统,大多数百亿企业2008年项目销售收入贡献度向长三角和环渤海转移趋势明显,在售项目：空间结构,百亿企业2008年项目销售中，中低档产品销售的贡献率最大,在售项目：产品结构,注：该数据根据CRIC监测的城市进行抽样。中档产品的价格水平为城市均价上下浮动20，高于中档价格水平的定义为高档产品，低于中档产品价格水平的定义为低档产品。,市场成交量显著下滑，给企业存货去化带来巨大压力,假设：2009年企业销售面积年复合增长率为30，此后企业的年复合增长率为10。2008年企业已经公布销售面积的为企业公布数值，其余企业的销售面积为预测值。,存货分析：存销比,未来的王者,百亿企业的潜在风险,百亿企业杰出能力,百亿企业数据解读,近期中国房地产企业发展环境研究,百亿企业杰出能力,中海外 保利 绿地,万科,绿城 世茂 龙湖,资源 配置力,战略 洞察力,战略 执行力,17,弱市下的百亿榜风云变幻，三种背景、六种境遇，结局迥然 资源配置力、战略洞察力、战略执行力，三种能力孰优孰劣？,何种能力成就08年百亿企业,18,能力一 资源配置能力,企业能力,2008年房地产企业成长性排名,保利和中海外是2008年表现最优异的房地产企业,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,19,规模提升、销售额增长、成本大幅下降，保利是弱市中最大赢家,新增土地储备639.01万平米，平均地价975元/平米，仅花费62.30亿，土地市场成功抄底。,保利历年土地储备情况,保利08年新增土地储备,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力一 资源配置能力,20,资金安全有保障、土地成本大幅下降，中海外在弱市中也大有收获,相关的失败经验和香港的严谨管理体制对中海影响极深。 实力央企，资金雄厚，背景深厚，在降低土地成本方面有先天优势，在资本运作方面也有良好背景。 建筑起家，成本控制产品质量都是拿手好戏。 经验丰富，中海的经营史几乎等同于中国的房地产业发展史。,中海外历年土地储备情况,中海外与保利净负债率对比,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力一 资源配置能力,同样是国有企业，差距为什么这么大？,中央政府目标： 促进内需，拉动房地产需求,地方政府目标： 保证财政，维持房价稳定,45亿,保利、中海平均增长,30亿,绿地下跌,老板不同 行为不同,受制于地方政府政策，地方国有房地产企业在降价促销问题上非常犹豫，导致销售快速下滑。,由于层级不同，央企降价促销不受地方政府限制。,能力一 资源配置能力,22,央企背景带来的资源配置能力使得企业具有抵抗弱市的强大力量,能力一 资源配置能力,以保利2008年年报数据为例，信用贷款和保证贷款合计约96亿元，约占贷款总量的69。,至2008年中期，中海外所有银行借贷均是无抵押及利息均按浮动基准利率计算。,“集团敢担保、银行敢放贷” 央企不受资金限制,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力一 资源配置能力,24,土地成本控制是央企资源配置能力的核心体现,地价控制是中海的拿手好戏，08年度所获土地位置均较好，未来项目溢价空间较高。 保利地产拥有和地方政府的土地议价能力,中海外2008年新增土地列表,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力一 资源配置能力,25,中海拥有很强的谈判能力，中海国际社区项目从开工至开盘时间均较短，最短仅为2-3个月。快速周转对规避市场风险很有意义。,特别提示：据调研所知，中海外有很强的政府公关能力，尤其在土地款支付及预售证获取环节上。,央企在项目过程中的持续“公关”能力减少项目的资金占用，提高资金使用效率,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力一 资源配置能力,26,在资源配置能力的支持下，央企顺应中央的号召果断采取理性定价的策略。没有出现类似万科等企业在价格调整过程中受到当地政府质疑的现象。,中海在售的28个项目中，采取价格调整的项目个数为13个，占项目总数46%。 中海多数项目都采用了少量特价房的策略，即带动了销售又没有影响到整体均价，同时社会影响小。,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力一 资源配置能力,27,科学的战略决策和快速的应变，万科在战略决策方面是中国房地产企业的楷模。,万科预测： 2006年四季度到2007年一、二季度房价上涨。 阶段情况： 房价进入07年快速上涨。,万科高管： 万科内部对于局势的判断出现严重分歧扩张与收缩两种观点激烈交锋。 阶段情况： 3月份全国大部分城市暖市，成交量较大幅度反弹，房价也有所起稳，新开楼盘平开或高开为主。,万科预测： 王石2007年12月13日第一次抛出“拐点论”，引起业界争论。 阶段情况： 9月27日第二套房贷款首付款比例不得低于40%。 10月深圳万科率先降价。,万科高管： 对局势的判断开始趋同，采取收缩战略应对房地产市场危机。 “业绩推介会”观点： 1.全面推进“现金为王”的策略；2调整产品结构，自住需求和中小套型的产品比例还将不断提升；3加大销售力度，压低库存，避免产生新的库存；4配合销售情况调整开竣工计划；5更加谨慎的补充项目资源。要买合适的、便宜的地。 阶段情况： 下调下半年开竣工面积，开始减少新增土地，并加大销售力度，降价促销,万科高管： 管理层出现意见分歧，一派认为房价涨势过快，已经出现泡沫，房地产市场将会进入下行周期，应减缓拿地，降低风险；另一派认为虽然房地产存在泡沫，但价格仍会上涨，为企业规模扩张需要，仍要坚决拿地。 阶段情况： 7月万科近60亿买地。取得广东省塘厦地王以及南京“江宁地王”。 9月万科拿下福州地王。,愉悦期,分歧期,拐点论期,分歧期,一致过冬期,能力二 战略洞察力,连续两年坐稳冠军，万科地产的能力在于敏锐的战略洞察和果断迅速的调整,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,28,2008年万科新增土地,及时跟随市场变化，对土地储备采取“三调整”,1-6月（市场调整初期）,3-9月（市场调整中期）,6-12月（市场调整中后期）,空间调整： 由东往西、由南往北转移，相对低风险区域的土地增量,结构调整： 调整土地储备增量结构，提高中低价土地增量,总量调整： 土地储备增速放缓，但相对保持规模,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力二 战略洞察力,29,开源节流，果断降开工量竣工量，减少资金的流出量，积极融资确保企业资金安全,华东万科先后实施产品调整，视情停工，其他区域城市，如武汉等调整开始得更早 上海：8月份琥珀郡园、金色城市先后做出封盘，进行产品调整、销售计划调整的决定。相应的销售计划从年初的130亿目标已经几次下调到低于100亿。 南京：项目能不开工的，就不开工，尽量全部停工。而在建项目还没有足够投入达到上市水平的，则暂停开发推迟上市。对于能出售的楼盘尽量快速出售。,开竣工量下降情况,万科08年底现金余额177亿,万科融资情况,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,能力二 战略洞察力,30,碧桂园历年土地储备情况,注：2007年碧桂园土地储备根据测算达到224元/平方米，同其他知名机构预测近似；由于2008年碧桂园并未正式公告”长寿湖项目“，因此不将其进行统计。,碧桂园庞大的土地储备，低廉的土地储备成本构建了巨大的盈利空间和充当价格杀手的能力,碧桂园的安全边际极大 2007年224元/平方米的平均楼板价对应2007年5,280 /平方米的平均售价 2008年796元/平方米的平均楼板价对应2008年6,359 /平方米的平均销售价,能力三 战略执行力,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,31,低成本和高配套，碧桂园产品的价值让渡支持了碧桂园骄人的销售业绩。,7个旗下项目1-11月销售面积均达到4.5万平方米以上。 碧桂园处于不同发展阶段的项目共51个。（2008年中报）,能力三 战略执行力,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,32,碧桂园的利润在哪里？,能力三 战略执行力,数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统,33,碧桂园的利润猜想,能力三 战略执行力,34,绿城专注于产品的精细化,世茂专注于品牌建设与高端市场开发,在战略执行力推动下的差异化能力铸就绿城和世茂的企业核心竞争能力,在市场下行的过程中，往往是高端客户的需求更具有“刚性”,能力三 战略执行力,数据来源:CRIC中国房地产决策资讯系统,35,绿城历年土地储备情况,世茂房地产历年土地储备情况,从新增土地储备价格上看，绿城和世茂房地产将继续坚持对于产品品质的追求。绿城和世茂房地产各自服务的客群也不会发生较大变化,能力三 战略执行力,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,36,以强硬背景应对变化 中海、保利,以成本领先应对变化 碧桂园,以服务高端应对变化 绿城、世茂、龙湖,以快速相应机制应对变化 万科,在弱市环境中，不同类型的企业都适合自身的独到应对能力,不同背景企业都应寻找到弱市中发展的独特能力,能力小结,未来的王者,百亿企业的潜在风险,百亿企业杰出能力,百亿企业数据解读,近期中国房地产企业发展环境研究,百亿企业的潜在风险,富力,雅居乐 合生创展,金地,产品结构风险,区域结构风险,战略洞察风险,39,面对资金紧张的局面，富力过高的持有物业比例无法带来快速现金回款,产品结构风险,投资型物业虽然能带来稳定现金流，但变现较差 对市场预判不明确的前提下提高投资类物业的比例，容易由于销售回款萎缩导致企业资金出现困难,富力地产持有物业租金收入,13亿持有收入 VS 150亿销售收入,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,40,高价土地往往资金占用多，变现能力差，进一步威胁了富力的资金链安全,土地储备多，在市场下行中对于企业绝非好事 高价土地相对更难出手变现和销售套现,富力地产历年土地储备,产品结构风险,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,虽然手握大量持有型物业资产，富力却深受资金之困，负债情况岌岌可危,持有型物业资产在市场下行通道中变现能力很差 长短期业务组合的战略，应循序渐进，而不能快速转型,港股上市房地产企业净负债率情况,产品结构风险,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,42,降价促销是富力维持销售回款的最有力的武器，执行效果非常好。但销售回款对于巨大的债务压力来难起决定性作用,产品结构风险,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,43,区域分布影响了广东民营企业的生存状态？,区域分布风险,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,44,上海,重庆,广州,南京,沈阳,成都,西安,海口,偏居一隅，使雅居乐深受珠三角调控之害,风险评估对象为2009年城市房地产市场情况；红色深浅渐次表示区域对企业的影响；所占区域比重以截止09年底预计上市项目建筑面积计,区域分布风险,45,合生创展也受到区域布局不平衡的影响，但所幸布局略优于雅居乐,风险评估对象为2009年城市房地产市场情况；红色深浅渐次表示区域对企业的影响；所占区域比重以截止09年底预计上市项目建筑面积计,区域分布风险,46,在区域选择上，合生创展和雅居乐比较类似；但是在选择城市规模上合生创展和雅居乐则有很大区别。 在区域上，合生创展在城市规模上更倾向于大中城市，而雅居乐更倾向于在中小城市扩张。,更多布局于大城市的合生创展未来业绩可能优于雅居乐,大城市 VS 小城市,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,区域分布风险,47,产品同质化严重，客群重复单一，雅居乐恐陷“第二轮海南圈地热”。,据保守测算，清水湾周边的客户导入将达到60000人以上。 据测算，清水湾周边将有20000套左右别墅供应。,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,区域分布风险,48,48,功能设置 12公里最美海岸线 3个18洞国际高尔夫球场 6个超五星级酒店 16公里景观大道 主题商业街、黎苗族风情村、海洋体验展览馆、贵族游艇会、温泉入户,雅居乐清水湾项目策划过于乐观，不符合当前经济形势和当地实际情况,？,区域分布风险,49,2006年和2007年是房地产市场的上行通道。在土地储备上，金地并没有做好准备,2007年金地以为能够赶上房地产市场的盛宴，没想到却只是剩宴。,2004年准备好充足的土地，却没想到遭遇2005年房地产市场的短期调整。,为什么受伤的总是金地？,战略跟随者往往容易错过最佳时机，金地的战略变化总是晚了万科一步,战略洞察风险,50,金地成为对2007年房地产市场战略判断失误的受害者。在利润方面，五个城市项目受影响很大预计20亿元亏损,注：公司强调番禺项目由于政府推迟交地，公司有退地或修改规划条款的可能性。,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,战略洞察风险,51,同金地相比，2007年万科拿地也略有失误，但损失量较金地少许多，损失比例则更少,万科三季报披露07年高价取得的5个项目付出5.35亿左右的减值损失。其中天津假日润园项目人民币3,100万元；南京金域蓝湾项目人民币16,688万元；南京金域缇香项目人民币6,359万元；福州金域榕郡项目人民币15,216.72万元以及北京金色城品项目人民币12,112万元,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,战略洞察风险,52,从布局上看，金地的“33”虽然同万科的“3X”异曲同工，但是金地仅仅是在区域的核心城市零散布局，而万科却是核心城市与周边城市交相辉映,资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统,战略洞察风险,53,0,08年大约要为2007年新增的土地支付土地款60亿元，约占所有者权益的60以上。 08年的土地储备零增长可能会对未来的发展造成影响。 按照目前的开发速度，956万平米的消化周期将超过2年。,从短期来看，金地的快速紧缩能够带来2009年的平安；从远期来看，由于土地储备增加较少和资金的压力，将导致金地对2010年后的战略制约,假设金地2009年不增加土地储备，仅支付土地余款。 假设房地产市场销售情况同今年下半年情况持平。 假设证券市场依然维持现有的融资状况。,战略洞察风险,54,市场的快速下行，给房地产企业带来风险,风险小结,未来的王者,百亿企业的潜在风险,百亿企业杰出能力,百亿企业数据解读,近期中国房地产企业发展环境研究,央企，还是央企！,资源配置能力,未来的