XX县“三个中心”及人社、规划大楼物业管理项目投标书.doc

XXX县“三个中心”及人社、规划大楼物业管理项目投标书目录一、XXX市址津物业管理有限公司简介及其他资料二、XXX县行政服务中心大楼概况三、物业管理思路及方案四、服务标准承诺五、物资配置、人员配置六、费用测算及投标价七、后言第一章 XXX市址津物业管理有限公司简介及其他相关资料XXX沚津物业管理有限公司于2008年7月注册成立，具有独立法人资格的企业实体。沚津物业在物业管理、安全防范、服务业主、营造文明社区、构建和谐社会等方面不断开拓、进取，并取得一定丰硕的成果，从组建时的几千平方米物业管理逐步壮大到现在的200余万平方米，为XXX的经济建设做出了重大的贡献。在房地产及物业管理行业中树立了良好的口碑。一、公司架构沚津物业以人为本，广纳贤才。公司现有员工60余人，丰富的行业经验、卓越的专业知识、突出的现代理念、默契的团队管理意识和积极进取的精神使沚津物业得以抓住每一个市场机遇，并获得了长足进展。总经理总经理助理财务部物管经营部行政人事部工程技术部安全服务部客户服务部清洁绿化部各物管处副总经理二、企业文化及发展企业目标：争创“一流的服务质量，一流的名牌物业，一流的企业形象”企业精神：平等、诚信、合作、发展、奉献质量方针：追求卓越品质，铸就服务品牌企业管理理念：思考、深入、细化、程序、作为服务理念：全心、全意、全为您-业主第二章 XXX县行政服务中心大楼概况（一）、大楼概况大楼位于XXX县湾沚镇荆山河路，建筑面积8200平方米；大楼内集中XXX县“三个中心”、及人社、规划等多部门办公。（二）、工作任务和要求1、人员配置：上岗人员不少于9人（其中：保洁4人、保安4人、门卫2人、现场管理人员1人），仪表端正，身体健康，能完全胜任本岗位工作，统一着装，物业公司对所招聘人员签订劳动合同，为所招聘人员输人身意外伤害等保险，制订管理措施，并交业主备案。2、保安工作：负责XXX县“三个中心”及人社、规划大楼办公楼的安全、保卫工作，维护正常的办公秩序及车辆停放秩序管理等方面工作，其工作范围：（1）保安人员24小时值班，按国家物业管理规范确保所属大楼财产的安全；（2）因一、二楼大厅是敞开式办公，工作人员的物品都是放在桌子上的，在大厅巡视的保安要注意防窃；（3）维护好工作秩序，防止喧嚷、吵闹，并协助处理有关纠纷；（4）做好报纸发放工作；（5）一、 二楼大厅属于无烟办公区，保安要劝阻在大厅吸烟的人去指定吸烟区吸烟；（6）负责做好机动车辆、非机动车辆停放在指定地点及秩序的维护工作。3、保洁工作：（1）工作范围： 负责大楼内外所有公共区域及门厅、走廊、过道、地面、墙体、顶部、门窗、各种灯具、楼道、男女卫生间、公共厕所、茶水间、会议室等的卫生保洁工作。负责各领导办公室的清洁卫生工作。（2）工作要求：门厅、走廊、过道等每日至少打扫2次，每天上午8：00前、下下午2：00前各打扫1 次；大门、及过道扶手每日应擦洗1次，相关指示牌、宣传栏应每日至少清洁1次；正常工作日8：00前，应将领导办公室清洁完毕。保洁区要求做到墙上无灰尘、无蜘蛛网，门窗玻璃无灰尘，污物桶及时清理、外观保持清洁，垃圾日产日清。公共厕所、卫生间每天集中打扫1次，保持大小便池清洁无积垢；水龙头、水管无锈斑；墙隔断无污迹；洗脸盆池、面镜平台、地面洁净无痰迹、无污垢、无积水。要定期喷洒药水消毒，做到无臭味、无积垢、无苍蝇。室内外环境卫生在早晨7：30点以前全部清扫完毕。墙面做到 无乱钉乱挂、无乱涂乱画，地面要求做到无纸屑、无烟头、无落叶、无痰迹、无污垢、无死角，痰盂纸篓垃圾桶每天倾倒，保持外观清洁，垃圾日产日清；地面无积水；办公楼院内草坪及停车场无塑料袋。废纸等杂物；各种栏杆、标牌上无灰尘。按甲方要求提前做好上级检查、大型活动的保洁准备工作。4、水电维修及日常保养工作：（1）对供水、供电设备进行维修和养护，确保大楼水、电的供应，材料费由需维修单位承担；（2）按要求提前开户空调、关闭空调及楼内电源；（3）负责对大楼内配电房的常规保养和维护，发现异常现象立即报告有关部门；（4）负责大楼内下水道的疏通工作。5、绿化工作：（1）对绿化树木、花草按园艺培护要求进行修剪、浇水、除草、治虫、施肥、打药等管理工作，保持树木、草坪整齐美观；（2）协助甲方在重大假日或特别活动、大型会议，室内、楼道摆放药草或植物。第三章 物业管理方案及思路物业保安与公共秩序维护方案 一、安全管理概述安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划大楼工作人员的安全。二、安全管理工作特点 XXX县行政服务中心办公大楼，是一个综合性办公大楼，总建筑面积约8200平方米，物业类型为办公楼。安全管理工作特点如下：1XXX县行政服务中心办公大楼作为XXX县多部门的一个综合性办公大楼，须注重公共卫生安全。XXX县行政服务中心办公大楼是为民现场办事的一个办公场所，是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛，所以，安全压力大。2消防要求高XXX县行政服务中心办公大楼对消防要求高，流动人员多，难以防范。一旦发生火灾，负面影响较大。3安全管理时间长是一个综合型的大楼，部门多，安全管理时间长。4车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放既有政府公务车辆，又有外来办事人员的车辆，并且外来人员的车辆进出频繁。那么，做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点。三、安全管理目标1人员进出井然有序2日常办公环境安全、舒适3重大活动顺利进行4突发事件迅速得到解决5无车辆失窃事件四、安全管理原则人防、技防相结合的原则。五、安全管理内容与方式1安全管理内容（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康和工作环境的行为。保证日常办公环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。（3）交通管理：车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件的安全管理2安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据XXX县行政服务中心办公大楼实际情况，设置门岗、巡逻岗等；巡逻岗按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制。六、组织建设1保安队伍的组建设队长1名，下辖门卫、保安员。2保安队伍的管理（1）对保安人员实行定期培训，提高安全安全防范意识。（2）严格执行请销假制度和交接班制度。（3）实行监管机制。物业管理人员的工作进行督查、指导。（4）注重形象3安全管理工作要点日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、重点区域检查、外围巡视检查、车辆疏导等的安全管理，每天的清场问题。（1）岗位要求1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。2)严格按岗位职责要求履行任务。3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作要点1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内，劝阻外来人员在大厅内吸烟。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3)引导前来办事的外来人员，为不太熟悉本物业情况的市民提供指引。（3）安全监控工作要点1)安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视办公大楼内外的安全状况。2)监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。（4）车辆疏导工作要点1)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。2)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。3)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检查工作要点 1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。 2)巡视范围包括办公大楼内的办公区、各机房、各处通道等。 3)按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题告知主管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。 4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向主管汇报。并注意消防设施等器材和设备的完好性。 5)巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他人员的询问，热情礼貌服务。 6)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。（6）消防管理 贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。 1)消防设施管理消防巡视检查至少要包括以下内容：l 消防通道是否畅通无阻。l 消防器材是否已按要求配备。l 消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。l 消防水源是否满足要求。l 烟感、温感、喷淋头是否完好。l 自动消防设备是否在联动位置。l 做好相关记录。 2)消防日常管理定期对大楼消防管理工作进行检查和指导。坚持“预防为主、防消结合”，做好大楼的消防工作。 做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。七、安全管理职责安全队长职责一. 主持本部门工作，坚决执行管理处经理指令，带领和督导全部门人员履行岗位职责，认真做好安全护卫工作。二. 负责主持召开部门会，及时传达上级指示精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实。三. 负责本部门人员的考勤，如实记载本部门执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向管理处经理请示报告。四. 负责协调本部门与其他部门之间的工作关系和本部门人员之间的关系。五. 爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。六. 熟悉安全管理各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作的规律及特点。七. 对因管理不力而造成本部门在执勤中发生的重大失误，或本部门人员出现严重违法违纪的情况负责。八. 负责抓好本部门的教育训练工作。九. 负责处理本部门执勤过程中遇到的一般性问题。安全员职责一. 安全员上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。二. 上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导，确保大楼安全。三. 熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物、预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。四. 爱护设施设备、公共财物，对大楼内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉大楼消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。五. 坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好纪录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。六. 遇到紧急突发性重大事情，要及时向领班或主管领导请示报告。七. 严格执行交接班制度。八. 积极向工作人员宣传治安防范知识。设施设备维护管理措施针对物业使用期限实施全过程管理，运用设施长远发展策略来调整现存设施设备管理概念。通过整合设施设备日常维修保养思想，修正设施设备大中修概念认识，调整设施管理阶段工作重点，是设施管理的重要手段。一、设备、设施日常维修养护计划及实施方案项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果机电设备每天巡视检查，发现现问题、及时维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1)无故障、停电2)保障安全运行。通讯设备1）电话每周检查一 遍，发观问题，及时维修。由设备部组织实施各项机电设备维修保养规程通讯畅通，无故障。2）网络每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部组织实施各项通讯设备维修保养规程供水设备每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部实施1）设备运行正常；2）储水池清洁无污染物。1）确保供水正常；2）水质无污染。消防设备1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的维护及检修；3）其它消防设备每周检查一遍，发现问题，及时维修由设备部按相应作业规程实施维修1）标识制定及维护规定；2）消火栓维修操作规程设施有效，标志清楚，完好无损。消防设施排水管室外消防栓每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部门作业维修工按相关维修规程实施1）排水管施工技术标准。2）消防设施施工标准。1）管道畅通，无堵塞。2）无泄露；3）消防设施正常有效。上、下水管1）接口及砂眼漏水2）管堵塞、破裂；3）固定码松脱每半年检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部负责维修。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。上、下水通畅，无渗漏。供配电2）配电房1）开闭所24小时值守。2）配电房每班巡回检查2-3次，发现问题及时处理。由设备部按相应工作制度、工作业规程实施。开闭所及配电房工作制度、作业规程供配电设施正常运行空调1）表冷器2）过滤网3）管道附件定期维护、保养，发现问题，及时处理。由空调班按相应工作制度、作业规程实施。空调维修工工作制度、作业规程中央空调节器安全正常运行二、设备、设施定期维修养护计划及实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果机电设备每月维保、养护，发现问题、及时维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1）无故障、停电；2）保障安全运行。通讯设备1）电话每季保养一次，发现问题，及时维修。由设备部组织实施。各项通讯设备维修保养规程通讯畅通，无故障2）网络供水设备1）每月保养清洗一次；2）每季度对设备保养一次。由设备部实施。1）有关二次供水规定；2）有关电气维护标准。1）确保供水正常；2）水质无污染。公用照明1）路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路的损坏灯具。1）由设备部按相应保养实施；2）照明器具每年更换一次。1）线路无老化；2）灯具政党使用，照明完好。消防设备1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓箱的维护及检修；3）其它消防设备。每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以免发霉；2）每年对消防疏散标志进行一次维护。1）由消防、机电维修专业人对应负责实施；2）消防系统主要设施、设备每年更换一次。消防设施保养规程。设施完好率100%上、下水主管1）接口吸砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。1）每年刷一次管道油漆；2）每年维修一次，并坚固管道固定码；3）每年雨季检查一次雨水口，更换不合格部分。由设备部按相关性作业规范实施。1） 排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏。供配电配电房1）每季进行一次专业维保。2）每年假期中进行曲一次中修和预防性试验。由设备部按相关法规作业规范组织实施。1）有关开闭所检修标准规；2）有关电气维护标准。确保供电设施安全正常运行。空调冷冻、冷却水系统部件按运行周期进行专业维护由设备部按相关法规作业规范组织实施。按中央空调相关性规定和标准确保中央空调安全正常运行三、公共设施及公建日常维修计划及实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果道路路面人行道砼道牙每周检查一遍，发现问题及时维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）路面修缮质量标准；2）人行道铺设修缮标准干净、平整、无坑洼，无积水，无缺损、完好率达99%以上。公共照明庭院灯、楼道灯、其它照明灯每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）电气作业安全操作规程；2）灯具施工标准。灯泡政党使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。沟渠池进雨水口雨水进污水进化粪池阀门进每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）进内无积物，进壁无胶落；2）化粪池出口及分隔地无堵塞；3）进盖上标志清晰。1）进盖完好率达100%，有效发挥功用，无参；2）无缺损，少污积；3）无堵。园林绿地绿地、花草、雕塑小品、花池每天检查一遍，发现问题，及时维修。环境清洁部进行绿化补种园艺维修。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化管理设施、设备齐全完好；2）雕塑水品等财贸艺完好率在99%以上；3）绿化及时补各率达99%以上；4）循环水系统畅顺。公用标志标识牌警示牌每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部维修实施。1）标志清楚，无污积，破损；2）安放牢固。1）标志设施完好率100%；2）标志无损坏。管理用房管理用房每周检查一次，由设备部按相关性维修保养规程实施。1）相当建筑啊分维修保养规程；2）相应电气、设备保养规程。1）正常安全使用；2）各项设施，设备完好；3）无改建。四、公共设施及公建定期维修计划及实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果道路路面人行道的道牙每年对局部损坏严重的路面、道牙、人行道板应控制在1%每年内，其它控制在50%每年内。翻新工作由设备自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。1）道路使用管理规定；2）路面施工质量标准。1）减少泌要的路面受污损和破坏；2）使局部损坏严重中面通过翻新延长寿命，从则使整个道路保持使用功能。公用照明庭院灯、楼道灯、其他照明灯1）每月清洁灯具一次；2）每季检修线路一次，应控制在1%每年内，其它控制在5%每年内。1）由设备部维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）线路老化；2）照明设施清洁完好1）实现良好的灯具外观；2）照明系统正常有效；3）照明设施线路完好率达95%以上。沟渠池进雨水门雨水进污水进化粪池阀门进1）化粪池每半年清理一次；2）每季度清理进内杂物一次3）每年全面维修完善一次。由设备部按作业规程实施维修。1） 进内侧防2）进内无沉积物。1）化粪池内无沉积物、出口畅通；2）进盖正常使用、密合；3）流水通畅。园林绿地绿化、雕塑、小品、循环水池、花池1）春、夏季各补换绿地一次，树木补种春、夏各一次；2）花木每半月修剪一次；3）草坪乔木每月修剪一次；由绿化服务部实施。1）绿草丛伍，树木青青、剪切整齐；2）雕塑、小品完整清洁，流水清清。管理用房管理用房1）每月检修一次设施，设备；2）每半年检查一次电气线路；3）每二年内粉刷一次；4）每年对其它建筑部分维护一次。由设备部实施。1）相应建筑维修规程。2）电气设备维修保养规程。1）整洁、安全、正常使用；2）设备、设备完好。五、公共设施维修养护流程编制施工方案，报客户业委会审批归档保存维修完毕，经验收合格后，填写维修记录表维修技术人员到现场维修建筑设施主管日常巡视检查或其它途径发现问题，填写维修申报单班组分工，实施方案，准备工具材料技术保障部负责签收维修申报单保洁管理方案工作时间l 每天上午7：00-下午5：00l 门厅、走廊、过道等每日至少打扫2次，每天上午8：00前、下下午2：00前各打扫1 次；大门、及过道扶手每日应擦洗1次，相关指示牌、宣传栏应每日至少清洁1次；正常工作日8：00前，应将领导办公室清洁完毕。 服务标准l 清洁管理无盲点；l 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；l 合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；l 保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄；l 为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境；l 操作规范化、管理科学化；l 适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；l 爱护物业各项设施及财物；l 及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；l 节约用电、用水；服务标准【楼道】l 地面干净无污渍、灰尘、痰迹。l 每天巡回保洁l 墙面、天顶干净无污迹、浮尘。l 每月3次保洁l 照明外壳无积灰、污迹l 每天1次保洁l 金属件干净、光亮无污迹，不变色。l 每天1次保洁【走廊、过道】l 地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。 每天2次保洁l 墙面干净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。 每月2次保洁l 扶手、栏杆干净。 每天1次保洁l 目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。每月1次保洁l 门、窗干净无污渍、浮尘。 每周3次保洁【停车场】l 目视标识、指示牌无灰尘。 每天1次保洁l 目视墙面、管道无灰尘。 每月2次保洁l 下水道畅通无堵塞。 每天1次保洁【道路】l 目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。 l 每天巡回保洁l 人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。 l 每天巡回保洁【绿化带】 l 绿化内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。 l 每天巡回保洁【垃圾桶、垃圾房】l 地面干净、干燥无异味。 l 每天2次保洁l 墙面无污迹、粘附物。 l 每天2次保洁l 垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。 l 每天2次保洁【其他设施】l 指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。每周1次保洁【标牌】l 无灰尘。 l 每天1次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】l 玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。 l 每周3次保洁【公共厕所、卫生间】l 大小便池清洁无积垢；水龙头、水管无锈斑；墙隔断无污迹；洗脸盆池、面镜平台、地面洁净无痰迹、无污垢、无积水。要定期喷洒药水消毒，做到无臭味、无积垢、无苍蝇 l 每天1次保洁【排水沟】l 目视干净无杂草、杂物。 l 每周1次保洁l 排水畅通无堵塞、积水、异味。 l 每周1次保洁【外墙】l 外立面二米以下无污垢。 l 每天1次保洁l 建筑物外立面按委托合同要求清洗。【室内外环境】l 墙面做到无乱钉乱挂、无乱涂乱画，地面要求做到无纸屑、无烟头、无落叶、无痰迹、无污垢、无死角，痰盂纸篓垃圾桶每天倾倒，保持外观清洁，垃圾日产日清；地面无积水；办公楼院内草坪及停车场无塑料袋。废纸等杂物；各种栏杆、标牌上无灰尘。 l 每天1次保洁【室内绿化】l 对绿化树木、花草按园艺培护要求进行修剪、浇水、除草、治虫、施肥、打药等管理工作，保持树木、草坪整齐美观；叶、无痰迹、无污垢、无死角，痰盂纸篓垃圾桶每天倾倒，保持外观清洁，垃圾日产日清；地面无积水；办公楼院内草坪及停车场无塑料袋。废纸等杂物；各种栏杆、标牌上无灰尘。l 协助甲方在重大假日或特别活动、大型会议，室内、楼道摆放药草或植物。 保洁质量三查制度l 员工自查：每个员工根据有关作业规程，对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题、解决问题，并做好记录。l 领班巡查：领班应把巡回检查作为自己的主要工作，对管理区域内所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少于二次，并做好纪录。l 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管还应会同物业管理处经理（或陪同上级领导）每月三次联合检查，并做好纪录。l人员内部管理制度一、目的：规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。 二、适用范围：重庆环城物业管理有限公司所有工作人员。三、职责：3.1重庆环城物业管理有限公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。四、关于服装、装束4.1进入物业管理区域必须穿好工作服；4.2工作服要干净；4.3须戴工作证；4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；五、关于上班时间5.1分班协作；管理人员要值班到19时；5.2不得无故迟到、早退、外出；5.3请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；5.4严禁无故旷工；5.5上、下班必须签到；5.6不许代别人签到；5.7不得涂改签到表。六、关于物业管理区域内设备和备件6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；6.2注意整理整顿；6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；6.4严禁对管理区域内的设备乱涂、张贴；6.5节约用水，用电，不得浪费；6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；6.7凡盗窃物业管理区域内财物，从严处理；6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。七、其它7.1服从上司的命令；7.2发生事情必须立即上报、联络；7.3严禁在管理区域内吐痰或丢垃圾；7.4严禁在管理区域内吸烟；7.5不准喧哗、赌博；7.6不准盗窃他人或公司内的东西；规章制度1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势； 2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；3、严禁在办公室私用电话；4、除急事外不许接听私人电话；5、未经许可不准在公司内演说集会示威；6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。望各位雇员严格遵守。关于上班时间1、无故早退或迟到，罚款5元，2、无故旷工一天扣除2天工资；3、旷工连续3天，按自动离职处理；4、忘记签到或签错日期同样罚款5元；5、发现代人签到，一律罚款20元；6、擅自涂改签到表，一律罚款20元。（所罚款项存用于公司活动基金）关于花园内设备和备件1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；3、凡盗窃本管理区域内设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；4、凡故意损坏管理区域内设备等财物，按所购入价2倍赔偿；5、在管理区域内内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。其它1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款520元，屡次重犯则开除处理。2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。3、在公共场所或大楼内吸烟，则罚款10元；4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。部门职责及岗位职责管理处经理岗位职责 在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 一、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 二、安排和调整各部门人员工作，制订并监督、指导、检查本管理处的年度计划及执行情况，按月向经理室上报工作计划和工作总结，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 三、负责传达公司文件、通知及会议精神； 四、检查监督本辖区工程维修、保安清洁卫生人员以及管理员工作情况并进行考核，按员工手册的要求抓好管理； 五、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 六、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 七、加强部门间的团结合作，树立整体思想，密切与各部门的联系，互相沟通、协调；主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 八、负责小区的治安消防工作，落实对保安队员的思想和业务的培训工作，提高保安队员的素质。 九、处理小区内重大违章、违纪行为和重大突发性事件；熟练地掌握火警、电梯困人、台风、治安案件的应急处理办法，并能有效及时组织、安排处理。 十、认真完成公司交给的其他任务。客户服务员岗位职责一、接听来电，接待来访业主和人员。对业主的意见、建议和投诉进行记录、整理，及时协调该辖区的事务助理或其他部门负责人处理。二、记录业主的报修，安排维修人员进行处理，并负责整理维修资料。三、负责办理装修申报、审批工作。四、负责办理装修许可证和装修人员出入证。五、及时办理物品运出小区的相关手续。六、对各种资料进行及时收集、整理、归档、建立完整的档案资料。七、做好各部门员工考勤的统计上报工作。八、配合其他部门做好各项工作。维修人员（电工）岗位职责 一、执行管理处决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。 二、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。 三、负责对小区内供电设备、线路的保养、维修，公共部位照明设施的维修工作。 四、严格遵守服务内容与服务标准，对住户的报修要求承诺及时修理，积极为住户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。 五、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌，完工后立即将警告牌撤离现场。 六、工作完毕及时清理施工现场杂物，并请住户在维修单上签字。 七、发现重大疑难问题要立即向上级报告，并采取相应的措施。 八、遇停电、断电、短路等情况时采取紧急措施，及时报告上级并向有关单位（个人）发出通知。 九、负责对共用部位设施的巡视和保养，并做好相关的维护和保养记录。 十、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。 十一、完成上级交办的其他任务。保安队队长岗位职责 一、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。 二、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是员工手册及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。 三、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。 四、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。 五、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。 六、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。 七、完成公司交办的其它工作任务。 保安员岗位职责 一、门岗 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌； 负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区； 熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法； 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。 负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题； 对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。 二、巡逻岗 严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范； 树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然； 熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理； 熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识； 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止； 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。 消防监控值班员岗位职责 一、值班人员不得随意离开消防控制室，每天做好值班记录。 二、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施。 三、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班保安，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。 四、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。 五、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯及工程维修部联系。 六、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班保安到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中。 七、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；八、负责设备的日常巡视、情况记录； 九、保持机房干净、整洁。 车管员岗位职责 一、认真负责,保持饱满的精神状态,热情接待存取车辆的车主,严格执行定号、定位停放车辆,保证进入保管室的车辆不遗失,如发生丢失车辆事故,保管员负责赔偿。 二、值班时间保管员不得离开停车场,随时方便住户存取车辆,无论何时不得刁难车主停、取车辆。 三、值班时间不得会客、喝酒、睡觉、看报和做与工作无关的事，不得让闲杂人员进入停车场。 四、保持车辆停放整齐有序、室内场地清洁。 五、经常检查设施、器材是否完好，如有破损或不全，及时报告办公室进行维修和补充。 六、督促住户及时办理车辆停车费。 七、发现可疑或异常动静，应及时与保安人员联系和向管理员报告。 八、做好值班记录和填写相关表格；并做好交接班工作。保洁员岗位职责 一、遵守公司制定的各类规章制度。 二、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务。 三、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。 四、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。 五、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。 六、垃圾日产日清，不能长时间的积存堆放；楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土；平台、天井无积水、墙角无蜘蛛网、尘埃。 七、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。 八、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报。 九、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。 十、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。 第四章 物业服务质量承诺 序号服务承诺服务标准备注1大楼完好率达%981、无违反规划私搭乱建，没有大楼管理主管部门同意，无擅自改变办公楼用途现象；2、大楼外观完好、整洁、外墙按标准时间清洗；3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整治统一美观，无安全隐患或破损；4、大楼装饰装修符合规定，未发生危及大楼结构安全及拆改管线的现象。2建立24小时值班电话，服务满意率95%5、建立24小时值班制度，设立服务电话；6、定期向住户发放物业管理服务工作管理征求意见单，对合理的建议及时整改；满意率达95%以上；7、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%并有回访记录；8、每季度定期向秀山县行政中心主管部门公开物业管理服务费用及维修基金的使用情况。3配套设施完好率95%9、配套设施完好，无随意改变用途；10、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻；11、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；12、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行；13、供水设备运行正常，设施完好，无渗漏，无污染；生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案；14、电梯按规定运行，无安全事故；轿箱、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。4安全措施完备15、行政中心基本实行封闭式管理；16、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；17、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施；18、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案；19、机动车辆管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。5环境卫生20、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站；21、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁；22、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；23、大楼设施设备无蚁害；24、大楼内道路等共用场地保持干净、整洁；25、公共区域部位保持清洁、无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持洁净；26、排气、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。6绿化养护27、行政中心区