明宇金融广场及明宇大厦地下停车场洗车美容中心筹备方案.docx

明宇金融广场及明宇大厦地下停车场洗车美容中心筹备方案明宇金融广场和明宇大厦项目的基础物业服务都保持了较高水准，项目和客户建立了良好的关系，这为项目各类增值服务的开展提供了坚实的基础。如何在了解客户需求的基础上，充分发掘客户资源，拓展经营范围，利用各种管理方式与招商手段，提供特色化的服务项目，将是下一阶段金融广场和明宇大厦物业工作的重点。为此，豪雅物业对金融广场及明宇大厦周边进行了走访、调查，发现项目周边洗车场较少，项目客户普遍存在洗车难、洗车贵的现象。同时，金融广场及明宇大厦的地下停车场都还有部分区域处于闲置状态，如通过引入专业的汽车美容中心，开展这项服务；不仅丰富了项目本身配套，为客户提供便利；还可与地下停车经营相互补充，使闲置空间得到更为有效的利用，实现地下停车场经营和管理效益的最大化。 一、开设地下停车场可行性分析1、技术可行性分析一般在地下车库开设小型洗车美容中心至少需要场地150平方米，该场地需要具备基本的給水、用电条件，以便设置必要的设备，如清洗机、废水循环设备等，同时场地还需要具备良好的排水条件。经现场确认，金融广场及明宇大厦项目均可提供符合基本条件的场地，但排水设施须由商家进行改造，增设废水循环、沉砂池等设施。2、经营可行性分析豪雅物业对金融广场及明宇大厦周边进行了走访、调查。（1） 明宇金融广场金融广场停车场每日进出车流量在300辆左右，楼下社区停车场进出车流量也在100辆以上，且周边仅有一家高端洗车美容中心（时代8号对面），存在较大的市场需求。（2） 明宇大厦明宇大厦停车场目前每日进出车流量在200辆左右，周边街面存在大量的洗车美容中心，但均位于天环路一侧；随着明宇大厦入住率增加及酒店需求的增长，项目洗车需求也会增加。二、引入地下停车场洗车美容中心的优势 1、增加经营收入金融广场及明宇大厦的经营类收入中，95%以上为停车费收入，项目的其他收入仅占不到5%；通过洗车美容中心的引入，有助于增加项目收入来源，优化项目收入结构，实现项目的可持续发展。2、服务延伸项目地下停车场主要服务对象主要针对酒店及写字楼客户，通过引入商家解决客户洗车的需求，实现项目物业服务的延伸。在具体操作中，项目可借助现有平台，实现VIP客户线上预约、享受优惠、待客泊车等服务，增强服务的便捷性的同时实现对项目客户的回馈。3、提升停车场利用率目前项目停车场均未现在使用率低的区域，开设洗车美容中心不会对项目停车造成干扰，反而可以有效激活停车场不常用的区域，提升项目人气、商气。 三、洗车美容中心设置方案1、洗车美容中心选址（1）明宇金融广场 由于金融广场项目车流量相对较多，对洗车服务的需求较大，需要较大的区域。建议将位置选择在B3层250号车位处，该区域紧邻车辆密集停放区，但基本处于闲置状态，面积、水电条件能够满足基本要求，同时选址在该区域不影响B4、B5实施节能降耗措施。 （2）明宇大厦 目前明宇大厦车流量相对较少，但可以预见的未来将会有所增加。因此，目前可以选择较小的区域，但要预留未来发展空间。建议将位置选择在B4层转角450号车位处，该区域相对独立且具备一定的扩展空间，对其他区域影响较小，同时靠近集水坑，有利于设置洗车设备。 2、洗车美容中心服务项目 洗车（普洗、精洗）； 汽车内装饰； 漆面打蜡抛光、漆面修复； 车内真皮护理； 车内杀菌消毒； 汽车用品销售服务； 安装倒车雷达、中央门锁及防盗器； 安装真皮座椅、防爆膜施工服务等。3、现场装修 （1）店头：灯箱招牌尺寸0.35*1*5米（2）交通指引：周边面积至少约150平米，落实交通环境指引；（3）操作间：实际占用2个固定车位，使用推拉隔间，无尘化操作精洗车、美容打蜡以及贴膜；（4)电力需求：三相电源，排污管道；（5）过滤排水：采用地面加高，平铺玻璃钢格栅，建立微水洗车排污过滤系统； （6）照明设备：网架结构、日光灯，保证照明充足且无色差；（7）顶置排线：所有管路采用顶置集线方式，灵活方便，且节省空间，按照操作间数量匹配两套；（8）隔断：玻璃幕墙，将洗车对停车场影响降到最低，同时保持通透。4、所需设备 （1）备用水箱：5立方米钢质水箱，作为备用和低压用水来源；（2）电脑洗车机：1台（3）空气压缩机：使用密闭隔音性能高1台（4）30L大功率吸尘器： 1套（5）打蜡抛光设备：1套（6）泡沫机：1台 （7）蒸汽美容机：1台5、人员配置（1）店面管理：1人（2）营销接待：1人（3）高级技师：2人（4）洗车美容工：3人（5）推广营销渠道1）在项目区域内设置导视系统；2）开展物业及周边行业的整合营销服务；3）网络化营销推广（如微信等）。四、经营模式由于开设洗车美容中心是全新的尝试，项目也缺乏洗车美容中心的运营经验，进行自营将存在较大的风险。因此建议以引入服务提供商的模式开展此项业务，洗车美容中心的服务、配套设施以及人员配置全由服务提供商所承担，项目以收取场地租金的方式与服务提供商合作。鉴于在金融广场及明宇大厦开展该项业务是否能够盈利，还存在较大的不确定性，而且项目开展此项服务业并非单纯的追求经济效益。因此建议采用固定租金与业绩租金结合的模式，固定租金根据其所占车