百城住宅用地价格报告市场分析总结.docx

目录综述：四季度百城楼面均价、溢价率继续回升1一、地价水平：楼面均价创历史新高，环比、同比双涨21.总体分析22.楼面均价前十位33.楼面均价后十位34.同比涨幅前十位45.同比降幅前十位5二、溢价率：四季度继续回升，但全年来看为过去五年最低61.总体分析62.溢价率前十位73.溢价率同比变化前十位及后十位7三、五大区域：长三角楼面均价最高且涨幅最大，珠三角溢价率最高且增幅最大91.楼面均价及涨跌幅92.溢价率及变化101.楼面均价及涨跌幅112.溢价率及变化113.各城市情况12附表：2012年四季度百城住宅用地价格水平（按楼面均价排序）13综述：四季度百城楼面均价、溢价率继续回升2012年四季度，住宅市场回暖形势明显，根据中国房地产指数系统数据，2012年12月百城住宅价格指数自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，同比首次止跌微涨。从土地市场来看，四季度整体情况继续好转，供求同比小幅增加 见中国指数研究院2012年中国房地产市场总结 & 2013年展望。，环比明显增加，土地价格和溢价率出现明显上涨。四季度百城住宅用地成交楼面均价创历史新高，环比、同比双涨，但全年平均水平仍未突破2009年和2010年。四季度，百城住宅用地楼面均价为2058元/平方米，环比上涨15.8%，同比上涨28.2%。其中53个城市住宅地价同比上涨，较三季度增加12个，38个城市下降（其余9个城市相关时期无土地成交）。具体不同城市，出台限购政策的城市（以下简称“限购城市”）平均价格同比上涨26.1%，环比上涨13.1%，而非限购城市同比下降5.1%，环比上涨2.1%。价格较高的城市集中于长三角和珠三角地区，如杭州、上海等，价格较低的城市以中西部城市居多，如鄂尔多斯、西宁等；从价格涨跌幅来看，同比涨幅较大的主要是中西部和珠三角城市，如新乡、海口等，降幅较大城市主要在长三角和中西部地区，泰州、昆明等。百城住宅用地平均溢价率持续回升，但仍处于历史较低水平，全年平均水平为2008年以来最低。四季度，百城住宅用地平均溢价率为13.7%，连续第三个季度出现回升，已超过2011年二季度水平。与上一季度相比，36个城市溢价率升高，36个城市降低，6个城市仍保持上季度溢价率为0%的水平。溢价率较高的城市以珠三角、中西部地区为主，如汕头、南宁等。溢价率同比上涨幅度较大的城市也主要位于珠三角、长三角地区，汕头、北京涨幅最大，而下降较大的10个城市主要位于中西部、长三角地区，如太原、芜湖等。长三角地区楼面均价最高且涨幅最大，珠三角区域溢价率最高且增幅最大。四季度，长三角地区住宅用地楼面均价为3252元/平方米，为五大区域最高值；中西部地区楼面均价最低，为1503元/平方米；环比来看，环渤海地区是五大区域中唯一下降的区域，降幅为15.4%，其他区域均上涨，长三角区域涨幅最大为48.6%；溢价率方面，珠三角地区为23.8%，为五大区域最高，东北地区溢价率最低，为4.9%，珠三角地区环比下降9.8个百分点，是唯一溢价率下降的区域。十大城市住宅用地平均楼面均价环比下降，同比涨幅低于百城平均水平，溢价率高于百城平均水平。四季度，十大城市住宅用地平均楼面价格为3243元/平方米，同比上涨19.8%，涨幅低于百城平均水平（28.2%）；平均溢价率为18.6%，高于百城平均水平（13.7%）。其中，杭州楼面均价最高为6473元/平方米，在百城中亦排名首位；北京溢价率为69.9%，为十大城市中最高，天津最低为2.3%。一、地价水平：楼面均价创历史新高，环比、同比双涨1. 总体分析图：百城住宅用地楼面均价走势（年度）数据来源：CREIS中指数据，图：百城住宅用地楼面均价走势（季度）数据来源：CREIS中指数据，四季度百城住宅用地成交楼面均价创历史新高，环比、同比双涨，但全年平均水平仍未突破2009年和2010年。四季度，百城住宅用地楼面均价为2058元/平方米，环比上涨15.8%，同比上涨28.2%。成都、杭州等重点城市较多高价地块溢价成交，其中成都成华区锦电东苑地块楼面均价3.2万元/平方米，溢价率高达58%；上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，楼面均价2.7万元/平方米，溢价率为43%；杭州上城区南星单元D-02地块楼面均价2.2万元/平方米，溢价率为40%，对百城地价提高起到较大的带动作用，使得整体水平在三季度明显回升的基础上继续提高，且相对2011年同期大幅上涨，创历史新高，2012年全年平均水平为1738元/平方米，较2011年明显回升，但仍低于2010年。四季度，100个城市中有53个城市住宅地价同比上涨，较三季度增加12个，平均涨幅为63.0%；38个城市下降，平均降幅为35.7%，其余9个城市相关时期无土地成交。其中，限购城市楼面均价为2468元/平方米，同比上涨26.1%，环比上涨13.1%；非限购城市楼面均价为1141元/平方米，同比下降5.1%，环比上涨2.1%。楼市回暖、土地市场升温，限购城市回暖更快，同比、环比大幅上涨，而非限购城市同比下降、环比涨幅较小，限购与非限购城市价格水平差距进一步拉大。2. 楼面均价前十位四季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是杭州、上海、北京、温州、深圳、宁波、福州、南京、苏州、三亚。其中，杭州、上海、北京、温州、深圳、宁波、三亚也在三季度前十名之列，但名次有所不同。与三季度前十名相比，价格整体明显下降，但前十名差距缩小。十个城市主要分布在长三角和珠三角地区，仅北京为环渤海城市。十个城市中，价格最高的城市是杭州，为6473元/平方米，同比下降13.8%，环比上涨18.4%，其中12月成交的上城区南星单元D-02地块楼面均价达22491元/平方米，为四季度全国住宅用地楼面均价第三名；同比涨幅最大的为宁波，涨幅为150.3%；环比涨幅最大的为苏州，涨幅为95.9%。表：2012年四季度百城住宅用地成交楼面均价前十名排名城市区域楼面价格(元/m2)环比增长率同比增长率1杭州长三角6473 18.4%-13.8%2上海长三角5824 10.7%47.0%3北京环渤海5562 -22.5%8.8%4温州长三角5538 3.7%-45.5%5深圳珠三角5433 0.3%93.2%6宁波长三角5351 38.0%150.3%7福州珠三角5238 -8南京长三角5111 56.6%99.3%9苏州长三角4972 95.9%93.5%10三亚珠三角3731 -11.3%78.9%注：“-”表示相应时期无土地成交，下同。数据来源：CREIS中指数据，3. 楼面均价后十位四季度百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是宝鸡、潍坊、哈尔滨、吉林、银川、鄂尔多斯、盐城、绵阳、西宁、营口，主要位于东北和中西部，仅潍坊属于环渤海地区，盐城属于长三角地区，价格略高于三季度后十名。其中，宝鸡、潍坊、银川、鄂尔多斯也在三季度后十名之列。十个城市中，宝鸡价格最低，为158元/平方米，环比下降51.2%，同比下降8.8%；哈尔滨环比、同比降幅均最大，分别为67.3%、65.2%。表：2012年四季度百城住宅用成交楼面均价后十名排名城市区域楼面价格(元/ m2)环比增长率同比增长率1宝鸡中西部158 -51.2%-8.8%2潍坊环渤海343 -21.1%-26.5%3哈尔滨东北421 -67.3%-65.2%4吉林东北480 -42.4%19.6%5银川中西部494 22.4%100.3%6鄂尔多斯中西部499 66.4%42.3%7盐城长三角499 -65.2%-48.1%8绵阳中西部512 -56.1%9西宁中西部530 29.9%-39.1%10营口东北549 -17.0%-19.2%数据来源：CREIS中指数据，4. 同比涨幅前十位四季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅最大的前十个城市依次是海口、新乡、惠州、宁波、湛江、北海、郑州、扬州、湘潭、银川，中西部和珠三角城市居多，涨幅介于100%-400%之间。其中，涨幅最大的是海口，同比上涨381.9%，其环比涨幅也超过100%；新乡、惠州、宁波涨幅在150%-300%之间；其余6个城市涨幅低于150%。表：2012年四季度百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅前十名排名城市区域楼面价格(元/m2)环比增长率同比增长率1海口珠三角2293 133.4%381.9%2新乡中西部574 -1.4%283.7%3惠州珠三角1094 93.0%186.8%4宁波长三角5351 38.0%150.3%5湛江珠三角2800 341.0%134.9%6北海中西部820 -131.0%7郑州中西部1243 167.9%126.7%8扬州长三角2220 -27.8%113.5%9湘潭中西部955 51.9%105.4%10银川中西部494 22.4%100.3%来源：CREIS中指数据，5. 同比降幅前十位四季度，百城住宅用地成交楼面均价同比降幅最大的十个城市依次是哈尔滨、芜湖、金华、绵阳、镇江、昆明、厦门、盐城、泰州、宜昌，以长三角和中西部地区城市居多，降幅均在40%以上。其中，哈尔滨降幅最大，为65.2%；厦门楼面均价最高，为2556元/平方米，其他九个城市楼面均价在400-2000元/平方米之间，平均水平低于三季度，在100个城市中属较低水平。表：2012年四季度百城住宅用地成交楼面均价同比降幅前十名排名城市区域楼面价格(元/ m2)环比增长率同比增长率1哈尔滨东北421 -67.3%-65.2%2芜湖长三角654 -43.9%-62.0%3金华长三角1937 -18.4%-56.6%4绵阳中西部512 -56.1%5镇江长三角1747 -15.1%-53.8%6昆明中西部1409 -43.1%-52.3%7厦门珠三角2556 -28.8%-51.9%8盐城长三角499-65.2%-48.1%9泰州长三角1074 -57.9%-47.7%10宜昌中西部826 4.7%-47.6%数据来源：CREIS中指数据，二、溢价率：四季度继续回升，但全年来看为过去五年最低1. 总体分析图：百城住宅用地平均溢价率走势（年度）数据来源：CREIS中指数据，图：百城住宅用地平均溢价率走势（季度）数据来源：CREIS中指数据，百城住宅用地平均溢价率持续回升，但仍处于历史较低水平，全年平均水平为2008年以来最低。四季度，百城住宅用地平均溢价率为13.7%，较上季度提高2.1个百分点，连续第三个季度回升，已超过2011年二季度的水平。100个城市中有15个城市溢价率为0%，数量比二季度减少8个。与2011年同期相比，百城住宅用地平均溢价率高于2011年同期10.5个百分点，但仍处于历史较低水平。2012年全年平均水平为9.9%，较2011年仍低1.5个百分点，为2008年以来最低值。具体来看，环比第三季度，36个城市溢价率升高，36个城市降低，6个城市保持上季度溢价率为0%的水平（另有22个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价）；与上年同期相比，41个城市溢价率升高，28个城市降低，7个城市无变化，溢价率仍为0%（另有24个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价）。限购城市平均溢价率为14.8%，比上年同期提高11.9个百分点，而非限购城市为8.7%，提高4.9个百分点。2. 溢价率前十位四季度，百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市依次是汕头、南宁、北京、金华、绵阳、台州、东莞、惠州、乌鲁木齐、福州，以珠三角和中西部地区城市居多，平均溢价率在30%-95%之间。汕头溢价率为90.3%，位居第一名，是百城中唯一一个溢价率超过90%的城市，其中汕头四季度仅成交1宗住宅用地在潮阳区，交通方便，周边环境好，溢价率较高。四季度溢价率前十位城市略低于三季度前十名。表：2012年四季度百城住宅用地平均溢价率前十名排名城市区域平均溢价率环比变化（百分点）同比变化（百分点）1汕头珠三角90.3%77.572.12南宁中西部72.8%63.6-0.83北京环渤海69.9%35.568.34金华长三角59.6%-77.9-5绵阳中西部46.4%-0.96台州长三角46.2%-83.327.57东莞珠三角42.0%-23.534.98惠州珠三角39.3%39.239.19乌鲁木齐中西部38.8%0.1-7.810福州珠三角34.3%-数据来源：CREIS中指数据，3. 溢价率同比变化前十位及后十位四季度，百城住宅用地平均溢价率同比涨幅前十位城市是汕头、北京、惠州、东莞、台州、成都、广州、厦门、合肥、佛山，主要分布在珠三角和长三角地区。其中，汕头、北京分别比上年同期提高72.1%、68.3%，提高幅度居前两位，汕头同时也是四季度百城中溢价率最高的城市，另外8个城市提高幅度在40个百分点以内。十个城市溢价率平均值为42.1%，比三季度降低24.7个百分点。百城住宅用地溢价率同比下降最大的十个城市是太原、芜湖、宜昌、马鞍山、淄博、洛阳、郑州、长沙、乌鲁木齐、兰州，多数位于中西部地区，溢价率平均值为7.0%。十个城市中太原、芜湖、宜昌溢价率同比降幅超过75%，下降幅度大于三季度降幅前三名，其他城市同比降幅普遍小于三季度。表：2012年四季度百城住宅用地平均溢价率同比变化前十名排名城市区域平均溢价率环比变化（百分点）同比变化（百分点）1汕头珠三角90.3%77.572.12北京环渤海69.9%35.568.33惠州珠三角39.3%39.239.14东莞珠三角42.0%-23.534.95台州长三角46.2%-83.327.56成都中西部33.1%14.527.37广州珠三角26.3%9.926.38厦门珠三角23.4%13.822.89合肥长三角23.1%-14.822.510佛山珠三角27.9%12.021.4数据来源：CREIS中指数据，表：2012年四季度百城住宅用地平均溢价率同比变化后十名排名城市区域平均溢价率环比变化（百分点）同比变化（百分点）1太原中西部2.2%-8.9-173.42芜湖长三角0.4%-0.6-103.63宜昌中西部9.4%9.4-75.74马鞍山长三角-30.2%-31.0-30.65淄博环渤海0.0%-1.9-24.96洛阳中西部0.1%-1.4-19.97郑州中西部-11.9%-51.1-15.08长沙中西部0.0%0.9-11.89乌鲁木齐中西部17.4%9.4-9.610兰州中西部1.7%0.8-9.5数据来源：CREIS中指数据，三、五大区域：长三角楼面均价最高且涨幅最大，珠三角溢价率最高且增幅最大1. 楼面均价及涨跌幅图：百城及五大区域 环渤海地区：北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、保定、秦皇岛、衡水、邯郸、济南、青岛、烟台、潍坊、威海、日照、东营、淄博、聊城、菏泽、德州；东北地区：哈尔滨、长春、吉林、沈阳、大连、营口、鞍山；长三角地区：上海、南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州、徐州、连云港、淮安、镇江、泰州、宿迁、常熟、昆山、江阴、张家港、盐城、杭州、宁波、湖州、温州、绍兴、嘉兴、金华、台州、合肥、芜湖、马鞍山；珠三角地区：广州、深圳、佛山、珠海、东莞、惠州、汕头、中山、江门、湛江、福州、厦门、泉州、海口、三亚；中西部地区：重庆、长沙、株洲、湘潭、武汉、宜昌、南宁、桂林、北海、柳州、昆明、成都、绵阳、南昌、赣州、郑州、洛阳、新乡、包头、呼和浩特、鄂尔多斯、西安、宝鸡、太原、贵阳、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。城市住宅用地楼面均价走势（年度）数据来源：CREIS中指数据，图：百城及五大区域城市住宅用地楼面均价走势（季度）数据来源：CREIS中指数据，长三角地区楼面均价、环比及同比涨幅为五大区域最高。四季度长三角地区住宅用地楼面均价为3252元/平方米，仍居第一位，,环比、同比涨幅分别为48.6%、46.5%，涨幅均为五大区域最高，杭州是该区域地价最高的城市；珠三角地区楼面均价为2458元/平方米，排名第二，深圳住宅用地楼面均价为5433元/平方米，在该区域价格最高；环渤海地区为1861元/平方米，环比下降15.4%，是五大区域中唯一环比下降区域，其中北京住宅用地楼面均价为5562元/平方米，在该区域价格最高，远高于同区域其他城市价格；东北地区楼面均价为1556元/平方米，环比上涨4.9%，其中大连最高；中西部地区楼面均价为1503元/平方米，为五大区域最低，环比上涨10.0%，其中成都价格最高。长三角、珠三角地区楼面均价高于百城平均水平，环渤海、东北和中西部地区低于百城平均水平。价格最高的长三角地区和最低的中西部地区差距为1749元/平方米，为三季度的2倍，各地区间地价差距加速扩大。2. 溢价率及变化图：百城及五大区域城市住宅用地平均溢价率走势（年度）数据来源：CREIS中指数据，图：百城及五大区域城市住宅用地平均溢价率走势（季度）数据来源：CREIS中指数据，珠三角溢价率最高且提高最多，环渤海为唯一环比下降的区域。四季度，五大区域溢价率介于4%-24%之间，整体高于三季度水平。具体来看，珠三角地区溢价率高达23.8%，居五大区域之首，环比、同比分别提高9.2和20.9个百分点，增幅亦是五大区域最高，其中汕头溢价率达90.3%，在该区域中排名第一位，对珠三角地区的整体溢价率有较大影响；长三角地区溢价率为13.7%，居第二位，其中溢价率最高的金华为59.6%；中西部地区溢价率为13.1%，环比上涨5.8个百分点，排名第三，其中南宁溢价率最高为72.8%；环渤海地区溢价率为10.2%，排名第四位，环比下降9.8个百分点，是五大区域中唯一下降的区域，其中溢价最高的北京为69.9%，远高于同区域其他城市；东北地区溢价率为4.9%，在五大区域中排名末位，环比上涨2.1个百分点，其中大连溢价率最高为7.3%。除珠三角、长三角地区外，其他三个区域的溢价率均低于百城平均水平。四、十大城市：楼面均价环比下降，溢价率高于百城1. 楼面均价及涨跌幅图：百城及十大城市住宅用地楼面均价走势（年度）数据来源：CREIS中指数据，图：百城及十大城市住宅用地楼面均价走势（季度）数据来源：CREIS中指数据，十大城市住宅用地四季度平均楼面均价环比下降，同比涨幅低于百城平均水平。四季度，十大城市住宅用地楼面均价为3243元/平方米，超过百城平均水平的1.5倍。同比来看，十大城市住宅用地楼面均价同比上涨19.8%(百城上涨28.2%)；环比来看，十大城市环比下降4.5%，而百城平均水平环比上涨15.8%。2. 溢价率及变化图：百城及十大城市住宅用地平均溢价率走势数据来源：CREIS中指数据，图：百城及十大城市住宅用地平均溢价率季度走势数据来源：CREIS中指数据，十大城市住宅用地平均溢价率高于百城平均水平，且相比2011年明显提高，而同期百城平均水平下降。四季度，十大城市住宅用地平均溢价率为18.6%，高于同期百城平均水平（13.7%）。与三季度相比，十大城市住宅用地平均溢价率提高约1个百分点，连续第四个季度上升（百城环比提高幅度为2.1个百分点）。3. 各城市情况北京楼面均价持续居十大城市及百城之首。四季度，十大城市中楼面均价最高的是杭州，达6473元/平方米，在100个城市中排名第1（见附表），环比上涨18.4%；楼面均价最低的是武汉，为1836元/平方米，同比上涨0.8%。北京溢价率最高且同、环比涨幅最大。十大城市中，北京住宅用地平均溢价率最高，达69.9%，天津溢价率最低，为2.3%。四季度，十大城市溢价率同比均增长，北京涨幅最大，相比上年同期上涨68.3个百分点，成都、广州等七个城市同比涨幅在10%-30%之间，武汉、天津涨幅在10%以内。表：2012年四季度十大城市住宅用地楼面均价及平均溢价率排名城市楼面均价(元/平米)环比增长同比增长平均溢价率环比变化（百分点）同比变化（百分点）1杭州647318.4%-13.8%21.6%14.420.92上海582410.7%47.0%19.2%5.919.23北京5562-22.5%8.8%69.9%35.568.34深圳54330.3%93.2%12.8%12.812.85南京511156.6%99.3%13.8%1.612.56成都28426.2%72.4%33.1%14.527.37天津2829-7.6%92.4%2.3%-14.52.38广州2393-36.8%-44.2%26.3%9.926.39重庆230610.3%-22.0%14.1%6.812.910武汉18368.7%0.8%5.60%-5.6数据来源：CREIS中指数据，附表：2012年四季度百城住宅用地价格水平（按楼面均价排序）杭州6473 -13.8%21.6%邯郸1215 -0.1%上海5824 47.0%19.2%惠州1094 186.8%39.3%北京5562 8.8%69.9%洛阳1078 99.9%0.0%温州5538 -45.5%2.1%泰州1074 -47.7%0.2%深圳5433 93.2%12.8%鞍山1000 40.4%-宁波5351 150.3%3.4%江门991 98.4%1.7%福州5238 -34.3%太原986 -22.9%2.2%南京5111 99.3%13.8%兰州966 -28.6%0.2%苏州4972 93.5%15.8%湘潭955 105.4%0.0%三亚3731 78.9%-泉州942 29.5%10.2%大连3444 34.3%7.3%南通930 3.3%7.2%常熟3278 84.3%2.2%马鞍山926 -39.0%0.0%珠海3217 -46.4%17.9%株洲925 58.7%0.9%成都2842 72.4%33.1%淮安891 12.9%3.8%天津2829 92.4%2.3%东营872 -33.0%0.1%湛江2800 134.9%16.