南通开发区住宅小区物业管理状况的调查报告

南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告一、调查目的 鼎新开放以来，随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，在我的家乡南通经济开发区，房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业（总建筑面积约28万平方米的星湖花圃、爱玛花苑、紫荆花圃3个中高档室第小区及天星湖休闲度假区等等），这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，室第小区物业管理的问题也应运而生。 室第小区物业管理在我国方才起步，并获得快速发展，物业管理办事为泛博消费者的生活提供了利便,成为商品房市场发展的重要组成部分获得社会的认可。但我们不能否认，一些小区的物业管理中存在一些比较突出的问题,有些问题的发生造成为了恶劣的影响。如今，业主、业委会、物管公司三者之间的关系变得越来越微妙，互相制衡、也要互相利用。作为一个城市人，没有人能摆脱这些繁杂的关系。 因此，为了维护室第小区居民的合法权益，必须进一步了解物业管理中存在的问题，了解室第居民对物业管理的意见和要求，以便反馈给当局和有关部门，为制定政策提供依据，同时也加强对物业管理公司的指导和监督，促进物业管理朝着规范化的管理方向发展。 为此，我对相近的一个小区进行了一个详细的调查，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范物业管理市场、改善小区生活居住前提提出了自己粗浅的整改意见。 二.调查方法 1. 本调查以问卷的形式，开展入户调查。 2. 为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。 3.为了让报告更有真实性和说服力，我对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。 三.调核对象：爱玛花苑等高档商品房室第小区2幢，富民新村等普互市品房、新开苑等经济适用房室第小区共6幢。 四.调查人:赵奇诺(英师0512) 五.调查时间：2005年8月15日-8月25日. 六. 调查结果: 本次调查共发放调查问卷200份，回收187份，调查涉及到物业管理公司共有8家。 调查结果基本反映目前南通市开发区室第小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。 调查中所发现的问题及原因分析: 一.收费问题: 在调查中，我发现，无论是业主还是物业管理人员，他们反映的最大问题都是物业管理收费。几乎每个小区的物业管理公司都反映了收费难的问题，而给各小区居民的调查表最后统计的数据显示，有43.1的业主反映物业收费项目和标准没有公示, 47.3不清楚物业收费项目和标准；17.6的业主反映物业乱收费。 业主为自己申辩，拒缴物管费是物业事情不到位。物业为自己申辩，事情做不好是缺少资金。 因此引发了纠纷事件：富民新村的50号楼业主不满物业管理公司，而迟迟不交费。厥后那幢楼的粪便外延，居民要求物业给予解决，但物业以业主未缴管理费而拒绝。双方吵得不可开交，在新闻媒体中暴了光。最后居委会出面调节了双方，当局出资解决了问题。 一个小区的物业管理事情人员说去年一年的物管费只有7万多元钱，收缴率仅为41；而小区物业管理的支出用度却远远超过这个数字，如每一年16万元的绿化养护费，21万元的乐瑟清运费，物管人员的报酬（2个管理员每人每月900元，3个保镖每人每月600元）等等。公司去年因此亏损了6万元。业主认为我们的保镖人员太少，我们实在也是没办法，公司亏损哪里还有钱请更多的保镖。我们认为，业主的物业管理费一定要缴，但是公司的管理也要进一步加强，只有这样公司运作才能进入良性循环。而环境往往不是这样理想，一些业主因为个人原因而拒绝交物业管理费，物业公司多次要求都没回音，也就束之高阁了。却不料，下一年有更多的居民不缴纳管理费了。在我了解中一些人民说，他们上一年交了，而一些人没交，也照样获患了相应的办事，所以今年也要“享受这样的待遇”。 这是什么借口，是什么思想！不得不让人感叹现代人的道德思想存在紧张的问题！ 对于这类现象的出现，我认为与当地的社会环境和业主本质有很大的关系，固然了物业管理的办事方法和事情能力都有接洽关系的，所以还是要把提高国民本质放在首位！我们可以看到，无论是业主还是物业管理人员在道德本质上都存在这一定的弊端！提高人们的道德修养迫在眉睫，这就需要当局的力量，希望有关部门在人民中普及物业管理的相关知识，业主要明确个人的义务，消除“贪小便宜”等不健康思想，要把集体的利益放在首位。物业管理人员要提高自身修养，以“业主至上”的观念为社会提供优良的办事。同时各街道办事处和镇当局要真正把物业管理纳入社区管理范围，以社区建设为抓手，与创建文明小区、安全小区等事情结合起来。相关职能部门和新闻媒体要正确指导社会舆论，大家配合努力，建设一个和谐社会！ 在我采访一些老小区的居民时，发现一部分居民不同意引进物业管理，其理由就是不愿意缴各类管理用度。他们也承认实行物业管理后，小区的面貌有改观，但一听说要收费，他们便找出各类理由拒付物业费。一名姓蔡的老大爷告诉我，过去物业等都是单位管，也不需要缴什么钱；如果物业管理公司进来了，还需要交钱，每个月就要多支出几十元钱，他认为没必要。我认为这是人们思想意识上的问题，居民们还没有费钱买办事的意识。 二.办事管理问题: 1.安全管理问题: 在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，有四成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3的业主认为乐瑟桶及其周边乐瑟清理好， 43.5的业主认为小区绿化好， 问题排在首位的是，有55.3的业主不满意小区的安全管理；其次是物业管理人员办事态度，有47.3的评价 “差”.三是房屋及公用设施的维护修理，有45.4评价 “差”； 四是机车停放管理问题，占到37.6；五是履行职务和责任差，占到21.5。 在这里,我想主要分析一下安全管理的问题: 物业小区安全防范是整个社会安全防范事情的基础，抓好小区安全防范是当前实行网格化治安防控体系中的重要一环。诸多安保措施的不落实，直接造成为了住户对物业管理公司安保事情的不满，最终大大降低他们对物业管理群体办事水平的认可度。 富民新村的施主任告诉我，在偌大的社区里偷盗现象以前是经常发生的。主要是因为门卫管理太放松，以前保镖年龄遍及偏大，办事效率底。厥后换了年轻的，但偷盗现象还是屡见不鲜。施主任说主要是年轻人无责任心，事情不塌实。最后改成由派出所接管，明显现在的治安环境获得有效的改善。 总结各小区所反映的环境,从总体上看造成这些小区案件高发的原因有: 有个别物业管理公司的领导经常强调客观原因，对小区的治安状况没有导致高度正视，不分析、研究发案原因，没有及时采纳有力措施堵塞防范漏洞;有些小区的物业管理公司管理模式没有到达与时俱进的要求，管理手段相对于滞后，造成治安环境复杂化; 有些小区只看重小集体利益，对门前治安“三包”事情没有落到实处，致使小区周围成为了治安死角，使业主容易遭到损害。 这里可以看出,我们的市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、安保事情规范化。 2. 办事态度问题 本次调查被访者遍及认为办事态度不好。有被访者反映：“他们态度一好，我们住户心里也舒坦，就是物业管理上出点小问题，我觉得都是可以理解的，谁不犯点错。”“重要的是在协商的氛围中把问题解决好。” 本次调查中，我们看到有20.3%的人认为物业管理人员的态度好，有33.1的人处于中立状态；有46.6的人认为物业管理人民的办事态度不太好甚至是非常差。这反映了物业管理行业的市场化运作机制尚未健全，物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业办事往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。部分物业公司由房管所转制而来，“牌子”变了“脑子”没有变，体制转了机制没有转，为业主办事的意识不强，办事态度恶劣，造成为了一些本来完全可以避免的纠纷事件的发生。 三.业主委员会问题: 在调查结果中，我们惊讶的发现有11.2%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位胡先生回忆告诉我的。 业主委员会现实运作有难度，这已经是个十分明显的问题，有不少业主委员会只是花架子，我们发现，业主委员会组建和运作缺乏有效的管理和监督约束机制，业主委员会对自己有什么样的功能和作用不明确。同时，在和一些业主委员会的成员的谈话中发现，小区的业主委员会竟然大都是义务办事。我们都知道业主委员会的经费来源，一般是从小区公共财产的谋划收入中留用，另外有一小部分是从办事费中按规定比率提留，或向业主单独收取。总体上，人们认为业主委员会基本尽职。我个人认为义务办事有一定弊端，一些业主委会可能因此没有积极性，有时候容易发职业委会因为利益与物业公司缠磨在一起，对业主权益不利。 四.知情权问题: 业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障. 调查结果显示：有87.4的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权. 如此高的比例说明物业管理条例在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。 但不可否认，一些社区问题的引发并不是物业管理的不到位，而是由一些其他原因直接导致了不满和纠纷的产生： 在一些高档的室第区，开发商一味的追求小区表面的华丽，只考虑自己的利益，不考虑环境问题以及居民的长远利益。物业管理人员告诉我一些问题是开发商遗留下来的，而业主们把责怪转移到物业公司头上，物业公司也只能承担许多额外的事情。好比前两年，在爱玛花苑就发生过一件物业管理与小区居民的纠纷事件，原因是小区内的一条人工开发的河流。不少居民反映，当初还是看到有这么一条干净的人工河才看中该小区的，却没想到还不到两年，原本清澈的河流变成为了臭水沟，小区的环境质量没了包管。而物业管理的事情人员认为这是开发商的遗留问题，他们在开凿人工河的时候，没有考虑河流与外界的畅通，导致了死水的出现。两边都坚持自己的意见，最后在南通的“城市日历”栏目中进行了暴光，这才平息了下来。固然最后小区的物业管理请了污水处理人员，解决了问题。 这里我想说的是，房产公司在交付房屋时，购买者应查看其综合验收证（包括了绿化、环保、质检、交通、社区等各类指标）如果没有这一证明，业主可以不交物管费。同时，物业公司应明白有的开发商在售房时会过分吹捧，如果没有导致注意，往往就要吃哑巴亏。这一方面要规范开发商的行为；另外一方面物业公司要提高自我保护意识。 而在一些老小区，一部分老公房因长期缺乏修缮资金而得不到很好维修；又因为历史原因致使公建配套和设施不齐，给小区的保镖、保绿、保洁带来了不便。最为突出的是小区进出口较多、无法实行封闭管理，为物业管理带来很大难度。这些历史遗留问题既紧张阻碍了物业管理的健康发展，又引发不少住户的不满情绪。 建议： 对于当局： 希望当局有关部门加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实物业管理条例、物业办事收费管理办法、物业办事收费明码标价规定环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。 发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声，向当局部门提供有关物业管理行业发展的政策性、建设性意见。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入当局事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我区城乡一体化进程的重要内容，摆上各级当局事情的重要议事日程。采纳切实有效措施，使我区的物业管理走上新台阶，开创新局面。 对于物业管理公司： 首先要明确，业主满意是物管企业品牌建设的基础，业主的认可和忠诚是企业真正的焦点竞争力之地点。其次要落实步履，物业管理企业应保障业主的监督权，依照物业办事合同履行职务和责任。要保障业主的知情权，公开物业管理办事收费内容，同时提供优质的管理和办事。要进行职务和责任权限，加强组织领导，成立业主满意度调查事情组，及时了业主的意见，为包管调查的科学性，针对不同调查目的和项目个性，最佳分别设定不同的检测评定事项，并设计不同形式的多份业主满意度调查表。同时，要看到，随着科技的前进，室第的智能化也不断进级。而在物业管理办事中，安保接洽千千万万业主的生命财产安全，因此是不容忽视的重要办事内容。一些小区除了采纳传统的保镖游弋、保镖门岗措施外，还采纳红外线周界报警、电视监控、家庭紧急报警、可视对讲等智能化的安保设备和措施。这样能有效的包管业主的生命及财产安全，提高了物业管理的水平。另外，随着生活水平的提高，住户已经远远不能满足于安保、保洁绿化和设备维修等比较基础的物业管理办事，有鉴于此，物业管理公司应积极组织社区联欢、电影放映、搭台唱戏、球类比赛等文体活动，丰富人们的业余文化生活，同时促进了物业公司与住户、住户与邻里之间的感情交流。 对于业主： 首先业主要提高加强法律意识，提高自我保护的能力。入住前，认真阅读物业管理公约和物业管理合同，稳重签订相关法律文件。尽量加快成立业主委员会，积极参与小区的管理和监督，充分表达自己的意见，促进物业公司不断改进办事，提高业主委员会的权威和地位，发挥其应有的作用。 同时要进修了解相关的法律法规，有效的履行知情权和监督权。树立正确的消费观念，遵守小区公约，养成良好的行为习惯，在享受物业办事的同时应当交纳合同约定的用度。产有生命的物质业纠纷时，应通太小区的业主委员会与物业管理企业进行沟通或其他合法途径解决，包管小区社会秩序的不变。 对于业主委员会