西南林大毕业论文-我国开征物业税的可行性研究.doc

西南林业大学本科毕业（设计）论文（2011届）题目： 我国开征物业税的可行性研究 教学院系 经济管理学院 专 业 会计学 学生姓名 陈厅 指导教师 李朝红（讲师） 评 阅 人 2011 年 3 月 18 日目 录前言21 物业税的内涵21.1 物业税的概念21.2 物业税的性质和特点21.2.1 物业税的性质21.2.2 物业税的特点32 我国开征物业税的理论背景及必要性32.1 我国现行房地产税费问题分析32.1.1 税费名目繁多且概念混淆42.1.2 税种设置和计税依据不合理42.1.3 征税范围较小且税基狭窄42.1.4 房地产税收占地方政府税收比重小52.1.5 房地产税费重交易环节轻保有环节62.2 开征物业税的理论背景62.3 开征物业税的必要性72.3.1 开征物业税可以公平税负72.3.2 开征物业税可以规范房地产市场72.3.3 开征物业税有利于调节贫富差距83 部分国家和地区的物业税比较和借鉴83.1 美国的物业税83.2 香港的物业税83.3 智利的物业税94 我国开征物业税的税制设计94.1 我国开征物业税的基本原则与思路94.1.1 开征物业税的基本原则104.1.2 开征物业税的基本思路1142 物业税的税制要素设计114.2.1 纳税人114.2.2 课税对象114.2.3 征税范围114.2.4 计税依据124.2.5 物业税的税率设计124.2.6 税收优惠政策145 开征物业税的配套措施155.1 建立科学的房地产产权信息系统155.2 建立科学完善的物业税评估体系155.3 健全和完善社会保险和社会保障制度155.4 建立简便有效地复议和申诉机制16结束语16参考文献17致谢18指导老师简介18西南林业大学经济管理学院2011届毕业论文（设计）我国开征物业税的可行性研究陈厅（西南林业大学经济管理学院 会计学2007级 昆明 650224 ）摘 要：目前我国房地产税收制度存在诸多问题，影响了房地产市场的健康发展，而“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”是解决这些问题的必然选择。物业税的实施，将对社会和个人产生重大的影响。本人通过对我国现行房地产税费问题分析及国外开征物业税的经验总结，提出了我国物业税税制要素的设计及对比了房产税试点城市上海、重庆的相关政策，了解与时俱进的市场情况，希望能为我国全面开征物业税提供一些有价值的参考。关键词：物业税；可行性；税制设计 Research on the Feasibility of Charging Property Tax in ChinaChenting(Accounting2007 Institute of Economics and Management Southwest Forestry University Kunming 650224)Abstract：nowadays，in China, the real estate tax system still exists many problems, which, to a great degree, influences healthy development of the market of the real estate. So we need to make some tax reformation in the process of the urban construction, if necessary, we need to impose the property tax on some real estate on a unified standard, and meanwhile, cancelling some unnecessary charge, which is the mere choice to resolve all these problems. The implement of the property tax will absolutely make a great difference socially and individually. By means of analyzing the problems of real estate domesticly and also concluding the lessons of tax to the real estate internationally, the essay put forward the design of property tax system, and compared with some related policies in Shanghai, Chongqing all these test site, keeping paces with the times to understand the state of the market, and at last the author hope he or she could proposal some valuable suggestions for the design of property tax system.Keywords: property tax; feasibility; tax system design前言2003年10月，党的十六届三中全会的关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。一石激起千层浪，由此，“物业税”一词进入百姓视线，成为众人关注和议论的焦点。2009年5月19日国务院批准的关于2009年深化经济体制改革工作的意见中进一步提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”与此同时，我国房地产领域的投资不断增大，国民经济的持续增长为社会和个人积累了财富，为物业税的开征提供了条件。2011年1月27日、28日，上海、重庆分别正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。由此可见，物业税开征已经成为我国房地产税制改革的必然趋势。所以物业税在我国究竟应如何实施显得十分的重要。1 物业税的内涵1.1 物业税的概念关于物业税的内涵，虽然我国没有一个权威的法律界定，但是从国家对物业税改革的最初设想来看，物业税，是指在房地产的保有阶段，以保有阶段的土地、房屋等不动产为课税对象，以房地产的评估值为计税依据，在每一课税年度对房地产所有者或使用者（包括自然人、法人和非法人组织）征收的一种税，税负随房地产的市场价值变化而变化1。其实质是一种财产税，也可被称为不动产税或房地产税。在我国，物业税这一概念于2003年首次出现。中共十六届三中全会上提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，物业税的论证和准备工作稳步推进。预计物业税开征后，将成为我国地方税系和财产税系的重要组成部分。1.2 物业税的性质和特点1.2.1 物业税的性质（1）物业税属于财产税，虽然各国(地区)对物业税的叫法不尽相同，但不论名称如何，其实质内涵都是以财产的持有为前提的，是一种具有财产税性质的税种，且为从价税，其征收的税额会随着房地产市场价值的不断提高而增加。（2）物业税属于地方税，房地产具有固定的坐落地点，无法随意移动，且地域性强，因此，适宜地方政府对这一税源实施严格监控。此外，将物业税作为地方税，首先，可以激发地方政府物业税征管的积极性；其次，可以扩大地方政府用于地方基础设施和公用事业的投资规模；再次，实现地方政府事权与财权的有效结合，让地方政府可以根据当地经济的发展情况和实际发展水平以及政府的财政支出需要，灵活制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，从而形成一个“良性循环”的机制1。因此，世界各国和地区都普遍将物业税作为地方税来加以征收。而这对我国政府实现服务型职能转变也具有极其重要的意义。（3）物业税属于直接税，物业税是针对不动产的保有课税，纳税义务人即不动产的所有者或使用者通常就是税收的实际承担者，一般无法将其税收负担再另行转嫁给其他人，即纳税人与负税人是一致的。1.2.2 物业税的特点（1）税源稳定,房地产属于不动产，具有固定性和不可流动性，不会因为对房地产征收物业税而引起房地产在地区之间转移，因此，只要纳税人拥有房地产，就必须缴纳物业税，这样也具有了长期征收的可能性。（2）税源充裕,随着经济的发展和城市化进程的加快，对作为生产和生活基础的房地产的需求肯定会不断扩大，而且由于土地的稀缺性，因此房地产的市场价值通常会随着时间的推移越来越高，这就保证了物业税税源的持续增长。（3）征管方便,从税收的管理角度看，由于房地产特有的不可隐匿性和地域性，使得其较其他财产更容易进行监控。这样，通过地方房地产管理部门提供的完备准确的产权户籍资料，地方税务部门就可以确定征税对象和纳税义务人。不仅加强了地方政府征税的决心，调动了其积极性，而且也保证了税收能够有效地足额征收入库。2 我国开征物业税的理论背景及必要性2.1 我国现行房地产税费问题分析自1994年以来，我国房地产税费制度已经历了相当程度的发展和完善，但是其依然存在一些严重的弊端。具体而言，我国现行的房地产税费制度主要存在以下问题。2.1.1 税费名目繁多且概念混淆目前我国实际征收的与房地产直接相关的税种有11种，占到我国所有实际征收税种数目的将近一半，且各类与之相关的收费项目更多。名目繁多的收费项目中，部分属于不合理收费，更有不少重复征收的项目,这些项目，对房地产市场的参与者来说无疑是沉重的包袱。如表1所示:表1 房地产经营活动中的开发、保有和交易环节的主要税种、税率2征税环节税种计税依据税率房地产开发耕地占用税实际占用的耕地面积5元-50元不等土地增值税房产增值额30-60房地产保有城镇土地使用税土地面积0.6-30元/平方米房产税房产价值或租金收入1.2或12房地产交易营业税销售收入5契税合同交易价3-5城市维护建设税实际缴纳的增值税、消费税、营业税额1、5或7印花税合同价格0.03-0.05或5元/件2.1.2 税种设置和计税依据不合理我国当前的房地产税制中部分税种的税基交叉，存在较严重的重复征收现象。如对房地产产权转让签订的产权转让书据，承受方既要按规定缴纳印花税，又要缴纳契税；在房地产转让时卖方既要缴纳土地增值税，又要缴纳所得税；这些税种彼此联系，往往是对同一税基的重复征税，不仅导致税制复杂，纳税人税收负担加大，也有违税收的公平和效率原则。2.1.3 征税范围较小且税基狭窄我国的房地产征税一般只针对经营活动中的房地产行为，且主要针对城市、县城、建制镇和工矿区，而对其他地区，以及个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行减免政策。如，在房地产保有环节征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，均只针对我国城市、县城、建制镇和工矿区，对个人所有的非营业房产和事业单位的房产免税。从房地产税收理论上来分析，并结合我国经济发展的现状，可发现，目前不在征税范围中的房地产，如大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房及城镇个人住宅，都有理由纳入征税范围，并且其对应纳税人也有能力缴纳税款1。2.1.4 房地产税收占地方政府税收比重小房地产税收因其税源稳定，便于征收和管理，已成为很多国家财产税和整个地方税收体系中极其重要的部分。在美国，房地产税的税收收入可占到地方政府税收收入的653以上。但是，在我国，房地产相关的税收占地方政府税收收入的比重较小。如表2所示，以上海市2009年地方财政税收收入为例，明确可划为房地产相关税收的城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税仅占当年上海市地方政府财政税收收入的16.644，无法为地方政府带来稳定和可持续的收入来源。表2 2009年上海市地方财政收入分类税种收入（亿元）占地方税收入比值增值税372.4715.7营业税8396835.4企业所得税481.6920.3个人所得税230.449.71城市维护建设税76.203.21房产税63.002.66印花税46.311.95城镇土地使用税23.651土地增值税61.222.58车船使用税7.090.3耕地占用税8.550.36契税162.016.83地方政府税收收入2372.31100注：数据来源中国统计年鉴2010、上海统计年鉴20102.1.5 房地产税费重交易环节轻保有环节房地产保有环节的税收具有财产税的性质，有较好的收入分配功能和资源配置调节功能。然而，目前我国的房地产税费主要集中在开发环节和交易环节，保有环节的税赋较轻。图1 2009年我国房地产主要税收收入5以2009年为例，选取土地增值税、城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、契税和城市维护建设税等六类与房地产行业密切相关的主要税种，他们各自的比例如图1所示：由图1可知，我国房地产税收在各个环节中的分布比例失调。以上述6个税种分析，房地产开发环节的税收占21.28，房地产保有环节的税收占27.13，房地产交易环节的税收占56.9，可见保有环节的税收占比较低，而交易环节的税收占比高。由于营业税和印花税中不仅包含了一部分房地产相关的税收，也包含了非房地产相关的税收，因此上图中并未将营业税和印花税计算在内。但是可以判断，若将这两种属于交易环节的税收考虑在内，保有阶段的税收比例将低于27.13。2.2 开征物业税的理论背景2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过的物权法，是一部起支架作用的法律，体现了宪法的原则，对防止国有资产流失，保护公民私有财产、完善社会主义市场经济体制意义重大。财政部在2007年3月5日向第十届全国人大第五次会议的报告中指出:研究开征物业税的实施方案6。这标志，物业税制度即将进人深化试点和实施阶段。物权法的出台为物业税的开征创造了法制条件。第一、物权法为物业税开征的私人财产保护提供了法律基础。第二、物权法为物业税的财产登记和评估提供了法律基础。物业税的征收管理包括了产权确定、财产登记、价值评估与税收征管等四个连续相关的环节6。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度，致使税源流失。同时，与土地税密切相关的房地产价格评估制度和税收评估政策不健全。以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。完善的财产登记制度是物业税开征的基础，也是物业税的保降。因此，物权法为建立健全个人财产(主要是房地产)登记、处理的法律法规提供了依据。2.3 开征物业税的必要性由于我国目前在房地产领域的税费存在着诸多问题，缺乏规范性，所以物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产业税费，公平税负的厚望。开征物业税是市场经济必然要求，是中国经济社会发展的需要。2.3.1 开征物业税可以公平税负现代税收制度的精神是“多收益者多纳税”8，按照过去土地批租的方式，忽略了物产的升值问题，对于物产增值部分的价值，没有税收调节机制，税收缺乏弹性，使政府无法对其进行调控，税源不足，使财富流向物产保有者，物产升值越多的业主受到的保护越多，导致了炒楼盛行，贫富差距的拉大。物业税在房产保有阶段统一收取。有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按评估价值对房地产所有者征税，作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化，能够充分发挥调节土地极差收入的作用。2.3.2 开征物业税可以规范房地产市场在目前不规范的市场环境中，有一种现象是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼”7。近乎疯狂的“炒楼”行为导致这些城市房价飞升，增加了实际需求者的购房成本，掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，在一定程度上可以抑制“炒楼”行为。由于物业保有阶段的成本增加，加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。2.3.3 开征物业税有利于调节贫富差距税收是国家直接掌握的一种分配工具，处于社会再生产的分配环节，可以调节贫富差距的手段，物业税也应具有这种效应。多收益者多纳税，对不同的住宅征税不同，对一些特殊情况确定一定条件的免减税政策，从而达到调节个人收入分配，平衡财富缩小社会贫富差距，维护社会稳定的效果。3 部分国家和地区的物业税比较和借鉴鉴于房地产在经济中的重要地位，世界各国都普遍将房地产相关的税收作为本国税收体系中的重要税收。在所有房地产相关的税收中，保有阶段的物业税是重要税种。纵观世界，各国的物业税因经济发展、社会环境不同而各有差异。因此，学习发达国家和地区的房地产税制改革的经验，对于我国开征物业税具有十分积极的意义。下文主要介绍美国、香港、智利征收物业税的相关情况。3.1 美国的物业税美国对房地产征税采取财产税的形式，以土地、房屋的财产总额为计税基础，其物业税是不动产保有阶段设置的唯一税种3。由于财产税与地方经济的关系紧密，因此多由地方政府征收。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定，各州和地方政府的税率不同。它是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。财产价值的估算是财产税征收的核心。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。3.2 香港的物业税在香港，与房地产相关的税收主要有差饷税和物业税，本文研究的物业税主要是这里的差饷税，属于财产税，而物业税是一种所得税。故下文主要讲述香港的差响税。香港的差饷税是对房产的所有者或使用者在房地产保有期间征收的税收，是一种财产税。香港所有的地产物业，不论是私人物业或是公共房屋，也不论房屋自用或者是用于出租，都需要缴纳差饷9。差饷收入是政府一般收入的一部分。差饷的计税基础为房产的应课差饷租值，应课差饷租值是假设房产在特定的估价日期出租可以取得的合理年租金收入。这里的年租金收入是一个假设值，不管房屋用于自住或是出租，差饷的税基均是该虚拟的年租金收入。差饷的税率每年由政府依据财政情况调整，最终由香港立法会批准。一般来说，差饷税率在5%左右10。差饷的评估及征收由政府直属的香港差饷物业估价署负责。应课差饷租值每年评估一次。评估时，以同区相似物业的市场租金为参考依据，并按照位置、面积、质量及物业管理水平加以调整。在实践中，计算机辅助的批量评估应用广泛，绝大部分的差饷评估均采用批量评估。3.3 智利的物业税智利物业税是最为典型的不动产税，对城市或乡镇不动产征缴。其纳税人是拥有城市或乡镇不动产，包括土地、房屋、其它建筑物的个人和法人。以纳税人拥有的城市和乡镇不动产为课税对象。计税依据是不动产登记在册的价值。登记财产价值必须每5年到10年重新登记修改一次。另外，由于物价变动，每6个月随物价上涨指数调整一次。税率为2%的比例税率。对财产登记在册价值在一定数额以下的，免征不动产税。对住宅的免税限额规定要高些，大约是一般不动产免税限额的34倍4。在发达的国家以及我国香港地区，由于市场经济自由竞争的推动，物业税制度已有悠久的历史，并形成一些极具借鉴价值的鲜明特征。第一、物业税税种的配置、计税依据的确定和税率的选择上要体现国情原则。各国社会政治经济文化背景的不同，必然决定各国对物业税制模式选择的不同。第二、在财政隶属关系上，物业税应属地方税收，成为地方政府的主要收入来源。第三、地方政府应对隶属于自己的物业税拥有较大的税权和财权10。第四、在征管上要形成一套科学的管理办法和配套制度。4 我国开征物业税的税制设计4.1 我国开征物业税的基本原则与思路按照十六界三中全会对税制改革的总体要求，今后一个时期进行一系列税收制度改革，其中包括在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。目前，物业税改革还处于准备阶段，但其框架已经搭就，对房地产相关收费实行“取消一批、保留一批、转移一批、转为税收一批”的原则1。即取消不合理、不合法的收费，坚持谁受益谁付费的原则；保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政性收费；将属于地价的收费转移归入地价中；将一部分属于税收性质的收费转为税收；并将征收环节后移，由开发环节、交易环节的税费改为拥有或使用的单位和个人承担，建立起开征物业税的新机制。物业税税负水平应依据现行房地产税和开发建设环节收费转为税收负担进行测算确定。目前大多数地方尚不具备开征物业税的条件，应首先在少数条件成熟的地区进行试点，待条件成熟再在全国推开。物业税属于地方税，大的原则由中央确定，各地根据实际情况逐步推行这项改革。4.1.1 开征物业税的基本原则开征物业税，应该科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。在改革中应遵循简化、公平、规范、高效的原则。（1）适当简化合并税种，统一内外资企业税政。根据简化税制的原则，应对现行的涉及房地产方面的税种进行合并，把一些不适应经济发展的税种取消，如土地增值税，建议将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并，征收物业税，内外资企业税政统一7。（2）清理规范现行的涉及房地产开发建设销售过程中的收费项目。建议将政府基金、收费项目进行清理，将带有税收性质的基金、收费并入税收，合并收费项目，降低收费标准，达到明税、少费的目的。（3）完善财产登记和房地产价格评估制度。财产税的征管是建立在财产登记制度基础上的，而我国目前财产登记管理制度很不健全，尤其是私有财产登记制度，还没有相关的法律规定，应尽快建立健全财产登记制度。同时要规范房地产评估市场，加强市场化运作；确定科学合理的评估办法，以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础；提高专职评估人员的业务素质，从法律和制度方面对评估从业人员的职业道德加以规范和约束7。（4）扩大征税范围，统一计税依据。为了有利于公平竞争，应把征税范围覆盖到农村乡镇。对纳税人、计税依据、税率能物业税要素做一定的统一和规定，对免税项目也要做一定的调整。4.1.2 开征物业税的基本思路物业税是一项牵一发而动全身的重要税种，如何开征将对政府、企业尤其是房地产企业、居民等部门以及国民经济生产、生活产生重大影响。一般来说，税收有两个主要功能：一是满足政府的财政收入需要，二是对经济及社会生活中的一些不合理的现象进行必要调节。物业税应该赋予怎样的功能，这是制度设计首先需要明确的。目前，物业税的制度设计有两种思路：一是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。二是只将现行房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税合并转化为房产保有者每年缴纳的物业税。可见，开征物业税并非设立一项新的税种，而是通过现有税种的归并达到简化税种、优化税收的目的。其遵循原则是科学测算现行房地产税和开发环节收费总体规模，令物业税的总体规模大致与之相当。物业税两种设计方案的区别在于是否将土地出让金涵盖在内。42 物业税的税制要素设计世界上大多数国家物业税的制度设计不完全相同，我国的物业税税制设计也应该有自己的特色，本人在借鉴国外开征物业税成功经验、总结前人研究成果的基础上，对物业税税制要素的设计提出一些设想。4.2.1 纳税人物业税的纳税人应为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。不论自然人与法人。不论内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人，不论经济性质，不论部门，只要拥有房地产，都是物业税的纳税人。确定物业税纳税人，应遵循合理、便利、节约、可行的原则11。4.2.2 课税对象物业税的课税对象为不动产及其附属物，包括房产和地产。其中，房产是指可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。4.2.3 征税范围从我国实际情况分析，我国税制改革“宽税基、低税率”的总体原则也决定了物业税须在较大范围内征收。在征税范围方面，应该突出物业税制度的完整和规范，对我国境内所有不动产征税。从我国目前的情况来看，直接以房地产为征税对象征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的生产经营用房产和土地，对统一范围内的非生产经营用房产和土地，以及广大的农村土地、房屋则不征税，因此总体上存在征税范围狭窄的问题。对此，我国物业税制改革主要对征税范围做如下调整：第一，将现行有关房地产体系中仅对城市、县城、建制镇和工矿区范同内的征税范围扩大到农村，即对我国境内所有不动产征税。这是因为随着城乡一体化进程加快，特别是些发达农村地区工业化和商业化程度较高，农村经营性财产日益增加，城乡普遍开征物业税有利于均衡城乡税收负担水平，体现税制的完整性4。基于目前我国城乡居民贫富差距拉大现实，可根据各地情况制定相应的免税政策，如对农村自用住宅免税，对经营性住宅征收物业税，以此减轻农民负担。第二，取消城镇居民个人自用居住房免税的规定，即不论住宅或非住宅，也不论出租或自用，免减税之外的物业全面征收物业税。考虑到目前有相当多的居民购买房改房、经济适用房依靠银行贷款支持，拥有私人住宅的多数居民属于中低收入者，住宅房产税可暂采用低税率，同时实施减征额等优惠政策，减轻低收人家庭的税收负担。4.2.4 计税依据参照国际惯例，物业税以反映物业市场价值的评估价值为计税依据。我国物业税也应选择以房地产的市场价值作为计税依据。物业税属于财产税，对纳税人所拥有的真实财产价值进行征税的。只有市场价法能够衡量出房地产的真实价值，因此以不动产的评估价值作为计税依据是征收物业税的发展趋势。4.2.5 物业税的税率设计物业税税率设计是物业税开征成败关键，我国物业税的税率既要保证财政收入，又不能对房地产市场产生过大的负面影响，更不能使纳税人承担过重的税负。对于我国物业税税率应合理确定范围。大多数国家物业税税率设在1%-1.5%12之间。考虑到我国首次开征房地产税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率不宜定得过高，综合考虑居民承受能力和国际上的一些经验，有人认为税率可以设定在0.3%-0.8%之间7。税率可以由国家统一立法，规定幅度税率，各地根据自己的经济发展水平等实际情况选择具体的适用比例税率。这是出于在保持全国税制统一的前提下，给予地方政府一定程度的自由裁量权方面的考虑，也是世界上许多大国所采用的做法。以下是我国首先开征房产税的城市重庆、上海的情况13,14，值得学习和参考。这里要特别说明的是此处的房产税实质就是本文研究的物业税，并不是我们之前就存在的房产税。如表3所述：表3 重庆、上海的房产税征收情况城市重庆上海试点范围渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南 上海市行政区域税率0.5-1.2暂定为0.6。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅 2、个人新购高档住房,高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。非本市居民家庭在本市新购的住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70计算缴纳。 免税面积一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米。上海市居民家庭人均60平方米纳税额计算应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率应纳房产税税额=新购住房应征税的面积新购住房单价70税率注：2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为4970.5元/平方米2011年2月18日市统计局公布上海上年度新建商品住房平均销售价格为28426元/平方米重庆房产税案例分析：（1）一户家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米，其纳税额为（400-180）160001=35200（元/年）。（2）假设这个家庭在2011年1月28日之后，新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，其建筑面积为180平方米，交易单价为10000元/平方米，其纳税额为：（180-100）100000.5=4000（元/年）上海房产税案例分析：上海一户三口之家原已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，均价30000元/平方米，其纳税额为：（150+110-603）30000700.4=6720（元/年）综上所述在具体设计物业税税率时应该考虑如下因素：第一，一定的起征点包括以市场价值为主要起征点和一定面积为辅助起征点；第二，本地区的居民的负税能力；第三，地区之间的物业税税率应该适当平衡，否则，那些税率太高的地区就会驱赶税源，抑制本地区房地产业的正常发展。4.2.6 税收优惠政策按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则，从政策的稳定角度出发，做出以下减免税的规定：（1）国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。（2）宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。因为这些机构的不动产没有明确的受益个体，或者说受益人主要是公众，应该受到社会政策的鼓励15。但在宗庙寺庙、公园、博物馆等地设立的经营型不动产不应该列入不动产税的减免范围。（3）城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。这样可以使城市基础设施运行效率更好。（4）营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。营利性的工商企业法人所拥有的不动产，税负能力较强，拥有不动产权明晰，适合作为不动产税的征税对象。（5）农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。目前阶段对于农业用地和农民自住用房暂免征收不动产税，符合我国的国情。但是，从长远来看，我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制9。（6）城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。从我国的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，既不是投机，也不是投资的目的，而是基本生活住房，就是将城镇居民住房纳入不动产税，会加重普通人生活负担。对此可以允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存权利。5 开征物业税的配套措施世界上其他国家开征物业税的经验表明，要成功开征物业税，不仅需要有符合本国情况的税制设计，也需要建立和完善一整套与物业税征收管理相关的配套制度和措施。5.1 建立科学的房地产产权信息系统物业税征收的前提是产权足够清晰，我国目前土地产权有国有和集体所有两种形式。就城镇地区的住房而言，商品房、经济适用房、房改房等多种形式并存，虽然这些年我国已经逐步实行了住房改革，但如果统一开征物业税，具体应该上溯到什么时期来界定这些房产的产权关系是一个难题，也成为顺利开征物业税的关键。因此，需要建立科学的房屋产权信息系统。对房屋业主的信息进行全面采集，明确业主拥有房屋的性质(商品房、经济适用房等)、类型(普通住宅、公寓或别墅等)、面积及套数，从而方便物业税的征收和管理工作。5.2 建立科学完善的物业税评估体系我国现有的评估机构分属建设部、国土资源部、国资局三个部门。因此对同一个不动产的评估，可能会出现三个不同的价值量。所以有必要对现行的评估机构进行整合，使评估机构脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的的公正、诚信、公平的中介机构。同时要建立客观、公正的评估制度，规范评估行为，以保证公允的评估。5.3 健全和完善社会保险和社会保障制度由于土地资源的不可再生性和对土地资源的无限需求，土地升值是必然的。通常，物业税是按照房地产评估价值的一定比例征收的，这就意味着人们每年缴纳的物业税将随土地的升值而不断提高。同时，随着老龄化社会的到来，物业税的征收幅度与国家社会保险和社会保障的水平不协调，就有可能引起严重的社会问题16。因此，社会保险和社会保障的增加幅度要达到或超过物业税的增幅，以保证绝大多数老年居民在靠退休金生活的前提下，在缴纳完物业税后，生活水平保持不变或稳中有升。5.4 建立简便有效地复议和申诉机制物业税需要建立一个允许纳税人对物业税的评估、征管等行为提出异议的有效机制，即复议和申诉机制。该机制使得纳税人可以运用法律手段保障自己的合法权益，使物业税的征收更为科学、公正和合理。我国应