营改增全面实施背景下房地产企业税务风险管理探讨.docx

营改增全面实施背景下房地产企业税务风险管理探讨 【摘要】本文将简要阐述营改增背景下房地长企业在土地取得、项目施工和销售阶段所需要面临的税务风险，并据此提出相应的税务风险防范措施，以此提高房地产企业在营改增全面实施背景下的风险管理能力，进而实现企业的健康发展。 下载 【关键词】营改增 全面实施 房地产企业 税务风险管理 探讨 近年来，城市进程脚步的加快，促使房地产市场逐渐扩大，并形成成熟的市场体系。但是，随着我国营改增政策的颁布，给房地产企业带来了新的变化。特别是营改增全面实施后，促使企业的缴税政策、核算方式以及审计内容都发生了改变，促使房地产企业生产经营过程中所需要面临的税务风险增多。房地产税务风险主要是由于企业不合法、不合规的纳税行为而产生的补税、罚款、加收滞纳金、刑事处罚以及声誉损害等一系列的风险。同时，如果企业经营过程中使用税法不准确，也会产生多缴纳税款的问题，促使企业承担了不必要的税收负担，造成企业经济的损失。同时，由于我国近年来房价的上涨的速度较快，促使政府对房地产市场的监管强度越来越大，而税务作为政府宏观调控最有效手段，常常被使用。在此情况下，房地产企业所需要面临的税务风险更加大，继续采取相应的措施对风险予以防控。 一、营改增全面实施后房地产企业将要面临的税务风险 （一）土地取得阶段存在的税务风险 我国房地产企业一般都是通过土地出让方式来取得土地，在房地产开发企业获取到土地之后，在缴纳契税的计算、申报过程中，通常只会对土地出让金来计算并缴纳契税，通常会对土地成交价格中的其他支出予以忽视，比如土地补偿款、安置补助费和拆迁补偿费等一系列应支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。另外，房地产企业在对土地性质、土地容积率予以改变时，需要补缴的土地出让金没有依照规定来计算申报缴纳契税的现象。还有，在土地取得阶段，房地产企业在城镇土地使用税缴纳方面也存在一定的税务风险，比如，部分房地产企业通过取得农村集体土地来进行开发，但该项目却无法办理土地使用权流转手续而出现没有缴纳城镇土地使用税的现象。此外，房地产企业签订的土地合同条款中存在的不合理设计，也可能会给企业带来税务方面的风险。依照我国相关法律的规定，城镇土地使用税的缴纳时间为交割土地的次月，如果没有明确具体的土地交割时间就直接引用合同签订的次月为城镇土地使用税的缴纳时间，很多纳税人在签订土地合同之后就要被税务机关要求缴纳城镇土地使用税的滞纳金，产生相应的经济损失。 （二）项目施工阶段存在的税务风险 在项目施工阶段，房地产企业涉及税种较少。但实际上项目的施工成本与企业的税金缴纳具有直接的联系，并且，施工成本能直接决定项目竣工后的税务清算工作。因此，项目施工阶段的税务风险也应该予以重视。结合实践情况来看，施工阶段的税务风险主要是由于房地产企业财务核算的不规范、增值税专用发票与进项税发票的管理与使用不合理所导致的。另外，财务工作人员的综合素质问题与供应商的规模、管理体制不健全问题也会给房地产企业的税务管理带来一定的风险。还有，部分下游建筑企业在施工过程中没有使用正规的劳务中介公司，促使下游建筑企业无法进行有效的进项抵扣，导致施工成本的上升，势必也会转嫁到房地产企业之上，造成房地产企业必须要承担许多额外的税负。 （三）销售阶段存在的税务风险 房地产企业在销售阶段需要涉及的税种较多，该阶段也是房地产企业履行纳税义务的重要阶段。当前，我国房地产企业所需要面临的税务风险主要有这么几类：第一，房地产企业在收到预收款之后没有依照规定来申报缴纳增值税与企业所得税，从而给房地产企业带来的税务风险。依据我国“营改增”的相关政策，无论是缴税单位是一般纳税人还是小规模纳税人，都必须对没有完工的产品预缴3%的预征率申报缴纳预缴税款。但是，由于房地产企业自身的各项原因，并没有严格依照该规定来履行。第二，没有依照规定对土地增值税进项分类预缴的情况也经常发生，促使预缴的增值税不足（在没有正确区分产品类型的情况下按1.5%的税率对全部产品预缴土地增值税），进而产生相应的税务风险。第三，缺乏对经营活动中视同销售问题的重视意识。随着建筑行业的竞争日趋白热化，房地产企业的促销方案也逐渐呈现出多元化的趋势，促销礼品也是丰富多样。但是，这些丰富的促销礼品却隐藏着相应的税务风险，比如说，部分企业没有将促销过程中的礼品赠送视同销售行为，未能及时申报缴纳相应的增值税款。 二、营改增全面实施后强化房地产企业税务风险管理的有效途径 （一）加强对增值税专用发票的管理 在“营改增”全面实施之后，营业税发票被全部取消，使用的是用途更广、更为合理的增值税专用发票。而营改增专用发票的可抵扣性质促使市场总体的纳税负担降低。也正是因为此，不少房地产企业为了获取更高的利润，纷纷在增值税专用发票上搞起了小动作，采取各种不合规的方式?斫?行着与增值税专用发票有关的经济活动。但同时，政府部门对增值税发票的管控也越来越严厉，房地产企业所需要面临的惩罚风险增加。在此情况下，为了有效规避这种惩罚风险，房地产企业应该严格依照法律法规的规定来制定“增值税专用发票管控制度”，并对财务人员的税务管理活动形成良好的约束，进而降低企业的税务风险。通过合理的增值税专用发票管控制度约束企业使用增值税专用发票的使用行为，并提高企业对增值税专用发票的管控能力，对销项发票的领取、开具、保管、作废等环节予以严格把控，且进项发票的获取、确认和抵扣进行严格的管理，进而防止虚假发票流入企业，也企业带来不必要的风险与损失。 （二）建立完善的涉税风险评估体系 为了保障税务管理行为的合规性、合法性，房地产企业的应建立起一套完善的涉税风险评估体系，通过正确的评估与科学的预测来提高房地产企业自身的税务风险管理能力，进而合理规避税务管理中存在的风险。通过合理、有效的手段来识别房地产企业经营中存在的各种税收风险，比如财务状况分析法、风险清单分析法和决策分析法来解决企业税务风险评价中存在的分歧问题，进而寻找出形成风险的主要原因，并采取行之有效的措施予以解决和规避风险，进而保障企业的合法利益不受损失，扩大自身的盈利空间。另外，随着“营改增”的不断深化，国家逐渐进入到政策密集出台的阶段，给房地产企业的升级与转型提供了良好的机会。因此，房地产企业应该对转型后的新领域采取有针对性的税务风险评估方案，以此全面了解转型过程中企业所要遭受的各种潜在风险，并在此基础上予以深入的分析，进而为企业有效规避风险、长远发展提供可靠的依据。 （三）加强税务信息的沟通 税务信息的及时沟通作为预防税务风险的有效措施之一，通过良好的沟通能够维护良好的客户关系、供货商关系和政府关系，能够在获取更多与风险相关的信息，且为解决风险提供良好的沟通环境。因此，房地产企业应该注重对税务信息的沟通，通过与主管税务机关建立起良好的信息沟通渠道与信息传递机制，就能够在第一时间知晓国家税务改革的最新动态，并依据最新的税务政策规定梳理及更新相关的业务流程，进而保障企业缴税行为的合规性，防止信息不对称给企业带来的税务风险。其次，房地产企业还需要与施工方和供货商保持信息沟通的畅通性，一旦发现这些下游建筑方可能给企业带来税务风险的行为，应及时予以制止，且对他们提出税务监管部门向有关方面及时发布正确的合同及发票等管理要求，进而降低双方合作中的矛盾，减少可能给企业带来的税务风险。 三、结论 总之，在房地产企业取得土地、施工以及销售阶段都存在各种各样的税务风险，可能给企业带来经济损失、名誉损失。为了有效规避这些损失，企业应依据“营改增”政策实施后对房地产行业产生的影响，积极采取措施来提高自身的税务风险防控能力，以此合理、合法的规避这些风险，进而保障企业的合法