浅析房地产价格的过快上涨对国民经济的影响毕业论文.doc

13浅析房地产价格的过快上涨对国民经济的影响*职业学院毕业论文学生姓名：*班级：财经系0*级投资与理财学号：0*02030*指导老师：*论文题目：浅析房地产价格的过快上涨对国民经济的 影响摘要近几年，中国经济快速发展，而房地产又是拉动经济增长的一个积极分子。房地产业是中国国民经济的重要组成部分，由于其高度的产业相关性以及较强的带动性，与金融业和人民生活联系密切，发展的态势直接关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全，所以分析房价走势和对经济的影响以及提出合理化建议，对保持整个国民经济的持续快速健康发展具有重要的指导意义。关键词 国民经济 房价上涨 投资与投机目录1房地产业在国民经济中的地位4 1.1房地产业是国民经济的基础产业4 1.2房地产业是国民经济的先导产业4 1.3房地产业是国民经济的支柱产业42近些年房价上涨的原因分析6 2.1需求拉动房地产价格的变动的原因6 2.2我国宏观经济政策对房价的影响63近些年房价持续过快上涨对经济的不利影响8 3.1影响居民的生活水平8 3.2使得土地资源得不到充分、有效的利用8 3.3作为生活必需品的房屋逐渐演变成人们进行投资和投机活动的工具8 3.4加大金融机构的潜在风险8 3.5进一步扩大贫富差距9 3.6诱使产业结构进一步失衡94对抑制房价过快上涨的建议10 4.1稳定人们对房价的预期10 4.2遏制投机性炒房，控制投资性购房10 4.3完善廉租房制度，引导低收入户离场10 4.4增加中低价中小型普通商品住房10 4.5指导高收入户理性购房105致谢126参考文献13浅析房地产价格的过快上涨对国民经济的影响1房地产业在国民经济中的地位和作用整个国民经济是由许多行业组成的一个庞大的、多层次的行业体系。在不同的历史时期，不同的生产力阶段，每个行业都有着不同的地位，这种地位随着时间的推进和生产力提高而发生着变化。概括地说，所谓一个行业的地位，就是指它在整个国民经济中与其他行业相比存在的必要性、重要性以及对其他行业的制约和影响。房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。房地产业以住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。在社会经济活动中，房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。作为整个商品经济体系中的要素经济，它是任何社会活动，特别是城市经济活动所必需的基础性物质条件，所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。房地产经济的运行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。 1.1房地产业是国民经济的基础产业所谓基础性产业,是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是国民经济中社会再生产和各种经济活动的载体，是指房地产业为人们在现代经济生活中的各种活动提供物质和空间上的条件，为国家的经济建设，科学研究，医疗保健，教育下一代提供基础保障，是人类生活的基础。人们的生活和休息离不开房地产，国民经济的各部门开展生产和业务活动需要有厂房、仓库、办公室等也离不开房地产；房地产业在国民经济中扮演者重要的角色，因而是国民经济不可缺少的组成部分；同时，房地产业开发营建出的房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所，因而也制约这些产业的发展。1.2房地产业是国民经济的先导产业先导产业是指其在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率；能够带动其他产业的增长，即具有扩散性。1.3房地产业是国民经济的支柱产业所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般应具备四个基本条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值（GDP）中占 5%以上；按国际通行的统计方法，2005 年我国房地产业增加值占 GDP 的比例已达到 10%左右，房地产业对我国国民经济的贡献突出。二是具有较大的市场发展空间和增长潜力。三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。四是产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。根据上述标准，结合我国经济发展的战略目标和实际情况来看，房地产业完全有条件成为国民经济发展中的支柱性产业。房地产业为社会提供的房地产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。 我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。房地产市场对住宅的需求量极大，我国的住宅业和房地产业发展的空间十分广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和产业的增长。综上所述，我国房地产业已基本成为国民经济的支柱性产业，在 2003 年 9 月国务院关于促进房地产市场健康发展的通知中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。2近些年房价上涨的原因 虽然说，房地产市场得到突飞猛进的发展，成为国民经济的新增长点，房价的适度上涨对拉动国民经济增长，保持国民经济持续快速健康发展起到重要作用。但我们必须同时认识到，过高的房价往往不是经济增长的动力，而是经济增长的障碍。所以我们必须认识到导致房价增长的原因。 改革开放以来，我国房地产市场得到了迅速地发展和壮大，尤其是1999年底取消福利分房制度以来，房地产市场得到突飞猛进的发展，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3，2009年，全国房地产开发投资完成额共计3.62万亿元，同比增长了18.5%。近几年来，房地产价格都不同程度的上涨。到了2010年4月，据国家发展改革委员会，国家统计局日前发布调查数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8。对于中国房价近几年来的持续上涨，大家已经形成共识的是：成本推动是房地产价格变动的内在动力；需求拉动是房地产价格变动的直接因素；政府政策是房地产价格变化的重要诱因。近年来土地价格以及建筑安装成本的快速上涨成为房地产价格上涨的重要原因。 根据国际经验，凡是能够有效控制房产价格，如：欧美等国家地区，从而成功避免房产价格泡沫；反之，通常就是不可持续的。因此，认清房价与经济增长的关系，就对实现中国经济的可持续增长具有十分重要的意义。 2.1需求拉动房地产价格的变动的原因 供给不足。实行严格的耕地保护政策来维护农产品的生产率，那当然是合理的，但这不能过分强调，过了头导致土地不能开发从而土地供给减少。政府为了平衡城乡的发展，开展了开发区，对各类开发区进行清理整顿及加强规划管理使得土地供给不足，但首要意识到城乡两种土地所有制度在市场开发中难以协调和衔接，规划不当也会使得土地供应不够。还有，经济适用房、廉租房制度设计不合理、房地产二级市场没有与一级市场有效联动，部分房地产开发商囤积土地和优质房使供给不足等因素，导致了开发土地供给不足。需求增加。我国人口设两持续增长使整个社会需求更多的住房。改革开放后，人们的生活水平不断提高，追求更高的居住条件使人们产生更大的住房需求。城市化进程加快。人们的消费观念改变了，不再像以前那样只会等钱够了，才去想拥有自己的房子，现在贷款制度优，所以提前消费被大家所接受。现在投资市场很热，人们都像在投资市场找到自己的影子，但出现了投机，抬高了房价。2.2我国宏观经济政策对房价的影响市场经济是由一只无形手和一只有形手控制的，供给与需求是市场的内部控制，但一个健康的市场经济一定少不了有形的手，政府的宏观调控。按照凯恩斯主义的观点，货币政策是通过利率的改变而影响房地产价格的。一般理论认为：银行利率与房地产价格呈现反比例的关系，利率升高的房地产价格降低；利率降低时，房地产价格则上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对房地产投资收益缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过收益大大降低，房地产市场出现明显降温，价格回落。市场经济是由一只无形手和一只有形手控制的，供给与需求是市场的内部控制，但一个健康的市场经济一定少不了有形的手，政府的宏观调控。我国在19952003年的减息过程中，房价呈现稳定上涨，上涨幅度平稳，表明了我国利率变动与房价的反比例的关系，还表明了当时我国的宏观调控政策对房地产市场进行了大力的控制，且宏观政策成效，致使我国房价走势平稳。但在2004年来，中国经济快速发展，国家采取加息的政策试图来抑制过快的增长，避免泡沫经济，但这过程中，房价不断没有下降，相反地，房价却出现了快速的上扬。出现投资过热的趋势，人们都把钱拿去投资，然而由于利率的政策本身就要滞后性，而且我国加息过程中利率调控幅度不大，致使我国利率政策手段的实施不能起效，甚至效果与预期的目标相反。当然导致利率政策实施失败的原因还有消费者的观念和信贷业务的发展等都使得利率政策效果不明显。3房价持续过快上涨对经济的不利影响在我国工业化和城市化快速发展的过程中，尽管房价上涨是必然趋势，但是在短时期内如果上涨的幅度过大、速度过快，就有可能会超出居民的承受能力，从而影响人民的生活，成为经济可持续发展的障碍。近年来，全国住房价格涨声一片，对经济的影响不可忽视。3.1影响居民的生活水平自从我国实行住房商品化以来，房价不断上涨，近两年更是迅猛飙升。如果，房价的上涨幅度在人们可承受的范围之内，则不会对人们的生活产生太多影响，反而能提高人们工作的积极性，也能扩大内需，促进GDP增长。但是，如果房价的上涨幅度和速度超出了人们可承受的范围，购买房子将成为人们的重担，极大地影响人们的生活质量；从长远来看，这种快速的增长极易引发房地产泡沫，而泡沫一旦破灭必将造成经济下滑，进一步降低整个社会的福利水平。现在的房价早已大大超出人们可承受的范围，大多老百姓已无力支付如此高额的房价。3.2使得土地资源得不到充分、有效的利用房价的过快上涨给房地产商带来丰厚的利润空间，吸引越来越多的人对房地产进行投资，而房地产投资的增加势必需要更多的土地投入，这就促使土地的价格顺势狂升。高昂的土地价格反过来影响房屋价格的持续上涨，形成恶性循环。而某些房地产开发商为了追求利益最大化，将现有的土地囤积起来，留待日后房价进一步上涨时才建房出卖，获取更高的收益。这样造成了土地资源得不到充分的利用，反而出现了大量的闲置，国民收入的预期部分得不到实现，阻碍经济发展。另外，房价和地价的轮番上涨有可能造成房地产泡沫，诱发经济和金融危机。 此外，在中国房地产市场体制不健全的大背景下，地方政府在利益的驱动下，有意无意地助推了房地价格的上涨。由于土地使用权的出让收益和房地产交易中的种种税费收入是地方政府的主要财政来源。因此，某些地方政府为了扩大当地的财政收入，提高政绩，不惜以损害大部分民众的利益为代价，将原本用于建设公共设施和城市绿化等的土地资源高价出售给房地产生产商。这样，土地资源不能得到优化配置。3.3作为生活必需品的房屋逐渐演变成人们进行投资和投机活动的工具房屋的本质是人们的生活必需品，它的使用期限长且价格较其它商品昂贵，它的价值占据了人们资产的大部分，关系着13亿群众的生活。在房屋价格与价值相当的时候，房地产市场存在较少可投资和投机的空间，进行房屋的投资和投机是无利可图的。但是现在房地产市场出现供不应求的情况，加之政府推波助澜，房地产商乘机打劫，令房价急速上涨。此时房地产的投资和投机的价值就得以显现了。人们利用房价的快速上涨，在一买一卖的过程中赚取差额，大量投资者加入到购房行列，从而增加房地产的投资和投机需求，使房价进一步被抬升。这样就形成了互相拉动的恶性循环。这种房地产投资投机行为如果仍然得不到控制，就会对房地产市场的发展带来极为恶劣的危害。 尤其是房屋投机，投机者在等待获取价差的时间里，大量的房屋空置造成浪费，使居者有其屋得不到实现。真正需要房屋的群众被迫以高价购买房屋，其中有一部分人更是成为了“房奴”，甚至有些人根本没有能力购买如此高价的房屋。此外，房屋投机使社会的现金流过度集中于房地产市场，进而引起金融部门的资金流动性下降和全社会金融风险增加。不仅如此，随着大量现金流量被用于房产投资和投机，最终将导致房地产泡沫，而使经济增长陷入窘境。3.4加大金融机构的潜在风险房地产市场的高回报率是众所周知的，国际房地产业的平均利润率一般在6%8%之间，中国商品房的利润率却高达50%。在中国社会平均利润率低于10%的市场环境中，追逐暴利成为几乎所有房地产开发商的共同愿望。在我国大部分房地产开发商在房屋投标和房屋建设当中并没有充足的资金，但为了赚取高额利润，越来越多的房地产商不惜向金融机构借入大量资金进行房屋建设，大量的资金外借使金融机构能否收回成本和预期利息构成了压力，另外金融机构还必须承担由房地产开发商转嫁的资金回笼风险，和许多其它潜在风险。 与此同时，借贷也发生在购房者身上。在房价稳定的时候，大部分购房者可以用他们已有的积蓄付清房款。但是随着房价不断攀升，超出了工薪阶层所能接受的范围，使得大部分群众不得不向银行借贷。金融机构向购房者借出大量资金，但在物价上涨的前提下人们的可支配资金越来越少，能否收回本金和利息仍是一个未知之数，金融机构的风险又进一步增大了，甚至有可能导致我国的金融危机。3.5进一步扩大贫富差距在房地产投资和投机日益盛行的大背景下，有能力买房满足住房需求之余，还有余力进行房地产投资或投机的人可以通过获取房屋交易中的溢价变得越来越富有；而一些没有能力购买房屋或是购房后没有多余资金进行房屋投资和投机的人，因为不能借助房屋的增值而获取额外资金，而且物价越来越高他们会变得越来越贫困。由此可见，房价的高速上涨会促使人们贫富的两极分化。 我国一部分市民住不起价格高昂的商品房，甚至有一些家庭连普通的楼房也住不起，只能一家好几口人挤在一间很小又很破旧的老房子里。而且这样情况的家庭在我国并不少见。而另一些有钱人则是自己住着奢侈的花园式洋房，手上还握着几张用以投资的房产证。就这样，穷的愈穷，富的愈富。然而相关经济学原理告诉我们，贫富差距的扩大除了会加剧社会矛盾和冲突之外，还不利于扩大内需，因为高收入者的边际消费倾向往往较低收入者的低，从而使经济增长缺乏足够动力，房价过快增长甚至成为阻碍经济增长的障碍。3.6诱使产业结构进一步失衡过度的房地产投资和投机，会使社会上的相当大部分的资金涌向房地产业，令社会上大量的现金流集中于第二产业，使得第二产业的生产总值在GDP中比重加大，而第一、三产业却因为资金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是说三大产业占国民生产总值的比例失衡。众所周知，在经济比较发达的国家，第三产业所占比重通常是最高的，是关系国计民生的支柱产业，第三产业的蓬勃发展是国际经济增长的有力保证。但在中国，第三产业所占比重本已较低，而现在第二产业因为房地产的带动，比重进一步加大，使得第三产业比重进一步压缩，这样失衡的产业结构是不利于经济可持续发展的。虽然广东省的第三产业有着良好的发展势头，各产业在GDP中所占比重相对比较合理，但依然存在上述问题。综上所述，房价的持续快速上涨的确给我们的经济带来严重的影响，各种哄抬房价的行为严重损害了市场价格形成机制，如果继续发展下去必将严重影响我国经济的发展。4意见和建议 首先，面对房价的不断攀升及其对我国经济带来的负面影响，当务之急是要令过热的房地产市场降温。从而收窄上升幅度、控制上升速度，使之回复到正常健康的发展中。进行房地产市场调控，就是要稳定房价。房价稳定了，各类自住需求缓解释放，不会因为担心房价的飞涨而提前释放；同时，投机资本，在房地产无利可图的情况下，自然无法再兴风作浪，最终退出房市。 4.1稳定人们对房价的预期 这种手段常常被忽略，但笔者认为这政府可以运用的有力手段。在目前的调控政策中除了从控制土地出售、限制开发方案来调节供应外，稳定人们对房价的预期是又一重要方面。稳定人们对房价的预期，自认而然地控制了人们购买房屋的过热行为。通过制定政策和运用舆论手段稳定人们对房价的预期。经济手段调控固然更符合市场经济规律，但在应对房价问题时，必要的行政手段不能省略。运用行政手段稳定房价，在房价上升失控的情况下，绝对不是过分的干预，反而是合理、合情的。 4.2遏制投机性炒房，控制投资性购房 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易的行为加大税收调控力度。让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，自然房价的上涨“推力”被卸去了大半。 设立内在的稳定制度，使供求制度趋于稳定，比如说征收物业税。物业税，就是每年房子要按照当前的市值重新评估，房价涨了，新的价值增长部分就要交税。同时调整金融机构贷款利率，令买卖双方三思而后行。 确保房价与居民收入基本保持相对平衡。为进一步巩固宏观调控成果，保持GDP持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。 4.3完善廉租房制度，引导低收入户离场 要改变百姓“居者有其屋”的观念，必需确保廉租房占全部住房的比例不能低于20，而且租金应该只有市场价格的1/3,这就使低收入居民首先选择租房而不是买房。廉租房的建设资金应主要由各级政府和部分大企业共同筹集,来自政府的资金一般为70%，房屋建成后交给地方的廉租房管理办公室管理。值得一提的是廉租房降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。 4.4增加中低价中小型普通商品住房 按国际通行的划分方法，可以将5个收入水平的中间三者合并，成为中等收入户，则高中低收入家庭比例大致为20：60：20。可见中等收入者占居民的60以上，对中等收入者实施的供应制度，即中低价普通商品住房是整个住房供应体系的重点。 按中等收入家庭的经济承受能力和住