深圳市石龙汇联商业步行街销售方案分析.ppt

石龙汇联商业步行街 销售方案分析,制定方案的前提条件,方案的制定跟据不同的目标来制定 各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定 各个方案统一按实现较好的销售率90计算 各方案的销售时间不同，仅根据经验判断 经济测算均为静态的测算,方案一：价值最大化，以利润为导向,注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算,目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平方米，总体市场价格达到2个亿。,方案一销售预测： 实现销售收入1.8亿元 税前利润达到6.6仟万元 税前投资利润率为73 销售周期约为一年,方案一优劣势分析,优势 充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值 从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优 劣势 价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多 项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼 销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值,方案二：快进快出，以速度为导向,注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算,目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平方米，总体市场价格约1.5亿元,方案二销售预测： 实现销售收入1.34亿元 税前利润2.57仟万元 税前投资利润率为29 销售周期约为半年,方案二优劣势分析,优势 低价入市，高性价比优势明显，能迅速冲击市场，造成市场热销 预计半年内即可达到90甚至更高的销售率，能实现资金快速回笼 劣势 实现利润较少，投资回报率降低 降低项目的市场价值和档次，容易造成产品不良印象 降低产品品质，不利于公司品牌形象建立,方案三：稳打稳扎，以综合效益导向,注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算,目标：首层外街销售价格为27000元/平方米，平均单价约9300元/平方米，总体市场价格约1.75亿元,方案三销售预测： 实现销售收入1.57亿元 税前利润4.6仟万元 税前投资利润率为51 销售周期约为8个月,方案三优劣势分析,优势 低于市场价入市，根据销售情况调整，有利于控制风险，实现价值把握性较大 实现利润4.6仟万，投资利润率为51，经济效益良好 符合正常的销售节奏和思路，灵活性强 劣势 销售周期为8个月，时间有点过长,项目销售方案评价及建议,方案一虽然可实现价值较高，但销售周期无法预测，市场风险较大，从动态考虑其投资回报会降低，不建议采用； 方案二虽然能快速实现资金回笼，但以牺牲利润来实现，无法满足最求经济效益的基本目标，建议不采用； 方案三较为适中，既控制销售周期，又能满足经济效益目标，同时贴合市场情况，建议采用。但本方案仅是初步价格方向，具体的方案需要在执行中另外详细制定。,销售目标可行性分析,销售目标：取得销售许可证后三个月内实现回笼资金6000万,目标分解：假设按照方案三平均9300元/平方米的价格销售，则销售面积约为6451平方米，销售率达到34。,销售条件： 完成相关合法证件，取得项目销售许可证,营销推广： 报广、户外、电视等全方位强势推广,策划定位： 开展详细市场调查，重新准确定位本项目,项目包装： 重新对本项目售楼现场、项目档次、业态等进行包装，以全新形象亮相，营造氛围,初步分析：项目前期铺垫和营销时间较短，且项目推出市场后被市场追捧，实现热销,价格策略： 超出客户预期的低价位入市，短期内形成热销,销售目标可行性分析,销售目标可行性分析结论及建议,1、本项目实现该销售目标有一定难度。 2、商业项目的市场不确定因素较多，市场风险较大，所以前期铺垫工作应该做得较为充分和扎实，才能在销售时取得较好的成果。 3、建议在销售前制定详细和周密的计划，打有把握的仗。,打造“与金牌商家共创财富” 推广主题，树立“无风险商业物业投资”市场 形象。,初步销售思路,初步销售思路,通过区域炒作提升项目商业价值，制造市场热点，吸引市场眼球，深化石龙商业中心形象，引起市场关注并形成购买热潮。,价格低开高走，销售进度先