济南市房地产业“十一五”发展规划.doc

济南市房地产业“十一五”发展规划济南市建委2006年6月份发布济南市房地产业“十一五”发展规划序 言 房地产业属第三产业,是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。党的十六大明确提出21世纪头20年是我国必须紧紧抓住、并且可以大有作为的重要战略机遇期。因此，“十一五”期间既是社会经济发展的关键时期，也是全面贯彻落实科学发展观，构建和谐社会和节约社会的关键时期。因此，也是房地产业发展的关键时期。 “十五”期间，济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，有力地支持了全市社会经济的快速发展。五年累计完成投资460亿元，商品房竣工面积1310万平方米，其中住宅竣工面积1137万平方米。“十五”末城市居民人均住房使用面积达到19.8平方米。 与全国一样，济南房地产业经过十几年时间的迅速发展成绩斐然，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：城市开发用地与保护耕地的矛盾；开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；未来预期引发炒房和投资置业者增多与中低收入居民改善住房难的矛盾；产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。因此，缓解这些矛盾应是政府制定规划和相关政策的出发点及落脚点，也是全面落实科学发展观，建设和谐社会和节约社会的需要。 当前，经济全球化和区域一体化趋势正在加速发展，我国市场经济体制进一步确立，城市化、工业化和信息化正同步快速发展。按照我市城市化进程的要求和居民居住质量提高的需要，房地产业增量市场发展还将持续相当长的时间，存量房地产市场也将日益兴旺，“十一五”期间将是济南房地产业快速发展的重要战略机遇期和战略调整期。因此，在这样一个关键的特殊时期制定房地产业专项规划，不仅有助于发挥政府职能解决上述矛盾，而且有利于房地产业的健康发展。以防止产业发展过程中的混乱无序和大起大落，保障我市国民经济的持续健康发展和人居环境的持续改善。 目前，济南市城市总体规划（2005年2020年）编制工作正在有序进行，济南城市空间发展战略和规划建设框架将作重大调整，济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划也正在编制中。济南市建委适时提出编制济南市房地产业“十一五”发展规划，既是政府引导、调控我市房地产业健康发展的实际需要，也是对编制济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划的支持，也为编制济南市城市总体规划（2005年2020年）提供参考，更是今后实施城市规划的有力举措。 我市房地产业“十一五”发展规划的区域范围，以中心城为主，涉及六个市辖区，中心城规划形成“一城两区”的空间布局结构。“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。主城区位于玉符河以东、绕城高速公路东环线以西，黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区。西部新城位于主城区西南，包括长清城关、平安和崮山三个片区。东部城区位于主城区东侧，包括郭店、孙村和彩石三个片区。到2010年，主城区建成区面积达到240平方公里，人口达到250万人；东部城区建成区面积50平方公里，人口50万人；西部城区建成区面积40平方公里，人口40万人。本规划的产业发展分析数据扩延至市辖区或市域，规划期为20062010年。 一、编制规划的目的、意义 （一）目的 1、为推动济南房地产业健康发展提供总纲领 当前济南市房地产业处于关键的特殊发展阶段，随着社会经济全面融入环渤海经济圈步伐的加快、产业结构调整以及新的城市发展战略、城市规划的逐步落实，“十一五”期间济南市房地产业必将发生重大变化。房地产业存在的诸如供地问题、房价问题、结构问题、开发招商问题、市场秩序问题、住房保障问题、信息不对称问题、政府职能转变等问题，在制定系统的解决方案之前，需要基本的筹划决策。因此，房地产业发展规划是济南市“十一五”期间推动房地产业健康发展的总纲领。 2、为建立房地产开发项目库奠定基础 在市场经济条件下，包括公共开发和商业性开发在内的城市开发，是一项配套性、综合性和时序性很强的系统工程。由于开发项目招商能保证综合开发和配套建设，实现城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用，以房地产开发项目的招商取代单纯的土地出让“招、拍、挂”，实行有条件的土地出让“招、拍、挂”或开发项目的“招、拍、挂”，更有利于城市开发的有序进行。因此，建立房地产开发项目库至关重要，而发展规划的重要作用之一就是确定未来市区项目开发的时空计划，从而为科学地建立房地产开发项目库奠定基础。 3、为制定土地出让计划和出让方式提供重要参考 根据城市规划和市场需求，规划确定的房地产开发总量、产品结构、发展布局和建设时序，在相当程度上影响着土地供应总量、性质、位置和时间，因此，产业发展规划为确定土地出让计划、出让方式、出让强度以及出让条件提供重要参考。 4、为编制城市总体规划提供依据和参考 在“以人为本”理念和改善人居环境的背景下，大城市的居住功能区在城市规划中更加得到重视，新一轮济南城市总体规划确定编制住宅专项规划。房地产业发展规划对开发用地既区分了住宅地产和商用地产，又考虑了普通住宅用地和高档住宅用地，是编制城市住宅专项规划的重要参考。同时，“十一五”发展规划又与新一轮总体规划中近期建设规划的时间相一致，因此，该发展规划又是总体规划中近期建设规划的重要依据。 （二）意义 1、编制发展规划是促进房地产业健康发展的必然要求 房地产业发展规划不仅是为济南城市房地产业的发展进行诊断、预测，更是根据城市整体发展的需要确定房地产业发展目标和任务，同时，要实现发展目标和任务，促进房地产业走上持续、快速、健康发展之路，还要实施一套相应的政策保障措施。因此，编制房地产业发展规划是政府引导和调控房地产业发展的重要依据，也是促进房地产业健康发展的必然要求。 2、编制发展规划是城市建设和发展的必然要求 房地产业已经成为城市经济的基础性、支柱产业部门，为商用地产和工业地产开发提供经济发展平台；住宅开发成为关系广大市民安居和社会公平安定的重要因素；实施城市规划和城市开发更是需要房地产业的发展来配合。因此，房地产业与城市社会经济发展息息相关，城市的持续发展离不开房地产业的科学规划。 我市新一轮城市总体规划确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，确立了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市发展思路，但对城市房地产项目的布局、性质和建设的时序没有明确的界定，这就需要有一个房地产业的发展规划来支持配合城市开发。房地产业发展规划是城市近期建设规划的细化，是科学地实施规划管理的重要环节和内容，是一项重要的基础性工作。 3、编制发展规划是城市经营的必然要求 城市经营是将城市可经营性资源（如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附其上的名称、形象、知名度和城市特色等无形资产）资本化运作，通过城市资产的自我滚动、积累和增值，实现城市发展。经营城市的着力点是城市土地的有效开发利用，尤其是新区成片开发的城市运营，需要把地块包装成地产项目，才有利于资本化运作，有利于综合配套和招商投资。为此，应该遵循“政府总揽，以项目带开发”的原则，地产项目开发是经营城市的主导方向。做好房地产业发展规划有利于科学制定城市经营战略。 4、编制发展规划是城市综合开发的必然要求 城市建设实施综合开发是对城市建设方式的一项重大改革，是全面实施城市规划的有效途径。城市现代化要求人居环境和投资环境应有较大改善，这就要求城市综合开发数量和质量同时提高。但目前分散开发、多头开发、无序开发以及低品位开发的现实，造成了房地产开发市场的混乱，给未来城市的改造带来很大困难，因此房地产综合开发需要房地产业发展规划的指导，同时也需要进一步完善房地产开发管理体制，优化房地产项目开发经营管理流程。 二、编制规划的指导思想和基本原则 （一）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，以建设和谐社会、节约社会和改善人居环境为出发点，充分发挥济南作为省会和区域中心城市的作用；以建设现代化省会城市为目标，按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略和“四沿”带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造，有计划、有步骤、有重点地发展房地产业。积极推进房地产管理体制改革和土地使用制度改革，促进市场的规范化和透明度，放开搞活房地产市场。 （二）基本原则 1、总量平衡原则 “十一五”时期我市房地产开发投资的总体规模要增长，但不能完全沿袭“十五”期间的发展模式。因此制定规划时要全面分析市场需求状况，制定出一个科学合理的供给总量标准，使得供求总量平衡，进一步制定出“十一五”期间房地产开发的年度计划，保证年度房地产供应与需求的相对平衡，并符合国家有关金融和土地方面的调控政策，使得房地产市场稳定持续发展。 2、结构合理原则 “十一五”规划要促使房地产市场物业类型结构合理（包括住宅地产、商用地产、工业地产），尤其是增量住宅供应的合理结构，形成高档商品房、中低价普通商品房、经济适用房、廉租房等比例协调的住宅供应体系，满足各收入阶层消费者的住房需求，要把保障中低收入者的住房放在首要位置。 3、持续发展原则 虽然房地产业的发展有其周期性、有其客观规律，但在城市化快速发展阶段往往表现出一定的不稳定性。因此，规划应保障房地产业的发展不能出现大起大落现象，保证其可持续、健康发展。在制定发展目标、保障措施时，要立足于现实，在充分分析济南城市发展以及区域经济地位和任务的基础上，从长远着眼，以避免短视性的错误。 4、与城市规划相协调的原则 城市规划尤其城市总体规划是着重于对城市土地利用和空间功能区的划分，是合理布局房地产开发区片的基础，对房地产项目的选址定位起指导作用。进行房地产开发区片的合理布局规划是房地产业发展规划的重要内容，它应该符合城市总体规划的用地安排，它又是城市总体规划中近期建设规划和住宅专项规划的重要参考。 5、改造与开发并举原则 济南既是一座历史文化名城，又是正在迅速成长的环渤海经济区和山东半岛城市群的重要中心城市，城市未来扩展必然迅速，因此，对济南市房地产业“十一五”发展规划来说，旧城需要改造利用，新区需要开发建设，二者应该放在同等重要的地位。 （三）编制依据 1、济南市国民经济和社会发展“十一五”规划 2、济南市土地利用总体规划 3、济南市城市总体规划及济南市近期建设规划 4、房地产管理法、城市规划法、土地管理法、山东省房地产开发经营管理条例等有关法律法规。 三、济南市房地产业发展状况 “十五”时期是济南市房地产业较快发展的五年，在宏观经济和城市化的有力助推下，房地产投资一直保持较快增长，房地产投资占固定资产投资的比例不断加大，土地开发面积也不断增长，房屋的施工和竣工面积保持高位状态。随着购买力的逐渐增强，居民住房消费需求保持旺盛势头，住房条件不断改善，2004年人均住宅使用面积已达19.5平方米。房地产市场呈现出供需两旺的局面，商品房交易价格也不断攀升，二手房市场日趋活跃，整个房地产业呈现活跃繁荣的局面。 同全国一样，现阶段济南房地产业的发展，以房地产投资开发业为主导。因此，以下关于济南市房地产业发展状况的分析是以“十五”时期房地产投资开发业为主。然而，在商品房开发之外，还有大量旧村改造项目和单位集资建房项目没有进入统计范围。 截止2005年底，全市各类房地产开发企业已发展到440家，注册资金合计约60亿元人民币，从业人员12387人；全市物业管理企业307家，从业人员15450人；房地产估价机构41家，具有估价资格的从业人员178人；备案有效的经纪机构91家，具有经纪资格的从业人员近400人。 （一）房地产经济指标的对比分析 城市房地产业的发展与城市经济发展特别是人均国民生产总值（GDP）具有密切的关系，通过房地产投资额占GDP或房地产投资占社会固定资产投资的比重，可以分析济南市房地产业发展的协调状况；同时选取了城市居民人均可支配收入与济南市大致相近的长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛等6个城市进行横向比较，进一步分析济南市房地产业的发展水平（表1）。 1、房地产投资与GDP 2004年济南市房地产投资110.2亿元，实现国民生产总值（GDP）1618.9亿元，房地产投资额占GDP的比重为6.81%。在七城市中，济南市的GDP位居第三，房地产投资额位居第六；房地产投资额占GDP的比重位居第六，房地产投资居于下游水平。 2、房地产投资与固定资产投资 2004年济南市房地产投资110.2亿元，固定资产投资额为651.3亿元，房地产投资额占固定资产投资额的比重为16.92%。在七城市中，济南市的房地产投资额位居第六，固定资产投资位居第四；房地产投资额占固定资产投资额的比重位居第六，居于下游水平。 表1 济南市与部分城市房地产经济指标的比较（2004年）城市城市居民人均可支配收入(元)商品房均价（元）商品房均价与城市人均可支配收入的比GDP(亿元)社会固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)固定资产投资占GDP的比重（%）房地产投资占GDP比重（%）房地产投资占固定资产投资的比重（%）济南1200531720.2641618.9651.3110.240.236.8116.92长沙1102128250.2561108.85590.60175.5453.2615.8329.72福州1143633680.2941548.46668.09223.8343.1514.4633.50西安854430070.3521095.87640.4163.458.4414.9125.52厦门1444351560.357883.21304.6591.4634.4910.3630.02大连1037842410.4091961.8716.213036.516.6218.15青岛1108946390.4182163.81025.4162.747.397.5115.873、房价与城市居民人均可支配收入 2004年底济南市商品房平均房价为3172元/平方米，城市居民人均可支配收入为12005元，商品房平均房价与城市居民当年人均可支配收入的比为0.26。在七城市中，济南市商品房均价位居第五，城市居民人均可支配收入位居第二；商品房价（单价）与城市居民人均可支配收入的比位居第六，说明房价收入比是比较低的。 由上述分析可知，在济南、长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛七个城市中，济南市的房地产投资额占GDP和固定资产投资额的比重均位于第六，居于下游水平，房价收入比也比较低，这说明与其他城市相比，目前济南市的房地产投资不足，商品房价不偏高，今后还需要加大房地产投资和招商力度。 （二）房地产开发 1、土地开发面积 济南市域历年完成的土地开发面积波动较大，2002年较2001年上升了15.6%，2003年较2002年上升了41%，而2004年较2003年下降了27%（表2）。待开发土地的面积受有限供地的政策影响，1999年后大幅度减少，而房地产业发展对土地的需求持续增加，使得土地供应量不足，地价上升影响房价逐年上涨。 表2 济南市域历年房地产业土地开发情况 单位：万平方米年 代1998199920002001200220032004当年完成开发土地面积32.11174.3457.14109.1126.19178.43130.2待 开 发 土 地 面 积335.04601.72127.06313.1555.0756.39221.96本年购置土地面积54.32371.14131.16157.51326.53314.83310.92 数据来源：济南市统计年鉴20042、商品房开发面积 济南市房地产开发规模不断扩大，2004年房地产开发施工面积为890.06万平方米，其中住宅施工面积715.34万平方米（图1）；商品房竣工面积为279.24万平方米，其中住宅竣工面积为249.76万平方米，办公楼为10.98万平方米，商业营业用房为14.48万平方米（表3、图2）。 表3 历年房地产开发施工、竣工面积情况 单位：万平方米年 代20002001200220032004房屋施工面积550.95734.94762.45864.5890.06房屋竣工面积239.73194.38255.76269.75279.243、开发项目空间分布 截至2005年4月，济南的房地产开发项目（包括已拿地开工、预售、现房销售和销售完成）总共有232个，其中在售楼盘项目有103个。其空间分布表现出明显的不均衡性，主要分布在主城区胶济铁路以南地区和堤口路、无影山中路与北园大街西段一带，此外，东部新城和西部新城目前也有部分项目正处在建设之中。房地产开发项目的空间分布情况详见附图表所示。 （三）房地产投资 1、房地产投资规模及结构 房地产开发投资稳定增长，19982004年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例在10.8%18.9%之间，低于全国25.8%的比例。 2004年，房地产开发完成投资110.2亿元，比上年增长22.7%，低于全社会固定资产投资增幅。其中住宅投资增长17.5%。同年全国房地产开发完成投资达到13158亿元，比上年增长28.1%，其中商品住宅增长28.7%，分别比济南市高出了5.4个百分点和11.2个百分点（表4、图3）。济南市的房地产投资增长率低于全国平均水平，更远低于部分投资增长快的城市。 自1998年至2004年，住宅累计开发投资333.80亿元，办公楼累计开发投资为31.28亿元，商业营业用房累计开发投资为30.80亿元，其他投资为52.63亿元。住宅、办公楼、商业营业用房、其他房地产的投资比例分别为74%、7%、7%、12%。投资结构比较合理。 表4 济南市房地产开发投资情况 单位： 亿元年 代1998199920002001200220032004累计值本年完成投资24.005135.330750.529962.189476.459989.7967110.2448.5117商品房建设投资15.174822.674642.199559.459655.121660.034565.5320.1646按用途分类住 宅11.646517.623231.637447.503864.198874.087787.1333.7974 安居工程1.04092.10343.64195.34545.41751.324718.8738办 公 楼3.06042.67593.87026.18546.125.3687431.2806商业营业用房1.71921.66082.08312.03152.00036.410914.930.8058其 他7.57913.370812.93926.47774.14083.92944.252.63692、房地产资金来源分析 2004年，银行贷款所占比例明显下降，全市用于房地产开发的到位资金（包括上年结转资金33.32亿元）为153.2亿元，与完成投资的比例为1.5:1，资金来源以自筹资金、定金及预售款为主，占全部资金的65.69%；而银行贷款为24.6亿元，所占比例明显下降，比上年下降8.0个百分点（图4）。房地产开发的金融风险明显降低。（四）商品房销售 1、商品房销售价格 济南市商品房价格一直保持上升的趋势。2000年商品房均价为1687.52元/平方米； 2001年上升26.2%； 2002年比上年上升2.2%；2003年比上年上升14.7%；2004年均价为3172元/平方米，比上年上涨了21.05%（图5）。2004年商品房均价上升过快的主要原因：一是土地政策调整以来，获取土地的成本提高；二是省市重点工程建设、旧城拆迁改造导致被动需求量增大；三是商品房供应结构失衡，中低价房源减少；四是升值的心理预期吸引了更多的置业投资和炒房者。 2005年2月，在我国最具影响力的37个大城市市区商品房价格排行榜中，济南居第15位，而人均收入居第10位，房价泡沫榜济南居倒数第9位，这也说明了济南房地产市场的价格泡沫并不明显。 2、商品房销售面积及销售额 济南市1998-2004年销售商品房面积和销售额均逐年增长，其中2003年销售面积增长最快，2003、2004年销售额持续增长最快。详见图6。3、商品房空置情况 2003年全市商品房空置面积61.31万平方米，较上年上升了6%，其中商品住宅空置47.54万平方米，较上年的46.18万平方米上升了3%。2004年全市商品房空置面积54.13万平方米，较上年下降了15%，其中商品住宅空置43.59万平方米，较上年下降了9%。从空置结构上看，住宅占总空置量的80%。从空置区域看，新城区占空置量的60%。从时间来看，济南市空置的商品房大多为一年之内的待销商品房，所占比例超过80%（见表5）。 据2004年对76个开发项目的不完全统计，商品住宅空置面积28.4万平方米，空置套数为1488套。按销售单价分，主要是单价在3000元以上的住宅空置量较大，占到了总空置套数的76.5%；按建筑面积划分，主要空置的是120平方米以上大户型住宅，占到了总空置面积的75.29%。 由此可以看出，小户型和低价商品房房源紧缺，户型偏大、单价偏高从而造成房屋总价过高成为空置的主要原因。 总体而言，从济南市房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断，济南房地产市场相对于全国以及其他同等规模的城市基本不存在泡沫现象，房地产市场发育是稳健的，因而也是基本健康的。但是济南市房地产市场也存在土地供求不平衡、商品房供求结构失衡、经济适用房和廉租房体制启动较慢、房地产市场秩序混乱、住宅产业化程度不高等一些急需解决的问题。 表5 商品住宅空置情况按当时销售单价划分2000元以下2000250025003000300035003500元以上0.17%1.27%2%16.11%80.46%按 建 筑 面 积 划 分140平方米0.5%2.2%21.97%21.11%54.18%（五）房地产业存在的主要问题 1、开发用地供应偏紧，土地供需矛盾加剧 “十五”期间每年出让土地面积呈递减趋势，土地供应明显不足，“招、拍、挂”地块的数量和规模都很有限，许多房地产公司在“等米下锅”。结合济南城市规划进展情况看，“十一五”初期增量土地出让放量仍不会很多，以存量土地挖潜和集约利用为主。因此，“十一五”期间土地供需矛盾将继续存在，并有扩大的趋势。 2、房价持续上升，房地产供需结构不均衡 “十五”期间尤其是2003年下半年以来济南市房价持续上升，2004年商品房价格平均涨幅达到31.7%。其主要原因是商品房市场供求失衡、开发量不足所致。多数消费者需要的小户型、中低价位商品房明显偏少，中高价位商品房供应相对偏多，占市场总量的一半以上。 3、市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高 “十五”期间房地产市场处于不断发育的快速成长期，管理制度也处于变革和建立中，市场秩序不规范的现象屡见不鲜。部分开发企业在开发经营中存在违法违规行为，未经审批许可即动工开发或提前预售；旧村改造项目大量进入市场，集资建房章法不明；开发商与中介企业之间、销售方与买房者之间，存在着资质条件、信誉承诺、收费标准、法律责任不到位的问题。精品意识不足，商品房质量不高，住宅性能达标率较低，质量纠纷较多，因质量问题的投诉增多。 4、住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足 我市住房供应体系尚未形成，目前市场供给以均价在3500元/平米以上的中高档商品房为主体，经济适用房计划实施困难，廉租房房源不足，房改房上市尚未完全放开，租赁市场不够规范，这种住房供应状况导致社会偏低收入家庭的住房问题不易解决，住房保障难以满足。 5、政府职能转变滞后和市场信息缺乏，难以满足企业和市场快速发展的要求 政府对开发经营管理流程的改革相对滞后，项目审批花费时间较长，影响项目开发周期；相关信息咨询服务和优惠政策不到位，致使投资商的发展遭遇诸多困难。这无疑会影响济南的房地产业的发展。同时，房地产市场供求双方信息不对称，包括一级市场政府与开发商之间、二级市场开发商与购房者之间、三级市场二手房中介商与购房者之间，购买方信息不足，容易为交易行为留下隐患，引发纠纷。 四、房地产业发展的机遇与挑战 党的十六大明确提出21世纪头20年是我国必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。房地产业作为关系国计民生的产业部门，“十一五”期间不仅其发展速度仍高于国民经济的平均发展速度，而且其产业组织结构、产品结构、市场结构等都会发生一系列的重大变化。济南作为沿海经济大省山东省的省会城市，“十一五”期间房地产业的发展将会面临一系列的机遇与挑战。主要表现在以下几个方面： （一）发展机遇 1、区域经济一体化 以京津塘为中心的环渤海经济区是我国发展迅速的三大经济区之一。近年来随着经济的发展及产业升级，空间拓展亦十分迅速。济南地处该经济区南翼，黄河下游南岸，成为承东启西、连接南北的最重要的节点城市之一。因此，如何加强与经济区内部其他城市间的分工联系，尤其是加强与北京、天津等大经济中心的产业分工联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。而目前包括济南在内的山东半岛城市群建设，特别是济南都市圈规划的逐步实施，将极大地促进并加强济南与经济区内部其他城市的联系。因此，“十一五”期间，一定要适应环渤海经济区的发展，尤其是区域性产业结构调整和大型基础设施的建设要求，抓住这难得的发展机遇，促进济南房地产业的发展。 2、城市化与城乡统筹 随着济南融入环渤海经济区步伐的加快，以及济南节点城市地位的加强，其经济发展速度必然加快。按照城市化发展规律，“十一五”期间，济南城市化发展速度不应低于“十五”期间的发展速度。按照最新制定的济南城市规划纲要，2010年济南城市化水平将达到65%左右。因此，“十一五”期间，城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。 另一方面， 济南城乡二元结构矛盾突出，城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来，因此，随着科学发展观的全面落实和构建和谐社会的逐步开展，统筹协调城乡关系，将是济南“十一五”期间社会经济发展过程中将要着力解决的重大问题之一。适应这一要求，突出泉文化和景观地产，发展更具人文特色和生态特色的房地产业，成为“十一五”期间房地产业发展的必然要求。 3、城市产业结构调整 按照城市发展阶段理论，根据济南产业结构现状、经济发展速度以及人均收入等指标综合判断，济南现阶段正处于工业化中期阶段。产业结构将不可避免地发生急剧地变化，而按照济南在环渤海经济区所处的分工地位和应具有的城市功能，济南在“十一五”期间的产业结构调整方向应当是在强化济南第二产业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。 由于房地产业不仅可以带来较高的回报率，更能带动数十种相关行业，尤其是金融、建筑、建材、装饰等行业的发展。因此，房地产业必然成为“十一五”期间济南重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。所以，顺应产业结构演化的客观规律，大力促进济南房地产业的健康发展，将成为济南“十一五”期间产业结构调整的必然选择。 4、城市总体规划调整扩大 城市规划对于房地产业发展的重要性不言而喻。为了适应济南城市发展的需要，最新的济南城市总体规划纲要（2005年2020年）提出“2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里左右”。如此规模的新增可开发面积和如此规模的人口为济南房地产业发展提供了巨大的空间舞台。因此，适应城市规划的要求，“十一五”期间促进房地产业快速健康发展，也成为济南必然的选择。 2010年中心城人口达到340万，意味着“十一五”期间每年10万的新增人口。“十一五”期间城区面积将有5060平方公里的增长空间，这对房地产业来说是一个难得的发展机遇。 按照合理开发建设新区、有机疏解老城的原则，“十一五”中心城的建设重点将放在燕山新区和腊山新区。奥体中心和政务中心的建设将带动燕山新区的商务办公、体育休闲以及居住地产的大规模开发，腊山新区将依托京沪高速铁路枢纽进行商业物流地产以及居住地产的开发。东部城区的郭店、孙村和彩石三个片区将以工业地产为主导，而西部城区将以发展教育地产、旅游地产为先导，逐步带动片区的发展。 “十一五”期间以城市快速公交系统工程为龙头、带动道路系统建设和市政设施建设，为房地产业的发展提供了良好的硬件基础。以城市景观风貌带的规划、泉水资源的保护和利用、城市大气环境改造、城市公共卫生综合整治等为重点的生态文明和社会文明建设将为广大市民营造一个更加方便、舒适、宜居、安全的人居环境。 （二）面临挑战 1、城市区位竞争 对济南房地产业发展造成影响的竞争城市主要来自两个方向，一是来自南北交通干线的石家庄、徐州甚至临沂等城市的竞争。由于这些城市恰处于济南联系南北大经济中心的中间位置，因此，虽然其社会经济竞争力水平低于济南，但“中间机会”区位，必然对济南来自南北方的社会经济机会造成影响，进而对济南商用地产造成竞争。 二是来自省内胶济沿线，尤其是青岛、烟台等沿海城市的发展。济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异、不具直接出海口岸的弱点以及与京津大经济中心相对弱化的分工联系，使得济南房地产业的发展更直接地面临与这些沿海城市的竞争。沿海城市优越的自然区位有利于发展景观地产、旅游地产和生态住区，利于招商投资。事实上，自房地产业发展以来，这种不利的竞争格局就一直在加剧中。这种局面在“十一五”期间将会更加显现。 2、城市综合实力的竞争 根据2004年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位次，在全国处于第18位，在环渤海经济区西南部，济南位次高于石家庄、邯郸等铁路沿线城市，而低于青岛（第12位）。在全国，青岛的环境竞争力处第6位，政府管理竞争力第5位、开放竞争力第6位，济南已经远不及青岛，有的方面甚至低于烟台、威海等城市。这种排序显然有其现实的合理性，但这与济南应当具有的影响并带动鲁西、冀南、苏北、豫西北，连接环渤海与长三角经济区，沟通黄河中下游的地位还不相符，目前还没有能力真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。由此影响到济南房地产业的发展。 相比之下，济南社会经济的活跃性较差，外向型程度较低，参与区域内部城市间分工程度不足等，受到来自省内青岛、烟台、威海等城市竞争的影响明显，使得来自港、澳，日、韩等外资项目，甚至来自江浙等省的内资项目落户济南的机会减少。如此一来，济南作为区内节点城市对房地产业的吸引力相对降低。因此，增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。 3、政府服务效率的竞争 政府管理部门审批速度、服务效率和态度等是重要的投资软环境，当前国内许多城市已经在政府服务提速以及服务态度上发生了很大的转变，服务型政府已经成为改善投资环境的重要因素。目前珠三角、长三角的城市以及省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走在全国的前面，这也是这些城市投资活跃、经济发达的重要原因之一，济南市与上述城市相比尚存在较大差距。由于房地产市场发育存在区域差异，房地产业步入了跨区域投资开发的时代，国内外许多大集团正在将投资向北方转移。这些投资商看重的不仅是市场和城市的硬环境，更看重城市政府的服务效率。因此济南市亟需改变目前审批流程繁杂、审批时间长、服务效率低的问题，这不仅是城市形象和政府形象问题，更关系到济南城市招商引资和经济运行的效率，是城市竞争力的重要体现。 （三）宏观调控与法制建设 宏观调控从手段看是紧缩和扩张的动态统一，从目的看是防止大起大落的动态统一。在经济上升时期，宏观调控的着力点是控制上升加速度和通货膨胀，防止局部过热演变为全面过热，避免过度繁荣和泡沫化；在经济下降时期，宏观调控的着力点是控制下降加速度和通货紧缩，防止局部过冷演变为全面过冷，避免经济滑坡和慢性衰退。因此，宏观调控覆盖整个经济周期，既覆盖上升期，又覆盖下降期。只有将周期上升和下降两个阶段的宏观调控统一起来，政府熨平经济周期的作用才能发挥出来，才能真正实现延长经济周期、促使国民经济持续快速增长的目标。 在2004年，国家为了控制投资过热、防范金融风险而采取宏观调控政策，控制出让开发用地，抬高了开发贷款门槛。2005年，被喻为中国楼市的政策年，继3月16日取消了实行多年的房贷优惠利率后，房产新政持续出台了国八点、国八条、七部委意见等，调控楼市的多项政策深刻地影响了整个房地产市场，稳住了城市快速上涨的房价，随后也使楼市出现了交易量明显下降的观望期。同时，房地产税制改革、物权法（草案）的讨论广泛展开，完善法制、规范市场进入快车道。所有这些都将影响着我市“十一五”房地产业的发展状态。这其中，机遇与挑战并存。 1、宏观经济走势 “十一五”期间，我国国民经济将继续保持快速增长势头，呈现“高增长、低通涨”的良好局面，我国经济将进入温和调整阶段，使得主要依靠投资和净出口需求拉动的经济增长转变为依靠投资、消费和净出口三大需求共同拉动的经济增长，使得经济发展主要依靠规模增长转变为依靠规模增长和质量、结构及效益的改善，我国经济加快走上集约化发展的道路。 “十一五”期间，我市将首次遇到工业化与城市化发展的土地屏障，土地对我市经济增长的制约，则会推动我市工业化与城市化朝向更加集约土地使用的方向发展，特别是推动济南大都市圈的发展，因为只有采用“都市圈”模式才能最集约地使用土地。此外还会推动对城市建成区的再开发，就是将大量低层建筑推倒重建成高层建筑，大幅度提高城市的开发强度，并结合产业升级，淘汰掉那些土地产出率低的工业与服务业项目。总之，“十一五”期间我市经济增长所遇到的新矛盾、新问题，会推动我市经济加快走上集约化发展的道路，从而使“十一五”成为我市经济在走向现代化过程中的重要转型期。 2、土地管理 20032004年，加强土地管理的调控政策先后有：国土资源部发了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，严格控制土地供应总量；国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知；国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)等。国有土地出让“招、拍、挂”制度的确立，体现了公开、公正、公平的原则，使开发商减少了取得土地的许多中间环节，实现了土地与资本的最直接结合，明显提高了土地资源配置的效率，加强了土地市场秩序。采用“招、拍、挂”后的地价会上涨，资金不足、开发能力低的房地产开发企业将会逐步被淘汰。“十一五”期间国家将继续土地的严格管理以及对于农用地和基本农田的严格保护的政策，这对于快速发展的房地产业是一个非常严峻的挑战，如何利用现行的土地政策、盘活存量土地、发展省地型房地产成为行业急需解决的问题。 3、房地产金融 房地产金融是对房地产开发业的强力支持，同时也要防范金融风险。合理运用房地产金融政策进行投资调控，是促进房地产业健康发展的有效手段之一。把房地产住房抵押贷款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地产商的短期投机行为，让消费者增强资金价格风险的意识。加息改变了市场预期，有利于引导投资的合理流向，有利于遏制房地产业过热苗头，消除潜在金融风险，以实现房地产业持续健康发展。“十一五”期间国家将发展多层次的资本市场和完善房地产信托，增加房地产金融产品。只有完善房地产企业的长期融资渠道，才能形成租售并举的住房市场，才能最终促使房地产健康发展。 4、房地产开发经营 2004年末颁布了新修订的山东省城市房地产开发经营管理条例。该管理条例提高了房地产开发企业的设立门槛；明确了房地产开发必须坚持政府总揽、市场导向、以项目带开发的方针；对房地产开发项目的确立与取得、房地产项目的建设、房地产经营等作了相应的规定；首次把住宅性能认定要求列入项目建设条件意见，依法实行住宅产业化技术要求意见书制度，该意见书与控制规划条件同时作为开发项目招标和土地出让的必备条件。该条例的颁布实施对于今后规范管理省内房地产开发经营行为和市场秩序、提高商品房产品质量将起到重要作用。2005年4月颁布了山东省商品房销售条例，严格执行该条例，对于规范房地产销售经营行为、理顺市场秩序、保障购房者的权益，应具有重要意义。 2005年5月，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见，规定自6月1日起禁止未竣工的已购预售商品房再行转让；对个人购买住房不足2年转手交易的,取消了营业税的优惠。这一措施对于稳定房价、抑制投机性需求、规范房地产市场起到了重要的作用。 5、房地产税制改革 我国现行的房地产税制，是1994年税制改革后逐步形成的，直接以房地产为课税对象的税种有5种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产联系密切的税种有营业税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税。 我国房地产税制存在诸多不完善之处，如流通环节税费过多、重复征税、征税范围过窄、计税依据不合理等，全面的房地产税改已是迫在眉睫。税制改革的目标是构建一个科学的税收结构，在“明租、正税、清费”的前提下，适当调整征税范围，扩大税基，合理计税。通过开征统一规范的不动产税、清理房地产行业收费、开征土地闲置税、适时开征遗产税和赠与税等措施来完善我国房地产税收体制，进一步体现税收对于房地产业的宏观调控职能和对社会财富再分配的调节职能，并有助于提高土地和房产的使用效率，建设节约型社会。 6、行政许可法 行政许可法的颁布为约束行政行为、为房地产业的健康和规范化发展提供了法律保障。 第一，行政机关办事效率的提高、行政许可时间的缩短，优化了房地产投资环境，使得建立一个高效率的房地产市场成为可能。为了提高效率，从土地到规划，再到建设管理和市场管理，各个环节的审批手续都进行了较大规模的调整，这有利于减小房地产企业管理成本，缩短房地产开发周期。 第二，行政许可法中明确了有关听证的规定。对于房地产业来说，凡涉及公众利益的事件，必须在20日内组织听证，行政机关不能再擅自替业主做主，而是必须通过听证会听取业主的意见，更大限度地保护了民众利益，这要求政府的管理行为和房地产企业的经营行为要符合规范，体现“以人为本”。 第三，监查部门也将受监督。行政许可法规定，实施行政监察管理的部门，将把监督检查结果经监查人员签字交由专门部门记录归档，以示对监查结果的真实性和公正性负责，有利于减少监查人员滥用职权。这将促使房地产行业更为透明、公正。 7、物权法 中华人民共和国物权法（草案），是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律草案。在这部共编章条的草案中，涉及房地产行业的有包括建设用地使用权、业主身份及权利、拆迁补偿、不动产登记等八项内容。该法一旦颁发实施，将对房地产业产生深远影响。 预计2006年出台的物权法在规划建设用地、不动产登记制度等方面做出规定，将达到进一步规范房地产市场、降低金融风险的目的。而对于征地与拆迁的合理补偿、小区绿地与道路的权属、土地使用权续期、建设用地收回等问题的规定会在一定程度上约束房地产开发商的行为，充分保护物权所有人利益。这要求开发商必须增强法制观念。 五、“十一五”房地产业发展预测 （一）住宅需求预测 住宅需求预测是房地产业发展预测的重要基础。根据市房管部门的统计数据，2004年底，济南市实有住宅面积6195万平方米，按照中心城城区人口241.44万计算，人均住宅建筑面积为25.66平方米。根据“十一五”房产管理发展预测，平均每年人均住宅建筑面积增加0.8平方米，2010年人均建筑面积达到29.6平米，中心城城区人口将达到291万左右。 按照以上数据，计算得出： 2005年中心城城区人口241.44（291241.44）6249.7(万人) 2005年中心城城区住宅建筑面积=249.7*(25.66+0.8)=6607万平方米 2010年中心城城区住宅建筑面积=291*29.6=8613.6万平方米 进而计算得到 “十一五”期间中心城城区住宅需求总量=8613.6-6607=