荆州太阳城管理方案(范文2).doc

荆州太阳城物业管理方案天津XXX物业管理有限公司荆州分公司2004年8月5日前 言XXX物业来到荆州，将 “中国十大名企”及“中国第一大盘”之先进地产开发理念与古老的荆楚文化完美融合，倾力打造最适合荆州人需要的住宅小区“荆州太阳城”。做为荆州地产划时代的大手笔，荆州XXX物业水蓝房地产公司开发的太阳城无疑将为新荆州城市面貌的改善再添浓墨重彩。秉承XXX物业企业优质品牌原则，XXX物业水蓝重视产品开发质量，亦同样重视保证太阳城人居环境品质始终如一的物业管理服务。具有国家物业管理一级资质的天津XXX物业物业管理有限公司荆州分公司受XXX物业水蓝公司委托，为荆州太阳城量身度做高品质物业管理服务。我公司非常重视本项目，携XXX物业物业严谨规范的管理风格以及我们在全国众多大盘管理中积累的丰富经验，冀望通过结合荆州本地实际情况，与XXX物业水蓝一起共同创造“荆州太阳城”表里如一之金牌大盘。本管理方案仅为针对已建成之太阳城提出的初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，供XXX物业水蓝公司审定。由于时间紧促，资料尚不够详尽，若有遗漏和疏忽，敬请原谅！第一章 XXX物业物业企业介绍第一节 天津XXX物业物业管理有限公司简介天津市XXX物业物业管理有限公司成立于一九九七年,是天津市XXX物业集团公司的全资附属公司，是具有物业管理国家一级资质的专业化公司，中国物业管理协会理事单位、天津市物业管理行业十强企业之一。现有总资产1008万元，管理人员逾143名。XXX物业物业公司现管理120余万平方米的物业面积，待管200余万平方米的在建项目。公司始终以客户需求为导向，秉承“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验XXX物业“家文化生活”、服务到“最小细节”的特色服务，来提高公司的整体服务水平，赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中：XXX物业.名都、XXX物业名都.新园、XXX物业.世纪城、XXX物业.香榭里、XXX物业.顺园、XXX物业集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得，是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。今天，XXX物业物业在巩固成绩的同时，正沿着创造“精品物业”的目标更进一步迈进，为“XXX物业”所有的业主呈上一份体验具有XXX物业特色服务的“美好家园”。第二节 XXX物业物业司主要项目 世纪城项目是XXX物业物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在XXX物业物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002年XXX物业世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”。 太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团组成，是全国“十大名盘之一“,号称是天津市的城外之城。XXX物业物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体现XXX物业“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。 新园小区是XXX物业物业管理公司的标竿项目，此项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了天津市物业管理条例的评审工作，得到了市局领导的高度认可。2002年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。 蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给XXX物业物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。 世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在XXX物业物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为XXX物业物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。 久华里以他高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率98；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，2002年XXX物业久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。 XXX物业集团办公楼，是XXX物业企业办公的场所。在XXX物业物业公司的管理下被市局被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”的荣誉称号。也开创了XXX物业物业管理办公楼的先河，而且取得了良好的成绩，2000年XXX物业集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。 半岛蓝湾是XXX物业物业公司管理的第一个高档、大型的别墅项目。在管理过程中融入了“管家式”的服务，并赢得了业主的认可和行业的关注。第三节 XXX物业物业发展历程与业绩1997年：获得房管局颁发的物业管理资质2000年：香榭里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000年：顺园公寓被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000年：XXX物业集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000年：管理面积达到80万平方米，获得天津市物业管理“十强”企业称号2001年：加入全国物业管理协会，任理事级单位2001年：天津XXX物业物业管理有限公司被评为“天津市物业管理一级资质企业”2001年：XXX物业名都新园小区被评为“天津市物业管理示范住宅小区”2001年：XXX物业名都公寓被评为“全国物业管理示范住宅小区”2002年：XXX物业久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2002年：XXX物业名都新园被评为“全国物业管理示范住宅小区”2002年：XXX物业世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”2002年：XXX物业东屏园被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2002年：天津XXX物业物业管理有限公司被建设部批准为“国家一级资质企业”2003年：管理面积达到120余万平方米。待管在建项目10余个，管业面积达200余万平方米。XXX物业物业公司发展触角已进入青山溪语、北京、上海、武汉、 石家庄等地区并向全国范围发展。第四节 XXX物业物业组织结构及说明 XXX物业物业公司组织架构图副总经理、总经理助理总经理综合管理部客户服务部品质部人力资源部财务部聚焦业务单元各项目管理中心各项目会馆发展部经营部售后协调部筹备部技术业务部专业服务 公司组织架构图说明由此架构图可以说明，XXX物业物业公司是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制的管理方式，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，很好地把握公司的全局。而且强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用公司资源优势，直接、有力地支持项目。第五节 XXX物业物业荆州分公司天津XXX物业物业管理有限公司荆州分公司成立于2004年7月2日，负责天津XXX物业物业在荆州业务发展与管理，积极对外进行各种小区住宅、大厦、商业、医院等物业管理项目拓展。秉承天津XXX物业物业“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以及“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验XXX物业“家文化生活”、服务到“最小细节”的物业管理服务特色，荆州分公司从立业开始，就树立了以创造行业领先企业品牌、引导荆州物业管理发展为己任的奋斗目标。目前，XXX物业物业荆州分公司全身心投入XXX物业水蓝开发项目- “荆州太阳城”的物业管理筹备工作中，我们时刻 以“XXX物业”企业文化的核心价值观中“使命般的热情”来努力工作，冀望与XXX物业水蓝一起共同将太阳城打造成为最具特色的荆州第一物业品牌，同步新荆州发展并成为行业领跑者！第六节 我们的优势与特色 赢得业主的认可，从“细微之处”作起：在XXX物业物业的项目里，一直引导和提倡：每位服务人员都要从行动中，想业主之所想，服务业主之所需，都必须有“蚂蚁”般的行动来服务于业主的需求。 “亲情服务”拉近物业公司与业主的距离：“亲情服务”是XXX物业物业公司基础服务的升华，通过XXX物业物业人对业主亲人般的呵护，感受家人般的关怀，零距离地拉近物业人与业主间的距离，更好地开展工作。 “家文化”的氛围营造，使业主产生归属感：XXX物业物业一直把项目看作是一个家庭，通过整个“家”氛围的营造，让业主真正享受在繁杂的大都市，社会的快速发展中，有一片属于XXX物业业主常相归属的“大家庭”，以提升整个项目的社区氛围，营造XXX物业物业的良好口碑。 多种形式的服务，让业主感受完美的居住生活：XXX物业物业为了适应各类型项目的管理，服务好各类业主的生活，依照项目特点，采取了“酒店式”“管家式”“共管式”的服务，并在项目里得到了实践，产生了良好的反响。并根据经验的积累，继续探索实践更深层次的服务形式，以满足各类型物业的需求。 视每位业主如“贵宾”，充分体现XXX物业物业“业主至上”的服务理念：在服务的感性认识上提高服务人员的思维，从行动上提升服务人员的水平，视每位业主为贵宾，让每位业主真正享受尊贵的服务。 注重项目群体参与的功能：集合资源进行项目的共建，注重群策的力量，以吸纳好的经验意见，更好地维护好项目的利益，管理、服务好属于业主的共同财产。 注重每位员工参与企业管理的功能，倡导全员提合理化建议，增加员工的凝聚力：XXX物业物业一直认为，任何岗位的人员都不是企业发展的弱势群体，只有最基层的岗位才最清楚日常事务的工作，企业的发展也正是由这些基础的工作积淀起来的。所以，我们采取了“无障碍沟通”和“全员提合理化建议”的行为举措。任何人都可以对话总经理，任何人都可以提出自己的意见，以此来营造良好的工作氛围，提高整体的服务和管理的水平。荆州太阳城前期物业管理方案一、 项目概况太阳城简介1、地理位置该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。2、建筑物概况本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四半层的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一半层的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为343914.6，其中商业面积15015，住宅面积329600.6。整个小区被环状两横一纵联系的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅侧为三层联体别墅。3、区内配套设施、设备太阳城项目规划有中庭花园、VIP会所等公共设施，商业街、运动休闲设施，且建立起电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、门禁及车库管理、保安24小时电子巡更。满足了住户出行、生活的需求二、 物业管理内容1、前期工作2、物业管理行政工作3、物业接受移交工作4、财务管理5、物业机电工程部协调事项6、对外联系7、小区保卫保洁工作8、工程进度三、 具体实施方案方案之一：前期工作篇1、工作目的（1） 对项目的全方位了解和认识（2） 早期介入入伙前物业管理工作（3） 为各岗位启动做前期调研、统筹、安排工作2、运作程序（1） 项目熟悉（2） 各种图纸收集，并进行图纸档案管理系统（3） 工地门禁管理（4） 售楼处各项服务措施（5） 物业管理各项收费标准咨询、市调、估算（6） 物业管理费用测算（7） 物业管理前期文件准备（此项分为三类）A. 临时管理合同B. 前期物业管理合同C. 装修管理规定（8） 工程跟进3、实际操作（1） 进行例会制、时间制、内容制、责任制（2）制定工作小结、工作总结方案之二：物业管理行政工作篇1、工作目的（1） 完善行政工作管理制度（2） 提高行政工作质量2、运作程序（3） 成立项目处，设立各级管理机构及各岗位（4） 草拟各级管理员工岗位职责（5） 制定物业管理处员工手册（6） 落实物业管理用房（7） 落实购置日常办公设备及工具（8） 确立人员招聘计划（9） 对管理处管理层进行招聘及岗前培训（10）对管理处操作曾进行招聘及岗前培训员工工装订制（11）草拟各部门规章制度（12）草拟小区公共管理制度（13）定制业主手册房屋使用说明书等对外颁发文件3、实际操作 （1）形成共建操作流程 （2）层层审核，责任到人（3）制定工作小结、工作总结 方案之三：物业管理接收移交工作篇1、工作目的（1）提前预知工程进度，验收情况（2）防止遗留问题延伸（3）做好接管工作有关准备2、运作程序 （1）组建接管验收小组（2）参与竣工验收工作（3）竣工验收后及时作好有关遗留工作报告并跟进（4）接收工程图册和相关资料（5）与工程部协调制定接管验收标准（6）确定物业正式接管时间（7）制定各种验收记录表格（8）建立设备、实施管理档案（9）接受业主、住户全部资料（10）建立业主、住户档案 3、实际操作 （1）层层管理，各负其责 （2）交流工作信息，及时反馈信息 （3）制定工作小结、总结方案之四：财务管理篇1、工作目的 （1）建立完善的财务体系工作 （2）做到每笔收入帐务清楚 （3）每笔支出层层审核管理清晰 2、运作程序 （1）拟订各项收费标准及报物价局批准 （2）制定财务预算方案，提交公司批准 （3）建立完善各项财务制度，有效控制维修基金及各种管理收支 （4）筹措开办费，控制减少不当收支 （5）建立和设立物业维修基金 3、实际操作 （1）认真、细心、严谨 （2）充分掌握了解并运用相关法规法纪 （3）制定工作小结、总结 方案之五：对外联系篇1、工作目的 （1）为小区日常正常管理长期、持久地工作 （2）解除业主后顾之忧 （3）提供系列服务 2、运作程序 （1）房地局备案 （2）物价局核准物业各项收费标准 （3）员工到房地局培训 （4）开展与各级政府机构的工作联系（派出所、物价局、房地局、物业协会、环卫、邮电、供电、自然水、煤气、电信、消防、人防、防疫站、医院、教育、街道办事处、社区、司法） 3、实际操作 （1）积极主动联系工作 （2）走出去，请进来 （3）学习、取经 （4）制定工作小结、总结 方案之六：小区清洁，保卫工作篇1、工作目的 （1）做到小区一级卫生保洁标准，减少业主投诉 （2）使小区内交通有序，治安治理，无突发事件，减少业主投诉2、运作程序 （1）保安人员招聘，并进行军事化正规培训及工作制度制定 （2）接管小区开展全面防范工作 （3）接管小区开展全面清洁开荒工作 （4）确定保安