易居-海南房地产市场分析.ppt

海南近期房地产市场形势分析,丁祖昱 先生 中国房产信息集团 联席执行总裁 中国旅游地产服务集团 总裁 上海易居房地产研究院 副院长 2010年4月,目 录 Contents,一、数字海南楼市,1、海南房地产投资数据 2、近几年房地产交易数据 3、客户分布数据 4、百强企业在海南,海南省房地产市场分析,房地产投资：房地产投资突破200亿，所占比重明显,注：2009年，海南省GDP为1646亿元，排名28；宁夏为1334亿元，排名29；,海南省房地产市场分析,成交量及价格价格：外来需求旺盛，市场供不应求态势明显,2009年全国主要城市商品房销售面积与金额,近年来海南商品房销售面积与金额,国际旅游岛获批后，调研数据显示岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地,客户分析,海南省休闲地产开发企业进入情况,已有半数百强企业进驻海南,海南旅游地产宏观市场分析/主要片区楼盘情况,二、海南房地产市场现状,1、海南房地产市场格局 2、海南房地产业发展历程 3、区域市场分析 4、客户分析,市场格局：从区域开发级别看，海口、三亚处于第一梯队,海南省房地产市场格局,海南省房地产市场格局,海南房地产市场较为成熟的成交主要集中在海口、三亚，热点开发的东线湾区及正在兴起的中部,房地产开发企业布局,富力,雅居乐,绿城,合景泰富,中信,兆南,亿隆、中南,鲁能,万科,富力,恒大,宝安,广物,中粮,万科,鲁能,爱地,首都机场集团,鸿州,重 庆东和,联华国际,中铁置业,中体，,华润, 中信泰富,保利香港,宝安,海航,国信,热带滨海资源 的稀缺性,西海岸,月亮湾,棋水湾,高隆湾,博鳌海岸,神州半岛,石梅湾,香水湾,清水湾,土福湾,海棠湾,东海岸,亚龙湾,三亚湾,龙沐湾,棋子湾,盈滨半岛,众多地产大鳄进驻，市场竞争趋于激烈，开发企业以开发东线海湾旅游地产项目为主,时间,阶段,海南房地产业发展历程,1991-1993年，海南房地产市场过热发展的高峰期,1997年，受亚洲金融危机的影响，海南房地产业泡沫破灭,2000年以后，房地产开发投资呈现恢复性增长,2006年以后，进入快速发展期,2009年底及国际旅游到获批后，进入新的一轮发展期,海口市场,住宅市场：供应量继续萎缩，成交市场虽有波动，但仍有量的支持，成交价格经过快速上涨之后进入一个调整期,海口市3月商品住宅各类指标变化,海口市2009-2010年商品住宅成交走势,海口市场,成交结构：中档物业单价段占据成交首位，中高档和高档单价段物业成交呈增长趋势；商品住宅成交主力单价段价格逐渐上升,06-09年住宅成交单价段对比,成交结构：住宅成交面积段主集中在90-120，140以上呈增长趋势；成交房型集中在二房、三房，近几年二房的增长速度较快,海口市场,住宅市场：供应量开始下滑，但成交依然保持活跃态势，成交价格大幅上涨,三亚市2009-2010年商品住宅成交走势,三亚市3月商品住宅各类指标变化,三亚市场,疯狂期,供求关系： 2010年1-3月商品住宅成交量接近50万平方米，供应明显不足，后期市场供求矛盾突显,2010年1-3月，三亚市场供求有失平衡,2010年1季度市场存量相比2009年1季度减少18.40%,-18.40%,三亚市场,数据来源：CRIC,成交结构：大于15000元/平方米的高档物业成交比例较09年大幅增长，占据首位；而10年市场成交面积段结构无明显变化，依然是小户型产品走俏,三亚市场,2010年1-3月，三亚市场高端住宅比列增长,2010年1-3月，三亚市场住宅成交面积段结构调整较大,海南形成典型外向型市场，客群面向全国,外向型市场，核心价值是海南岛的热带气候环境、强势海景资源；,自从2003年非典过后，以北京、上海、江浙、东北为第一梯队开始大规模的在海南购房，主要集中在海口、三亚，所购房屋有海景资源的占70%。 2005年起以山西、陕西、贵川为代表的西北、西南资源性城市客群开始在海南规模购房，主要是投资、养老、度假。 2010年，国际旅游岛获批后，大批高端客户进入，投资和休闲型为主；,北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱；,东北地区，老干部占相当比例，用于养老；,上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型，低总价投资型产品；,以山西，陕西为代表的西北资源型地区，典型的养老，度假者；,以川贵为代表的西南资源型地区，典型养老、度假者；,以温州，台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和投资额；,客户分析,观点一：海口星级较高楼盘成交客户以岛外为主，所占比例可达到70-90%，而星级较低楼盘则以岛内客户为主。 观点二：在岛外购房客户中北京、上海、江浙一带客群集中在星级较高的项目；山西、东北、川渝地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。 观点三：在岛内购房客户中，新海口人扮演着主力角色。,海口方面：岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地，本地新海南人占重要角色,海口购房岛外客户比重分类,客户分析,三亚方面：岛外客户占绝对比中并呈增长趋势，高档楼盘更受岛外客户偏好，东北、浙江、北京、山西为主要客户来源,三亚购房岛外客户比重分类,观点一：三亚楼盘成交客户岛外群体比重较大，其中星级较高楼盘岛外群体所占比例可达到90%左右；星级中等楼盘岛外客户占比为80%左右；星级较低楼盘岛外客户占比70%左右。 观点二：在三亚岛外购房客户中山西、浙江、北京、福建、上海一带客群集中在星级较高的项目；辽宁、吉林、黑龙江、四川地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。 观点三：随着三亚近期楼市的升温，岛外客户比重将会越来越大,客户分析,三、新政后市场变化及未来趋势,1、新政下的市场表现 2、未来发展趋势,新盘推售时机变动的楼盘： (海口)水云天：原计划4月开盘，未延迟，4月16日开盘。 (海口)紫园：原计划4月开盘，未延迟，4月30日开盘。 (海口)证大国际海立方：原计划五一开盘，现推迟至十一。 (海口)国瑞观海居：原计划五一看盘，现延迟，预计5月内开盘。 (文昌)东方高隆湾：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。 (文昌)波溪丽亚湾：开盘时间未定。 (文昌)汇景湾：原计划4月开盘，未延迟，4月22日开盘。 (文昌)中南森海湾：近期开盘，开盘时间未定。 (三亚)南海天阙：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。 (三亚)钻石海岸：原计划五月开盘，现延迟，预计9、10月开盘。 (三亚)太阳岛公寓：原计划五月开盘，现延迟，预计10月开盘。,新政之后，对海口、三亚、文昌等地楼盘销售情况调研显示，推售时机原本预定的开盘时间有所延迟，价格开盘时再行公布，同时原本房价坚挺的海南楼盘近期已经出现打折优惠措施,二手中介挂牌、接盘的客户： 早期购买房产集中挂牌，供应量迅速增加； 接盘客户观望，成交量甚少。,新政下的市场表现,国际旅游岛规划战略利好下，海南长期市场总体走强，短期内楼市新政背景下海南将随全国市场经历一定幅度的调整期,海南市场整体走势预测,2010年海南市场走势预测,物业：具有优质资源项目仍将赢得市场，普通项目将面临市场调整。,企业：地产大鳄进驻，市场竞争激烈，本土企业将面临巨大竞争压力。,客户：外来度假投资需求仍为市场主流，保值增值需求也将逐步释放。,海南市场已旅游度假为主题，外来客户为购房主力，外来客户对具有优质海景资源的旅游地产项目更具偏好，而普通项目将因缺乏资源支撑，对外来客户吸引力不足而面临困境。,国际旅游岛规划将将带动旅游地产进一步发展，度假投资客户仍将是海南主流客户，在市场长期看好和通货膨胀预期下，保值增值客户将