博斯堂大湖湾推广报告.ppt

关于品牌服务商 中国博思堂机构,海南博思堂 2009年7月19日成立, 海口 左岸国际公寓 长信 海岸水城第四组团 * 海口最早发掘西海岸的开发商; * 海南本地最好的品牌地产商; * 海口市水景面积最大的住宅小区； * 海口西海岸目前唯一的国际公寓；, 海口 鲁能 海南椰风 *鲁能地产首次登陆海口的第一个项目,以高瞻的 眼光，聚焦东海岸，首个项目就在海口确立了 绝对的市场地位 *海蓝椰风是海口东海岸最高端、规模最大的别 墅项目，创造了与海零距离接触的私享空间 并开启了海口整个东海岸的地产市场，为海口 的地产市场注入了新的气息，推进了海口城市 规划和经济的发展;, 三亚 亚龙湾公主郡 * 37万平米假日生活版图 *亚龙湾最大地产项目，并首个提出了旅游地产 概念 *提出了度假、养生、投资、理财四位为一体的 完美人生计划的传播概念遵循高贵与休闲并 存的方针树立了项目在三亚绝对高端地位, 三亚 鲁能 山海天 *鲁能在三亚的首个地产项目，打开了鲁能地产 在三亚的第一扇大门 *鲁能山海天，三亚湾区物业的巅峰之作，“2006 中国最具价值十大豪宅”。是专为巅峰圈层打造 的度假、养生的名门大宅。自全球发售以来， 创造了三亚楼盘销售的神话，目前已有全球数 百位巅峰人士赏识落定。, 三亚 鲁能三亚湾 * 6.8平方公里世界级度假王国 * 三亚唯一的超大复合型度假社区 * 三亚唯一的城市高尔夫纯别墅 * 鲁能在三亚最大的地产项目 * 即将改变三亚旅游地产格局的项目,2009/06/29,海岳兴隆养生谷项目 整合推广计划书,Strategy Ad. Planning,创造力 证明上层建筑，因高度而改变。,PART 1。 海南旅游经济发展趋势,国际化趋势： 日韩游人自06年开始登岛参与高尔夫旅游； 08年增幅明显，致使球场爆满，酒店房价备受推高； 国际高端品牌酒店纷纷进驻打造更高档次酒店。,三亚商品房均价逐年增长： 06年5130元/平米； 07年4月已达7178元/平米； 07年11月已突破8100元/平米； 06-07年五星级酒店入住率已达到80%以上； 08年初三亚市区内已没有低于7000元的房子。,亚龙湾房价走高： 07年平均房价已突破1100元/天； 08年春节房价海景标准间达8000-10000元； 五号别墅四房超过3万元/晚； 少量产权酒店均价达5万元/平米，非海景公寓1.4-1.5万/平米、 别墅1.8-4万/平米不等。 此房价依托三亚品牌以及成熟的酒店和城市度假配套氛围，升值潜 力巨大。,2008年4月中旬，国务院批准： “自由旅游岛” 4个免税配额 对海南旅游未来，走向更高层次的国际化发展，提供积极的 推动效果。,“美丽国事、休闲国事” 2008年四月，博鳌亚洲论坛期间，中共中央总书记胡锦涛提出,海南东环铁路 2007年9月29日开工，2011年9月建成投运，项目投资约202亿元；海口直达三亚约需90分钟左右。“一日生活圈”是东环铁路通车运营后的新生活概念。,琼海、五指山、东方三民用机场 2020年前开工,2008年北京奥运圣火中国境内传递从三亚开始,海口、三亚黄金地段地价猛涨 海甸岛一块20亩地拍出222万元/亩高价；亚龙湾升值潜力巨大，地价或突破400万元/亩；2008年海 口地王新港片区拍出318万/亩的高价，三亚地王海坡区二线地区的地王拍出762万/亩的新记录。 三亚获中国地产最具投资潜力城市奖 三亚以其独具特色的城市魅力和城市发展潜力，在博鳌举行2007博鳌房地产论坛上，一举夺得“中 国地产二十年最具投资潜力城市”大奖。 2007年三亚固定资产投资85亿元构建美丽三亚 三亚市发改局获悉，今年三亚全社会固定资产投资规模计划将达85亿元，比去年增加14亿余元，创 下历史最高水平，主要集中在城市基础设施、基础产业、公共设施等领域。2007年的三亚将迎来大开发、大建设、大发展时期。,泛三亚概念：,香水湾、海棠湾、清水湾、 石梅湾、神州半岛、新博鳌板块 已全面拉开全新旅游规划建设,后三亚时代,06年，开发重点在三亚，代表作：亚龙湾公主郡，山海天，三亚湾新城 07年，开发重点在东沿线，代表作：东和福湾，富力湾 08年，开发重点仍然以东沿线为主，代表作：雅居乐清水湾， 09年，开发重点以新博鏊（中信千舟湾，宝莲城）、石梅湾华润艾美酒 店、西线龙沐湾，海南的开发热潮进入了后三亚时代。,后三亚时代的几个特征,A：“海景房”随处可见。 B：豪宅从临海别墅走向“山地别墅”。 C：品牌发展商时代到来，置业者将越来越注重品牌实力与信用。 D：大众媒体日渐式微，小众媒体日趋主流，消费者需要细致深入的沟通。,战略意义 颠覆性思考 ,PART2。兴隆养生谷项目,“ 颠覆性思考 ” * 既然非地产，既然非广告，对此案的内涵与核心价值的解读 将变成一次充满挑战和冒险而有趣的思想之旅，此案的目的 在于探索突破性的挑战，那么让我们一起开始我们颠覆性的 思考过程。,颠覆思考一：地位之最 * 随着后三亚时代的来临，房地产的发展重心发生了偏移。目前着 重打造一个观光度假相结合的新型特色旅游区，突出地区和产品 的差异性。以差异化的个性旅游产品，尽快与三亚建立的“均赢” 伙伴关系，主动融入大三亚旅游圈。,“兴隆养生谷项目” 成为东沿线及至于新海南的代表 * 三亚已经不是三亚，三亚是品牌发展商实力的集结。 1、三亚湾：鲁能集团 三亚湾 2、亚龙湾：中粮集团 亚龙湾会公主郡 3、土福湾：重庆东和 海南福湾 4、鹿回头：中国爱地 半山半岛 5、大东海：鲁能集团 山海天 6、清水湾：雅居乐150亿滨海新城区 7、香水湾： 富力湾,颠覆思考二：城市价值之最 * 对房地产而言，有3个价值体系：项目价值、区域价值、城 市价值，城市价值远远大于区域价值，区域价值远远大于项 目价值，因而，突出城市价值是战略主题，突出项目价值是 战术主题。 “东沿线发展联盟” 则是战略主题；,颠覆思考三：案名之最 不是卖点是地位。由于这是海岳再次开发的大规模旅游地产 项目，因此项目的名称就变得事关重大，其不仅仅是体现关于产品本身的卖点，而是控制市场的地位，建立市场高度，一听到名字就让人全心关注。项目的最大价值点是品牌影响力。, 大湖湾 * 本案的重大特点在于除了外围的山海资源外，我们拥有湖 景资源，形成了看山、看海、看湖的三重景观，大湖湾把 项目的气势与独特的自然条件做了一个集结，同时结合湾 的概念，把项目依托的海湾资源表达到位, 雨林海 * 本案最大的特点除了湖之外，大面积的热带雨林也是本项 目最为核心的攻击点。“雨林海”是把项目的两大特色做了 最直接的表达，利于传播与理解。雨林很好的诠释出热带 雨林的地理文化属性，即原生、自然的生态环境；雨林跟 海的结合，体现了雨林如山湖林海的丰富茂盛，也把项目 离海距离不远的联想进行了表达；自然环境与海资源的联 想合二为一。, 艾斯比索 艾斯比索原自特别之意。在这里的运用，更强调的是不同 而极具特点的生活方式。人们来到这里，享受到的是独特 的度假感受。因此选用艾斯比索这一特殊的度假方式。,颠覆思考四：主题之最 * 主题的确定，是对项目概念的一种表达，同时也是对客群的 界定最高级的荣誉属于最高级的单纯，最简单的概念中 往往包含着最丰富的内涵，仁者见仁，智者见智，当单纯到一 种极致的时候，概念会赋予其内涵以光芒和荣耀。,大湖湾；湖的态度 海的假期。 雨林海：在0，618处转身。 艾斯比索：度假是一种心灵的感动,颠覆思考七：视觉之最,方案NO.1,方案NO.2,方案NO.3,方案NO.4,方案NO.5,产品定位,别墅时代的景观价值分类,湖景别墅 海景别墅 山景别墅 高尔夫别墅,景观的权衡,高端定位 “ 5星级别墅区 ” * 兴隆养生谷必须从兴隆跳出来，决不能与其他竞 争对手处于统一阵营；而海南到目前为止还没 有一个5星级酒店服务的别墅社区，因此，我们 项目需要启动五星服务促动项目整体的高端定位；,1、三大旅游板块：位于海南三大旅游区的石梅湾区域， 100亿神州半岛，带动区域发展。 2、从容便捷交通：距三亚50分钟车程，距海边仅五分钟 车程，仅25分钟达三亚凤凰机场。 3、五星配套优势：八家五星级酒店，五家高尔夫球场。 4、山湖海园汇聚：23万和40万两大湖泊，300万 兴隆热带花园，地块内自然水塘面积 约12万，三面环山，具有丰富的热 带雨林资源。 5、超级综合大盘：5000亩，容积率不到0.3，绿化率达 60%以上，独栋、合院、洋房、酒店、 会所、商业街等。,产品价值体系：世界湾山湖谷别墅群,PART3。项目沟通与执行,圈层营销为主： 与客户沟通上，以圈层沟通为主，建议成立自己的俱乐部，结合发展商资源组织权益，如游艇会，高尔夫球会等，在预售证到位之前积累诚意客户。,客户,活动与直 接营销,小众传播,大众媒体,特别体验,“感受度假的途中”,心情被途中的风景融化， 度假是自然心情的回归； 热带雨林，淳朴回归， 风景一路伴你度假。,全面营造尊贵体验，彰显山水别墅的自然之美。 配合：从三亚到项目途中的感受；出一本视觉思想文集一路。,高额定金 既然我们是高端产品，为什么不 给客户一些信心，选 择高额定金，既能够快速回笼资金，又能够提高市场 影响力，在短时间内抓住准客户群； 根据客户积累量把金额定在30万元；享有优先选房等优惠措施。,【事件1：热带雨林文化节】,时间：10月4日产品发布会暨别墅开始认筹。 建议：项目最大的价值在于自然环境的优越。热带雨林，橡胶园， 山景，湖景，海景融合了本案最大的价值。因此，在产品发 布会之际，举办热带雨林文化节，植入当地民俗民风，最 大程度的呈现项目的自然之美。,项目展示,体验资源展示,星级服务展示,高速桥洞的进入展示示范,桥洞和私家路的包装充分营造本项目的进入的私密性和尊崇感；,围墙包装,地盘包装注重细节,围墙、 小品等的设计体现品质感；,入口广场,精致的小品、富有异域风情的广场空间，营造着休闲写意的生活氛围。,售楼处会所展示,会所、样板房尽量保持与外部空间 的连贯性，使客户充分接受热带 雨林与山景的气息； 使客户充分体验未来生活的意境；,售楼处展示,情景模型：利用多媒体手段制作情景模型，展示本项目在不同自然条件下的别样风情（如白天、夜晚、云雾缭绕等）；同时利用声光电多媒体技术重点表现本项目的山水资源，如流动的活水、山间浮云、溪涧鸟鸣、儿童嬉戏等欢笑声等效果；（详见主体模型制作建议） 电动分户型：洽谈区建议摆放迷你户型模型，客户可围坐在模型四周，模型展示台设计为自动旋转，可控制转动，以创新的展示方式吸引客户； （详见营销中心设计建议）,个性板房展示,邀请香港个性室内设计师，营造动人样板房。,利用硬件展示本项目的品质，建议采用高标准的硬件设施，如24小时集中热水供应系统，分户独立中央空调，新一代全方位智能化系统等。,工程样板房展示,园林展示：满目皆美,现场景观道路及其园林景观的营造。,水景氛围营造,眼观之处，魅力动人。,回归自然休闲活动,与水果园联系组织客户前去采摘热带水果，钓鱼等，充分享受都市繁华之外的另一种生活。,现场包装,现场一定要体现出艺术品味的包装气质。,现场指示,不仅起到指示作用，而且还要美观精致。,1、销售现场的“必杀” 项目别墅产品的特性，注定了项目只能是少数人享受的； 因此我们的销售接待就不象大众化的楼盘， 会出现人头涌涌的场面，我们项目的客户是少而精，现场 的人流会相对较少； 人流虽少，但目标客户群对于销售的贴身性、服务性会要 求很 高，因此在销售接待环境和线路的设计上，要符合目标群的个性 化要求。,2、销售接待线路的安排： 销售接待中心外（停车场） 接待前台 小型接待及展示 厅 第一、三维动画演示室（项目整体） 第一、模型 展示室（区域环境） 第二、模型展示室（社区） 第二、 三维动画演示室（会所、配套 建筑设计说明（展板、实 物） （上二楼样板区）装修材料展示墙 样板房 销 售洽谈区。,3、销售团队,服装风格统一、讲究; 关键是工作人员的精神面貌和服务意识。,4、现场服务人员,吧台品质的保证 现场客户服务经理,5、物管形象,按照国际标准“金钥匙”服务体系，进行星级酒店式物业管理。 管家24小时值班制，每位管家负责照顾一定数量的业户，并在住宅大堂专设一个尊贵服务中心，作为管家们接待业主的窗口。 “金钥匙”管家服务内容包括物业管理日常服务，如清洁服务、绿化服务、绿化设计、绿化养护咨询及绿化保养服务、公共秩序管理服务等，以及增值服务、特约服务、理财咨询、商务服务、健康管理服务、家居维修服务、社区文化活动设计等。,方案一： 聘请品牌物管公司进行管理； 方案二： 发展商自己组建物管队伍，聘请品牌物管为物管团队进行高品质高标准的培训。,整合攻击战略 2009年7月 8月 9月