房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy.doc

第五章房地产估价原则考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析本章最近几年考试一般在4-7分左右，分值不高，但是估价原则对于我们未来在估价专业活动中是非常重要的。估价原则要深入理解，有利于在案例分析中，纠错。单选多选判断2007题数1113分值1214考点估价原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则2008题数33分值33考点最高最佳使用原则、保险估价、谨慎原则2009题数2136分值2237考点谨慎原则、估价时点原则合法原则估价时点原则2、合法原则2010题数2114分值2215考点最高最佳原则2谨慎原则估价原则的作用第一节房地产估价原则概述1.房地产估价原则的含义（了解）根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。房地产估价原则（六原则）（熟悉）独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则；谨慎原则2.房地产估价原则的作用（掌握）使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同【2010年真题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）答疑编号501254050101正确答案错误答案解析参见教材P153第二节独立、客观、公正原则首要原则独立、客观、公正原则（掌握）内涵，要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值；独立要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰；客观要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方；该原则要求估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避；估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。在估价操作层面估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机；估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。【2005年真题】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答疑编号501254050102正确答案D答案解析参见教材P154 第三节合法原则（知识点多且细，没出现过考点）1.合法原则（掌握）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的。合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。（注意判断题）评估值一般都大于0，也有可能等于或小于0。（注意判断题，多选题）实践操作在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。房屋权属证书有两种：房屋所有权证、房屋他项权利证土地权属证书有四种：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明在依法判定的使用权利方面，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0.在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。估价所采用的技术标准和估价主体资格必须合法。【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。不得抵押的财产范围：土地所有权、集体土地使用权（法律允许的除外）、各类公益设施（注意区分：公益单位公益设施以外的其他财产为自身债务是可以抵押的）、产权不明有争议的财产（不“干净”）、依法被查封扣押和监督的财产。不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的房地产。（注意多选题）法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。违法违章建筑物抵押无效法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书；投资总额的25%、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件；形成房屋的要有房屋所有权证书。共有房地产需要共有人书面同意才能以抵押为估价目的的估价对象。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额评估尚未竣工，或竣工日（或合同约定的竣工日）起6个月内的抵押价值，扣除法定优先款时，应首先扣除拖欠工程款。建设工程款包括人工、材料等实际支出，但是不包括承包人因发包人违约造成的损失。优先受偿权抵押权其他债权评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人才可优先受偿。（保护国家土地利益）【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用违法建筑和超期临时建筑不予补偿，其评估价值为0.被征收房屋产权性质一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准；性质、用途、面积不明时，由市县级政府组织有关部门对未登记的建筑物进行调查、认定和处理。有规定从规定、无规定依惯例、无惯例找专家、专家不行找自己。法律依据有冲突时，“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”、“法律文本优于法律解释”、“强行法优于任意法”、“法不溯及既往”原则，解决法的适用冲突问题法律的效率等级：宪法法律行政法规地方性法规、部门规章、地方政府规章第四节估价时点原则估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。确定估价时点原则的意义：评估价值对应的时间，评估估价对象价值的时间界限。估价时点的确定在先，评估价值确定在后。评估现值的，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。原因房地产市场是不断变化的，房地产状况也随时间变化，所以房地产价值和价格也随时间变化。价值与时间密不可分，每一个价值都对应一个时间，不存在没有时间的价值。估价时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合估价时点估价对象状况房地产市场状况一般情况过去（回顾性估价）过去过去对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价现在过去现在房地产损害赔偿和保险理赔；房屋征收估价现在最常见，也包括在建工程估价未来评估期房的价值未来（预测性估价）未来未来如房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据，特别是预估房地产未来开发完成后的价值【2008年真题】某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答疑编号501254050103正确答案C答案解析参见教材P162-163 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。【2007年真题】A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日答疑编号501254050104正确答案C答案解析参见教材P161 第五节替代原则替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近。替代原则的运用估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格。不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵掣。任何估价方法的结果，都需要放到市场中去衡量是否合理。市场法的理论基础就是替代原则，收益法中的客观收益、成本法中的客观成本、假设开发法中的后续开发必要支出和应得利润，都依据替代原则求取。第六节 最高最佳利用原则1.最高最佳利用的内涵：指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。（一般会根据上述内容设计多项选择题）合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则【2010年真题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可答疑编号501254050201正确答案D答案解析产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P165 2.三大经济学理论收益递增递减原理第一种投入产出关系收益递减规律或边际收益递减原理假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小具体表现：土地的开发强度超过一定限度以后，收益开始下降第二种投入产出关系规模收益或规模报酬规律假定以相同的比例来增加所有的要素投入量，产出有三种可能规模收益不变产出量的增加比例等于投入量的增加比例规模收益递增产出量的增加比例大于投入量的增加比例规模收益递减产出量的增加比例小于投入量的增加比例具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。【2008年真题】最高最佳利用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理答疑编号501254050202正确答案D答案解析参见教材P169 均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。用于确定最佳集约度和最佳规模。建筑物与土地的组合四种情况：空地VL土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物V=VL+VB土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值建筑物的拆迁费用土地上有一过大或过高档次的建筑物V= VB功能折旧额适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳利用。【2010年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长答疑编号501254050203正确答案A答案解析土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值建筑物的拆迁费用。参见教材P168。 某宗房地产的土地面积 300，建筑面积250,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。答疑编号501254050204正确答案该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额（300-50）250=62500（元）答案解析参见教材P168 某建筑物的建筑面积500O,坐落的土地面积为2000，土地价格1500元/，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。答疑编号501254050205正确答案该建筑物的现值计算如下:该建筑物的现价（1800500015002000）/50001200（元/）由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/, 比其重建价格1600元/低400元/ 。答案解析参见教材P168 【2007年真题】利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道答疑编号501254050206正确答案AC答案解析参见教材P167 【2006年真题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）答疑编号501254050207正确答案错答案解析均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材P168。 【2008年真题】最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理答疑编号501254050208正确答案D答案解析参见教材P169 【2006年真题】根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合答疑编号501254050209正确答案AC答案解析参见教材P169 五种估价前提 维持现状前提维持现状的条件：（新房地产价值将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）保留建筑物的条件：（新房地产价值拆除现有建筑物的必要支出及应得利润建造新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产价值更新改造前提（包括土地改造）（更新改造后的房地产价值更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产价值改变用途前提（新用途下的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润）现用途下的房地产价值重新开发前提（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支出及应得利润）现有房地产价值上述情形的某种组合 把各种可行前提比较后做出最高最佳的判断和选择。基本原理：成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。【2007年真题】A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则答疑编号501254050210正确答案B答案解析参见教材P169 第七节谨慎原则谨慎原则（熟悉）指在房地产抵押价值评估中，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。实质就是要高估风险，低估收益，使评估价值降低。理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性