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房地产基础知识第一节基本概念一 与土地有关的概念房地产一级市场：土地市场。是国家垄断经营的市场。国家将土地使用权出让给房地产经营者，可以使生地，也可以是经过开发达到“三通一平”的熟地房地产二级市场：房地产开发市场。包括土地二级市场（即开发商可以转让土地）房地产三级市场：房地产二手房市场。单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。（即存量市场）三通一平： 通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平： 大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。生地： 指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。熟地： 指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。 毛地： 指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围土地使用权年限： 居住用地70年；科技、教育、文化、体育、卫生用地50年；商业、旅游、娱乐用地均为40年；综合用地或其他用地为50年。商住两用住宅： 是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。一般为50年商住公寓。国家只界定了“居住与非居住”用地，所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。如果开发商说楼房是商住两用的，则很可能是：同一幢楼，部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。二与住宅有关的概念砖混结构： 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。框架架构： 由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用。（墙体材料一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。）框剪结构： 就是框架剪力墙结构，在框架结构中布置一定数量的剪力墙，对抗风和抗震非常有利，因此能加强建筑的整体性。但是因为其建筑平面布置不灵活，所以不适合大空间的公共建筑，而且装饰灵活性差。一般适用住宅、公寓和旅馆。混合结构： 是相对于单一结构如砼（tng）、木结构、钢结构而言的，是指多种结构形式总和而成的一种结构。最常用的是钢筋混凝土和砖木的混合。板 楼：指多个住宅单元组合而成，每个单元设有楼梯或电梯的住宅。一般为多层或小高层建筑。塔 楼：指以共用的楼梯电梯为核心，布置多套住房的高层建筑。塔楼形式有十字形、井字形、方形和蝶形。 公寓式住宅：公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。（提包入住）花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅。小高层住宅：指七至十二层的楼房住宅称为小高层住宅。高层住宅：指十二层以上的楼房住宅称为高层住宅。超高层住宅：100米以上的高层称为超高层住宅。会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。a 在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为4米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。 b当今的很多复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，两层层高均为正常层高，有内部楼梯。所以，现在的跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。错层：户内楼面高度不一致，错开之处有用30-60cm的高度的楼梯联系，但没有完全分成两层，功能性和空间感更强。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。）地下室： 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 毛坯房： 交付使用时的房屋没有门，只有外分户门，墙面和地面仅做了基础抹灰处理，而未作表面装饰处理的房屋。阁楼： 也叫暗楼，一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 层高： 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常是指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。净高： 指楼板面或地板面至上层楼板底面（即室内屋顶）之间的最小垂直距离。净高 = 层高 - 楼板厚度。玄关： A玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。B居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。C玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。D平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 飘窗： 就是飘出的窗子。一般的飘窗可以呈矩形或梯形，从室内向室外凸起。飘窗的三面都装有玻璃，窗台的高度比起一般的窗户较低。为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。露台： 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。阳台： 阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。隔断： 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。设备层： 建筑物中布置设备管线的空间，不能用作居住、办公等功能。同时设备层还包括： 1、消防逃生（特别指高层楼房）层。 2、消防设备设施层（消防备用水箱、消防稳压水泵）。 3、供水、回水管道等。 4、电梯设备机房。 5、生活供水管道层（高层楼房采用分段供水方式）6.提供暖气供暖。7.宽带线缆设备等。标准层： 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。均价： 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以各单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。（均价一般不是销售价）进深： 一间房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（房屋进深一般限定在5米左右）开间： 住宅的宽度，指一间房屋或一幢居住建筑的一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。户型： 根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。户 室 比： 各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”户室比 = 某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数 * 100%楼 间 距： 同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。按照国家规定：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。楼间距最低标准：住宅每户至少有一个居室在冬至当天日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）。三与面积有关的概念建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。公摊面积：为整栋楼服务的公共建筑设施。1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。使 用 率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。套内建筑面积：（又叫实用面积）指单元分户门内范围的建筑面积。包括使用面积、墙体面积和阳台面积。套内使用面积：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。实 用 率：是套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积得房率： 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。容 积 率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。（如：建设用地1000平方米、地下室400平方米、地上一层300平方米，则：建筑密度为30）。建筑系数：建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积 ）占地总面积100% （房屋建筑系数=房屋建筑面积房屋使用面积）绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。绿地率通常都有下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化率： 是指规划建设用地范围内的绿荫面积（也叫绿化投影面积，长草的地方都算绿化，一般大于绿地面积）与规划建设用地的用地面积之比。（标准的名称是绿化覆盖率）四与产权有关的概念房屋产权： 泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权： 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押： 产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。房产过户：也就是产权转移从甲方转移到乙方的全过程。期房： 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房： 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房： 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 五证与两书：国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建筑工程施工许可证 是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。工程竣工验收备案表：全称是房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。按 揭：是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。契 税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。公共维修基金：指用来为住宅楼房的公共部位和公共设施及设备来维修养护的基金。（一般为购房款的2%）住房公积金|：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。（140平米以上的不可用）起租期：出租房屋开始计收房租的日期。免租期：发展商或业主给予客户在租赁期限内免于交纳租金的时间段。发展商一般将免租期分为：1、装修期；2、装修期外做为调节租金价格的时间段，此两种形式均需交物业管理费。押金：承租人根据租赁合同，为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。押金有时亦被称为押租和按金。抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行 管理，债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。（简单说：抵押过程中，房子始终是你的）香港同内地常用房地产名词比较楼市：住宅市场 楼盘：住宅楼宇 地盘：建筑基地物业：房地产业 物业管理：住宅小区、住宅管理 住宅物业：住宅产业市道：市场行情走势 价位：市场价格 楼市发售：住宅上市按揭：购房抵押贷款 供楼：住户以按揭等形式购买住宅入伙：购房者买房并办完手续后进驻住宅 豪宅：豪华住宅、高级别墅高尚住宅：高级住宅 置业者：购买房屋住宅者 用家：购房自住者炒家：购房用于买卖者 炒楼：住宅买卖 炒楼花：预售期贷住宅买卖铺位：临街底层商业用房 鬼楼：无人居住的空闲楼宇靓楼：市场交易中非常抢手、好卖的住宅楼宇短线投资：购买住宅后出售短期收回投资中长线投资：购买住宅后出租较长时间收回投资买家入市：住宅市场消费需求 发展商：房地产开发企业代理商：租售买卖房地产代理机构 仲量行：私人房地产中介咨询机构律师楼：律师事务所 监权：住宅产权下面是赠送的保安部制度范本，不需要的可以编辑删除!谢谢！保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法规，按照#年度目标的要求，做好#的安全保卫工作，保护全体人员和公私财物的安全，保持#正常的经营秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，认真贯彻“预防为主”的方针，教育提高全体人员的消防意识和防火知识，配备、配齐#各个楼层的消防器材，管好用好各种电器设备，确保#各通道畅 通，严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度，按时上岗、到岗，加经对重要设备和重点部位的管理，防止和打击盗窃等各种犯罪活动，确保#内外安全。四、加强保安队部建设，努力学习业务知识，认真贯彻法律法规，不断提高全体保安