某年武汉市房地产调研分析报告

2008年武汉市房地产调研分析报告提纲前言今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响 （一）宏观经济研究1、三大需求增长“两落一升”。固定资产投资增速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差减少、社会消费品零售总额增长。2、经济增速明显回落，通货膨胀严重3、工业增速明显回落.企业效益大幅下滑。4、房地产宏观经济情况（二）政策走势与情况分析（宏观与微观）1、行政政策2、金融政策3、房地产行业金融政策（三）新政后房地产市场情况：1、一线城市2、武汉1）武汉房地产现状（含价量对比分析）2）09年趋势判断3、各大型开发商的“争论性”话题二、“新政后”11月武汉市楼市动态（一）11月全市新盘备案情况（二）11月土地挂牌情况（三）11月土地成交情况 三、武汉市房地产竞争状况（一）片区分析（二）片区典型竞争楼盘分析（三）盘龙城重点楼盘战略与走势分析四、武汉市房地产需求分析 (一)现阶段购房者特征（二）购房者需求（三）从强势促销策略分析成功案列五、价格与销售趋势对比分析探讨六、总结及建议特别话题：当地产搭上地铁2008年武汉市房地产调研分析报告上海华阜房地产咨询有限公司（武漢分公司） 研展部前言今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响 （一）宏观经济研究我国经济增长由繁荣期转为调整期。 今年以来，经济增长呈逐季回落的态势。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资(实际投资增长率)增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化： 由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，增加了人民币升值压力和通胀压力，使得中国目前货币政策进退两难；在汇率升值、国际经济萎缩的情况下，以及世界经济形势面临调整，国际需求开始萎缩，导致中国出口量的降低；同时，国内房地产、汽车业市场的迅速降温，从而带动相关行业如钢铁、建材等行业的不景气，已对经济增长带来很大冲击。 持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。 内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。 重大自然灾害的频繁发生也对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续23年时间。 影响具体表现在：1.经济增速回落，通胀压力变大。初步预计，2008年我国GDP比上年实际增长10%左右，增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI涨幅已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落，其中食品价格回落是主因。 2.三大需求增长“两落一升”。 固定资产投资实际增长明显回落。1-8月，累计城镇固定资产名义投资同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计，全社会名义固定资产投资增长24%，实际投资增长15%左右。实际出口增长明显回落，且顺差减少。预计全年出口1.44万亿美元，同比增长18%；进口1.19万亿美元，同比增长24%。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9%。消费增长创新高。18月，社会消费品零售总额同比增长21.9%，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长13%以上。初步预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7%左右，实际增长13.3%。 3.工业增速回落，企业效益大幅下滑。受国内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个别施工企业停工等因素影响，工业增长呈明显回落趋势。18月，累计规模以上工业增加值同比增长15.7%，比去年同期回落2.7个百分点。奥运后工业增速有望反弹，但在总需求可能继续有所收缩的情况下，工业整体回落趋势不会改变，预计全年规模以上工业增加值同比增长16%，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，可能继续大幅下滑。 4、房地产宏观经济情况：2008年中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价，出现了明显下降。预计未来住房市场将继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于房地产建设周期比较长，一般在5年左右，因此调整一旦开始，预计会持续较长时间。这一情况必然会影响到房地产投资增长。（二）政策走势与情况分析2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整。 08年上半年政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，此外，房地产行业的其它调控政策也推动了行业本轮调整的发生。1、行政政策1）土地政策 国土部：2008年起建设用地实行动态备案 掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力。 国务院关于促进节约集约用地的通知挤压闲置地 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，该通知还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。 国土资源部：土地监察制度有望纳入土地管理法 建立完善土地执法发现机制、制止机制、部门联动机制和问责奖惩制度等。 中国将每10年进行一次全国土地调查 重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况。 中国五部委联手遏违规批地 2008年5月29日中国中纪委、国土资源部等五个部委联合发表违反土地管理规定行为处分办法 国土资源部和国家工商总局规定三年限期 新土地出让合同增开发商资金压力 2008年6月20日，新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年 国土部：2008年起建设用地实行动态备案 有利于堵住了一些土地出让方尤其是一些囤地的开发商利用变更土地使用性质牟取高额溢价的漏洞。整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏，中央利用土地政策引导市场开发，督促各地公布08、09年住房建设计划，加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。2）2008年有关房产的系列政策： 2008年1月13日，国务院公布国务院关于修改价格违法行为行政处罚规定的决定，明确规定通过恶意囤积以及利用其它手段推动价格过高上涨的行为属于哄抬价格。 2008年8月1日，住房和城乡建设部发出关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。 2008年10月22日 经国务院同意，财政部、国家税务总局22日宣布：1、2008/11/1/起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。3、10/27/起，首次购房/贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。4、首次购房首付比例下调至20%。5、公积金各档次利率分别下调0.27%。6、明确支持地方政府救市。这是08年以来中央政府首次明文出台鼓励住房消费的收费减免政策，推动购房消费，这一政策的出台对于长期萎靡不振的楼市产生了积极的影响。 2008年11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”实行积极财政和适度宽松货币政策国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建。 2008年12月17日，国务院公布了第二套房政策，进一步鼓励普通商品住房消费对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。二套房政策：任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是给楼市降温的“冷气机”，是为了进一步减少投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷气”降温了，“冬天”该取暖、该加温。因此，取消二手房相关限制政策势在必行。 2008年12月21日，国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。一、加大保障性住房建设力度1、争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2、多渠道筹集建设资金。3、开展住房公积金用于住房建设的试点。二、进一步鼓励普通商品住房消费1、加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三、支持房地产开发企业积极应对市场变化1、引导房地产开发企业积极应对市场变化。2、支持房地产开发企业合理的融资需求。3、取消城市房地产税。四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责1、落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。2、因地制宜解决其它住房困难群体住房问题。五、加强房地产市场监测1、继续加强房地产市场监测分析。2、加强监督检查。六、积极营造良好的舆论氛围坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。 2、金融政策出发点是为贯彻落实适度宽松的货币政策，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，数次降息给房地产经济带来丝丝暖意。发布时间生效时间一年期存款基准利率一年期贷款基准利率存款准备金率个人住房公积金贷款2007年12月21日 0.27%4.14% 0.18%7.56%/2008年6月15日/17.50%/9月15日9月16日/0.27%7.20%/五年期（含）以下调至4.59%；五年以上调整为5.13%10月8日10月9日0.27%3.87%0.27%6.93%/10月15日/17.00%/10月27日/五年期（含）以下调至4.05%；五年以上调整为4.59%10月29日10月30日0.27%3.60%0.27%6.66%/11月26日11月27日1.08%2.52%1.08%5.58%/五年期（含）以下调至3.51%；五年以上调整为4.05%/12月5日/16.00%/12月22日12月23日0.27%2.25%0.27%5.31%15.5%/1）存、贷款利率：央行自今年9月份以来连续第五次降低利率、第四次降低存款准备金率，也是央行继10月8日宣布双率下调后第三次双率同时下调。 2008年9月15日，中国人民银行宣布，自16日起下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是自2004年以来中国央行首次降低贷款基准利率，也是2003年以来首次下调存款准备金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松绑，楼市春天到来”、“要抓住降息后良好的购房空间”等积极观点弥漫着整个房地产市场。 2008年10月8日，央行宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其它期限档次存贷款基准利率作相应调整。从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行近年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率。这一系列降率免税组合拳，对于保持我国经济平稳较快发展、提升市场信心意义重大，降息虽不能直接救楼市，但也是一个利好消息。 2008年10月29日，央行宣布，从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的3.87下调至3.60，下调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由现行的6.93下调至6.66，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 2008年11月26日，央行宣布，从11月27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点。这是央行年内第四次降低贷款利率，也是央行历史上罕见的如此大幅度降息。此次降息是房地产市场的重大利好，数次降息的累积效应有望在楼市上发酵，减轻房企财务成本，刺激住房消费需求回暖。在通货膨胀压力下，此次降息是扩大消费的有力杠杆，中央利用放松政策来缓解当前市场消费低迷的一场“及时雨”，更是对房地产的利好消息。此次降息的目的是扩大国内消费需求，以刺激中国出口贸易，这不是政府单纯的出手救市，但房地产市场会是此次降息的既得利益者，股市也会从中得到好处。而房价会否受到影响，是回升或是继续下滑，这要看开发商、购房者等几种力量的对比会发生怎样的变化。但可以肯定的是央行此举使楼市成交量有所回升。 2008年12月22日，央行宣布，从12月23日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的2.52%下调到2.25%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的5.67%下调到5.4%，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变，从2008年12月25日起，我国金融机构人民币存款准备金率由现行的16%下调到15.5%，下调0.5个百分点。这是2008年9月以来第5次降息，尤其是央行对“第二套房贷”采取松绑政策后，表明政府要稳定房市的决心，刺激市场强劲的需求。央行下调存贷款基准利率和存款准备金率完全在预料中，但此次调整主要是针对整个宏观经济环境。近年来国家在按揭、税费等方面对房地产实施限制政策，未来一段时间如果房地产行业还是不景气，国家还会出台更多松绑政策。目前不管是中国经济还是全球经济都不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，这对开发商来说绝对是利好消息。因为现在开发商的资金链普遍紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了。银行降息对房地产的影响不能立竿见影，但仍然是继续利好，刺激消费，引导房地产市场良好的运行。当前房地产市场交易量少，持续冷淡，低迷，国家通过货币政策宏观引导；财务部和税务总局也不断采取措施，共同降低购房者的负担，促进健康消费，尽快促使市场走出低迷的现状。但是房地产业重振关键还是在于根本经济的好转。2）09年货币政策特点：适度宽松货币政策放松的将保证银行体系流动性的充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。对首次购房者而言，央行降息与10月22日公布的住房抵押贷款利率优惠政策构成的双重利好更为显着；同时，连续降息也能一定程度上减轻资金密集型的房地产企业的财务压力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亚洲金融危机时期大幅降息以来所做出的最大幅度的调整。 这一强势举措显现了中央政府在当前市场环境下重新树立市场信心的决心。3、房地产行业金融政策2008年11月24日 中国建设银行24日公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 建行表示，贷款利率和首款比例将具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民购买其它类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。 同时，建行将加强管理，有效控制贷款风险。对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。此外，建行将实施区域化、差别化的住房信贷政策。在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险，制定差别化的贷款政策，不搞一刀切。例如对普通住房标准的认定，参照当地政府或有关部门对普通住房的认定标准执行等。国家购房新政出台前后对照表内容调整前调整后对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，贷款成数8成8成商业贷款利率对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率（5年以上7.47%下浮15%后为6.35）最低首付款比例为30%对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率（5年以上7.47%下浮15%后为6.35）最低首付款比例为30%住房公积金贷款利率、各档次利率分别下调0.27个百分点公积金贷款5年以下（含）4.32，五年以上4.86公积金贷款五年以上（含）47.05 五年以上4.59公积金贷款额度每户家庭最高贷款限额为60万元每户家庭最高贷款限额为60万元个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不负担个人所得税增值部分20%个人转让自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契税税率普通住房税率1.5%普通住房税率1%印花税印花税税率为成交价万分之五印花税税率为0土地增值税土地增值税（3年内房产按0.5%征收）土地增值税税率为0个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税超过2年的普通住房营业税5.55%住房营业税为0住房登记税和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费住房登记费80元，住房交易手续费250元免收新政案例：1、房价100万，首付2成，商业贷款金额80万，贷款年限20年计算，按新政策（年利率为5.229%）；每月还款额为5382元，按原政策（年利率为6.35%），每月月还款额为5894元每月还款差额为512元2、房价100万，首付2成，贷款金额80万，按新政策公积金贷款80万，贷款年限15年计算，按新政策（公积金利率4.59%），每月还款额为6156.8元。按原政策公积金能贷60万，贷款年限15年；商业20万，贷款年限20年计算。按原政策（商业利率6.35%，公积金率4.86%）；每月还款额为6174.6元。每月月还款差额为17.6元（三）新政后房地产市场情况：在近期楼市新政刺激下，楼盘降价促销 ，一线城市现楼市短期回暖迹象。但是许多人心中也带着质疑：一线城市成交量回升 开始回暖还是回光返照？1、一线城市深圳、上海、北京和广州四大一线城市房地产市场发展较为成熟，往往成为中国楼市的风向标，以及大量二线城市分析参考的对象。在一系列中央和地方稳定房地产新政、央行大幅降息，以及房地产开发商主动降价等因素共同刺激下，11月份国内一线城市房地产成交量均出现了不小的回升，北京、上海、广州、深圳城市楼市出现回暖迹象。 北京 11月签约量环比增48% 来自北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月，北京市期房网上签约13721套，而10月份仅签了9246套，二者相比，涨幅达到48%。 据统计，11月份期房签约平均每套户型面积为96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月现房签约住宅1580套，与10月签约住宅1032套相比，上涨幅度较大，环比增加53%。 政策方面的因素以外，开发商越来越多地采取了力度较大的降价促销措施，尤其是一些新盘项目价格低开幅度较大，刺激了楼市刚性需求的有效释放。 上海 11月预售面积环比增36% 根据上海市房地产交易中心监测，11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增加47%、36%；网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分别增加75%和68%。 来自佑威房地产研究中心的数据也显示，11月上海商品房成交面积、成交套数均有大幅度的上升。看房者明显增多，有中介门店表示“比政策出台前增加了三成”。 广州 新政后月成交量涨30% 据广州房地产管理官方网站数据，央行降息及公积金新政实施后的一个月（10月25日至11月24日），全市一手房成交总量为5011套，比9月的成交套数上涨了30%。 价格已成为市场成交的主要推动因素。广东中原地产李海分析说，由于近郊楼盘回归到三四千元的价格，因此刺激成交量上升，而市中心区尚未出现大的成交回暖。由于新政出台需要消化期，效果还未能马上在市场得到全面体现，但对提升楼市信心有长远的影响。 深圳 新房二手房成交量回升 来自深圳市国土房管局的最新统计表明，11月24日至30日的一周内，成交新房1546套、二手住宅1064套，双双创下近几个月周成交量的新高。 据悉，深圳近来新住宅楼的开盘整体价格较低，得到了不少购房者的认可。如新华城以远低于市场预期的6000多元每平方米的价格开盘，开盘当天就售出近300套。 深圳世华地产的销售人员说，自降息政策出台，11月的客户看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已观望了一年多，且在新政惠及范围内、有购房刚性需求的市民入市意愿最为强烈。 结论：房地产调整远没结束 据北京市房地产交易管理网的成交数据统计显示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不过政策性住房占到了半壁江山。其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，占总成交量的56.3%。相关数据显示，全国一线城市出现成交增长的情况，很大程度上得益于保障性住房的成交增长，而非完全由普通商品房成交所推动。 同时，广州11月份的成交多是郊区低价楼盘或是限价房项目，这仅仅代表低价房的市场接受度比较高，而市中心区域改善性需求为主的楼盘，并没有占市场主导地位，这都很难代表全市出现了普遍回暖。 显然，将楼市成交量上升与市场开始复苏画等号还为时过早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上来自保障房，不仅仅是北京，全国许多在今年第四季度推出保障房的城市都出现了类似情况。普通商品房对楼市成交的拉动作用并不明显，楼市的整体复苏有赖于整体经济的回暖，房价下行趋势不会很快扭转。 未来几个月的销售仍不容乐观尽管全国诸多一线城市出现了难得的成交放量，但由于北京、广州等一线城市在11月份成交量中有不小比例是限价房、经济适用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房对楼市成交的拉动作用并不明显。 楼市恢复有赖整体经济回暖 现在谈楼市将走出寒冬还为时尚早。近期成交回暖的几大因素，还不能支撑楼市真正复苏。一是房贷利率下降等新政促进了部分购房交易，但一些城市开发商在久撑不下的情况下，集中推出供应量也是导致交易上升的供给方动力，这反而说明开发商资金重压明显；二是成交量上升五成多为环比，因为10月市场过于低迷，11月的成交回升并不代表市场已经走出低谷。在股市投资无法恢复收益的情况下，很多刚性需求的购房意愿将继续延后。2、武汉1）新政后武汉房地产状况 主城区商品住宅价格走势分析11月份(11月1日-11月30日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘402个，成交均价为5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅为2.5%，与去年同期相比，跌幅达2.4%;月销售总套数为4253套，比上月增加975套，增幅为29.74%，同比减少45.58%。十一月份每周楼市走势图：十一月商品住宅每周销售套数和销售均价情况(单位:元/平米)670790111313459575472.635369.295442.475357.565301.3102004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500销售套数销售均价上图是十月第四周至十一月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月平均每周销量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。与上月相比，成交量有所增加。 不同户型商品住宅成交价格情况通过数据显示，本月140平方米以上户型成交均价最高，达5837.06元/平方米，与上月上比，下跌了167.49元/平方米 ，跌幅为2.87%;120-140平方米户型成交均价最低，为5142.23元/平方米;与上月上比，下跌了133.46元/平方米 ，跌幅为2.60%;90120平方米及90平方米以下的户型成交均价则分别为5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交户型价格分析(按建筑面积划分)：新政后武汉楼市总体特点： 11月楼市呈现价跌量增之势，全市商品房三大成交指标环比倍增 成交总套数：11 月共成交商品住房11192 套，较10 月5282 套增加5910 套，增幅达到112%，较去年同期增长20.34%； 成交总面积：11 月共成交商品住房108.97 万，较10 月53.08 万增加55.89 万，增幅达到105%，较去年同期增长6.92%； 成交总金额：11 月商品房成交金额为48.74 亿元，较10 月25.72 亿元增加23.02 亿元，增幅为90%，较去年同期下降了17%；在全球性经济危机的影响进一步扩大、房地产市场调整持续深入的当下，开发商在年末资金回笼的压力下，各项目价格相继出现大幅回调。成交均价环比下降7%，同比降幅也达到了23%。同时受刚性主流需求群体的影响，中、小户型产品受青睐，成交套均面积较上月下跌3%，较去年同期下降11%。可以预见，未来2年内，以中低价位、中小面积为主的市场供需结构将成主流。 成交均价环比跌幅达8%，“以价换量”之势仍将持续11 月全市商品房成交均价为4473 元/，相较上月下降372 元/，环比降幅为8%；较去年同期下降1323 元/，环比降幅达到22%。目前全市的整体成交价格处于全面下调的阶段，由此前的郊区逐步漫延至中心城区，其中尤以徐东片区为代表，吹响了内环核心价格下调的号角，起价跌破5000 关口，对全市中高端楼盘价格影响显着：爱家国际华城起价4650 元/、东湖春树里起价4888 元/、昔日地王复地东湖国际高层起价仅6200 元/，短期内“以价换量”之势仍将持续。2）09年趋势判断 价格会逐渐趋于合理。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，武汉房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。 供需结构会得到优化。一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。 市场秩序会逐渐改善。在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。 市场集中度会得以提高。 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。 政府行为会得以规范。随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 总之，房地产市场在经过此轮调整后，会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。3、“争论性”话题1）潘石屹“不要以为红叶是春天来临的象征，那是进入冬天的标志”近来，全国一线城市房地产市场，在楼市利好政策的刺激下和开发商降价促销的双重推动下，使“冬天”里的楼市有了短期的回暖迹象，但是回暖的楼市能否持续升温。日前，地产前大佬潘石屹表示，目前房地产市场和经济的判断，万不可过分乐观。他形象地说：“不要误以为红叶是春天来临的象征，那是进入冬天的标志。”2）王石改口：“买房不必再等三四年以后”2007年12月24日，万科董事长王石因抛出 “三四年后再买房”的拐点论而引发业界地震。实际上，不仅许多准备购房的年轻人在王石的影响下放弃了买房的想法，甚至有相当一部分原先看好市场的房地产开发商也改变了立场。整整一年后的12月24日，王石却对原先的说法改了口。或许是来自市场的压力实在太大，他第一次表态说，原先所说的三四年后再买房者仅仅是指暂时买不起房的人，若拥有购房能力，不需要再等三四年。市场压力迫他改口？王石承认，08年1000亿元的销售指标难以完成，09年的市场情况会更糟糕。如果说，年初王石和万科在上海等地发动的 “元宵节小幅度打折”，可以看作是王石踩准市场节拍的成功之举的话，随后的万科全国范围的大幅度降价，则让王石和万科背负了众多的骂名。在万科大幅降价后，各地的万科业主纷纷要求万科退房，并造成万科品牌的负面影响。万科虽然通过大幅降价促销减少了一些存货，但已无法摆脱房地产行业整体下滑的影响，连续多个月销售额环比负增长，并且从中国唯一销售额千亿元的“宝座”跌落。3）厉以宁称中国经济走势已近谷底（关于U型、L型、W型理论）是不是到了谷底，经济就会完全起来了？在经济学上，经济走势有U型、L型和W型三种：U型是经济下来了见地之后就起来了，这是最好的。L型是经济下来了之后会在低位持续运行。W型是上下起伏，波动较大。至于中国经济走势会按照哪一种类型，要到下一阶段再看，因为不确定因素太多。中国经济此次所受的影响，实际上是三种影响叠加在一起，除了金融危机的影响外，中国经济运行本身也到了一个拐点，即使没有世界金融危机的冲击，中国经济也不可能一直在高位运行。同时，多年以来积压下来的经济结构失调的矛盾充分暴露出来，也对中国经济产生影响。4）易宪容：救市政策一定会导致严重经济问题世界各国政府的救市政策推动股价及经济快速上涨，但是这样的经济政策一定会导致严重的经济问题，就是有一个新的泡沫掩盖旧的泡沫。一系列政策的出台，对整个经济的恢复、对股市信心的恢复，会起到很大作用；但是，如果世界各国政府在经济恢复以后，不能对整个政策进行调整，另外一个新的泡沫就会出现。中央政府说要4万亿投资，他们来了个18万亿。地方政府都希望通过这样的一个机会来加大对自己投资的力度，所以如果投资快速扩张，中国在明年一定会掀起一个投资快速增长的热潮，整个信贷快速增长。今年货币政策表面上要从紧，但实际上没有紧，明年在这个基础上，如果快速扩张，可以说整个金融市场它的钱涌流出来是必然的。不断的政策，不同的话题，相同的意蕴：针对中国经济以及整个房地产业发生的深刻变化，发出的是“仁者见仁、智者见智”的不同论点，通过他们的话题，却不难看出：l 楼市恢复有赖整体经济回暖，消费者对未来经济形势的判断不明朗，消费意愿可能随着实体经济的下滑进一步紧缩。l 房地产行业出现了整体下滑的趋势，开发商资金重压明显，未来的房地产销售仍不容乐观。l 房地产市场将走向更加理性、更加合理的良性循环，房地产企业将面临一次新的洗牌并形成新的竞争格局。l 中国的经济在经历过一个快速发展阶段后，现逐步进入经济结构性调整阶段。l 政府为促进经济的发展，采取了一系列“救市政策”，对整个经济信心的恢复起到了积极的作用，但也要防止“过热”。二、“新政”后11月武汉市楼市动态1-11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比上年同期增长21.3%，增幅比上月回落3.8个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长25.5%，经济适用房完成投资34.18亿元，增长70.6%。房屋施工面积3324.37万平方米，增长10.5%;商品房销售面积574.43万平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盘备案情况11月全市共有备案新盘22个，新盘备案量较上月减少3个；其中，主城区备案新盘有10个，比上月增加1个；非主城区备案新盘共有12个，其中，金银湖、光谷等远城区本月仅备案新盘4个，其余均集中在黄陂、江夏城郊，共有备案新盘8个。 在“金九银十”中，开发商经历了一波又一波的降价浪潮中苦苦支撑，但是却未能直接带动销售。而11月的楼市新政对于开发商而言无疑将是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整体新盘备案量虽然有所减少，但是主城区的楼盘供应反而出现增长，多个纯新盘项目选择在此时开盘。但是新政的出台，将释放大量满两年期限的高品质次新房，供应量大幅增加，而未来宏观形势的不确定性也将进一步加剧了买房人的观望气氛。因而并未出现压抑许久之后的“井喷”，短期的激增也仅仅是“昙花一现”。 （二）11月土地挂牌情况本月共出台两次土地挂牌交易公告，分别为2008年第9号公告推出1宗招标地块；2008年10号公告推出6宗挂牌交易地块。 其中9号公告推出的一宗位于江汉区滑坡路的招标地块，净用地面积为3.2万方的商业用地，其容积率为5.0。而10号公告挂牌出让的6宗地块以中小型地块为主校友录，整体出让规模为.2平方米（约293.9亩），除P（2008）068号地块的总用地面积在10万方以上，其余均在2万方左右。在用地性质上，除066号中北路地块以及067号常青路地块为商业用地外，其余均为纯居住性质用地。 在目前的市场环境下，开发商由于资金压力以及对未来预期的改变使得拿地的可能性将至谷底。在本年度多次土地挂牌交易频繁出现地块延期或是流拍局面，因而在供应上，除了在供应地块的规模上限制体量降低拿地门槛外，同时在供应区域以及用地性质上以二环的纯居住性用地为主，另一方面加大商业性质用地，提升开发企业的拿地热情。因此，本次挂牌的6宗商住用地能否顺利的拍出，还得以市场的反应来说话。（三）11月土地成交情况 12月3日上午9时30分，由武商集团以10.7亿元竞得江汉区滑坡路【P（2008）062号】土地的使用权，其楼面地价为达到6688元/，土地单价达到2229万元/亩。此次武商集团竞得成功，摩尔扩建计划得以顺利进行，规划武商“摩尔”扩建部分含8层的购物中心、50层的五星级商务酒店以及8层休闲游乐中心等。预计将于2011年投入运营。三、武汉市房地产竞争状况（一）片区分析 片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米 套)：片区本月成交均价上月成交均价变化涨幅同比汉口汉口中心区6845.936945.72-99.79-1.44%6.90%古田片区4987.515012.38-24.87-0.50%-0.47%二七、后湖片区4862.724001.87-139.15-2.78%-0.67%东西湖区4203.154322.58-119.43-2.76%-6.22%武昌武昌中心区6812.346951.36-139.02.-2.00%8.05%青山区4259.364412.74153.38-3.48%-7.33%南湖区4906.735017.42-110.69-2.21%-0.14%关山区5011.245124.73-113.49-2.21%-2.45%汉阳汉阳中心区5431.075582.84-151.77-2.72%-1.56%沌口片4028.754123.51-94.76-2.30%-1.08%全市5429.755569.12-139.37-2.50%-2.39% 通过对比本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价可以看出，大部分片区商品住宅成交均价均有所下跌，跌幅都在2个百分点左右。本月汉口中心区成交均价最高，达到6845.93元/平方米，沌口片区成交均价最低，为4028.75元/平方米;而同比涨幅最大的是武昌中心区，涨幅达到8.05%。其次是汉口中心区，涨幅为6.9%片区本月成交套数上月成交套数变化涨幅同比汉口汉口中心区584562223.91%-51.93%古田片区2181279171.65%-57.00%二七、后湖片区45834811031.61%-33.91%东西湖区39328510837.89%-53.71%武昌武昌中心区78561816727.02%50.50%青山区82642843.75%-36.55%南湖区51327723685.20%56.88%关山区724692324.62%-51.15%汉阳汉阳中心区39422716773.57%-36.86%沌口片102781417.95%-76.23%全市4253327897529.74%-45.58%由各片区商品住宅成交套数显示，武昌片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了785套，其次是关山片区，成交了724套。青山区销量最少，仅有82套，这与该区的市场开发量有着很大的关系。而从销量涨幅来看，与上月相比，大部分片区销量略有增加。 从郊区到市中心 楼盘均大幅跳水 楼盘的降价已经不是新闻，而降多少才是话题。这波降价大潮从郊区楼盘开始，继而蔓延到南湖等楼盘扎堆的大片区，再影响到市中心楼盘。 经过10月份秋季房交会上的大幅度降价，目前阳逻、黄陂等片区最低已出现1800元/左右的价格，基本与当地2006年底时的价格相当。在郊区楼盘开发量最大的盘龙城片区，价格战已经到了“5折”卖房的水平。目前该片区的成交价格又回到2007年初，部分楼盘的价格已经接近成本价，有的可能低于成本价。 光谷片区楼盘价格战也非常猛烈。经历了去年的疯涨后，光谷楼盘从今年下半年开始大幅降价。如当代国际花园，从上半年最高均价6400元/，降至4300元/，目前则主推3800元/的特价房。 南湖片区的多个楼盘，均价已经从最高点的6000多元一平方米，降了2000元。如宝安璞园均价4300元/，保利心语开盘价低至4000元/。如果上述片区尚属城区稍偏的位置，那么进入11月份市中心内环附近楼盘也开始了降价。 上月开盘的徐东武青四干道的楼盘“花畔里”，打出了4998元/的跳水价，拉开了中心城区降价的序幕。目前，徐东片区几个楼盘均价都在5500元/以下。 郊区楼盘因供应量大不得不大降价，降价过后迫使城区楼盘也大幅降价，两轮之后多个楼盘降价超过20%。 武汉市国土房产局调查数据显示，第三季度全市商品房均价下跌10.01%，刚刚过去的11月份，降幅也在3%左右。 年末看房者热情被点燃 在上月底央行大幅降息、楼盘降价“双重利好”刺激之下，11月29日和30日，武汉各个楼盘售楼部人满为患。宝安璞园现场负责人付崇武说，周末两天共接待了500多位看房人，比平时一周的客流还大。 在南湖、徐东、盘龙城、阳逻、光谷等片区，各售楼部都在以“井喷”形容看房人数的增加。越是前期降价猛的楼盘，人越多。 据武汉市房地产市场信息网统计，11月份武汉已卖出超过1万套新房，单月销量逼近今年第三季度13869套的总销售量。