黄州上上城项目规划设计任务书.doc

黄州上上城项目规划设计任务书正量联行咨询机构 2014年3月 目 录一、项目定位（一）项目主题定位及业态（二）功能/区域形象二、项目整体规划设计指引（一）整体规划设计原则（二）物业类型配比三、住宅产品设计（一）住宅布局原则（二）住宅建筑风格（三）户型配比设计四、商业产品设计（一）商业街局部原则（二）商业建筑形态五、园林景观设计要求六、交通流向分析要求七、节能环保要求八、规划设计成果（一）设计成果（二）设计成果提交一、项目定位（一）项目主题定位都市乐活精致住区 都市街区生活、风尚精致住区 集“商业、居住”为一体，倡导都市居住理念和生活理念，引领未来城市发展趋势； 变传统的住宅区为都市街区生活与住区的融合，即由传统的“纯居住区” 模式演变为“商业居住”的有机融合，构成都市乐活的理想生活境界。 目前国内城市除核心商圈外，商业与住宅的结合，就是都市现代生活与居住的融合。（二）项目业态定位 住宅形态商业形态双核驱动模式构成元素集中商业主力店和次主力店两端布置本案主要形态商业街主题内街、风情外街社区商业服务社区生活的底商景观高层都市精致住区、异域风情园林（三）属性定位功能与区域形象主题街区，精致住区！二、项目整体规划设计指引（一）整体规划设计原则1、商业设计原则（1）相对独立原则。本项目商业定位设计应考虑服务于整个片区。由于本项目为街区型商业街，具有相对独立性与开放性两个特点；它不同于社区底商，整体布局时，首先应考虑商业街相对独立性与开放性。（2）销售为先原则。本项目商业物业满足使用功能前提下，首先满足销售，不论是集中式还是街铺均考虑便于后期销售。（3）灵活拆分原则。地块集中商业设计应布置在东门路与赤壁二路交汇处及赤壁二路与规划路交汇处；商业街以餐饮、娱乐休闲、名品名店为主，偏向服务型，商业街两端和显眼位置的业态分布为次主力店和特色店。设计时考虑后期销售，商铺面积尽量考虑“小铺”，以及灵活拆分组合和分割等原则，设计要考虑横向和竖向两个方向的灵活组合和分拆，以便于投资者购买和经营者使用，分割后可实现“小铺”，组合后有可实现“大铺”，以降低购铺者的投资门槛。（4）外形突出原则。商业设计应考虑现代感强、创新醒目的宏观造型。在第一层面的天际轮廓线（外观）上，应以创新醒目的外观轮廓强烈标示社区商业中心，以便于形成商圈的认同感。从东门路、中环路、以及城际铁路规划路，本项目应设计为一道靓丽醒目的视觉焦点。（5）分区设计原则。地块商业规划尽量与住宅区分区规划，对其车行、人流的组织做科学、充分的考虑，包括此商业的对外入口、停车、集散广场，应充分考虑后期使用（自用或销售）。内聚型庭院与开放型商业街区两种不同的建筑形态的有机结合，高层低密度的大尺度空间制造出都市庭院的绿化空间。2、住宅设计原则（1）住宅设计要考虑周边竞争楼盘的特点，设计有竞争力的户型。要求以紧凑高性价比户型为主（设计应做足赠送方法的运用），做好户型创新设计；在现有竞争楼盘户型基础上设计有所提升，体现后发优势。（2）住宅设计应凸显“品质感”和“精致”等特点。本项目住宅设计除了体现街区生活中心地段优势外，还需要创造卖点参与市场竞争。 （3）充分利用地形地势，形成住宅区与商业街区分区设计，住宅区以33层高层（底层架空）营造较大楼间距，和较好的内庭院效果，并通过底层架空增强视线通透性和绿化延展性。充分利用地势高差，因地制宜设计半地下生态车库，实现地面停车、半地下停车和地下停车三种停车方式。3、小区及赤壁二路两侧商业、住宅设计整体风格和谐统一。 （1）需在建筑形态上保持整体和谐统一，并强烈标示本项目鲜明的个性，同时体现都市精品住宅的品质感。（2）规划设计中：住宅户型设计在实用基础上，实现优于周边竞争楼盘户型，注重赠送面积和各功能尺寸的合理性，即人性化设计。户型设计首先考虑竞争的需要和附加价值，赠送面积方式考虑5种方式：阳台、花池、飘窗、结构预留、入户花园等。住宅设计考虑尽量与商业分开，减少对商业柱网的干扰。4、弱化和规避不利因素（1）住宅区私密性不仅需要重视，减少商业区人流、噪音、次干道车流、对住宅区干扰因素更需要考虑。（2）根据宗地现场高差，设置半地下停车场和人防工程，减少填土和挖方。（3）陵园部分地势高的部分考虑以打造带水景的园林景观，尽量避开布置住宅。 三、住宅产品设计 1、竞争策略（1）户型创新，超越周边竞争项目，体现后发优势，户型尽量紧凑实用；（2）建筑外立面与园林景观风格上凸显特色；（3）采用创新科技，注重绿色环保技术应用。2、采用artdeco风格凸显都市主义居住风范 （1） 外立面风格Artdeco风格，挺拔大气，符合项目的精致住宅品质。整体强调对称，通过竖向线条来表现高耸、挺拔的建筑形象。色彩设计中强调尊贵感，建议采用暖色调，配合冷色的窗户，大气稳重。 （2） 立面材料建筑外立面材料以石材、面砖（或仿石漆）和玻璃为主；立面材料建议接近人活动区域用石材体现品质，建议主力店用石材，商业街底层用石材，烘托项目品质感，形成实在的让客户感知的价值感；高楼层，从节省成本角度，可考虑仿石材料或面砖； 3、户型建议（1）市场竞争，要求超越黄州区市场现有主力户型设计；（2）紧凑户型设计，高性价比，有赠送面积（做足赠送面积）；（3）户型类型避免单一，应有多种户型选择，但跨度不应太大；（4）户型设计尽量满足客厅南向要求；（5）具体户型建议见户型专题。4、户型配比（见户型专题）四、商业产品设计（一）本项目商业定位本商业街定位为城市社区型 情景式 商业主题街区。商业主要服务对象是周边常住居民、在校学生和泛东门路片区，具体的服务人群范围以东门路与赤壁二路交汇处为中心，兼顾以东、以北，兼顾中环路附近范围。商业物业以集中商业、商业街、社区商铺类型为主。集中商业以主力店和次主力店形态出现，以大型特色卖场为主，布置在临东门路和赤壁二路与政北路交汇处；商业街以餐饮、名品名店、特色店为主要业态，临赤壁二路布置。社区街铺以满足社区配套和便民服务的业态为主，布置在规划路（政北路）。（二）商业产品设置要求1、整体商业风格个性鲜明，时代感强，立面和天际线应过目难忘，能成为区域一道靓丽的风景。2、尽量减少住宅柱网对商业的干扰，尽量分开设计，商业上有住宅塔楼的，尽量满足商业柱网的要求，同时住宅应尽量布置在商铺后半部，并共用柱网，避免做转换层提高成本。3、商业柱网设置为8.4米，既满足商铺使用，又便于地下停车（满足可停3辆）。4、主力店后退东门路道路红线20米，形成一个街头小广场。主力店设置为三层,主力店底层设置通往商业内街的通道，对接斜对面的万达商业街。5、商业入口布置宜开敞，入口可设置本案精神堡垒和休闲广场，以积聚人气，形成商业氛围；6、商业街内街应设置小型休闲广场，内街面建筑外墙可以错落设计，立面不必过于整齐。建议商业街内街宽度为6米，内街步道宽窄应富于变化，通过休憩小广场聚集人气。7、外街立面看既独立又联排。1F联排设计，局部2F独立设计，满足横向和竖向分拆和组合需要，又彰显个性。8、商业街区设计要体现街区精神，建议后退便于人步行，街区设计要富于变化，饶有趣味，并能够提供参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境；9、步行街区适当设置雕塑小品和园艺小品等，增加街区商业氛围；10、商业街区设计考虑引导系统，即在景观路、转角处、入口处设置指示牌；11、商业街设计应以人为本，每一个路线的设计，景观点的设计都应注重客户眼球的有效视线区域。在整个路线的设置上，应考虑每一个景点设置休闲座椅，为客户创造轻松舒适的购买环境；12、商业步行街布局理念为“开放式、全主街”设计，街区设计尽量拉长步行街系统，使得临街商铺面积和数量最大化，最大化提升临街商铺销售价值；13、主力店和次主力店考虑三层，临赤壁二路情景商业街设为二层，社区商铺以“一拖一”式结构布置一层；整体上商铺柱网设计考虑商铺分割需要，普通商铺开间及进深比控制在1:3内，除主力店和次主力店外，商铺进深尽量控制在10米左右；一层商铺高度5.4米，二、三层高度4-5米；14、考虑商业街区的停车需求，主力店门口地面停车，商业街设地下停车库；15、商业街顶部可根据需要打造阳光长廊（或走廊），成为联系南北两区的纽带，以加强项目的完整性和形成丰富而立体的景观效果。16、商业街临东门路和赤壁二路应设置出入口，减轻绿化带对本项目的干扰。 （三）商业局部布置 主力店社区商铺次主力店风情街区风情街区258M137M37M风情街区风情街区街区入口街区入口（四）商业业态指标建议主力店规划指标占地面积1000单层面积1000总建筑面积3000楼层3首层层高5.4 主力店25M40M赤壁二路东门路12M120M193M赤壁二路8M 57M8M7M73M12M37M6M7M 规划指标占地面积2726单层面积2726总建筑面积5452楼层2首层层高5.46M次主力店规划指标占地面积750单层面积750总建筑面积1500楼层2首层层高5.4 次主力店30M25M赤壁二路规划路规划指标占地面积1605单层面积1605总建筑面积1605楼层1层高6107M15M社区商铺商业总规划指标占地面积6081总建筑面积11557 主力店规划指标建议 技术指标具体要求面积（）3000-4000单层面积（）1000楼层（层） 34结构层高要求（m）5.4楼板承重（Kg/）500电梯（部）1步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯 次主力店规划指标建议 技术指标 具体要求 面积（） 1500 单层面积（） 750楼层（层） 2 结构层高要求（m） 5.4 步梯（部） 1 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 大型中式酒楼规划指标建议 技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯 中西快餐店规划指标建议 技术指标 具体要求 需求面积（） 150-400 单层面积（） 100-200 经营楼层选择（层） 12 结构层高要求（m） 4 步梯（部） 1 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 餐饮类便民特色店规划指标建议 技术指标 具体要求 需求面积（） 200-500 经营楼层选择（层） 12 单层面积（） 200-500 结构层高要求（m） 4 步梯（部） 1-2 燃气管道 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油烟井道等设施 停车位数量（个） 约20 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 便利店规划指标建议 技术指标 具体要求 需求面积（） 50-100 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） 4 开间（m） 4.2进深（m） 15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 物业交付装修标准 简单装修 美发类商铺规划指标建议技术指标 具体要求 需求面积（） 80150 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） 4 开间（m） 4.2 进深（m） 10-20 给排水 提供接口，能保持稳定正常 店前走道 裸露，最好不要有绿化带 燃气管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直径要宽 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 （五）商业业态建议业态商家 餐饮大型餐饮川渝人家、粗茶淡饭 、和宴、大自然西餐咖啡秀玉红茶坊、泡芙咖啡、常青藤西餐 中西式快餐多美丽城市快餐、永和大王 便利店橡树干洗、万店通 服务配套及服饰精品服务配套九通药店、周黑鸭、中国银行、中国移动、二十一世纪 服饰精品以纯、美特斯邦威、爱特爱、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品 美容及美发美容自然美、玛莎、思妍丽、女子美容桑拿会所 美发名流发屋、椰岛美发生活家居侬侬家私、雅兰精品 休闲安溪铁观音、三峡毛尖、家富富侨保健中心 五、园林景观设计要求 1、居住区园林结合Artdeco建筑风格，打造“东南亚贵族式风情园林”，以质感、精致、自然和谐，通过立体景观、建筑小品、雕塑，底层架空层实现景观通透，无遮挡设计，实现“新亚洲庭院”。 建筑在园林景观环境等规划设计方面，强调与自然和谐，空间讲求平衡、对称感。注重堆山理水、借物造景，产生意境之美，达到视觉和心灵的无尽之感。假山、跌瀑、休憩凉亭等景观载体，通过一些西方现代景观工艺与东方景观传统特征的有机结合，进而呈现出新亚洲园林风格。但从使用方面来说，要减少水景设计。2、商业区园林东门路集中商业（主力店），应设计为小型街头广场。赤壁二路风情商业街“可参与性的情景式街区”。参考图片： 六、交通流向分析要求 1、主入口设置在赤壁二路北侧，两排高层住宅之间，人行、车行入口合并设计。主入口设计为人车分流，汽车直接进入地下停车场； 2、交通流向及路口转向设置符合通常行车习惯和人体工程学； 3、商业人流方向主要沿东门路和中环路两端进入，商业入口应考虑人流主要动向，南北二面为主要人流导入方向，商业入口应考虑三面人流方向的引导和导视要求； 4、注重内外沟通，脉络清晰； 5、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系； 6、避免盲区和死角问题； 7、合理设置宽度。 8、地下车库设计结合项目现场地势，建议采用半地下车库设计，半地下车库易于管理，既不会象全露天停车场那样遭受风吹雨打或影响居住宁静，也不会象全地下车库那样需要配备更多设备更难以监控。由于是自然采光通风，大大节省了停车场的通风照明能源，可以大大节省运营成本，对楼盘促销有利。9、车位配比（1）住宅停车：尽量满足住宅1：1配比车位；（2）商业停车： 主力店门口满足地面可以停车的要求； 商业街临街面禁止停车，建议临赤壁二路商业街地下空间设计为地下停车场，与住宅区半地下停车场进行整体设计。 七、节能环保要求1、参考民用建筑节能管理规定、湖北省建筑节能管理办法、武汉市建筑节能与新型墙体材料管理条例中的要求，考虑采用的节能环保措施。2、引入：绿色低碳、科技环保领先概念。 3、节能概念应符合国家关于可再生能源利用、降低建设及使用能耗的方针，具体手段应与建筑及园林密切结合，具体技术、措施、材料的选用要保证经济性、先进性、安全性、可靠性，并具备一定的技术成熟度与市场认可度。4、严格执行国家、湖北省及黄冈市关于新建住宅小区有关节能环保的其他规定。5、建筑单体设计尽量避免对能耗降低不利的形式、材料、技术、布局，争取以最低的成本满足节能计算的要求。八、规划设计成果（一）设计成果 规划及建筑方案图纸：除讨论汇报时能提供表达设计理念的必要图文资料外，正式报批图纸的内容及深度应按黄冈市规划局要求提供。最终提交施工图设计单位的方案图纸，简直部分应能达到初步设计的深度，包括所有重要节点的细部大样详图。图纸深度要求：除符合国家相关设计规定（参考建筑工程设计文件编制深度的规定）以外，也应按黄冈市规划局的深度要求提供。具体如下：1、总平面规划设计：（1）应对项目核心定位和主题理念定位进行详细说明；（2）项目总体布局和分区规划；（3）主要技术经济指标。2、总平面规划图要求明确：（1）周围道路名称、规划红线，建筑退红线尺寸；（2）用地界线，建筑退地界线尺寸；（3）相邻用地建设情况；（4）新建建筑的名称、编号、外轮廓尺寸、形状、层数以及高度；（5）建筑与道路、用地界线及周边现状建筑的位置关系和定位坐标、周边现状建筑的名称、位置、层数、外轮廓尺寸；（6）停车场、广场、绿地位置数量；儿童游戏场及公共活动场地；（7）配套设施、辅助用房的布局；商业、会所用房及物业挂历等附属房位置。（8）建筑物的室外地坪标高；（9）出入口位置及交通流线组织；（10）市政配套用房如变配电室、箱式站等其它建筑的间距，机动车位、自行车棚位置；（11）建筑屋顶轮廓宜用单线，坡屋