安徽凤凰苑策划报告(修tan).doc

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引言非常感谢地城房地产有限公司委托，进行“地城凤凰苑”项目的整合策划。我司将秉承“精心策划，诚信理事”的经营理念，努力做好前期相关工作。对于本次项目整合策划，我们注重本项目相关市场环境及营销过程的把握，尊重房地产产品的合理走向和基本商业规律，以“项目运营”为出发点，通过策划传播与市场推广，找到项目策划的最佳定位及组合模式，从而较好地服务于市场，服务于顾客，实现整体策划目标，实现品牌效应和企业长远利益。本整合方案的策划原则1面向市场，努力提升项目附加值2关注产品的市场动态及发展前景3注重精神文化对产品的导向意义4实现短期利润与长远效益的完美结合浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）介绍本司是一家专业从事房地产全案策划、承接（主办）展览服务的专业广告公司。公司现设有市场调研部、企划部、设计部、展览部、财务部、办公室等日常经营管理部门，同时在北京、成都成立了分公司和办事处，并派驻了常务代表。自公司成立以来，以严谨的工作作风和优质的服务成功地主导策划了杭州青城房地产开发有限公司青城儒林世家、 青城国宅艺墅，绍兴中厦房地产开发有限公司中厦谷浪屿等项目，以及举办了浙江省历年来的十届房地产展销会、中国首届房地产精品博览会、中国园林规划展、浙江金融成就展、以及临安首届天目山生态人居展、绍兴县首届房地产展示交易会、绍兴市第二届房地产展销会等大型展览，多次受到了建设部及省、市各级领导的表扬及各房地产公司的好评（公司业绩在本投标书中将进行专门介绍）。随着公司业务的全面发展，已经成功地实现了融合房地产全案策划、设计、会议展览，而后再到创造品牌的飞跃，形成了以房地产全案策划、会展为龙头的多元化经营的企业发展模式，并确立了在房地产策划、品牌战略、展览三方面的服务核心优势。在近几年的工作实践中，公司聚集和培养了一批工作严谨、专业精通的房地产策划、设计、品牌战略等方面的优秀专业人才。公司现有的近30名员工中，90%以上具有大专以上学历（其中70%以上为相关专业毕业人员），稳定、高素质和具有丰富房地产策划经验的企业团队紧密协作，为我们科学、系统、优质的服务提供了坚实的基础。在以后的日子里，我们将更加努力，用我们的实际行动去打造美好的明天！我们的资源专业的员工队伍加盟于浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）的优秀人才，是我们引以自豪的主要资源，他们均受过良好的高等教育，深谙市场法则，他们博学敬业，并精通广告运作规律，本公司愿以规范的服务，广泛的专业知识为客户创造财富。强大的媒介支持浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）通过不懈的努力，已经与浙江省内外各媒体建立了密切的关系，并形成了较为完善的媒介服务网络。完善的综合服务浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）自成立以来，通过长期的服务客户，积累了丰富的经验。本公司以市场调研、营销策划、创意制作为前提，以合理的媒介价格，科学的媒介组合，专业的媒介服务为基础，形成了一整套完善的客户服务体系。企业业绩自公司成立以来，得到了各级领导及社会各界的大力支持，公司业务发展迅速，多年来与杭州120余家房地产开发公司保持良好合作关系，下面我们对我们近期策划过和正在参与的项目作简要的介绍：一、房地产项目策划类1. “感召心灵的山水人家”中厦谷浪屿项目全案策划（总建筑面积7.2万方）2. “清风雅致 儒雅典藏”青城儒林世家项目全案策划（占地400余亩）3. “青山依旧在 几度夕阳红”青城国宅艺墅项目全案策划（占地1200亩，总投资3.7亿）4. “风景传情，写意英格兰”维多利亚庄园项目全案策划（占地400余亩）5. “钱江南岸的成熟社区”之江公寓 望江楼项目推广6. 浙江绍兴柯桥碧水苑 平面推广（占地160亩，建筑面积15万方）7. 杭州河坊街仿古商业街 拍卖及项目推广8. 杭州市大型经济适用房项目嘉绿苑平面推广9 “追寻幸福的所在”中厦香格里拉花园全案策划推广10 浙江耀江房地产开发有限公司房产项目整合推广二、房地产展会类1. 浙江省第七届房地产展销会全程策划执行2. 浙江省第八届房地产展销会全程策划执行3. 浙江省第九届房地产展销会全程策划执行4. “坚持以人为本，以需要为中心，面向百姓，面向未来”浙江省第十届房地产展销会全程策划执行5. 中国（浙江）首届房地产精品博览会全程策划执行三、房地产出版物类1. 成立中国精品房地产编辑部，出版发行中国精品房地产杂志2. 成立浙江楼市编辑部，出版发行浙江楼市杂志3. 出版发行房地产展示策划集萃4. 出版发行2002房地产2003房地产5. 编辑出版“以颠覆的名义想明天”深圳万科企业专刊曾经与正在服务的主要客户：政府及有关部门：1. 国家建设部2. 建设部住宅产业化促进中心3. 中国房地产业协会4. 中国住宅产业研究会5. 中国贸易促进委员会6. 浙江省建设厅曾经与正在服务过的房地产公司：1. 万科企业股份有限公司2. 浙江绿城房地产开发有限责任公司3. 杭州坤和房屋建设有限公司4. 浙江华立房地产开发有限公司5. 浙江江南房地产开发有限公司6. 绍兴中厦房地产开发有限公司7、浙江耀江房地产开发有限公司“地城凤凰苑”项目策划书目 录一、市场简析1、宏观市场简析A、市场分析B、政策分析C、结论2、微观市场简析（黄山区）A、交通B、旅游C、房地产市场D、结论二、项目分析1、项目概况2、项目SWOT分析3、结论三、消费群定位四、项目定位1、案名建议2、项目形象定位五、项目建议1、建筑风格建议2、户型建议3、精装修建议六、推广策略1、推广目标2、项目主广告语3、推广策略（纲要）七、形象整合推广第一部分：市场简析一、宏观市场简析1、市场分析当前安徽省房地产业面临着良好的发展机遇。A、安徽是长三角都市连绵区的重要组成部分，也是唯一与长三角两翼相邻的省份，直接受长三角辐射。安徽又处于东部向西部的过渡地带，交通便利，是承接长三角产业梯度转移和发挥长三角城市群辐射作用的节点。B、安徽城镇居民的消费潜力有了较大的提升，2003年全省城镇居民人均可支配收入6713.5元。根据发达国家经济发展规律，人均GDP在1000美元4000美元阶段是消费升级期，是住房消费的极好时期。根据安徽省全面建设小康社会分三步走的目标，人均GDP到2007年达到1000美元以上，到2015年超过2000美元，到2020年人均国内生产总值达到或超过3000美元。2003年竣工商品房屋1326万平方米,同比增长24.8%,新建商品房屋销售面积1093万平方米,同比增长37.5%,高于房屋竣工增长率12.7个百分点，其中住宅销售面积906万平方米,同比增长44%，高于竣工住宅14.2个百分点。伴随经济的增长，城镇居民可支配收入增加，只要政策引导好，房地产业将长期保持旺盛势头。C、由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为居民投资的热点。D、随着房地产市场的发展，居民住房消费观念已发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不再满足于“够住就行”的传统观念，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变,二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。E、城市的扩容和城镇化战略目标的实施，将为房地产业的发展提供巨大市场需求空间。2003年底安徽省城镇的人均住房建筑面积21平方米，比全国低2平方米。规划在2020年，全省城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，按届时城镇化水平达到50%计算，每年建设量平均应该是2000万平方米以上。2、政策分析A、国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，将加大对房地产业发展的支持力度。B、国家继续把启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，这必将进一步采取政策和措施，加大对房地产业扶持力度。C、国家进一步深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推动住房商品化，住房的市场化程度将大大提高。3、结论随着安徽房地产市场的进一步完善发展，尤其作为长江三角洲“后花园”的黄山市城镇的扩容，本案社区配套必将进一步完善，其市场升值潜力必将大大增强。二、微观市场简析伴随安徽省房地产业良好的发展势头，借一批大的项目“落地”之势，黄山区实施大规模的项目建设，其硬件设施水平得到了较大的改善，这大大拓展了本案的保值升值空间。1、交通去年，黄山区招商引资和项目建设取得重大突破，一批牵动性的大项目签约或投入建设。区委、区政府审时度势，在今年初的区委三届九次全体会议和五届人大三次会议上，提出了“一路三区五大战略”，快速打造跨越式发展平台。今年项目建设着重围绕这一战略决策展开。交通是今年项目建设的重点。在全力配合铜黄高速黄山区段建设的同时，完成仙三、黄山北大门旅游公路和汤高、桃乌、寨西至黄山大门旅游专线等公路建设工程，大力实施农村公路通达工程，新建农村公路110公里。今年除去合铜黄高速建设项目，全年交通建设投入在1亿元以上，快速完善全区内外交通网络。2、旅游旅游产业是黄山区最优势产业。去年，该区充分利用资源和区位优势，引进了一大批旅游建设项目，今年大多开工建设。太平湖地区的太平湖半岛旅游度假村、太平湖游艇俱乐部、太平湖外商俱乐部、黄山国际艺术家庄园等项目都将全面启动，有的项目年内完成投资要达数千万元。环黄山风景区地域的黄山徽州人家、金鼎生态旅游度假村、东黄山度假村等一批亿元以上项目也将开工建设。3、房产市场随着国家扩大内需政策的实施，房改政策的逐步到位及旅游业的迅猛发展，近些年该区房地产业发展势头迅猛，正逐渐成为新的消费热点和经济增长点。尤其是近2年，该区的房地产市场形势被投资者看好，一批批房产开发商把销售战略投向长三角地区，且旅游房产逐渐升温。但是，越是形势好，越要保持冷静的头脑，看到房地产业发展中存在的困难、问题和隐忧，要高度重视，认真研究解决。房地产市场秩序还存在大量不规范行为，人民群众还相当不满意。房地产市场秩序通过连续几年的整顿有所好转，但是，违规开发建设、房屋质量低劣、销售合同欺诈、虚假广告、面积短斤缺两、物业管理服务不规范等方面问题屡禁不止，投诉不断，影响居民住房消费、投资的积极性。4、结论：随着黄山区交通、旅游、房地产市场等微观环境的改善，本案的周边环境和社区配套设施必将升级，其居住环境和商业潜力必将进一步提升，其升值保值空间必将得到进一步的拓展。 第二部分 项目自身分析一、项目概况 项目北依凤凰山，南靠浦溪河，风水绝佳。距黄山景区北大门仅18公里，距太平湖景区仅17公里，地理位置优越。项目占地面积4万平方米（一期），规划可建中高档别墅54幢（一期），容积率低、绿化率高并配有网球场、游泳池、垂钓中心、农家菜园、水景瀑布、野味馆、高档会所等高品质配套，是低密度、底容积率、高绿化率的中高档别墅产品。各项经济技术指标：总占地面积：51215平方米总建筑面积：17382平方米容积率：0.34二、SWOT分析：优势分析：A、项目地处黄山区，凭借国际级旅游风景区黄山的优势大环境，拥有丰富的旅游资源和很高的知名度，地理位置优越。B、项目距离黄山区城区仅1.5公里，紧靠103省道，交通便捷。 项目地处城郊，远离喧嚣，空气清新，北依凤凰山，南望黄山，风水极佳，具备理想的商务度假别墅环境。C、太平湖度假风景区作为重点旅游项目已全面启动，为项目硬件配套奠定了良好的基础，同时也有利于形成景区资源的规模效应。D、目前在黄山区尚没有同类竞争楼盘出现，突出了本案在本区域内的稀缺性。E、项目前期已进行奠基典礼，在黄山区已具初步的影响。劣势分析：A、项目周边环境较差，短时间内难有大的改善。B、开发商在黄山区属于第一次开发，品牌效应不强。C、项目规模较小，无法形成自身的规模效应。D、目前黄山区交通情况尚未完善，距离周边发达省份和城市有一定时空距离。机会点分析：A、黄山杭州高速公路及其他道路的建造，可缩短与周边发达省份和城市的时空距离，形成有效的2小时经济圈，这将给本案带来巨大的商机，同时也为别墅度假概念的炒作奠定了良好的基础。B、区政机关加大了黄山区交通和旅游的投资，特别是103省道即将在今年拓宽（双向四车道），并启动亮灯工程。103省道是黄山区- 太平湖风景区的必经之路，这为本案借势营销创造了机会。C、全国度假别墅产品正逐渐升温，引起社会的广泛关注，同时长三角经济迅猛发展，置业商务度假别墅投资者迅速增加，能占据本案相当大的消费比例。D、相对周边发达城市而言，本案楼盘价格偏低，具有很强价格优势，同时也具备强劲的升值潜力。威胁点分析：A、本案是房产品的中高端产品，但规模较小，所以相对来说环境、配套、物业增加了比较多的成本。B、项目规模小，容易使消费者对项目本身和物业管理产生疑问。C、黄山区旅游房产的升温，特别是太平湖度假区区域内度假别墅群的出现，将会分流一部分目标消费群。结论：综上所述，尽管本案具有先天性的缺陷，面临诸多的挑战。但是本案的主体市场消费群体在长三角地区，相对长三角的别墅项目而言，本案具有三个最大的优势：一是巨大的价格优势；二是得天独厚的旅游资源；三是无可匹敌的保值升值空间。这也是本案最大的市场卖点。第三部分 目标消费群定位通过对目标市场的调查，无论人口数量（黄山区常住人口为4万），还是消费能力，黄山区不具备与项目相适应的的市场消费能力，本案在当地消费有相当难度，必须有力地开拓外地市场，经济发达区域尤其是长三角市场。目标消费群区域锁定原则：一、主体目标客户具有强劲的消费能力二、主体目标客户应具备充分的地域宽度； 三、主体目标客户符合未来生活潮流的价值取向。目标消费群区域锁定：长三角地区及黄山周边区域，特别是上海、南京、杭州、温州为代表的经济发达城市。（该区域内的高端消费者具有良好的经济和文化基础，由于城市房价的不断上涨和生活空间的狭窄，以及生活形态的需要，已经产生了对度假性和投资性相结合的中高端别墅产品的强烈渴求。）目标消费群定位：主力目标客户拥有相当雄厚经济实力精英阶层一、职业特征：1、各类私营业主，创业型业主2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高 级营销人员3、专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员4、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授5、有隐性收入的政界人员二、年龄特征：主力消费群年龄分布在3550岁之间，年龄逐渐趋低。其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士， 三、消费特征： 1、不讲究性价比，讲究性能比。购买高级或顶级别墅的消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。 2、需要绝对私密性。这部分消费者非常独立，所以对产品的私密性要求很高。 3、需要绝对的安全性。由于这部分人身价较高，容易吸引外界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一。 4、非常注重产品的个性。喜欢独一无二、惟我独尊的感觉。 5、附庸风雅。这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。 6、崇尚自然，追求静雅。 四、目标消费群描述：1、彰显身份的商务精英，受过高等教育，学识广博，在企业中身居要职。2、注重身份和地位，注重文化、社交、商务圈子的认同和归属他们拥有一定的资本和资产，多为赚取了第一桶金的人士。他们对中国加入WTO的前景看好，对黄山板块的房产投资前景更加看好。 结论：综合本案的自身情况及宏观微观市场环境，本案的目标市场定位是符合项目自身实际情况的，定位是精准有效的。第四部分 项目定位分析一、别墅产品分析：首先我们对别墅产品进行详细的分析，依据其功能别墅分为以下几类居住型别墅：针对那些不满足于城市钢筋混凝土环境的人士而言，属于二次置业群体，对区位便捷性十分重视。度假型别墅：在心理承受的时空范围内（风景区或郊区）的别墅产品，用于周末或节假日度假或接待宾客用，他们对独栋或联体需求较大，对环境要求比较苛刻；短期居住型：他们分布在高科技园区、进出口贸易区、外企聚集等地；这些别墅环境好，档次高，投资回报率高，大多租给老总居住； 旅游型别墅：适合这类需求的别墅位于风景名胜旁边，被经营者用来当宾馆使用；办公型别墅：为满足香港、台湾以及国外公司解决办公场地需求的多功能性别墅；二、项目定位：在综合多方面详细分析后（包括公司业务开展的便捷性和实际性），结合项目的实际情况，我们把项目定位为：崇尚自然、生态的（商务）度假型别墅三、项目定位分析 依据本案的市场消费群的定位和以往对高端客户群的调研，高端人群对度假型别墅的认可度极高；对单一郊区别墅居住模式的认可度极低，这些客户往往又是充满人生经历而生活节奏很快的人，他们度假生活的原动力是来自于对宁静和放松生活的渴望，但其又必须满足其尊贵身份的心理需求。因此本项目定位具有很强的针对性。四、项目诉求点：享受自然之美、黄山之美的理想休闲生活五、项目定位的支撑 A、区位：本案离黄山风景区仅18公里，距太平湖风景区仅17公里，紧邻连接黄山风景区和太平湖风景区的103省道，离黄山区城区仅1.5公里，拥有得天独厚的旅游资源，适合休闲度假。B、交通：杭州黄山高速公路、铜陵黄山高速公路、黄山市新安江屯溪黄山太平湖石台县池州等交通路线的建造，缩短了本案及目标消费市场的时空距离，形成2小时经济生活圈。C、山水：根据我们对目标市场的调研：喜欢湖景别墅的消费者占42.3%；喜欢山景别墅的消费者占23.8%，喜欢高尔夫别墅的消费者占15.4%，喜欢海景别墅的消费者占5.8%，喜欢具有一定个性的别墅消费者占7.7%。对于本案而言，不仅拥有了山景，还拥有了水景（人工瀑布），同时又可与周边高尔夫别墅联盟，可享受完美的休闲生活。D、配套：第二居所不同于第一居所的功能，它更注重生活的品味，更懂得享受生活。在配套上，更注重休闲，而本案所拟定的配套，更具休闲特色：人工瀑布、恒温游泳池、度假酒店、野味馆、垂钓中心、保健中心、双会所等诸多配套。给消费者提供了休闲的第一平台。第五部分 案名选择一、原案名分析原案名：凤凰苑案名分析：因项目地块北靠凤凰山而取名，寓意凤凰展翅般的优美生活。案名缺点：A、“凤凰苑”以简单的地名为载体，缺乏高端房产品命名所必须的想象空间和人文气质，同时凤凰山不具有高知名度。B、凤凰苑只是直白地说明了本项目北靠凤凰山，同时“苑”很难使消费者想到是中高档别墅产品，它所能体现的仅仅属于多层或高层住宅。C、很难体现项目本身的尊贵感，缺乏对卖点的提炼，不利于今后广告推广和概念炒作。建议：更改案名二、新案名方案地城云海风情 备选方案：云湖山墅 栖云山居三、案名释义： 云海：黄山云海，闻名天下，是黄山标志性景观之一，具有鲜明的标识性。风情：极富生活味道，具有都市时尚的气息和飘逸洒脱的情怀。山高方能云雾缭绕，云雾里的黄山愈显清高秀拔，云是山的隐喻。云汇聚而成海，借风势而云浪汹涌拍山，令人顿生飘然欲仙之想，黄山之妙处跃然眼前。四、案名优点：1、充分表现了项目的区位自然资源优势，锦绣黄山。2、案名充满都市时尚气息，吻合别墅消费群渴望融入自然风景却不愿远离都市的心态。3、案名中的“云海”极富水景的暗示，弥补了山景的先天性不足。4、案名飘逸而有情调，符合本案的市场消费群定位。5、有利于对原有项目的重新整合，品牌力提升的空间大，有利于项目的广告诉求和推广。第六部分 项目建议根据本案的项目定位及各种配套设施定位，我们提出如下建议：一、建筑风格建议轻钢结构的现代别墅说明：轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。建筑风格讲究建筑与环境的结合，建筑体单体依山傍水，以坡顶为主，结合大面积露台和大面积玻璃面，简洁而现代；户型设计保证每户均有完整的大开间起居室，平面布局以起居室为核心，客厅和主卧争取最大面积的采光和日照。二、别墅项目户型建议：根据目前市场环境和目标消费群的调查，度假别墅适用面积在220-250平方左右，不宜太大，以两层+阁楼的建筑形式为主要建筑物。其中：一楼为公共活动空间，可设置厨房、客厅（要求中空挑高）、客卧、卫生间等。二楼为私人生活空间，可设置主卧，书房、衣帽间、起居室、客卧、主卫等。功能要求：卧室：至少保证4个，大面积主卧朝南、带大面积阳台、步入室衣帽间及大面积卫生间。由于本案定位于休闲度假别墅，因此可相对增加客卧的数量。客厅：至少两个。一楼作为会客厅，二楼作为家庭起居室。要求一楼客厅大面积并朝南中空，二楼起居室朝南。卫生间：至少三个。主卫生间一个，要求大面积明卫；客卫一个，要求明卫；一楼客卫（或保姆房）一个，要求明卫。三、户型配比建议：180-220平方米：16幢 220-250平方米：26幢250-300平方米：8幢 300平方米以上：4幢四、园林规划建议追求人文与生态的完美结合，经生态学理论为指导，以中国古典皇家园林为设计宗旨，达到生态效益、社会效益高度统一，创造出一个高档次的休闲、生态别墅园。A、结合地方人文底蕴，运用现代设计手法及其原理，坚持建筑规划空间布局与景观绿化空间布局的相互协调。B、绿化与中心绿化布置以休闲生态园林绿化的系统性、生物发展的多样性、植物造景的主题性为手法，结合自然水文，实现平面上的系统性、空间上的层次性和时间上的序列性，提供居住者自然休闲的居住空间。C、景以软质景观（草木、花卉、水体、阳光等）为主，硬质景观（园林构筑、硬地铺装、环境雕塑）为辅，充分发挥植物的各种功能，并结合各空间的变化形成各具特征的植物景观。D、建立有层次的便捷、高效的道路交通系统，合理组织车流、人流。节点一：绿化用百余种绿荫、鲜花、乔木构筑四季春晖的绿化新视界，实现小区四季都有鲜花，四季都有绿色的美景。绿化植被可选用香樟、月季、杜鹃、海棠、桃花、桧柏、水杉等植物，散入社区不同组团，使建筑始终掩映在五彩缤纷之中。节点二：水景一连串的水景可贯穿于整个小区，道路与水面若即若离，时宽时狭，时而平滑如镜，时而瀑水急流，形成小区中的动感。节点三：主题广场（中央景区）小区的中央景区是整个小区的灵魂，它是连接小区人民交流的桥梁。柱廊、雕像配以水景，气势宏大，显示崇高的精神，是小区的主基调。节点四：小品在中央景区四周及整个社区，点缀一些小品及雕塑，使小区弃满着情趣和文化的魅力。节点五：人车分流五、精装修建议买房后装修是一件头痛的事情，所花费的精力相当大，由于本案定位的目标消费群为杭州、温州、上海等地客户的特殊性，基本无太多的时间和精力花费在装修上，因此我们建议本案作精装修。从开发商的做法看，精装修房有两种： 第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料和质量。第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房，这种精装修日渐趋多。其中后者的操作手法多种多样，有的可提供菜单式装修供买房人选择，有的选择余地不大。“菜单”的选择余地也依据项目情况而不同，设计不同档次和风格的装修单供买房人凭自己的经济实力和个性选择精装修，从精装修最后的交房情况看，目前可分四种：一种是从居室到厨卫的全面精装修；一种是装修加空调等电器；一种是装修加家居电器；一种是成品房，买房人提着行李就能真正入住。六、价格策略价格策略的定位1、销售价格的确定，建议考虑下述因素：A、同类楼盘价格的考虑B、价值极大化的表现C、资金的计划安排D、风险性的控制2、销售价格策略设计的条件A、参考同类市场楼盘的市场售价和竞争因素B、根据本案基本价格组成因素，实现利润最大化3、价格设计的基本思路A、针对目标消费者的购买力设定诱导性价格B、针对销售走势设定动态价格目前鉴于黄山区别墅属于低档产品，一般售价在1800-2000元/平方米，基本价格组成为：土地价格+工程造价+普通绿化+利润+其他，按照推算利润一般在35%45%之间。针对本案产品属中高档别墅，价格的基本组成为：土地价