海上海项目整体推广计划草案.ppt

,草案,Hi-SHANGHAI,整体推广计划,海上海项目,房产市场起步,房产市场细分出现,产品差异化,新文化地产,人性化、生态型 文化性地产产品,产品同质化,高速发展,最终发展,客户更高需求,客户更高需求,新文化地产,创意文化,符合创意文化特色和特点的地产产品,承载创意产业和创意文化的载体,文化选择,产品选择,深化,升华,蕴涵新文化地产的地产精品,人性化、生态型 文化性地产产品,文化选择,产品选择,NO.1,目标/客户/定位篇,投资客户特征分析,以出租收益为目标的大客户、中小投资者,看好项目前景，以物业长期增值为目的的 大客户、中小投资者,投资客户地域分析,上海本地投资者,江、浙等长三角地区投资者,国内其他区域的投资者,外籍投资者,自用客户特征分析,创意产业及创意产业上、下游企业或相关企业、个人,产品喜好者与创意行业边缘企业,欣赏新文化地产或喜欢创意文化的企业、个人,周边企业的地域需求,客户共性分析,产品认同,发展前景认同,文化认同,客户消费特征：租多买少,NO.2,产品/理解/定位篇,创意商业街特征分析,1、人流量 位于交通要道，人流、车流量高。,2、投资回报率 上实集团介入经营管理，将会有长期而又稳定的回报。,3、品牌魅力 上实集团的品牌魅力高，品牌辐射能力强。,4、产品设计 内部空间规划合理（9*9的空间布局、得房率高 、使用率高）、立面设计风格独特。,5、商业价值引擎 海上影院、海上讲堂、海上多功能厅将为项目提供强劲的动力。,6、楼宇经济 项目LOFT发展前景高，楼宇效应明显，可对消费能力和消费量有效增强。,创意LOFT特征分析,1、地段 虹口、杨浦与陆家嘴的快速通道，文化高地与经济高地快速连接。,2、投资回报率 创意产业的集群效应，将会提供稳定的承租客群。,3、产品设计 自由分割的立体空间、简洁大气的立面、内部空间的合理运用、专业的配套设施。,4、空中会所 高级空中会所将成为企业家俱乐部，涌动无限商机，成就业界身份标识。,项目产品特征分析,创意产业集群效应，带来的稳定承租者，稳定的投资者,创意经济发展空间无限。,混合都市魅力的展现新型的生活方式,节点效应（地段效应）文化与经济的枢纽产品个性化标志创意人群的个性标记城市原动力,新文化地产倾情打造，蕴涵深厚文化内涵,上实品牌魅力，引力无穷,项目产品补强建议,1、公共空间的利用 建议商业街内部增加开发空间，形式入露天咖啡座等，可增加公共交流空间，可创造一部分收入。,2、商业街屋顶平台的利用和美化 建议商业街的屋顶平台可以无偿提供各组团院落的主力商户使用；3栋LOFT连通的裙房部分，可考虑设置屋顶花园。,3、增强商业街地面处理 可采用不规则有联系性的图案，以增强人流的引导，也可考虑适当位置预留空地或墙面，为创意人士提供涂鸦的空间。,4、有效利用LOFT裙房的开放性 增加人流引导和方向指示，以便使商业街形成开放式的氛围。,商业街补强建议,5、多采用小组团绿化 注意细部的处理并达成移步换景的效果，水景中要考虑声光电的完美组合。,6、适当增加花架等处理 立面可考虑适当增加花架等，以增加绿化面积和增强景观性和趣味性。,7、商业街内部导视系统 适当位置设立导向系统以及商家指示系统。,8、增配电子服务系统 POS机系统、客户管理系统、INTERNET商户管理系统、地下车库管理系统等。 如互动服务亭、互动数码海报系统顾客服务柜台系统、动态投影宣传,1、设立高等级空中会所 空中会所采用高标准，成为入住本项目办公企业的高级管理人员俱乐部。可参照鸿艺会标准。,2、增加空中花园 在平层和错层的一层部分留有约20左右储藏空间，建议改为同一平面共用的空中花园，可丰富整体空间感觉，并可为创意人士留出休息、交流空间。,3、公共空间个性化 建议公共空间墙面、地面可提供给客户或聘请专人设计，增加内部空间的活跃性。,4、采用24小时物业管理服务 针对本项目今后承租客户工作时间较为宽松的特点，以适应客户的特殊需求。,LOFT补强建议,NO.3,整体/推广/策略篇,推广总体策略,海上海的立体传播网,33,新闻引导,广告投放,活动配合,新文化地产,创意产业经济,海上海项目,产品线推广策略,新文化地产,创意产业经济,社会影响力,行业影响力 （创意及房地产）,海上海,客户影响力,追随者、仰慕者,倡导者 （名师、大家）,实用者,宣传线推广策略,新闻引导,以大众类及财经类媒体，形成社会影响力 宣传重点：海上海创意产业，新经济发展趋势,以大众类及房地产行业媒体，形成客户影响力 宣传重点：海上海中国创意产业基地，诞生！,以大众类及房地产行业媒体，形成行业影响力 宣传重点：海上海创意地产领跑者,广告宣传,软性广告配合 宣传重点：配合新闻炒作进行适当落地,硬性广告强势登陆 宣传重点：海上海形象传播,大型户外广告引导 宣传重点：海上海形象传播,活动配合,公关活动： 各类相关公关活动的展开烘托形象,促销活动： 各类促销活动对于销售产生直接效益,NO.4,整体推广/企划篇,广告总精神,灵魂,契机,新文化地产,创意产业,制定地产开发理念,载体,地产本身,卖点众多的产品：开发理念、文化营造、规划设计、营销模式不同程度创新,新文化地产无限可能,创意产业无限可能,海上海无限可能,最佳市场细分切入点,海上海,结合创意产业的两大基本特征：原创性与发展性,海上海的价值实质：海上海能带给人未可预期的价值与可能,SLOGN阐述,无限可能,就是,NO.5,整体/推广/计划篇,推广阶段性,LOFT推广,商铺推广,住宅推广,创意商业街推广方案,第一阶段：商铺引导期,04/7至8月中旬,推广计划,销售执行,NP稿的来电接听、来人接待 重点对商业进行客户积累，同时也对LOFT客户进行积累并了解客户对产品的需求 销售案前准备、 人员培训 市场调研 销售讲习制作 销售说辞演练,第二阶段：商铺公开期,04/8月下旬至9月底,推广计划,销售执行,公开房源：B区E区F区共12套商铺 销售目标：完成公开房源的90% 工作重点： 公开房源的销售签约，引爆销售为强销期积累人气 后续客户的积累 SP活动的配合 业务检讨并调整，销售策略调整及销售通路的修正,第三阶段：商铺强销期,04/10至12月中旬,推广计划,销售执行,公开房源：分两批公开房源 第一批为C区D区共19套商铺和公开期剩余房源 第二批为A区7套商铺及剩余房源 销售目标：完成100%清盘 工作重点： 完成销售目标 前期未成交客户追踪逼定 老客户的介绍 SP活动的配合,创意LOFT推广方案,第一阶段：LOFT引导期,04/9至11月底,销售执行,工作重点： 销售案前准备 人员培训市场调研 销售讲习制作 销售说辞演练 客户积累 同时处于商业项目的强销阶段，进行人员分工,第二阶段：LOFT公开期,04/12月,公开房源：10#楼共计101套房源 销售目标：完成80%销售签约 工作重点： 公开房源的销售签约，引爆销售为强销期积累人气 后续客户的积累 SP活动的配合 业务检讨并调整，销售策略调整及销售通路的修正,销售执行,第三阶段：LOFT强销期,05/1至4月,推广计划,销售执行,公开房源：8#、9