海口市美兰区海甸溪北岸旧城改造拆迁补偿安置方案.doc

海口市美兰区海甸溪北岸旧城区改造拆迁补偿安置方案 围绕市委、市政府确定的打造“阳光海口、品质海口”战略目标，加快城市化进程，提升城市形象，改善旧城区居民居住条件和生活环境，维护被拆迁人的合法权益。根据海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见(试行)，结合海口市海甸溪北岸旧城区改造拆迁范围内的实际情况，制定本方案。第一条 在海甸溪以北、海甸二路以南、南渡江与海甸溪交汇处以西、海甸港以东围合部分(以拆迁公告为准)规划范围内，因城市建设需要实施房屋及其附属物拆迁并对被拆迁人进行补偿安置的，适用本方案。第二条 拆迁补偿采取货币补偿、实物补偿的形式，具体形式由被拆迁人选定。第三条 本方案所指房屋面积均指建筑面积；所指现状住宅房屋均为同一宗地上所有房屋（含框架、混合、砖木三种结构）；所指经济适用房指导价是由市物价部门会同市房产主管部门根据房地产市场情况，每年定期公布的价格。第四条 在拆迁范围内，因历史原因只有土地使用证但无房屋权属证明的房屋及其附属物，属于2005年5月26日前建设的，经市规划行政主管部门认定，对严重影响城市规划的房屋及其附属物不给予补偿。对没有严重影响城市规划的，按以下方式给予补偿：一、属于1990年4月1日前建设的，按照评估价给予补偿。二、属于1990年4月1日后至2005年5月26日前建设的，依据有关规定予以处罚，并由拆迁人向市规划行政主管部门按每平方米50元标准代缴市政设施配套费，补办相关手续后，按照评估价给予补偿，代缴的费用从被拆迁人补偿总额中扣除。被拆迁人在规定期限内签订拆迁补偿安置协议的，可不予处罚。在拆迁范围内，属于2005年5月26日海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。对上述建筑物在规定时间内进行自行拆除的，按市政府有关规定给予一定的拆除清运费用补贴或奖励。第五条 根据海口市城市建设规划, 经市政府批准后，在拆迁范围内和就近区域选址建设安置房。第六条 安置房选房顺序，按照签订拆迁补偿安置协议时间且按协议规定完成搬迁的顺序确定（具体办法详见海甸溪北岸旧城改造安置房选房办法）。第七条 建立安置房建设监督机制。成立由区旧改办、街道办事处、居委会和市城发公司组成的安置房建设监督小组，负责对安置房建设的工期、进度、资金等建设情况进行监督。第八条 被拆迁人使用的土地使用权属于国有出让地的,按评估价给予补偿。被拆迁人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予补偿：一、居民住宅用地补偿。以土地使用证记载或有效土地证明确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予优惠补偿。二、单位用地补偿。1、单位住宅占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予优惠补偿。2、单位非住宅用地,按照土地使用证记载或有效土地证明确认的用途进行评估补偿。三、其他以无偿或划拨方式取得的土地使用权，按划拨土地使用权评估价给予补偿。 第九条 被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的,按以下方式给予优惠补偿：一、对已办理土地证和因历史原因未办证但持有村民小组(经济社)、村委会（居委会）和街道办事处有效证明的本集体经济成员的宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照以出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。二、集体留用地参照出让方式取得的土地使用权评估价给予补偿；其他集体公共项目建设用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿。三、因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅并持有集体土地使用证的，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。四、其他集体土地，按照土地主管部门公布的该区位现行最高征地价给予优惠补偿。第十条 实行货币补偿的，其补偿金额按房地产评估价确定。被拆迁人单一选择货币补偿的，拆迁人可在房地产评估价（不含补助和奖励）的基础上增加30%的奖励。第十一条 实行实物补偿的，按下列办法进行补偿安置：一、宅基地自建房屋的补偿安置（一）原则上结合安置房的户型、面积，按规定的面积标准提供安置房，安置房价格在规定的面积标准内按经济适用房指导价结算。具体标准为：现状房屋面积小于100平方米（不含100平方米），在1：1.1内提供安置房；现状房屋面积在100-160平方米（含160平方米），在1：1内提供安置房；现状房屋面积大于160平方米，有合法用地手续和房屋权属证明的,按人均40平方米提供安置房，有合法用地手续但无房屋权属证明的,按人均30平方米提供安置房。安置房面积最小不低于160平方米、最大不超过现状房屋建筑面积。人口数按被拆迁人户口登记人口计算（含现役义务兵、士官、在校大学生、服刑人员）。被拆迁人的户口以2006年5月12日海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定发布之日前在拆迁范围内的户口为准。挂户人口及海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定发布后迁入的户口不予计算。（二）符合下列条件的，可选择下列方式之一进行补偿安置：1、现状房屋的房地产评估价和奖励总额低于45 平方米经济适用住房价值的，按45平方米提供安置房，不结算差价。2、现状房屋面积小于45平方米，在1：1.1内提供安置房基础上需增加安置房面积的，最大不超过20平方米，增加部分按经济适用房指导价的1.5倍结算。3、完全属于砖木结构且被拆迁人无其他住房，现状房屋面积小于100平方米的,结合安置房的户型、面积，原则上在现状房屋面积的1：1.3内提供安置房。安置房价格按经济适用房指导价结算。二、特困户、低保户及廉租住房保障对象房屋的补偿安置。被拆迁人属于特困户、低保户和海口市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施办法（试行）规定的廉租住房保障对象，其现状房屋的房地产评估价、补助和奖励总额低于60平方米经济适用住房价值的，拆迁人根据安置房实际户型面积提供60平方米以内的安置房，不结算差价。三、华侨、港、澳、台同胞住宅房屋的补偿安置。被拆迁人可选择参照海南省归侨侨眷权益保护若干规定第六条第（二）款的规定进行补偿安置。即对选择实物补偿方式的，以房地产市场评估价计算被拆迁房屋的补偿金额，其安置房价格按房地产市场价结算。也可选择本方案第十一条第一款的规定进行补偿安置。四、单位职工房屋的补偿安置。（一）具有完全产权的, 结合安置房的户型、面积，原则上在现状房屋面积的1：1内提供安置房，安置房价格按经济适用房指导价结算；（二）具有部分产权的，经补办相关手续，取得完全产权的，结合安置房的户型、面积，原则上在现状房屋面积的1：1内提供安置房，安置房价格按经济适用房指导价结算；未补办相关手续的，单位产权部分，实行货币补偿，个人产权部分结合安置房的户型、面积，原则上在现状房屋面积的1：1内提供安置房，安置房价格按经济适用房指导价结算；（三）产权完全属于单位的职工住房，原则上根据原房屋面积对产权所有人或产权接管人提供相当面积的安置房，安置房价格按经济适用房指导价结算，由产权所有人或产权接管人统筹对原居住人进行安置。五、商品房的补偿安置。按房地产市场评估价评估，结合安置房的户型、面积，原则上在房屋产权证记载的面积内提供安置房，安置房价格按经济适用房指导价结算。第十二条 被拆迁房屋属于具有合法手续的商业用房（土地、房屋权属性质是商业的），按房地产市场价评估补偿。被拆迁人可优先在安置区域内购置新建商业用房，原则上在原商业用房面积内，按新建商业用房市场评估价的优惠价购置新建商业用房，超出部分按市场价结算。第十三条 集体财产的补偿。对集体财产评估后，原则上按新建商业用房市场评估价的优惠价购置新建商业用房，归原集体经济组织所有。有集体经济组织的由集体经济组织管理；无集体经济组织的暂由街道代为监管,通过召开集体经济组织成员大会后,再决定分配方案。第十四条 在渔政部门有登记、备案的从事渔业生产的居民，原则上集中安置，统一安排放置、晾晒渔具的场所。第十五条 被拆迁人在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁的，拆迁人按照被拆迁房屋建筑面积每平方米150元给予奖励，每户奖励金额最低1万元、最高不超过5万元。第十六条 单一选择货币补偿的，拆迁人按照被拆迁房屋建筑面积每平方米55元一次性计算支付搬迁补助费。选择实物补偿的，被拆迁人在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁，拆迁人按照被拆迁房屋建筑面积每平方米10元计算支付搬迁补助费，补助费不足500元的补足至500元。第十七条 选择实物补偿的，被拆迁人过渡期为20个月(自签订协议之月起计算), 拆迁人先期支付12个月的过渡安置费，过渡安置费发放标准按被拆迁房屋建筑面积每平方米15元/月支付，每户不足500元/月的补足至500元/月，过渡费发放至安置房交付之月止。若由于拆迁人的责任延长过渡期限的, 自逾期之月起，拆迁人应当增加延期过度安置费。超过规定期限1至6个月的，在每月过渡安置费的基础上增加50%;超过7至18个月的,增加一倍；超过18个月以上的,增加二倍；每户不足500元/月的补足至500元/月。 第十八条 居民住宅用房，在拆迁前未按规定办理土地及房屋用途变更手续而自行将居住用房改变为经营性用房的，按以下方式给予补助： 一、1990年4月1日中华人民共和国城市规划法施行前已改变为经营性用房，持有合法建筑有效证件、有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被拆迁前连续5年以上依法纳税的，拆迁人对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加100%给予补助。改变房屋用途的时间以工商营业执照核发的年度为准。 二、1990年4月1日中华人民共和国城市规划法施行后改变为经营性用房，持有合法建筑有效证件、有合法有效的工商营业执照并正在营业中以及被拆迁前连续5年（含5年）以上依法纳税的，拆迁人对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加50%给予补助。改变房屋用途的时间以工商营业执照核发的年度为准。 三、1990年4月1日中华人民共和国城市规划法施行后改变为经营性用房，持有合法建筑有效证件、有效的工商营业执照并正在营业中以及被拆迁前连续2年以上5年以下依法纳税的，拆迁人对其营业用房面积按照居住用房的评估价增加30%给予补助。改变房屋用途的时间以工商营业执照核发的年度为准。第十九条 因拆迁非住宅房屋（以房屋权属证明记载的性质为准）而造成停产停业的，一次性给予6个月的停产停业补助。补助标准：营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补助；生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补助；生产设备和设施的拆除、搬迁、安装，按政府有关规定执行。第二十条 电话、水表、电表、有线电视的迁移补助标准：电话100元/部，水表500元/户，电表600元/户，有线电视、数字电视360元/户。第二十一条 对特困户、低保户的扶持。一、被拆迁人的家庭人均收入低于最低生活保障的，依据海口市农村居民最低生活保障制度实施办法和海口市城市居民最低生活保障实施细则的有关规定，将其纳入最低生活保障范围。二、户籍在改造区内、无自主产权房屋且居住在拆迁范围内的特困户、低保户，可直接向行政主管部门申请租赁住房补贴或廉租住房实物配租。三、区行政主管部门在安置房屋交付之日起5年内，对属于特困户、低保户被拆迁人的物业管理费给予全额补贴。物业管理费补贴由区行政主管部门核定，并从区级廉租住房专项资金中列支。第二十二条 对老龄人的扶持户口在拆迁范围内的被拆迁人当年年龄男性60周岁（含60岁）以上、女性55周岁（含55岁）以上，参加城镇居民基本医疗保险个人缴费部分由区财政负担。第二十三条 就业扶持。一、被拆迁人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的，由人事劳动主管部门给予核发再就业优惠证，纳入再就业政策扶持范围。二、被拆迁人在法定劳动年龄内持有再就业优惠证或属于城镇登记失业人员的，人事劳动主管部门应当给予其一次性职业培训补贴和职业技能鉴定补贴，补贴标准参照省人事劳动保障厅、省财政厅关于就业再就业工作有关问题的通知（琼人劳保200798号）执行。三、人事劳动主管部门免费为被拆迁人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业服务。各类职业介绍机构成功介绍被拆迁人中持有再就业优惠证人员及城镇登记失业人员就业的，按照省人事劳动保障厅、省财税厅关于就业再就业工作有关问题的通知（琼人劳保200798号）有关规定享受职业介绍补贴。四、被拆迁人中持有再就业优惠证人员从事个体经营的，依照财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知（财税2005186号）和海南省人民政府关于进一步加强就业再就业工作的意见（琼府20069号）有关规定享受税费减免政策；资金不足的可申请小额担保贷款，从事微利项目的可享受全额贴息(展期不贴息)；对以灵活就业形式实现就业，并办理就业登记及参加社会保险的，按有关政策规定落实社会保险补贴。五、实行财政补贴或扶持的各类社会公益性岗位，有关部门应当优先安排被拆迁人中持有再就业优惠证的零就业家庭成员及就业困难人员就业。第二十四条 子女教育。被拆迁人的子女可以选择继续就读原学校，也可以选择转学就读。需要转学就读的，教育主管部门应当依据其新迁住址划定的招生范围免费办理。第二十五条 税费减