中级经济师考试房地产经济专业知识与实务真题和答案.doc

2008年房地产经济专业知识与实务（中级）考试真题一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)1下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是( )。A城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工B城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分C城市性质是城市主要职能的概括和体现D城市性质是城市现状职能的概括和体现2某城市位于东经ll679，北纬3957，该经纬度反映的是该城市的( )。A自然地理区位 B经济区位C社会区位 D天文区位3韦伯提出的原料指数是指( )。A货物的绝对重量除以制成品总重量B限地性原料总重量除以制成品总重量C货物的相对重量除以制成品总重量D限地性原料总重量除以货物的绝对重量4伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的( )观点出发的。A“演替与发展” B“入侵和演替”C“承继和发展” D“入侵和承继”5对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是 ( )。A甲 B乙C丙 D丁6下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。A汽车加油站 B地税局机关C城市绿地 D街心公园7办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。A抵押合同 B抵押登记申请书C国有建设用地使用权出让合同 D国有土地使用证8甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为 ( )年。A35 B40C45 D659某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。A3 B5C7 D9 10下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是( )。A别墅用地 B图书馆用地C汽车装配厂用地 D购物中心用地11房地产市场调研不具有( )的特点。A实用性 B时效性C实践性 D审美性12在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是( )原则的要求。A客观性 B保密性C创造性 D求教性13侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费( )调研。A行为 B预期 C动机 D市场容量14侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产( )调研。A价格 B促销C营销渠道 D竞争情况15对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于 ( )的工作内容。A房地产市场细分 B房地产资料收集C房地产市场预测 D房地产竞争分析16对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产( )。A战略策划 B全程策划C品牌策划 D产品策划17SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的( )。A风险因素 B威胁因素C挑战因素 D帮助因素18下列有关城市规划的内容，不属于城市总体规划内容的是( )。A确定规划期内城市性质、人口和用地规模B确定城市用地发展方向和布局结构C确定城市对外交通系统的结构和布局D确定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型19住宅开发建设中，工厂化程度高，施工速度快，但生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价较高的住宅建筑结构形式是( )。A大模结构 B装配整体式结构C全装配式结构 D内浇外砌结构20建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占( )的比例。A用地面积 B建筑面积C住宅基底面积 D总建筑面积21某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为l0时，该项目合适的改造投资不多于( )万元。A47 B50C75 D15022某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为l0时，每年的平均住房费用为( )万元。A4.53 B5.04C6.12 D7.3923某人在每年年初按年利率4购买基金5万元，复利计息，5年后可获得( )万元。A26.54 B27.08C28.16 D29.4024现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie10。各方案净现值从大到小排列正确的是( )。 单位：万元投资方案甲乙内初期投资1 0002 0003 000年净收益300520600A甲乙丙 B乙丙甲C乙甲丙 D甲丙乙25某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元平方米，单位产品的可变成本为2 500 元平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。A14 500 B16 700C20 000 D22 00026房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和( )。A意外风险 B预测风险C信用风险 D利率风险27房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和( )。A市场风险 B经营风险C生产风险 D决策风险28降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和( )等。A将风险损失返销计入成本 B利用通货膨胀的影响C利用规模投资来限制竞争 D充分把握国家金融政策29下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是( )。A飞机失事 B政治动荡C环境污染 D市场变化30房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于( )。A决策风险 B经营风险C业务风险 D财务风险31房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于( )。A计划阶段 B启动阶段C实施与控制阶段 D收尾阶段32房地产开发项目工程招标文件不包括( )。A评标委员会组成人员 B工程量清单C合同专用条款 D合同通用条款33在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费( )和税金。A措施费 B预备费C临时设施费用 D利润34风险管理的内容不包括( )。 A风险制造 B风险识别C风险评估 D风险应对35在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有( )是一种毋须第三者介入的方式。A和解 B调解C仲裁 D诉讼36某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4 000元/平方米，则其建筑面积的价格为( )元/平方米。A2 500 B3 200C4 000 D5 00037可比实例成交价格( )=可比实例正常市场价格。A交易情况修正系数 B房地产价格指数C交易日期调整系数 D房地产状况调整系数38在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格( )。A房地产价格 B建筑物开发成本C土地价值 D建筑物市场价值39净收益=有效毛收入( )。A物业服务费 B运营费用C经营成本 D开发建设成本40待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润( )。A取得待开发房地产的税费 B转让待开发房地产的税费C销售开发完成后的房地产的税费 D取得待开发土地的费用41房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在( )方面。A营销成本控制 B营销经验C对项目的熟悉程度 D营销效果42房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用( )方式。A独家代理 B共同代理 C共同代理加参与代理 D合作代理加参与代理43房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( )。A成本导向定价法 B需求导向定价法C随行就市定价法 D比较定价法44某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是( )。A电视 B路牌C广播 D网络45在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是 ( )。A广告宣传促销 B公共关系推广C人员推销 D社会公益活动促销46业主委员会应负责召集或召开的会议不包括( )。A业主大会定期会议 B业主大会临时会议C首次业主大会会议 D业主委员会会议47新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。A三个月 B半年C一年 D二年48按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于( )。A购买一级市场国债 B国债回购C委托理财 D购买股票49物业管理条例规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的( )备案。A社区工作站B市民政部门C县人民政府房地产行政主管部门D区、县人民政府房地产行政主管部门50下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是( )。A物业服务企业是独立的企业法人B物业服务企业属于服务性企业 C物业服务企业所提供的服务是非营利性的D物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能51根据国家规定，对空置( )年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A1 B2C3 D452凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是( )的住房储金。A专用性 B公益性C互助性 D强制性53下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是( )。A离休、退休人员B单位外派至境外长期工作人员C完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的人员D偿还购房贷款本息的人员54房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是( )。 A商业银行 B房地产公司C保险机构 D特殊目的机构55下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是( )。A房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性B房地产信托投资具有较高的收益性C房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性D房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性56耕地占用税的基本特点不包括( )。A强调对耕地的保护B实行一次性征收C以省级行政区域为单位，分别规定单位税额D税额标准在不同地区不一样57契税属于( )。A货物和劳务税类 B财产税类C所得税类 D其他税收类58房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为( )。A应纳营业税额=营业额税率B应纳营业税额=营业毛利润税率C应纳营业税额=营业净利润税率D应纳营业税额=销售成本税率59征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是( )。A财政拨款 B政府性基金C接受捐赠的收入 D行政事业性收费60某企业在某大城市拥有一宗面积为3 000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为( )元。A4 500 B10 000C15 000 D22 500二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)61按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有( )。A历史区位 B经济区位C文化区位 D政治区位E空间区位62房地产有效需求是( )等因素的函数。 A商品房品质 B消费者收入C消费对象 D抵押贷款能力E房地产价格63下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有( )。A旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金64建设用地使用权出租中，出租方的义务包括( )。A保管义务 B修缮义务C妨害去除义务 D租赁标的物返还义务E按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物65下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。A时间序列法 B回归分析法C市场因子推演法 D德尔菲法E购买者意图调查法66房地产市场调研资料收集的主要途径有( )。A走访房地产交易当事人B访问促成房地产交易的房地产经纪人C查阅政府和有关部门的房地产登记等资料D拜访业主委员会委员E向工程监理人员讨教67居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性等综合考虑，一般以( )。A一个小学的最小规模为其人口规模的上限B一个小学的最小规模为其人口规模的下限C小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限D小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的下限E人口规模16 00025 000人为宜68对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用 ( )。A费用分析法 B高低点法C盈亏平衡图解法 D净现值法E回归分析法69降低房地产投资变现风险的对策有( )等。A向保险公司投保房地产投资保险 B关注通货膨胀对购买力的影响C搭配不同房地产投资种类比例 D选好房地产投资地段E选择容易分割出售的房地产项目进行投资70采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有( )。A防止相关风险因素的产生B设立内部风险损失基金C通过合同将损失转移给非保险企业D对已经存在的相关风险因素进行监控E对相关风险因素进行时间和空间隔离71房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括( )等。A编制招标文件B投资目标的风险分析C编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格D编制资金使用计划E编制竣工结算72房地产开发项目质量的可靠性体现在( )等。A平面、空间布局的合理性 B隔声和采光功能的良好性C保证防火和抗震要求 D满足使用寿命要求E与生态环境的协调性73建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括( )。A统一付款方式 B统一付款进度C统一成交日期 D统一面积内涵E统一面积单位74房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。A反映项目特征的资料 B项目销售执行计划C反映项目合法性的资料 D委托书E房地产开发企业发展规划75房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有( )。A对需求弹性大的房地产有利于拓展销路B价格上有利于排挤竞争对手进入 C项目营销后期尾房降价空间较大D有利于消费者心理形成高价位高质量的印象 E对需求弹性小的房地产有利于增加总利润76下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有( )。A物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数B物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有C物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担D物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定E物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金77住房公积金管理中心的职责范围包括( )。A制定和调整住房公积金的具体管理措施B负责住房公积金的核算C审批住房公积金的提取与使用D负责住房公积金的保值和归还E审批住房公积金归集与使用计划78房地产保险的作用包括( )等。A抵御意外不幸，实现经济补偿 B促进房地产业和保险业的发展C改善居住条件，提高居民住房标准 D增强投保人的信用，促进资金融通E为抵押二级市场的发展提供基础79房地产税收的特征包括( )等。A征税对象特定，即土地和房屋 B征收体系复杂，税种数量多C税源集中于城市 D税收基础稳定E税收收入主要归中央财政80下列关于契税计税依据的说法中，正确的有( )。A房屋买卖，计税依据为市场平均价格B国有土地使用权出让，计税依据为成交价格C土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定D房屋赠与，计税依据为房屋重置价格E房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额 三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(一)某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l 200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米，预计平均售价为4 000元平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20，现房销售期两年分别销售房屋的30，销售税费等占销售收入的10，基准收益率为l0(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。81该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。A1 440 B1 620C1 800 D2 20082该项目的静态投资回收期为( )年。A2.47 B2.58C2.64 D2.7283该项目的净现值为( )万元。A-957.47 B702.92C1 278.99 D1 808.7984净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。A经济意义不同B在多个互斥项目排序时会得出不同结论C对再投资利润率的假定不同D考虑了资金的时间价值(二)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10，运营费用为毛租金的40。85评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。A成本法 B收益法C假设开发法 D基准地价修正法86该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元平方米。A300 B360C540 D60087已知报酬率为8，该酒店式公寓建成后的价值为( )元/平方米。A3 000 B3 533C3 577 D3 75088该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。A37 B38C39 D40(三)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4 500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。89根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用( )。A代理费用估算法 B收入比例法C工作量法 D竞争对比法90该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有( )等。A还本销售 B活动推广C公共关系 D人员推广91该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。A计价单位 B起步价C调价幅度 D调价频率92在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。A幢号 B楼层C朝向 D顾客收入93若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5，每月应向银行还款( )元。A2 638 B2 711C3 497 D4 776(四)某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。94物业管理招标投标的原则有( )。A公开、公平、公正 B等价有偿C诚实信用 D保护弱者95该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。A该房地产开发公司的名称、地址 B应邀招标的物业服务企业C获取招标文件的办法 D甲住宅小区的基本情况96评标委员会的下列做法中，错误的有( )。A为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会B否决所有投标C向招标人提交书面评标报告D推荐超过3名有排序的合格中标候选人(五)李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20 000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为l5万元。97李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。A11 B15C18 D2098李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。A2 B7C15 D2599假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。A46.6 B50C53.3 D64100李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于( )。A建造自住住房 B翻建自住住房C大修自住住房 D购买房地产债券或股票2008年房地产经济专业知识与实务（中级）考试真题参考答案及详解一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)1. D【解析】本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。城市职能与城市性质两者主要区别见下表：区别项目城市职能城市性质来源对现状分析对规划期内的目标或方向数量有多个职能性质是最主要最本质的职能,只有一个合理程度客观存在,可能合理也可能不合理确定的理想化的合理的目标2. D【解析】本题考查区位的综合性。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位；在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。而天文区位是指反映地表事物的经纬位置。3. B【解析】本题考查原料指数的公式。原料指数限地性原料总重量制成品总重量。4. D【解析】本题考查同心圆理论。同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继（Invasion-succession）概念来解释土地利用在空间上的排列形态。5. A【解析】本题考查有效需求的概念。有效需求必须同时满足两个条件：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力购买。根据这两个条件，只有甲可以形成有效需求。6. A【解析】本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。7. C【解析】本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。8. C【解析】本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-545年。9. B【解析】本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。10. D【解析】本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。11. D【解析】本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。12. A【解析】本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。13. D【解析】本题考查房地产需求调研的内容。需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。本题可用排除法。14. C【解析】本题考查房地产调研的内容与种类。房地产营销渠道调研，主要包括营销渠道的选择、控制与调整；营销方式的采用；租售代理机构的数量、素质及租售代理情况等内容。15. C 【解析】本题考查房地产市场预测的概念。16. B【解析】本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义，直接推导出答案。17. B 【解析】本题考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素（Strength）、内部劣势因素(Weakness)、外部机会因素(Opportunity)和外部威胁困素(Threats)。18. D【解析】本题考查城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。选项D属于控制性详细规划的内容。19. C【解析】住宅建筑工业化建筑体系的结构形式大致可分为三大类，具体见下表： 结构形式优点缺点全装配式结构工厂化程度高，施工速度快，受季节影响小，可利用工业废料生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价高大模结构整体性好，工艺灵活，节省运费钢筋、水泥用量多，造价较高装配整体式结构整体性较好，造价较低，适应性较强，能因地制宜20. A 【解析】本题考查建筑密度的计算公式。建筑密度基底面积/用地面积。21. A【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。22. B【解析】本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。23. C【解析】本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。正确的现金流与作法如下：,正确答案选C。24. C【解析】本题考查净现值指标的计算NPV甲300（P/A,10%,8）1000NPV乙520（P/A,10%,8）2000NPV丙600（P/A,10%,8）3000该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数（P/A，10%,8）只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。根据以上两次比较大小，可知，乙甲，甲丙，所以三者排序为乙甲丙。25. C 【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。设保本开发面积为x平方米。0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。26. D 【解析】本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。总体性风险有三种，分别是市场风险、利率风险和购买力风险。27. B 【解析】本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。可以分为自然风险、社会风险和经营风险。28. C【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施：（1） 房地产类型组合投资；（2） 选择擅长经营的项目；（3） 规模投资限制竞争；（4） 在经济上升期投资；（5） 选择“短平快”项目；（6） 预期投资后的维持管理费用。29. D【解析】房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。市场变化不属于自然灾害也不属于意外事故，是一种正常的市场发展状况。30. C【解析】业务风险是指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。31. D【解析】设计阶段又具体分为四个管理过程。计划阶段的主要工作是签订合同，启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书，实施与控制阶段是具体的设计工作，收尾阶段是移交设计文件。32. A【解析】评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件中公开。33. D【解析】建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金。34. A【解析】风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对35. A【解析】房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。36. B【解析】本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为X建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积100X=804000 X=3200元/平方米。37. A【解析】采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。38. D【解析】本题考查成本法的公式。房地产价值重新购建价格建筑物折旧则建筑物折旧重新购建价格房地产价值本题注意是房地产价值而非房地产价格。39. B【解析】本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益有效毛收入运营费用40. A【解析】本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润取得待开发房地产的税费。41 C【解析】房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。42. A 【解析】独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。43. A【解析】成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。44. B【解析】路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、固定性、集中性效应，正好符合题中的要求。AC电视和广播时间短，且分散，网络广告主要缺点是效果难以测定。45. C【解析】人员推销由于销售人员可以和客户直接进行交流，可以及时听到客户对产品的反映，了顾客户的需求，所以这种方式的信息反馈速度最快。46. C 【解析】业主委员会可以召开业主委员会会议，也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。因为首次业主大会召开时，业主委员会还没有成立，因此是由业主大会筹备组召开的。47. C 【解析】新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。48. A【解析】住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债49. D 【解析】业主委员会备案的主体是区、县人民政府房地产主管部门。50. C【解析】物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。51. C【解析】国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。52. D 【解析】公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的，只要符合规定的单位和个人，都必须缴存。53. B【解析】本题考查住房公积金的提取内容。可采用排除法。54. D【解析】住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中特殊目的机构（SPV）是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。55. D【解析】本题考查房地产信托的特点，主要有三个特点：第一是业务具有很强的灵活性和多样性；二是信托财产由于流动性差而具有高风险性；三是信托投资具有高收益性。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性，因此不具有单一性。56. C【解析】耕地占用税以县级行政区为单位。57. B【解析】契税属于财产税。58. A 【解析】对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额适用税率。59. C【解析】企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。60. C【解析】城镇土地使用税的应纳税额纳税人实际占用的土地面积适用税额标准3000515000（元）。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)61. BCD【解析】本题考查区位的分类。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位；在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。62. BDE【解析】本题考查决定房地产需求量的因素，即可以表述为房地产有效需求是某些因素的函数。这些因素包括1.房地产价格水平；2.消费者的收入水平；3.消费者的偏好；4. 相关物品的价格水平；5.消费者对未来的预期。选项D抵押贷款能力可以放到第二个因素消费者的收入水平中考虑。消费者的收入包括其实际收入，还包括其获得金融支持的能力。63. BC【解析】本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让；D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人；E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。64. BCE【解析】本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。65. ABC【解析】本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种，分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法，而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。66. ABC 【解析】本题考查房地产市场调研资料搜集途径。DE对市场资料收集的帮助不大。67. BC【解析】居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。人口规模以1000015000人为宜。68. ABE【解析】划分固定成本与可变成本的方法主要有费用分解法、高低点法和回归分析法三种。69. CDE【解析】降低房地产投资变现风险的对策主要有：（1） 把握好搭配投资比例；（2） 选择容易分割出售的房地产进行投资；（3） 不做资金缺口的投资；（4） 选好房地产投资地段；（5） 操纵房地产现金流量；（6） 保证有能力持有房地产足够时间；（7） 搞好投资管理工作。70. ADE【解析】风险预防一般包括以下措施：（1） 防止危险因素产生；（2） 减少已存在的危险因素并对其进行监控；（3） 对风险因素进行时间与空间上的隔离；（4） 加强投资方保护能力；（5） 稳定、修复和更新受损对象；（6） 进行风险预防的评价；（7） 对下一步预防目标进行审核与规划。71. BCD 【解析】投资规划，主要是指确定或计算房地产项目的投资费用，以及制定房地产项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动，主要包括：（1） 进行投资目标论证分析（2） 投资目标分解（3） 制定投资控制工作流程（4） 投资目标风险分析（5） 制定投资控制工作制度（6） 制定有关报表数据的采集、审核与处理各阶段的具体工作如下：阶段主要内容目标设计准备阶段编制投资规划指导设计阶段的工作工程设计阶段编制设计概算编制施工图预算,确定工程承包合同价格工程施工阶段编制资金使用计划作为施工过程中工程计量和工程价款制度的依据72. CD【解析】房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性（指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求）。73. ADE【解析】建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。74. ACD【解析】代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括反映项目特征的资料、反映开发项目合法性的资料、委托书，如是预售项目还应提交预售许可证。本题可采用排除法，选项B项目销售执行计划应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供；选项E房地产开发企业发展规划是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。75. AB【解析】渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以低价提高市场占有率。根据价低的特点就可以分析优势。76. ABDE【解析】本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。77. BCD【解析】本题考查住房公积金管理中心的职责，注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。78. ABDE【解析】本题考查房地产保险的作用。79. ABD【解析】本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散；选项E应该税收收入主要归地方。80. BCE【解析】契税的计税依据分为以下三种情况：土地出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与参照市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换价格差额。三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成