常德房地产市场调查报告.ppt

,Company Logo,1,常德房地产市场调查报告,附件1、,,Company Logo,目录： 宏观经济 房地产宏观走势 房地产供需分析 板块划分 典型楼盘分析 客户问卷调查,,Company Logo,3,地处中国的中南部，长江中游，湖南省的西北部。 东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。史称“川黔咽喉，云贵门户”。 全市人口600万人。 城区人口60万人。,常德城市概况,常德人口600万，城区人口60万，属于中小型城市，未来城市将向中大城市过渡发展。,中国中小城市发展报告（2010）：中国中小城市绿色发展之路城市划分标准为：市区常住人口50万以下的为小城市，50万100万的为中等城市，100万300万的为大城市，300万1000万的为特大城市，1000万以上的为巨大型城市。,,Company Logo,4,常德市下辖武陵、鼎城两区，安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门六县和津市市。 民族组成：汉、土、苗、回、维等15个民族。 全市面积18189.8平方公里。 城区面积297.4平方公里。,常德市下辖两区六县一市，全市面积较大，但城区面积较小，包括了武陵区和鼎城区。,常德行政区划,,Company Logo,5,区域 地处两大都市圈的交汇处，东北靠武汉都市圈，东南临近长株潭都市圈。 “3+5”城市群发展，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等的城市群建设。 面临国际国内产业转移的机遇。,从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。,常德区域交通,,Company Logo,6,交通 机场：桃花源机场。 高速公路：常张高速、常吉高速、常长高速、常岳高速、常邵高速、常荆高速贯穿境内，交通路网较为发达。 铁路：焦柳铁路、石长铁路。 水路：常德港1000吨级的轮船泊位。,常德市形成了机场、高速公路和铁路的一体化交通体系，从地理位置上看，占据了湖南省的交通枢纽地位。,常德区域交通,,Company Logo,7,常德宏观经济水平发展迅速，排行第三，同比长沙，虽然在经济总量方面有所不及，但发展速度较快，城市经济发展潜力较大，房地产也随之高速发展。,2009年全市生产总值1239.2亿元，同比增速：12.1%。 近几年来国内生产总值以年均超过10%的速度快速发展。,常德国内生产总值,,Company Logo,8,常德人均GDP为22496元，在湖南省各市州中排名第五。逐渐增长的人均GDP将为常德的房地产发展及其他消费的承受力增加。,常德国内生产总值,,Company Logo,9,常德市第一产业完成增加值257.4亿元，增长6.3%； 第二产业完成增加值531.0亿元，增长15.2%； 第三产业完成增加值450.8亿元，增长11.7%； 形成了烟草、铝材、电力、林纸、食品、机电、纺织、医药、珠宝等城市产业体系。,常德三大产业结构由上年的20.9：42.4：36.7调整为20.8：42.8：36.4，基本上形成了“二四四”的发展态势。 工业方面，属于湘西北的工业基地，形成了轻工业占主导、轻重工业基本均衡发展的产业结构。,常德产业发展状况,,Company Logo,10,常德城镇居民的人均可支配收入和人均消费性支出在湖南省3+5城市群中排行靠后，在全省中排名居中，随着常德国民经济和居民收入的不断增长，其消费潜力可不断挖掘。,3+5城市群 常德城镇居民人均可支配收入为14000元，全省排第七位。 常德城镇人均消费性支出为10551.72元，居全省第七位。,常德个人收支分析,,Company Logo,11,国际上通用的恩格尔系数对于中国的适用性存在着差异，但具有一定的参考价值。根据以上标准判断，常德市居民生活水平提速加快，消费能力也在逐步提升。,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。,恩格尔系数(Engels Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。 国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。,常德个人收支分析,,Company Logo,12,常德市社会消费品零售总额持续增长，每年平均以17.62%的速度高速发展，是个典型的消费城市,这说明常德城镇居民具有较强的消费实力和投资实力。,实现社会消费品零售总额405亿元，增长18.6%。 县零售额增长23.7%；市零售额增长28.1%。 实现县以下零售额135亿元，增长21.6%，比县、市零售额增长率分别高2.1、6.5个百分点。,常德社会消费品零售总额,,Company Logo,小结,常德自然资源丰富，历史悠久，文化（善德文化）底蕴深厚。 常德位于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段，未来城市发展面临大好时机。 常德占据了湖南的交通枢纽位置，形成了机场、高速、铁路一体化的交通体系。 常德城市经济指标良好，城市发展潜力大，房地产处于高速上升发展阶段，未来城市消费实力逐渐增强。,13,常德面临城市的发展契机，如何借此机会实现城市的腾飞？,,Company Logo,14,房地产宏观走势,目前常德市房地产发展正处于快速上升阶段。对临近城区范围的房地产开发带来大量机会。舒适型需求在经济快速发展的过程中也将表现得越来越明显。,1美元=6.7元人民币（近期人民币汇率）。 2009年常德市人均GDP为22496元，折合3358美元。,常德房地产发展阶段,,Company Logo,15,城市化,被动郊区化,主动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,有城市更新改造背景形成大量购房需求 政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设 在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重,阶段划分,城市特征,指标特征,居住消费特征,人均收入(GDP)/美元300,人均收入(GDP)/美元300-1000,解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主,人均收入(GDP)/美元1000-3000,追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、第二居所或投资,人均收入(GDP)/美元3000，城市化率70%,追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。,大都市，城市群,城市出现多个中心 副都心的出现 多个城市共同发展,常德人均GDP已经3358美元美元，城镇化水平为38.3%（2009年） ，城市发展趋势：城市中心区发展进一步完善，周边郊区和城市副 中心成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区主动外溢。,房地产宏观走势,常德房地产发展阶段,,Company Logo,16,房地产宏观走势,房地产市场经历了09年的稳步复苏，加上今年以来商品房旺销，企业资金回笼较快，定金和预收款大幅增长，企业的经营状况得到改善，使开发企业的信心指数大幅回升，投资能力显著提高。,常德市2009年开发投资额为50.4亿元；同比上涨23.2%。 2010年上半年，全市房地产完成投资24.2亿元，同比增长23.5%。,房地产开发投资情况,,Company Logo,17,房地产供需分析,2010年上半年全市房地产施工面积622.7万平方米，增长33.5%。 新开工面积152万平方米，增长61.3%，其中商品住宅新开工面积137.9万平方米，增长95.9%。 商品房竣工面积52.9万平方米，增长20.8%，其中商品住宅竣工面积47.1万平方米，增长16.3%。,2009年常德房地产施工面积663万平方米，但是峻工面积仅175.2万平方米，施工、竣工比达3.8，2010年上半年仍达622.7万，竣工面积仅52.9，未来供应量将放大。,房地产供应分析,,Company Logo,18,房地产供需分析,房地产供应分析,2010年常德市拟供应土地分布图。,,Company Logo,19,房地产供需分析,房地产供应分析,初步估算未来三年常德商品房供应将增加2万套（湖南文理学院地块即文津伟庭已形成商品房供应）。,,Company Logo,房地产供需分析,房地产供应分析,2010年常德市土地已成交面积为415286.98平方米，其中住宅用地412631.98平方米。,20,,Company Logo,房地产供需分析,房地产供应分析,2010年常德市正在交易的土地面积为448686.42平方米，其中住宅用地394348.95平方米。,21,,Company Logo,22,房地产供需分析,商品房销售面积、销售额快速增长，需求旺盛。2009年全年销售227.9万平方米，2010年上半年，全市商品房销售面积93.3万平方米，增长36.4%，增速比全省平均水平高6.9个百分点，排全省第7位；销售额21.6亿元，增长63.6%。,房地产需求分析,,Company Logo,房地产供需分析,房地产需求分析,未来23年，常德房地产需求约为480万1200万平方米，潜力巨大。,23,,Company Logo,房地产供需分析,房地产供需分析,未来23年，常德房地产市场供需基本上处于平衡状态，随着人口的增加，房地产需求将呈供小于求的态势。同时未来的市场竞争将逐渐激烈。,24,,Company Logo,25,武陵区 老城区版块：东起青年路，南到沅安路，北至丹阳路，西邻皂果路； 城西（芙蓉）版块：东起朝阳路，南到洞庭大道，北至常德大道，西邻长庚路； 城东版块：东起启明路，南到岩潭路，北至竹山路，西邻洞庭大道； 城北版块：东起朗州路，南到洞庭大道，北至三星路，西邻朝阳路； 柳叶湖版块：东起启明路，南到滨湖路，北至沙河路，西邻朗州路； 鼎城区 鼎城区板块：沅水以南地区。,鼎城区,板块划分,,Company Logo,26,板块划分,,Company Logo,典型楼盘分析,鉴于该典型楼盘部分的楼盘资料众多，为了方便查阅和迅速了解市场，故将其存放于本次报告市场附件部分，并将常德典型楼盘详细情况归纳总结，以结论方式呈现。,27,,Company Logo,28,典型楼盘分析,伟星文津华庭2期,上东曼城3期,天利桃花源,在售楼盘,待售楼盘,美景四月天 24万,江南大院 12万3300元/平米,宏泽佳园 3400元/平米,伟星金域蓝湾,公园世家,紫薇花园 8万方,莱茵小镇 24万3400元/平米,江山如画 8万,金鼎湾 8万3300元/平米,三一项目 竹胜园,金域蓝湾 紫菱地王,泰达润景园,金色世纪,北金城,,Company Logo,30,典型楼盘分析,,Company Logo,盘点全市在售项目，市场整体均价在3300-3400元/平，整体房价相对稳定； 市场中高端项目尚未呈现板块特征，多依托地段价值及景观资源，当前中高端项目市场价格基本在3700元/平以上 当前常德市房地产发展主要集中在老城区版块、城东版块、城西版块、城北版块、柳叶湖版块和鼎城区版块六大版块。,典型楼盘分析,31,,Company Logo,32,典型楼盘分析,楼盘竞争的时间性分析,12,11,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,2011年,天利桃花源总建面10万,美景四月天总建面24万,水木清华二期建面5万,江南大院总建面12万,总建面70万,伟星文津华庭总建面6.2万,预计2011年常德市区住宅供应量达203万,水榭花城（中城）总建面约5-10万,伟星金域蓝湾,浙商广场建面4.6万,,Company Logo,典型楼盘分析,常德楼盘总价分析,2010年常德在售楼盘市场中高端产品总价主要区间为40万60万元；其中武陵区楼盘总价区间为：47万55万元；鼎城区楼盘总价区间为：32万-40万元。,33,,Company Logo,典型楼盘分析,2010年常德在售楼盘整体均价约为3300元/平方米，其中武陵区在售楼盘均价近3400元/平方米，鼎城区在售楼盘均价约为2700元/平方米。,常德楼盘均价分析,34,,Company Logo,典型楼盘分析,常德楼盘不同物业类型价格分析,常德房地产市场上不同物业类别价格排序为：独栋联排小高层高层多层。（其中别墅价为天利桃花源，联排以金色小岛为参考价）。按城市发展规律，随着城市发展，多层溢价将超越小高层、高层。,35,,Company Logo,典型楼盘分析,常德楼盘规模分析,目前常德市场上楼盘规模（建筑面积）以10万平方米为以，占了约60%；其次为10万平方米20万平方米的规模；20万平以上的大盘非常少。,36,,Company Logo,典型楼盘分析,常德楼盘档次分析,目前常德市场上楼盘档次以中档/中低档次为主，占了近70%的比例，整体上市场缺乏高品质、高档次的楼盘项目。,37,,Company Logo,典型楼盘分析,常德楼盘风格分析,常德市楼盘建筑风格以欧美风格为主，包括了西班牙风格、地中海风格、意大利风格、法兰西风格等，总共占了47%，其次为现代风格、中式风格。,38,,Company Logo,典型楼盘分析,常德楼盘产品尺度分析,39,,Company Logo,常德楼盘建筑类别,典型楼盘分析,通过针对常德楼盘代表建筑类别搭配分析，目前常德市场上以高层和多层为主，其次为小高层和多层。客户已突破原有多层的居住认识，普遍认可高层（电梯房）的居住功能。,别墅,多层,小高层,高层,汀湘湖畔,香格里拉,柳叶湖版块,城北版块,城西版块,城东版块,老城区版块,鼎城区版块,天利桃花源,创鼎御和园,向都国际公馆,泽云幸福里,伟星文津华庭,芙蓉盛世,水榭花城,金城2008,上东曼城,金江南,江南水榭,薪城外滩,40,,Company Logo,41,常德楼盘物业管理,典型楼盘分析,常德小区物业管理费用主要分为两类，第一种是电梯房，其物业管理费以1.2元/平.月为主，占了78%的比例；第二种是步梯房，其物业管理费以0.6元/平.月为主，占了78%的比例。,,Company Logo,有效问卷受访人基本特征,客户问卷调查,本次调查采用随机调查方式，共发送调查问卷100份，有效调查问卷共83份。,42,,Company Logo,受访客户生活特征描述：娱乐,通过对受访者是否经常进行娱乐以及娱乐方式选择的分析，可以发现有76%的受访者表示会经常性出去进行娱乐活动。 在娱乐方式选择上，受访者最经常选择的是酒吧和茶馆，分别有46%和39%的受访者选择。其次为KTV和咖啡厅，分别为27%和22%。,常德人比较喜欢并且有相对较多的时间进行娱乐活动在娱乐方式选择上传统和现代兼顾，既喜欢去酒吧、KTV等比较时尚西化的场所娱乐，也很注重选择在茶馆等有较强中国传统特色的娱乐场所打牌。,客户问卷调查,43,,Company Logo,受访客户生活特征描述：运动,通过对有效问卷的统计分析，我们发现有79%的常德人明确表示喜欢运动，63%表示会经常进行运动。经常运动的客户中有74%和71%表示经常运动的原因（之一）是锻炼身体和（或）喜欢运动。,客户问卷调查,44,,Company Logo,受访客户生活特征描述：运动,常德人休闲生活特征：喜欢运动、注重身体健康、比较喜欢亲近自然，公共运动空间的可达性在常德人运动选择中起着重要的作用,客户问卷调查,45,,Company Logo,受访客户生活特征描述：公园或绿地散步,受访者中有64%表示会经常去花园或周边绿地公园散步。 在经常去花园或绿地散步的受访者中近70%表示这样可以亲近自然，放 松心情，而认为有益于健康的占54%。16%表示这样有利于小孩亲近自 然。 36%表示不经常去花园或绿地散步的受访者中35%表示是由于没时间， 而28%表示是由于附近没有相关条件。,常德人休闲生活特征：比较注重亲近自然，并且也希望小孩能亲近自然、比较注重健康的生活方式、小区配套设施是一个重要因素。,客户问卷调查,46,,Company Logo,受访客户生活特征描述：文化,客户问卷调查,在接近传统文化方面，被访者对传统文化的认可比较强，有53的受访者表示主动接近过传统文化。在受访者主动接近传统文化的因素中，有67%因为爱好传统文化，39%因为集体性组织活动。值得注意的是有16%的接近过传统文化的受访者表示这样有利于教育孩子。 在47%未主动接近过传统文化的受访者中，分别有45%和47%表示没有时间和没有相关活动是其没有接近传统文化的原因（之一）。,受访者对传统文化有着一定的偏好，同时希望孩子能从小接近传统文化；而集体性组织活动对于人们参与接近传统文化有重要影响。,47,,Company Logo,客户问卷调查,受访客户居住地选择,配套和地理位置是影响选择居住地的最重要因素，良好的自然生态环境和城市规划是选择居住地时考量的因素之一。,48,,Company Logo,客户问卷调查,受访客户居住满意度,从对受访者居住条件的满意度调查分析来看，有近1/3的人对目前的居住条件不满意，通过分析具体原因，有72%的对居住条件不满意的受访者表示小区环境差、配套不齐全是一个重要因素。 在41%对目前居住条件比较满意的受访者中，有81%认为小区环境好，配套齐全，74%认为交通便捷， 值得注意的是有38%表示邻里关系好是其对目前居住条件满意的一个重要因素，而且通过相关性分析发现，认为邻里关系好的这部分受访者都同时表示其小区的绿地、公共活动操场、活动室等公共配套设施比较齐全。,受访客户对其居住条件满意度不高，小区环境、配套设施和交通便捷程度是影响居住满意度的重要因素，并将邻里关系作为其居住条件是否满意的一个重要因素，而且小区的公共配套齐全与否对小区邻里关系有重要影响,49,,Company Logo,客户问卷调查,受访客户居住社区特征分析,从整体来看，受访者对邻居的熟悉程度较低，结合与邻居的熟悉途径来看，受访者表示与邻居熟悉主要原因是长期居住，占 与邻居熟悉的受访者的83%，73%表示在公共场所进行个人活动，比如散步、打球等方式，是与邻居熟悉的一个重要途径。,受访客户有较强的与邻居交往的意愿，集体性活动和公共场所的个人活动是与邻居熟悉的非常重要的途径，并且良好的邻里关系会对居住满意度产生重要影响。,50,,Company Logo,客户问卷调查,受访客户社区建筑风格偏好,据受访客户调查结果显示，客户比较青睐的建筑风格为欧式风格，其次为现代风格、中式风格，分别占了37%、30%、22%；其余表示无所谓，但要求美观。,51,,Company Logo,客户问卷调查,受访客户产品户型需求,受访客户产品户型需求以三房为主，占了51%，其次为四房和两房，分别为30%和12%。面积需求以三房的100-130平为主，其次为四房的130-150平；再其次为