市场调查有关表格.doc

项目一 市场调查有关表格一、房地产调查表表1.1房地产印象因素调查表因素因素1因素2具体数值描述性状况分值（比重）一般因素社会因素政治稳定状况社会治安状况房地产投机活动城市化（城镇化、都市化）状况经济因素经济发展状况储蓄水平消费水平投资水平财政收支状况金融状况物价（特别建材）建筑工人费利率汇率居民收入房地产投资情况政策因素土地制度住房制度房地产价格政策行政隶属变更特殊政策城市发展战略城市规划土地利用规划税收政策交通管制人口因素人口数量人口结构家庭结构人口素质人口自然增长率文化教育水平生活质量文明程度区域因素一般情况位置交通周围环境和景观外部配套设施城市情况商业区住宅区工业园区教育园、主题公园区城乡结合部特殊性个别因素土地个别因素位置面积地势地质形状宽度深度临街状况交通状况配套设施是否齐全房屋建筑物个别因素面积大小结构差异材料质量设计优劣设备完善施工质量高低楼层、朝向差异环境质量好坏各种政府法规对房屋建筑物的管制合计二、房地产市场调查表表1.2 房地产市场交易情况调查项目调查因子具体数据描述分值房地产调查一般情况房地产交易数量房地产质量状况房地产市场交易价格物价变化情况房地产所处社会环境房地产所处政治环境房地产所处文化环境房地产所处经济环境房地产所处地理环境房地产所处气候环境平均值表1.2 房地产市场调查赣州市分路段调查城市路段新房平均价旧房平均价综合价格赣州市部分房地产市场价格调查1.文清路文清路北段（标准钟）文清路中段（赣州公园）文清路南段（南门口）2.红旗大道红旗大道东段红旗大道中段红旗大道西段3.东阳山路东阳山路北段东阳山路南段4.长征大道长征大道北段长征大道中段长征大道南段5.文明大道文明大道北段文明大道中段文明大道南段6.章江北大道章江北大道东段章江北大道中段章江北大道西段7.章江南大道章江北大道东段章江北大道中段章江北大道南段8.西河大桥至水西镇路段西河大桥至湖边湖边至宝葫芦农庄宝葫芦农庄至水西镇平均值三、从资产评估角度调查表（一）土地价值相关调查表1.4 土地价值影响因素调查表项目优劣描述比重评价量化分值评定分值个别因素或自身条件形状、宽度、深度面积地质条件地形地貌生态环境土地开发程度行政因素土地性质城市规划土地限制政策区位因素所处位置繁华程度交通便利程度周围环境条件其他公共资源便利度其他服务基础设施完备度平均值表1.5 土地的有关收益问题调查表调 查 项 目现实收入预期收入备 注土地所有者收入（国家）土地出让金（地租）所有者的收入是使用者成本土地有关的各种税费收入（集体无）其他费用收入（集体无收入）土地使用者生产经营（包括商业、娱乐）收入分摊土地使用者也可以是所有者。其他副业收入分摊出租收入分摊住宅业主土地收入出租金收入分摊（地租）家庭副业收入分摊合计（二）对建筑物或建筑工程质量的调查建筑物或建筑工程质量的的现实状况是评价建筑物或建筑工程价值的重要指标；建筑物主要有建筑基础、主体结构、安装装修材料与工艺等部分构成建筑物的实物量；核查过程中，主要依靠专业技术人员判断现实建筑物的外观、内部结构，如地基部分、主体结构承重部分、装饰部分的质量或现实状况等技术指标的描述并量化来确定价值量修正系数。根据建筑物或者建筑工程构成，将其构成部分一一分类，对各个部分可能出现损耗或破损问题进行专业评价；主要由专业技术人员或有经验评估师对评估对象进行评判，判断建筑物现实状况，并将这些情况作量化处理，为确定修正系数收集准确的数据。这里考虑的建筑物的功能性贬值指标；建筑物的功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。假如使用成本法，就需确定建筑物的成新率指标；建筑物成新率评分标准可参考和借鉴原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的房屋完损等级评定标准。根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度，划分为5个等级。1完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。2基本完好房，包括了成新率在60%79%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用。3一般损坏房，包括了成新率在40%59%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。4 严重损坏房，成新率在39%以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻建。5 危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部分分别规定标准，并具体规定评定的部位内容。表1.6 建筑物或建筑工程质量的调查项目评价描述比重量化分值评定分值地基基础沉降问题地基失稳问题特殊的地基问题土坡滑动问题地震及基础工问题建筑设计问题建筑主体结构问题装饰装修工程问题其他问题（如安全）容积率平均值（三）对环境质量的调查 建筑物的环境问题，包括社会环境和自然环境问题，以及环境污染问题；自然环境调查、社会环境调查和污染源调查。自然环境调查主要内容有水文（地面水和地下水）、气象、地形地貌、地质、土壤、动植物、景观等；社会环境调查主要内容有人口、周围建筑物、绿地、交通、市政设施、服务设施和文化设施的数量及其空间分布等；污染源调查主要内容有污染源的位置、类型、排放污染物的种类和数量，污染物的排