关于小营经济适用住房试点工作的调研报告.doc

关于小营经济适用住房试点工作的调研报告（二二年四月）房地产管理司经济适用住房试点销售课题组当前，深化城镇住房制度改革的目标之一是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案（厅字199910号）提出，在一定时期内，国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房，按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。为适应这一改革要求，2000年，我局在朝阳区小营地区组织建设了部分经济适用住房（共计332套，总建筑面积约30000平方米），作为中央国家机关经济适用住房的销售试点。目前，这批经济适用住房已向中央国家机关25个单位的300多名职工出售。为了全面把握这次试点工作的总体情况，对相关政策的执行效果进行评估，为下一步制定适合中央国家机关职工特点的经济适用住房政策提供参考和依据，房管司和房改办联合组成课题组，于2002年1月至3月，对小营经济适用住房购房职工及单位进行了抽样调查。现就有关情况及分析结果报告如下：一、调查方法与问卷设计为了使调查数据能全面、真实地反映总体的情况，我们抽取购房职工在5人（含）以上的单位作为样本总体监察部（15户）因尚未办理分户手续而未列入本次调查范围。，这些单位的购房职工均为我们的调查对象。调查的具体实施方式为集中式问卷填答及座谈，即调查员到各单位组织购房职工及房管部门的同志集体填答问卷，然后统一收回，同时，就相关问题听取职工和单位的意见。在问卷设计上，我们采用了主、辅两套问卷的形式。主问卷为购房职工调查问卷，主要目的在于考察购房职工的实际支付能力及相关政策的执行效果，具体内容包括：（1）购房职工个人基本情况；（2）购房职工的原住房状况；（3）本次购买的经济适用住房情况；（4）有关住房补贴的情况；（5）对住房补贴、腾房后购买经济适用住房 是指允许差额面积在30建筑平方米以上的，采取承租形式的住房未达标职工向产权单位退回原住房，领取差额补贴，购买小营经济适用住房的政策。等相关政策的意见和建议。辅问卷为购房单位调查问卷，主要是对主问卷中涉及到的一些政策性问题进行补充调查。截至调查结束，除因出国、出差等原因无法填答问卷的外，共有188名购房职工，15个单位填写了问卷。其中购房职工有效问卷186 份。单位有效问卷15份。 本次调查从问卷设计，调查方式的选取，调查的组织，到数据处理，均按严格的程序进行，有关分析结果具有较强的代表性。二、基本数据分析结果（一）样本分布参加本次调查的购房职工共188名，分别属于劳动部、人事部、民政部等15个单位。具体分布情况见表一：表一：样本分布表序号单位名称实际购房职工数（人）填答问卷职工数（人）有效问卷数（份）1劳动部3329292人事部2717173民政部3722204高检院4624245高法院3316166审计署2310107友 协1714148党工委5339作 协11111110知识产权局13131311自然科学基金会88812教育部54413法制办65514文 联13101015中医药局722 合 计284188186186名填答了问卷的购房职工的情况。（二）购房职工个人基本情况年龄构成：25岁以下占2.2%；26-35岁占43.5%；36-45岁占29.6%；46-55岁占19.9%；56岁以上占4.8%。在职状况：94.6%为在职人员；5.4%为离退休人员。级别构成：科级以下占12%；正、副科级占37.7%；副处级占20.8%；正处级占15.3%；副司（局）级占11.5%；正司（局）级占2.7%。购房职工以科级和处级干部为主。婚姻状况：有配偶的占85.2%，无配偶的占14.8%。其中，在有配偶的职工当中，配偶在企业工作的占39%，在事业单位工作的占23.4%，在军队的占8.4%，无工作的占1.9%，其余的在其他性质的单位工作。家庭收入状况：去年全年家庭总收入在2万元以下的占10.9%，2万元（含）4万元的占36.2%，4万元（含）6万元的占39.3%，6万元（含）以上的占13.6%。其中家庭年收入为4万元的比例最高，占15.5%，其次为3万元和5万元，分别占12.1%和10.9%。（三）购房职工原住房情况1、在所有接受调查的职工中，无房老职工占62.3%，无房新职工占4.4%，未达标职工占25.6%，租住不可售住房职工占7.7%。2、在无房老职工中，科级以下的占15.8%，正、副科级占49.1%，副处级占19.3%，正处级占10.5%，副司（局）级占4.4%，正司（局）级占0.9%。3、住房未达标职工的基本情况：（1）级别：科级以下占2.2%，正、副科级占8.7%，副处级占30.4%，正处级占23.9%，副司（局）级占32.6%，正司（局）级占2.2%。与第2点进行比较可以看出，无房老职工以正、副科级（含）职工为主；住房未达标职工以副处级（含）以上级别的职工为主；正司（局）级干部无房或住房未达标的比例很小。（2）差额面积情况：在所有住房面积未达标的职工中，差额面积在30平方米（含）以上的职工占69%；30平方米以下的占31%，共13户，其中民政部8户，高检院2户，人事部、文联和自然科学基金会各1户；高检院有一户住房面积超标（约10建筑平方米）户参加了此次购房。（3）在所有住房面积未达标职工中，48.8%已购买了原住房，即已交付了房价款；51.2%为承租形式。需要说明的是，腾房后购买经济适用住房的政策最初只面向采取承租形式的职工，后因考虑到部分已交房价款但尚未领取产权证的未达标职工的实际住房困难，把这部分职工也纳入了购房职工范围内。（四）未达标户向单位腾退旧住房的情况1、单位对腾退的旧住房的处理方式：（1）根据旧房的实际情况，按2001年度成本价向无房户和差额面积较大的职工出租或出售。（文联、友协）（2）原则上按2001年房改成本价向无房户（主要指年轻干部）出售，地点较偏的住房准备作为廉租房向困难职工出租。（最高人民检察院）（3）按经济适用房价（以4000元为基准），每年折旧50元后向职工出售，最高为每建筑平方米4000元，最低为每建筑平方米3174元。（知识产权局）（4）拟做单身宿舍或廉租周转房。（法制办）（5）部分用于廉租住房，部分以经济适用住房的价格加折旧向职工出售，部分用于解决特殊住房问题。2、职工及单位反映的问题：为了了解职工及单位对腾房后购买经济适用住房这项政策的看法，我们在购房职工及单位调查问卷中设计了“您认为在向单位腾退旧住房的过程中存在什么问题？”这一题目，反映出的问题主要有： （1）大多数职工认为“差额面积在30平米以上、腾退后才允许购房”的标准过于严格，也没有充分依据。按照北京市有关城镇居民购买经济适用住房的规定，只要是面积未达标户，不论差额多少，不用腾退旧住房便可以购买经济适用住房，职工认为中央国家机关也应借鉴这一做法。 （2）部分职工指出，腾退不可售公有住房后按差额面积领取补贴的规定与现行政策不符，因为按照国管房改字200036号文件的规定，“租住不可售公有住房退出现住房后，视同无房老职工，按照厅字10号文件规定计发住房补贴”。按这两种不同的补贴标准计算出来的补贴额相差甚大，如民政部一位有45年工龄的老职工，腾退不可售住房后按差额领取补贴为21万，而按无房户的一次性补贴额为26万，之间相差5万元，这对机关公务员来说是一笔不小的数额。 （3）职工普遍反映腾房的时间太短，应有一个过渡期。（4）部分单位反映，在办理统建房的退房过程中涉及到过户等问题，困难较大。（五）本次购买经济适用住房的情况1、售房对象：根据房管司售房方案的规定，本次售房对象为中央国家机关各部门和基建投资在我局的事业单位的无房户和住房面积低于本人购房补贴面积标准30建筑平方米以上的未达标职工（含离退休职工）。从调查数据反映的情况来看，除有13户差额面积在30平方米以下的未达标户，及1户超标户参加了购房外，其余购房职工均符合这一规定。2、购房面积：（1）总体情况：在所有接受调查的购房职工中，购房建筑面积分布情况见表二：表二：面积分布表面积范围（平方米）8080（含）-9090（含）-105105（含）-120（含）120职工比例8.4%40.8%11.1%34.1%5.6%（2）达标情况：在所有接受调查的购房职工中，本次购房面积已达到本人应享受的住房面积标准的占90.4%，未达标的占9.6%。在所有购房已达标的职工中，购房面积超过应享受的控制建筑面积标准 之所以采取这一比较指标，是因为本次售房规定职工购买成套住房面积一般不超过本人住房控制建筑面积标准。的占76.3%，其中，科级以下占10.8%，正、副科级占45.9%，副处级占20.7%，正处级占15.3%，副司（局）级占4.5%，正司（局）级占2.7%。超标部分的面积分布为：10建筑平方米以下的占54.9%，10（含）-20建筑平方米的占30.9%， 20建筑平方米（含）以上的占14.2%。需要说明的是，职工本次购买的住房面积普遍超标，很大一部分原因是由于户型设计偏大所致，职工选择与自己住房补贴面积标准相当的住房的余地很小。在所有购房未达标的职工中，实际购房面积与应享受的住房面积差额在10建筑平方米以下的占40%，差10（含）-20建筑平方米的占46.7%，差20建筑平方米（含）以上的占13.3%。在这些未达标的职工中，以科级以下的职工为主，占56.3%。 3、供款情况：（1）款位分布：在所有参加调查的购房职工中，购房款最低的为22.4万元，最高的为68.5万元。款位的大致分布是：20-30万元的占7.7%，30（含）-40万元的占44.5%，40（含）-50万元的占42.3%，50万元（含）以上的占5.5%。（2）供款情况：在所有参加调查的购房职工中，大部分采取的是向银行贷款的供款方式，占81.1%，能够一次性付清全部房价款的职工很少，占18.9%。（3）一次性付清房款的职工情况：年龄： 26-35岁占31.4%；36-45岁占37.1%；46-55岁占20%；56岁以上占11.4%。去年全年家庭总收入情况： 2万元以下的占14.7%，2万元（含）4万元的占41.2%，4万元（含）6万元的占41.2%，6万元（含）以上的占5.9%。自己的住房补贴额：10万元（含）以上的占75%。配偶的住房补贴情况：在一次性付清房价款的职工中，配偶有住房补贴的占40.5%，其中已经发放的占33%。资金来源：积蓄、住房补贴、向亲戚或朋友借款、父母支援或子女赞助等。（4）贷款职工的情况：年龄：25岁以下占2.7%；26-35岁占46.7%；36-45岁占28%；46-55岁占19.3%；56岁以上占3.3%。 去年全年家庭总收入情况： 2万元以下的占10.1%，2万元（含）4万元的占38.1%，4万元（含）6万元的占38.1%，6万元（含）以上的占10.8%。自己的住房补贴额：10万元（含）以上的占43.8%。配偶的住房补贴情况：在采取贷款方式的职工中，配偶有住房补贴的占47.5%，其中已经发放的占37%。贷款额度分布：在所有采取贷款方式的职工中，贷款额最低的为6万元，最高的为35万元。具体分布情况是：贷款额在10万元以下的占2.4%，10（含）-20万元的占33.4%，20（含）-30万元的占50.4%，30（含）-35万元的占13.8%。对一次性付清房价款和以贷款方式供款这两类职工的情况进行比较可以看出：在年龄分布上，25岁以下职工采取的都是贷款方式，56岁以上采取一次性付清房价款方式的职工比例远远高于采取贷款方式的职工比例，26-55岁职工在供款方式的选择上与年龄没有太强的相关性。在住房补贴上，一次性付清房价款的职工住房补贴在10万元以上的比例远远高于采取贷款方式职工的这一比例。在本次调查中，职工供款方式的选择与其去年的家庭年收入、及其配偶的住房补贴状况相关性不大。4、对本次经济适用住房户型及价位的评价：在所有参加调查的购房职工中，对本次购买的经济适用住房户型满意的占19.4%，一般的占50.6%，不满意的占30%。在价格水平上，认为本次经济适用住房价格很高的占56.5%，较高的占38.6%，一般的占4.9%。职工认为合理的经济适用住房价位应该是：40.3%的职工认为应在2000元以下，50.6%的职工认为应在2000（含）-3000元之间，9.1%的职工认为应在3000（含）-4000元之间。5、职工及单位对此次购房工作的意见和建议：（1）大部分职工认为，本次经济适用住房的发售方式不合理。首先，这批经济适用住房是切块分给各单位的，然后在单位内部又按照级别、工龄等评分排队的方式分配给职工，这实际上还是一种福利分房的模式，与经济适用住房的性质不符，职工选择的余地也很小。另外，还应提高售房的透明度。（2）部分职工认为，各种户型的价格差没有合理拉开，调节系数也是粗线条的，容易造成购房职工的心理不平衡。（3）供款方面：首付款的比例定得太高，包括住房补贴在内几乎达到了总购房款的40%，增加了职工负担；一次性付清房价款的也没有优惠；贷款手续繁杂，审批时间过长；在拿到房产证之前必须买人寿保险，带有一定的强制性，这种非由职工个人引起的风险不应由职工来承担，否则也是增加职工负担。（4）本次出售的经济适用住房均为毛坯房，没有达到基本的入住条件；一些设施（如窗户、厕所等）等存在质量问题；小区的环境，各种设施都不配套。（5）物业管理费较高，物业管理水平有待提高。（6）购房手续繁琐，没有人做解释工作，给购房职工带来了很多不必要的麻烦。六、住房补贴情况住房补贴政策是住房货币化政策中的一项主要内容，住房补贴的水平及到位情况直接影响着职工的购房支付能力，本次调查的一个主要目的就是考察目前住房补贴的水平及其在职工购房中发挥的作用。问卷数据反映的情况为： （一）夫妻双方均能领到住房补贴的比例本次购买小营经济适用住房职工的住房补贴均已到位，其配偶的住房补贴情况为：在所有有配偶的职工中，配偶有住房补贴的占45.1%，其中，已经发放或正在发放住房补贴的占36%，其余都尚未发放。从总体来看，在购房时，夫妻双方均能领到住房补贴的职工占所有配偶有住房补贴职工的比例大约为16.3%。（二）住房补贴占总房价款的比例无房职工（包括新、老职工）领取的一次性补贴占全部房款的比例：在购房时，无房老职工领到的一次性住房补贴（包括职工单方领取补贴和夫妻双方均能领到补贴的情况）占全部房价款的比例分布为：住房补贴额占房款总额10%以下的占46.1%，10（含）-20%的占16.8%，20（含）-30%的占14.6%，30（含）-40%的占18%，40%（含）以上的占5.6%。以上数据说明， 62.9%的无房职工在购房时领到的的住房补贴额不足以负担购房的首付款（按现行规定，贷款的首付款为总房价款的20%）。住房未达标职工（包括租住不可售住房的职工）领取的差额补贴占全部房款的比例：住房补贴额占房款总额10%以下的占2.6%，10（含）-20%的占2.6%，20（含）-30%的占15.3%，30（含）-40%的占64.3%，40%（含）以上的占15.4%。（三）贷款职工首付款构成在采取贷款方式供款的职工中，首付款一般都由住房补贴和自筹资金两部分构成。其中，住房补贴占首付款总额的比例分布为：住房补贴占首付款总额20%以下的占29.2%，20（含）-50%的占27%，50（含）-80%的占33.6%，80%（含）以上的占10.2%。（四）职工对住房补贴制度的评价1、对住房补贴制度发挥作用的评价：在所有接受调查的购房职工中，20.2%的职工认为单位发放的住房补贴在自己购房中发挥的作用很大，21.3%的职工认为作用一般，58.5%的职工认为作用不明显。（1）在认为作用很大的职工中，无房职工占37.1%，未达标职工占62.9%；在认为作用一般的职工中，无房职工和未达标职工各占50%；在认为作用不明显的职工中，无房职工占83%，未达标职工占17%。对以上数据进行分析可以得出：住房未达标职工对住房补贴作用的评价比无房职工的评价要高。（2）在认为作用很大的职工中，年龄分布为：35岁以下的占5.6%，36-45岁的占33.3%，46-55岁的占44.4%，56岁以上的占16.7%。在认为作用不明显的职工中，35岁以下的占74.5%，36-45岁的占17.6%，46-55岁的占7.8%。对这两类职工的年龄分布进行比较可以得出：认为住房补贴作用很大的主要是46岁以上的职工，认为作用不明显的主要是35岁以下的职工，这说明，老职工对住房补贴制度作用的评价要比年轻职工对该制度的评价更高。2、对住房补贴水平的评价：1.7%的职工认为水平很高或高，21.7%认为水平一般，28%认为水平低，48.6%认为水平很低。也就是说，在所有接受调查的购房职工中，76.6%的职工认为当前的住房补贴水平过低。在与职工类型进行交互分析后，可以得出与第（1）点相同的结论，即：住房未达标职工对住房补贴水平的评价比无房职工的评价要高。但不同年龄人的评价区别不大。 据我们初步分析，造成上述评价结果的原因主要有：（1）职工是以购房时领取到的住房补贴数来作为评价住房补贴作用及水平的依据的，无房职工没有将按月补贴的因素考虑在内，因此觉得领到的一次性补贴较少，而住房未达标职工没有按月补贴，他们领取到的差额补贴相对于无房职工的一次性补贴来说，在数额上较多一些，这使得他们的评价较高。（2）老职工的工龄比年轻职工长，他们在购房时领取的补贴数额要比年轻职工多，因此感觉补贴在购房时发挥的作用大一些，但在对补贴水平的评价上，新老职工之间就没有这种区别了。（五）职工及单位对现行住房补贴制度的意见和建议1、职工和单位普遍认为，目前的住房补贴水平较低。主要体现在：（1）夫妇双方都能领到补贴的比例非常小；（2）没有考虑贷款利息因素，实际上，职工在还贷期间所领取的住房补贴连贷款的利息都不够；（3）按月补贴以基本工资的前四项为基数来计算，数额太少。2、在操作上，职工普遍认为现在的住房补贴到位情况不令人满意，许多职工在购房时配偶的住房补贴迟迟不能到位；另外，按月补贴只能一年支取一次，给职工按月还贷增加了负担。针对这些情况，职工建议加大住房补贴发放的力度，按月补贴最好能根据职工还贷情况支取。3、在政策效果上，职工普遍认为现行的住房补贴制度与过去旧的福利分房制度落差太大，造成了职工心理上的不平衡，不利于新制度的推行，也容易滋生新的腐败。因此，需要综合考虑中央国家机关职工的实际情况及经济承受能力，对住房补贴制度进行调整。三、基本结论从整体上看，本次小营经济适用住房销售试点工作的成效是显著的：在目前北京地区适合中央国家机关职工特点的经济适用住房供应量还较少的情况下，它为增加供应渠道开辟了新的途径，切实解决了中央国家机关300多名公务员的住房困难，为20多个单位减轻了住房压力；它起到了很好的政策效果，促进了职工住房消费观念的转变，使职工认识到，以住房实物分配为特征的旧制度已经停止，以货币补贴为主要特征的住房新制度正在全面建立，职工应该在个人合理负担的基础上，通过使用住房公积金、住房补贴和住房贷款来购买住房；它是对相关配套政策执行效果的一次检验，为今后进一步完善这些政策奠定了基础；它是对建立以经济适用住房为主的多层次住房供应体系的一次有益探索，为我们提供了许多有启发性的思路和可供借鉴的经验。但是，根据以上对有关数据结果的简要分析，小营经济适用住房销售试点工作所反映出的问题也是比较集中和突出的，主要体现在以下几个方面：（一）年轻职工 指工龄在3-6年左右，以科级干部为主的这部分职工。支付能力普遍较差。我们在与各单位职工座谈时，年轻职工普遍反映，按现有办法购买经济适用住房已大大超出了他们的支付能力。人事部购买小营经济适用房的年轻职工还向我们专门提交了一份关于无力支付经济适用房房款的报告（见附件），他们在报告中对自己的还款能力进行了分析，指出：依靠现有的工资收入加上住房补贴，即使一分不花，对于巨额房款来说也是杯水车薪，而他们目前大部分都处在上有老人、下有幼儿的困难时期。根据数据反映的情况来看，这是当前年轻购房职工普遍面临的问题。一方面，这部分职工在工作36年后，确实形成了迫切的住房需求，但由于工龄短、积蓄少、补贴数额少等原因，他们难以支付一套能满足自身住房需求的经济适用住房的房价款；另一方面，旧的实物分配制度已经停止，而新的适合不同收入阶层的梯度住房供应体系尚未建立，购买经济适用房成了他们解决住房需求的唯一途径。在调查中，许多年轻职工向我们反映，购买经济适用住房实际上是一种无奈的选择。这种状况可能导致：职工还不起贷款或生活质量大幅度下降，进而影响到公务员队伍的稳定。（二）住房补贴水平较低。根据前面的数据分析我们可以看到，目前的住房补贴在职工购房中发挥的作用较小，住房补贴水平低是调查中职工提出的最普遍、最突出的意见。经初步分析，我们认为，导致这种状况的主要原因在政策设计上。现行的住房补贴制度是在这样一种前提下设计出来的：（1）夫妇双方都能领到住房补贴；（2）购房标准为一套建筑面积60平方米，价格为每建筑平方米4000元的经济适用住房；（3）职工个人负担额不低于在京中央和国家机关职工年平均工资的4倍除以60平方米（建筑面积）。由这三个前提得出的推论是：在这种条件下，一个双职工家庭的年平均工资加上夫妇双方领取的一年的月住房补贴，其总额的4倍正好等于一套60建筑平方米，价格为每建筑平方米4000元的经济适用住房的房价款。以此为基础，设计出了目前各类补贴的计算公式及相关系数。 但实际情况与理论假设之间存在较大差距：大部分职工的配偶没有住房补贴；职工在形成住房需求时，大多已是科级、处级干部，要以60平方米为基准的补贴量来购买与其职级相对应的住房面积（70平方米以上），显然是不够的；经济适用住房的价格是个动态的变量，目前的水平已超出了每建筑平方米4000元的标准；职工通过贷款一次性付清房价款，在今后工作月中要负担大量的利息，而补贴政策的设计中没有充分考虑这一因素。这种状况导致，实际的住房补贴水平较低，难以充分发挥它在住房保障中的作用。（三）腾房后购买经济适用住房的政策有待调整。允许职工腾退旧住房后购买经济适用住房，是对当前购房政策的一次创新，实施后确实解决了部分差额面积较大的未达标职工的住房困难，改善了他们的住房条件，得到了购房职工和单位的肯定。但由于这种做法是一种新的政策尝试，还存在以下两方面的问题：一是部分规定与现行政策不衔接。如在关于何种职工可以腾退旧住房及腾退旧住房后领取何种补贴的规定上与现行政策不符，容易引起政策执行上的混乱；二是部分规定不明确。如对单位以何种价格向职工回购他们的旧住房及以何种价格向职工出售这些旧住房的问题规定不明确，不利于各单位操作。（四）有关经济适用住房的几个问题需要重视。一是发售方式问题。由于目前的经济适用住房供应量远远无法满足职工的住房需求，使得本次售房工作仍沿用了旧制度下计划分配的方式，职工对住房的户型、朝向等无法自由选择，而必须按照职级、工龄等因素综合排队，这实际上还是旧福利分房制度的一种延续，不利于新的住房消费模式的建立。二是户型设计问题。本次调查数据显示，90.4%的职工购买了超过与其职级相对应的面积标准的住房，这主要是户型设计偏大所致，职工选择与其经济承受能力相符的住房的余地很小，加大了职工的供款负担，我们今后在户型设计上需要注意这一问题。 三是毛坯房的问题。2001年9月，北京市建委、市规划委和国土房管局联合发布了关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定（试行），要求本市行政区域内