江苏某建设项目可研报告.ppt

苏州市平江新城项目可研报告,2012年5月,目 录,一、项目概况 二、项目土地价款、背景及运作方式 三、城市及房地产市场分析 四、项目定位 五、初步设计方案 六、经济分析 七、结论,项 目 摘 要,苏州老城区内、火车站旁、距市中心近（3.3公里、公交车20分钟），市民的 区位认同度高，旧城区升级改造项目。 周边（600米半径内）公交、地铁齐全，公交车直通市中心、新区、工业园区，在建的地铁2号线站（2014年通车）步行10分钟。 周边（1000米半径内）商业配套成熟，万达商业广场（与本项目紧邻）开业已3年，苏宁电器商业综合体、港龙商业广场在建。 政府定位、业已形成的市级行政中心，周边（1000米半径内）政府机关众多，平江区政府、苏州市综合服务中心、苏州市质监局、药监局、邮政局等就在项目附近。,项 目 摘 要,自然环境、医疗服务、学区优越，项目东侧紧邻“平江新城绿化公园”，是在苏州全市排前5位的“苏州草桥中学（初中）”的学区房，在建的苏州大学附属第一医院（苏州最大的三甲综合医院、2014年交付）距项目2000米。 政府挂牌出让项目，建设用地158亩，住宅商业混合用地，地上可建面积约25.7万平米（综合容积率2.44、限高100米），其中住宅约16.7万平米、酒店式公寓4.2万平米、商铺及公建配套4.8万平米。 项目综合楼面地价4500元，是周边同类项目（ 1000米半径内） 60-75%、便宜1500-3300元（周边容积率2.2-2.3的同类项目6100-7800元）。 土地挂牌底价约11.5亿元，挂牌公告暂定2012年5月30日前，已是净地，土地款首付30%、出让后8个月交地并付清土地款（70%）。政府承诺可设置定向挂牌门槛或劝退其它意向竞拍公司。,项 目 摘 要,产品定位为老城区刚需及首改，产品组合为：高层+多层，客户来源主要是古城三区和相城区。 项目总建筑面积约33万平米，分二期开发建设，两年半销售（年均销售面积10万平米）。2012年6月签土地出让合同、2013年2月底交地、2013年3月取得土地证、4月开工（签订土地合同后10个月）、12月开盘（开工后8个月）、2015年8月一期竣工备案（开工后26个月） 。 周边新盘房价1.2-1.4万元，1.2万元是跑量促销价，以此价格促销的单盘（中梁天御）最近六个月总销7.5万平米（月均销量1万平米）。 以“周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价”作为项目整盘均价（不考虑房价增长），据此测算的项目投资利润率27%、irr26% ，峰值资金13.2亿元。,项 目 区 位,苏州古城中心区是三个区：平江区、沧浪区、金阊区， “平江新城”位于平江区北部，项目位于平江新城核心位置。,本案,沪宁高速公路,沪宁城际高铁,项 目 地 段,工业园核心区,本案,观前街商圈,苏州站,吴中区,高新区核心区,1.4公里,3.3公里,8.5公里,6.2公里,8.7公里,9.5公里,7.7公里,5.6公里,火车站旁，距市中心（观前街）近，沪宁高速公路苏州口下10分钟即到。,项目位置和规划要点,图中编号为1号、2号、3-1号、3-2号、4号、5号，五块地为本次挂牌地块。,地块内部现状,地块内部现状,平江新城的定位替代古城中心服务功能,政府行政中心 （市综合服务审批中心、民政局、邮政局、质监局、 药监局、平江区政府） 交通枢纽中心 （火车站、汽车站、沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨2号、4号线） 商业商务中心 （万达广场、吴地中心、金融大厦）,周边商业配套、政府机关,在建,苏州最大的三甲医院-苏州大学附属第一医院,苏州市便民综合服务中心（行政审批、住房公积金中心、社保管理中心、建设工程交易中心）,苏州邮政局,苏州市民政局,药监局大厦、质检局大厦,休闲绿地公园,未开发区域,平江区政府,安置房小区,万达广场,已建,小混凝土厂,草桥中学（初中）、善根小学,项目周边配套（实景）,运动健身设施及休闲公园,公交枢纽站及建设中地铁二号线站,苏州民政局、邮政局、平江区政府,万达商业广场、吴地中心、国发大厦,宗地四至道路现状,斜河,本案被规划道路分割为6块，除莲升路（江乾路至江宙路段）部分尚未修通之外，其余道路基本修通，各类市政管线接口紧邻地块四周。 本案南侧的“312国道”（城北东路）已纳入城市化道路体系，其中原有的匝道已经拆除，2014年年底前该段国道将搬迁至北部相城区，现有道路将完全作为城市化道路使用。,已营业的万达广场,周边交通条件,公交首末站直通市中心、新区和工业园区，在建的地铁2号线（2014年通车）金民东路站距离本案约400米，东侧人民路直通市中心（车程15分钟）。,火车站,天筑路站,金民东路站,本案,平海路,城北东路（312国道）,苏站路,快速内环北线,广济路,人民路,齐门大街,快速内环东线,公交首末站,土地价款、支付进度及运作方式,政府招拍挂项目，预计挂牌时间为2012年5月30日前，目前正与政府就地块规划方案指标进行沟通（先做一个设计概念方案）。 政府承诺可按复地设计方案定向挂牌及劝退其他意向买家。区政府希望通过该项目引入复星，从而能够在其他产业（平江in巷、总部经济产业）的达成合作。 土地总价款约11.5亿（地上可建25.7万平米，综合容积率2.44），综合楼面地价4500元/平米（住宅5000、商业3000）。项目保证金为20%，签订土地合同支付30%，剩余70%土地款在8个月后交地时一次性付清，地块目前已是净地。,苏州整体经济分析,苏州全市地区生产总值与人均可支配收入均保持两位数的同比增幅。 自2005年至2011年，全市地区生产总值与人均可支配收入的复合增长率分别为16.8%、12.7%。,苏州整体经济分析,房地产开发投资占固定资产投资比例维持在24%27%,苏州房地产市场分析供求同比,注：古城区为金阊区、平江区、沧浪区；数据来源于易居系统,古城区住宅市场总体保持供不应求状态，由于核心区域（内环区域）基本无纯新住宅供应，目前的供应大多来自于三个古城区的新城片区，即金阊新城、平江新城、沧浪新城。 古城区的住宅新增供应趋势明显减少，尤其是平江新城作为行政中心、交通枢纽、商业商务中心的政府定位，使其土地价值前景看好。,苏州房地产市场分析供求同比,苏州全市近三年的供销比分别为0.66、1.12、1.58，同期古城区供销比则分别为0.57、1.13、1.13。 市场景气时，古城区供不应求程度要大于全市平均水平；市场萧条时，古城区供销仍基本保持平衡，抗跌性好。 新增供应量（新批准预售面积）与成交量的对比，反映了市场的现实压力。,苏州房地产市场分析量价环比,受调控影响，量价均有所萎缩，但房价跌幅不大（20%以内）。 2012年春节后，量价均有所上升。 市场认知度较高，使得平江区房价明显高于市区，积极价格策略激发市场反应作用明显。,苏州房地产市场分析房价同比,苏州房地产市场分析土地供应量同比,古城区出让土地可建面积持续减少，尤其是近三年总量400余万平米，仅相当于高新区2011年全年的可建面积。,苏州房地产市场分析供求对比,古城区出让土地可建面积基本保持在苏州市区的10%14%左右，随着苏州城市的外扩，成交土地多集中于高新、工业园、相城及吴中这些外围区域，古城区土地资源稀缺。 2011年古城区出让用地中加大了保障房用地的供应量，同时更多地块是用于完善配套的商办用地。2011年古城区居住用地出让地上建面约78万平米（其中平江区仅21万平米），住宅供应量不足的矛盾将在后市进一步显现。 新出让住宅地块的可建面积与住宅销量的对比，反应了市场的未来压力。,产品定位规划要求,1,2,3-1,3-2,4,5,产品定位区位认知,金阊、平江、沧浪三区作为苏州市区历史悠久的古城区，分别发展有新城，其中金阊区新城定位为现代化的商贸物流中心，沧浪新城以商务、创业、生态居住为主要发展方向。而本案所在的平江新城则以政务中心、交通枢纽、商业商务为主导功能。 金阊新城距离市中心距离较本案所在的平江新城偏远，沧浪新城位于古城区以南，位置与平江新城基本相当，但其规划面积仅5.06平方公里，发展规模不及平江新城。,金阊新城,平江新城,沧浪新城,产品定位周边在售住宅项目,本案,中梁天御,平江怡景,产品定位周边在售住宅项目,中梁天御于2011年10月开盘，开发公司保本销售低价入市，市场反应明显，半年销售7.5万平米（2012年4月销量小是因为可售量不足），3月份以来价格小幅升到开盘价格。 平江怡景价格定位高于中梁天御，但在产品及案场表现上没什么亮点。3月份降价到1.35万元后，销量明显上升。,产品定位周边在售项目客群,平江怡景客户分布相对单一，主要来自平江区改善型客户，其次为金阊区客户，其余地区客户较少。,中梁天御地段、楼盘品质和周边配套得到一定认可，价格增长潜力大。产品线设置主要面对改善型需求，客户以平江区和工业园区客户为主，金阊区和相城区客户占相当部分。,产品定位平江新城现有及未来客户分布,平江新城现有客户主要分布在平江区，未来随着平江新城的发展，外区新户必定以人民路、广济路、城北东路、绕城快速路、现代大道等交通干线更多的导入，客户来源区域更加广泛。,产品定位平江新城现有及未来客户占比,平江新城位置优越，交通便利，未来随着配套的成熟和区域规划的发展，区域价值得到更多的认同，客户不仅局限与本地周边客户，外区域客户开始更多的流入，特别是金阊区、相城区和园区客户。,产品定位结论： 老城区刚需及首改 以性价比求快速周转,跑量下的住宅售价定位,在保证住宅销量月均7000平米前提下，本项目住宅的当前售价是高层1250013500万元、多层1500016500元。 因为， “中梁天御”在实现月均成交量1万平米条件下的当前住宅售价为高层12500元、多层15000元，而本案的以下条件均优于该对比楼盘： 1、平江新城的地铁、医院、商业配套都集中在本案所在的312国道以北，“中梁”所在的312国道以南则配套成熟度及交通便捷性都要差许多。 2、本案是在苏州排前五名的草桥中学（初中）的学区房，“中梁”不是。 3、本案东侧紧邻“平江新城绿地公园”、且有水景资源。 4、本案销售周期内平江新城内不会有新盘推出，而本案开盘要到一年半后，以“中梁天御”和“平江怡景”目前的去化速度，届时已去化完毕，本案周边无竞争项目。 5、本案东侧老区按规划将逐步收储挂牌出让，312国道也将改为市内道路，本案开盘时的周边环境和配套成熟度均要优于当前的“中梁” 。 6、 “中梁”是当地小开发商，它的多层是8层，本案的多层是67层，再加上复地的品牌溢价，本案定价应比“中梁”高10001500元。,项目周边的可对比项目较少， 万达广场的商铺二手价格2.34万元， “银都商务广场”的 商铺22000元。,商 铺,顶峯上一广场,都市vip,苏州酒店式公寓格局,待售项目,在售项目,吴中区,园区,相城区,/hpbuj,新区,区域化分布,园区：密集型分布，集中在湖西，湖东，月亮湾，青剑湖，呈现版块发展； 新区、相城区：集中在较发达商圈，cbd; 吴中区：集中在交通主干道，呈现带状发展。,园区、新区：呈现高端化趋势；如新区的新地中心，园区环球188，东方之门; 其他各区域：以中档产品为主；如古城区的自由之邑，都市e站，吴中区的港龙财智；相城区的派客公寓。,公寓档次分层,苏州酒店式公寓经过几年的发展，已经形成自己的特点。在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。作为一座旅游和高度经济化发展的城市，对酒店式公寓具有极大的需求。,苏州酒店式公寓扫描主城区,从住宅总体情况来看：2011年9月中心城区住宅类房源共成交848套，较上月增加205套，环比增幅32%，成交面积为85952.51平方米，较上月增加10666.53平方米，环比上涨15%； 从公寓情况来看：中心城区（金阊区、平江区、沧浪区）目前在售公寓7个左右，其中3个尾盘销售，在销售均价在8600-20000元/平方米之间；主力面积为30-140平方米左右，本月主要有苏纶场、天元辰广场与平江双悦大厦放量销售，去化率环比增加13.55%、11%与27%，其他项目去化较少。,苏州酒店式公寓扫描吴中区,从住宅总体情况来看： 2011年9月吴中区共计成交住宅类商品房2260套，较上月增加408套，增幅为22%，成交面积为192243.58平方米，较上月增加8372.38平方米，增幅为5%； 从公寓情况来看：吴中区目前在售公寓项目达11个，其中4个为尾盘销售，区域主力面积在40和98平方米左右，吴中区公寓多为精装修，销售均价主要在7000-17300元/平方米之间。本月蜜蜂城和中润苏州中心去化率环比增加32.29%和26.93%，其他项目皆去化较少。,从住宅总体情况来看： 2011年9月新区住宅类商品共计成交1049套，较上月增加94套，增幅为10%；成交面积110070.06平方米，较上月上涨了8301.44元/平方米，增幅9%； 从公寓情况看：新区目前在售公寓6个，其中3个基本接近尾盘销售，区域主力面积主要在50-143平方米左右，销售均价范围主要在9000-22000元/平方米之间。其中汇金新地完全售完，新地国际公寓苏寓推出一栋新盘，浒新158生活广场和中粱香缇去化率环比增加13.54%，2.35%，整体去化速度较快。,苏州酒店式公寓扫描新区,苏州酒店式公寓扫描工业园区,苏州酒店式公寓在售及待售供应分析,在售项目面积存量约30万平方米，套数存量约4500套，平均月去化达300余套；去化速度较快，市场反应良好； 小面积，低总价产品是市场的主流，接受度较高，回款快； 精装修交房是酒店式公寓采用的普遍方式。,待售项目面积存量约50万平方米，将于两年内充分推向市场； 平江新城酒店式公寓供应极少，紧贴主城、地铁边的优势使得本项目酒店式公寓有很好的前景； 挑高式公寓产品现市场约占40%，逐渐成为趋势。,苏州酒店式公寓一居室户型占绝大多数，约占55%，面积集中在30-60平方米；二居室约占30%，面积集中在60-80平方米，可见苏州酒店式公寓面积以小户型为主； 高端项目面积较大，相比其他相同居室项目面积多10-40平方米。东方之门一、二居室约占总套数的40%，其他户型占10%左右。,特例： 建屋乐活城，东方之门，建屋紫宸庭，凤凰文化广场属高端项目，户型面积普遍较大。 一居室面积70-99平方米 二居室90-120平方米 三居室100-156平方米 四居室179-199平方米,苏州酒店式公寓户型面积分析,苏州酒店式公寓平层占60%，挑高占40%，据目前挑高公寓在市场销售情况看，接受度较高； 吴中区，相城区，园区是挑高式公寓主要所占区域，分布在交通主干道与商业发展成熟或规划为商业商务中心地区。 挑高式公寓项目不断增加，受到私营业主，高管，年轻人的青睐，已经成为一种趋势。,苏州酒店式公寓层高分析,苏州酒店式公寓装修以1000-2000元/的中等装修与2000-3000元/精装修所占比例基本相同。3000元/以上的豪华装修所占比例较少，主要集中在园区几个高端项目； 单价主要集中在10000-15000元/，占苏州公寓项目一半以上，是目前市场主流产品。10000元/以下已经成为稀缺产品，小户型，低总价，去化速度较快。20000元/以上产品一般为精装修，优越地段，总价高，去化速度较慢； 总价从35-120万各个价格段所占比例基本相同，可见苏州酒店式公寓产品价格几乎涵盖各阶层，客源覆盖面宽。,苏州酒店式公寓价格分析,从客户来源看：园区高端酒店公寓客户基本仍以苏州本地为主，但不乏江浙沪以及台商； 从客户职业看：私营业主及企业高管仍为高端酒店公寓产品的主力客群，亦不乏外籍人士及园区内单位为吸引高级人才购买用于津贴； 从客户年龄看：主要集中在30-40岁之间，占比达60%，且基本多为私营业主和企业高管； 从客户关注的因素看：品质形象、装修效果、周边环境、区位等因素为高端客户较为关注的因素。,高端公寓客户基本多为苏州市30-40岁之间的私营业主和企业高管，以及苏州市级周边城市的投资类客户，长期在园区工作和生活的外籍人士。,苏州酒店式公寓客户分析,苏州酒店式公寓市场分析总结,分布：目前在售的供应多集中在交通便利的区域，或依附较成熟的区域； 户型：一居室30-60，二居室60-80是目前主流产品； 挑高：挑高式公寓项目不断增加，受到追捧，成为开发的趋势； 装修： 精装修是目前普遍方式，1000-3000元/为主要标准； 价格：以10000-15000元/单价为主流产品； 服务：引入国际品牌酒店，提供星级酒店式服务是高端项目采取的普遍方式