《银川市调简报》PPT课件.ppt

2008年一季度 银川住宅市场调研报告,报告章节目录,2007年银川地产市场回顾 2008年一季度银川地产市场动态 市场在销高档住宅项目销售分析 市场总结,2007年银川地产市场回顾,市场解读,2007年银川地产市场回顾,2007年银川地产市场回顾,房地产 开发建设,施工房 屋面积,新开工 面积,房屋竣 工面积,商品房 空置面积,商品房 销售面积,总量,住宅,写字楼、,商业,其他,（亿元、）,（万、）,（万、）,（万、）,（万、）,（万、）,地产市场指标变化,注：数据信息来源 银川市统计局,2007年银川地产市场回顾,市场解读,【房地产开发投资规模小幅增加】 2007年，全市完成房地产开发投资62.71亿元，同比增长8.7%，其中市辖区房地产开发投资完成55.11亿元，同比增长2%。除经济适用住房和商业营业用房投资分别下降40.7%和8.4%外,其它房屋投资均呈上升态势。,【市场供给同比增加，但预期供应减少】 2007年经核准上市的商品房面积为247.11万平方米，同比增长6.1%。其中，商品住房197万平方米，同比增长4.8%。但当相较于2006年23.5和22.04的降幅看，市场总供给仍未恢复到2005年的水准。 同年，地产市场新开工面积全面下降，住宅市场尤甚，降幅达14.7。目前市场上推出的项目多是老项目的后续。新项目，尤其是70/90政策后的项目推出较少。,注：数据信息来源 银川市房管局,2007年银川地产市场回顾,市场解读,【市场需求增长较快，外来人员购房继续增加】 2007年银川市商品房需求（销售量）大幅增长，全市2007年共完成商品房销售335.97万平米，较上年增长了40，其中商品住宅完成销售294.2万平米，同比增长38.6。市辖区（兴庆、金凤、西夏三区）共完成商品房销售299.7万平方米,同比上升33%。其中，商品住房264.5万平方米,同比增长31.7%。 银川市商品房销售大幅增长，除了本地居民因为经济收入的增加和新供应体量不足，刺激了大众购买欲外,外来人员进入银川购房是另一个重要因素,据房管局统计，2007年，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房139.07万平方米,占总销售量的55.12%，比06年同期的52.6%高出2.52个百分点，其中,外省人员购房45.15万平方米,占总量的17.89%。,注：数据信息来源 银川市房管局,2007年银川地产市场回顾,市场解读,【90平米以下小户型市场供应增加，但当年销售业绩不如人意】 2007年，银川市三区范围内经核准上市的新建商品住房247.11万平方米共17761套。其中，90平方米以下中小套型住房为5315套，占供应总套数的29.92，与上年同期相比增加33.4；130平方米以下（含90平米以下普通商品住房供应套数为13520套，比上年同期增加9.72。户型供应结构开始向小户型产品倾斜。 当年90平方米以下中小户型住房销售5343套，供需基本平衡；130平方米以下（含90平米以下）普通商品住房销售15930套，市场供给小于需求。 截至2007年底，银川市市辖区尚有6255套90平方米以下套型住房未销售，占未售住房总套数的37.21，说明90平方米以下的小户型市场销售供大于求，市场需求主力仍然以90130平米的户型为主。,注：数据信息来源 银川市房管局,2007年银川地产市场回顾,市场解读,【城市经济结构或向第二产业倾斜，按城市规划人口将呈明显上升】 据银川国土局信息，2007年，银川土地市场供给总面积达10700亩，当年成交6000亩（另有近3000亩2007年上市，在2008年年初完成交易），但其中超60%是工业用地，而商业用地更呈现大幅缩水,未来产业结构向第二产业发展。 据银川统计局信息，截止2007年末，银川市总人口148.79万人，中心城区人口86.08万人；而根据银川新的人口规划，截止2010年末，银川市总人口将达到175万人，其中中心城区人口100万人。也就是说未来三年内，银川市中心城区平均每年将增加4.64万人。,注：数据信息来源 银川市房管局 土地局 规划局,2008年一季度银川地产市场动态,市场解读,2008年一季度银川地产市场动态,房地产 开发建设,施工房 屋面积,新开工 面积,商品房 空置面积,商品房 销售面积,总量,住宅,写字楼、,商业,其他,（万元、）,（万、）,（万、）,（万、）,（万、）,地产市场指标变化,注：数据信息来源 银川市房管局,2008年一季度银川地产市场动态,商品房 销售均价,（元/、）,2008年一季度银川地产市场动态,市场解读,【一季度地产市场开局良好，施工面积、销售价格等都大幅上升】 因政策及市场原因，银川地产市场项目开发周期被拉长，大量2007年的项目在08年年初投入市场，这导致市辖区房地产开发投资、房屋施工面积、房屋新开工面积与去年同期相比大幅上升，而供给的增长，又刺激了市场购买，一季度银川商品房销售总金额和价格都呈上升，商品房空置面积历年来同比首次出现负增长，房地产市场呈现出供需两旺的特点。,【市场需求增长较快，二手房市场交易量大幅度上升】 一季度银川市辖区新建商品房销售面积为35.19万平方米，同比上升15.4%。二手房交易量与去年同期相比上升55.67%。 市场需求增加的主要原因是，一）07年一些楼盘供不应求的情况，加上形成的“晚买不如早买”的住房消费认识，刺激了居民买涨不买跌的消费心理；二）居民人均可支配收入增长较快；三）消费价格指数（CPI）持续增长，住房作为一种保值增值较好的投资产品越来越受到重视。,注：数据信息来源 银川市房管局,2008年一季度银川地产市场动态,市场解读,【90平米以下户型销售态势转好，但总体比较仍然不如90130平米的大户型】 2008年一季度，银川市备案（销售）商品住宅共计3405套，其中, 90平方米以下户型1002套，占总量的29.42%，同比上升25.25%；90130平方米1452套，占总量的42.64%，130-180平方米787套，180平方米以上164套。市场销售主力仍然为90130平米的大户型。,【受70/90政策影响，住宅市场结构进一步向以小户型为主转变】 2008年一季度，银川市经核准上市预售的商品住宅69幢，共计3421套，总供应体量约32.48万平方米，较上年同期下降13.43%；但90平米以下住宅供应量达2089套，占供应总体量的61.06%，同比增长达183.45%。,注：数据信息来源 银川市房管局,2008年一季度银川地产市场动态,市场解读,【非银川市人员购房面积继续上升】 年一季度，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房21.66万平方米,比去年同期上升0.32%，占总销售量的55.09%，其中,外省人员购房7.28万平方米,占总销售量的18.51%。 外市购房者在银川购房所占比例越来越大，其购房原因主要有： 一）区内经济效益较好的企业在银川市团购住房。（占外市购房者的大半） 二）外市县和外省人员在银川市经商、工作调动后在银川市购房居住； 三）为子女上学在银川市购房迁户。,【商品房空置面积持续下降，房屋竣工面积减少】 一季度银川市商品房累计空置面积191.74万平方米,同比下降9%，住宅空置面积为98.77万平方米，同比下降21.5%。商品房累计空置面积首次出现负增长。市场需求继续上涨。,注：数据信息来源 银川市房管局,2008年一季度银川地产市场动态,市场解读,【金凤区住宅交易价格继续高于兴庆区】 年一季度，兴庆区商品房销售合同备案平均价格为3723.86元/平米，金凤区为3394.33元/平米，西夏区为1595.39元/ 平米，其中住宅为：兴庆区2806.10元/ 平米，金凤区3077.45/ 平米，西夏区1656.23元/ 平米；别墅：兴庆区为4135.96元/ 平米，金凤区为5061.17元/ 平米；商业营业用房：兴庆区为6354.24元/ 平米，金凤区4724.33元/ 平米，西夏区3825.36元/ 平米；办公写字楼：兴庆区为3356.26元/ 平米，金凤区3349.32元/ 平米。 金凤区住宅价格高于兴庆区、西夏区，而兴庆区商业营用房价格高于金凤区，说明金凤区作为银川市新的居住、办公区域，兴庆区作为银川市商业区这一市场的定位已通过房地产销售价格显现出来。,注：数据信息来源 银川市房管局,市场部分在销高档住宅项目销售分析,市场部分在销 高档住宅项目 销售分析, 鲁能陶然水岸 颐和城府 拉普斯。翠岛 正丰。香格里 中房高尔夫 城市花园 艾依水郡,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目分布,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目总览,鲁能。陶然水岸,项目位置： 金凤区北京中路景观水道西侧； 项目简介： 该项目开发公司为山东鲁能集团，产品设定 为多层、别墅、小高层三类。其中多层住宅 于2005年推出，主力户型为130-150平米的 三居和少量220平米顶层复式，总量576套； 别墅产品于2006年推出，主要为400平米左右独栋、300平米以内的联排； 2007年上半年推出小高层产品，主力户型为130140平米三居，此外有少量100平米的跃层和170平米左右的顶层复式，总量323套。 销售价格： 多层顶层：元平米 （价格：元平米） 小高层复式：元平米 （价格：元平米）,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目个案,鲁能。陶然水岸,项目销售分析： 多层部分 将近 3 年的销售，目前备案销售率达 95.48%。剩余的 26 套户型中 15 套为 220 平米左右的顶层复式，滞销的主要原因是面积大，总价高，缺乏赠送的附加值； 别墅部分 销售期 2 年目前全部售罄；,市场部分在销高档住宅项目销售分析,小高层部分 销售期 1 年，售出 291 套，销售率达 90.09%。剩余的 32 套中，104 平米的小跃层有 13套，占该类产品总量的 35.13%。产品滞销的原因同样是缺乏赠送的附加值。,销售数据来自于房地产信息发布中心,项目个案,颐和城府,项目位置： 金凤区黄河路以南，通达南街以西； 项目简介： 项目开发公司为广州颐和集团，产品主要包含带电梯的多层、无电梯多层、别墅和小高层。其中一期主推无电梯多层（花园洋房),以2700元/平米的中档价位入市试水。二期（2008年开盘）主推带电梯多层（情景洋房），以3700元/平米的价格开始冲击银川中高端市场。,市场部分在销高档住宅项目销售分析,销售价格： 无电梯多层 元平米（准现房） 顶层复式 元平米（准现房） 无电梯景观多层 元平米 带电梯景观多层 元平米 顶层复式 元平米（赠送阁楼）,项目的对外着重宣传社区的园林规划、五星级酒店式的物业服务，并自我标榜为银川的颐和园。,项目个案,颐和城府,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目销售分析： 项目目前取得预售许可的为无电梯多层，共计304套，目前已备案销售的有160套：,从销售比例看，售出最好的是105108平米的两居和116平米左右的小三居，销售比例都超过了75%。而大面积的顶层复式销售差强人意。,项目个案,销售数据来自于房地产信息发布中心,拉普斯。翠柳岛,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目位置： 金凤区森林公园西南角，通达南街以东； 项目简介： 目前银川市知名度颇高的高档项目。翠柳岛地块位于森林公园的西南角，分A、B两个岛。产品主要包括高层公寓、花园洋房、联排别墅、双拼等，目前已经全部进入现房阶段。,销售价格： 多层顶层：元平米 （7价格：元平米） 小高层 ： 元平米 （价格：元平米）,项目个案,除了对于森林公园本身环境的凭依外，已经迁址到上海路西段的银川市九中以及位于黄河路上的银川市六中两所重点中学则给项目塑造了一个文化的凭依。,拉普斯。翠柳岛,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目个案,项目销售分析： 项目A岛2003年开始销售、B岛2005年取得预售许可，目前A岛产品已经全部售罄。B岛剩余少量多层顶层复式（2套）和小高层平层（3套）、小高层顶层复式（3套）和双拼别墅（1套）。 该项目经过长时间的市场铺垫已经为市场认定，现房阶段的景观优势以及九中的正式迁址是促使其最后阶段价格攀升的主要原因（2008年年初，B岛全面现房，整体加价200元/平米）。 销售定价上，小高层首层以4380元/平米起价（不分户型），每层每平米加50元（不分户型），顶层（复式）5200元/平米。,销售数据来自于房地产信息发布中心,2008年一季度银川地产市场动态,正丰。香格里,项目位置： 正源北街与北塔路交界的东北侧； 项目简介： 项目南侧是“政府大院”政兴苑，往东是修建中的北塔公园。项目分两期开发。一期全部为多层，以130平米的三居居多。此外有少量顶层复式产品。 项目的主诉求除了区域的环境价值和金风区不断上涨的房价所带来的投资价值外，还着重于项目临近市府新办公区的行政优势。,项目个案,销售价格： 多层顶层：元平米（赠送70平米阁楼、反算后价格 2923元/平米） （价格：元平米） 多层平层：元平米 （价格：元平米）,2008年一季度银川地产市场动态,正丰。香格里,项目个案,项目销售分析： 该项目2007年取得预售许可，主力为94110平米的两居和130平米上下的三居，从房管局备案数据获知，三居产品销量已经超过90%，而两居产品仍有相当体量的余房。 项目顶层阁楼产品属于4月份后力推，现场打出“买顶层送阁楼”的广告语，据现场走访，广告后，现场询问较多，目前仅剩一套（由于银川房产备案更新速度不及时，此说法未得到最终验证）,销售数据来自于房地产信息发布中心,中房高尔夫,项目位置： 北京东路和上海东路之间，民族北街以东 ； 项目简介： 项目的开发公司中房集团在银川当地口碑极佳，在银川这种依靠口碑传播信息的城市，这让中房的项目占据了很大的便宜，从业内走访，很多时候中房的项目还未开始销售，仅内部认购便可去化一空。,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目个案,销售价格： 带电梯多层 均价元平米 （价格：元平米 四期年底内部认购价格元平米）,项目是主打的是北塔公园的自然环境、社区内部湖心景观以及滨临市区的便利交通。项目总建面18.6万平米，分四期开发，目前在销为项目四期尾盘。,中房高尔夫,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目个案,项目销售分析： 项目前两期已交房入住，三期也在近期开始交房。现所售的四期产品2009年4月底交房（已销售90%）。 四期产品为多层电梯洋房共7层，价格范围5210-5660元平米，四期共推出6栋产品，一层无地下室价格5210/平米，七层阁楼价格3800/平米。层差在180-200/平米，其二层至六层价格均为楼层越高价格越高。购房无优惠不收定金，要买房者直接交40%首付签约即可。 中房的项目属于银川特色的口碑营销，由于公司品牌形象以及诚信度深入人心，该公司的多数项目在内部认购阶段即可达成50以上的签约。,长城花园,项目位置： 银川市南薰西路(银盛路)187号 ； 项目简介： 宁夏长城集团开发，项目的优势在于临近市区。加之目前随着城市南部宝湖公园的开发，区域环境价值得到提升，使得项目跻身于银川高端地产行列。,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目个案,销售价格： 均价 元/平米 首层带地下室 & 顶层带阁楼 元/平米 （含地下室及阁楼面积）,项目目前进行到第五期（长城。领世湖城），规划产品有多层、小高层（目前在售为多层）,长城花园,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目个案,项目销售分析： 凭借周边优质的水域环境（宝湖公园），项目五期以4400元/平米的高姿态进入市场，但由于价格超出市场预估太多，项目五期2007年取得预售许可的179套产品，目前完成备案的仅31套。且在银川高端市场中销量一直不错的130平米左右三居产品，该项目备案记录也偏低。,销售数据来自于房地产信息发布中心,艾依水郡,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目位置： 正源南街西侧，宝湖路以南； 项目简介： 项目开发公司为银川本土的民生地产，于2007年推向市场。凭借之前民生的市场口碑迅速获取了市场的认可。 项目产品以120137平米的三居为主，辅以部分100平米左右的两居和150平米以上的豪华大户型。,项目个案,销售价格： 多层 均价：3800元平米 （2007.10 价格：3400元平米）,项目主打是项目临近的水系景观（艾依河）和周边原生态的自然水系景观（宝湖公园）以及项目47万平米大型社区的配套优势。,艾依水郡,市场部分在销高档住宅项目销售分析,项目个案,项目销售分析： 项目2007年开始放量，目前取得预售许可的共计1008套，在银川市房管局完成备案的已经达880套，销售率达87.30%，而从项目各类产品的销售分布看，并没有如其他项目的严重偏颇的现象，无论大小户型均达到畅销。,销售数据来自于房地产信息发布中心,市场总结,市场总结,市场总结,【供 需 分 析】 1. 由于2008年初市场投放量较少，而受市场波动影响，年初购房需求有较大增长，市场短期呈现供不应求局面，导致年初高档住宅交易价格呈现较大增长； 2. 2008年全年，银川预计开发商品住房约30000多套(2007年供给总量17000余套），市场供应在一季度后逐渐释放，而随着市场供给的增加，高端市场逐渐回归观望态势，未来市场竞争将趋于激烈；（数据详见附表1） 3. 由于市场操作欠缺规范，多数项目甚至无预售证即敢售楼，因而整个银川地产尤其是住宅市场的投放存在很大的不确定性； 4. 连续三年，银川市以外的购房者占银川购房总量的50以上，外埠需求渐成银川市场的购买主力。,附表1银川市区2008年预计开发项目,市场总结,【产 品 分 析】 1. 高端市场大户型仍占主导，其中120140平米的三居占据市场供应总量的50以上； 户型