万佳购物中心建设项目投资立项可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、建设单位概况1三、综合评价2四、项目编制原则3第二章 项目建设背景及必要性5一、项目建设背景5二、项目建设必要性5第三章 市场供求分析及预测8一、市场发展现状与前景分析8二、市场需求分析11第四章 项目建设地点及建设条件12一、建设地点12二、建设条件12第五章 项目生产规模及建设方案16一、项目建设规模和期限16二、项目建设标准17三、配套设施建设21第六章 环保、消防、安全与节能影响评价36一、环境保护36二、消防38三、安全39四、节能40第七章 组织管理与运行41一、组织机构41二、经营管理模式42三、劳动定员和人员管理43第八章 投资估算与资金筹措44一、固定资产投资估算44二、新增固定资产投资估算说明45三、新增固定资产资金来源与筹措45四、流动资金估算及资金来源45第九章 财务评价47一、项目运营计划47二、总成本测算47三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配48四、项目盈利能力48五、经济效益与社会效益分析49第十章 风险分析51一、盈亏平衡分析51二、敏感性分析51三、其他可预见风险分析5158第一章 总 论 一、项目概况（一）项目名称：万佳购物中心建设项目。（二）项目建设单位：鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任公司。（三）项目建设地点：康巴什新区东北区阿布亥街南段东、东康南街西、康阿北路南、康阿中路北。（四）项目法人（五）项目负责人（六）建设规模及建设期限1建设规模：本项目总用地面积：195.91亩，本项目总建筑面积：53526.14平方米，地上建筑面积：53526.14平方米, 地下建筑面积：0平方米,公建面积（平方米）：5352.614。2建设期：2010-2012年。（七）投资总额及资金来源总投资8879.1万元，资金来源为自筹资金。二、建设单位概况鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任公司于2006年3月注册成立，注册资金2000万元，公司设立了投资部、市场发展部、规划设计部、工程部、成本合约部、行政人事部、财务部、审计部、督查部、采购供应部共九个管理部门，并建立了适合企业发展的各项规章制度。四年以来成功的开发收盘200余万平方米，现土地累计储备叁万贰仟余亩，为下一步开发奠定了良好的基础。公司经营范围：房地产开发、销售；房屋租赁。展望未来，公司前景辽阔，我们将为打造一个和谐社会、一流品牌房地产开发公司形象而努力奋斗！核心理念：和谐企业创建和谐社会！企业精神：团结、务实、拼搏、高效、创新！经营理念：服务城市，建设家园，诚信经营，携手共赢！ 三、综合评价本项目的建设符合鄂尔多斯市城市建设发展方向，对于推动鄂尔多斯市“一市三区”城市发展战略的实施，具有重要的促进作用。随着国家西部大开发政策的进一步实施，特别是城镇一体化战略的推进，使康巴什新区发展成为一个充满生机和活力的经济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强，建设一座现代化大型购物中心已是势在必行。目前，康巴什新区建设步伐加快，建设一座大型购物中心可以有力的推动康巴什新区城市建设，此外还将改善鄂尔多斯市商业基础设施布局分散、经营混乱、经营专业化程度低等现状。本项目的实施将使康巴什新区得居民得到专业化、人性化、品质优良的服务。本项目建设实施方案实用性和操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益说明该项目是可行的。四、项目编制原则本项目以市场为导向，以本地优势为依托，以开发引导为手段，以科技进步为先导，以增加经济总量为目标，推进城市基础设施建设，加快“一市三区”的建设速度，以推动和促进万佳购物中心经济和相关产业的快速发展。本项目按照“规划高标准、建设高起点、产业高科技、产品高质量、高附加值、高度环境保护和因地制宜”的原则进行建设，充分利用资源优势、区位优势、交通优势、开发优势、产业优势、政策优势，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。本项目要以市场机制运行作为资源配置的手段，以高速产业结构和优化市场体系为目标，科学预测未来经济发展走向，设计原则采用近远期结合，着眼于今后发展使本项目既有一定的弹性，又具有较强的可操作性和可达性，体现长期性和超前性的特点。万佳购物中心的规划建设和管理，要坚持以经济建设为中心，要把万佳购物中心的经济发展作为康巴什新区经济发展的新的增长点。坚持内引外联、采用从“筑巢引凤”到“引凤筑巢”等方式招商引资，扩大集聚规模。把万佳购物中心建设成为布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美、对康巴什新区乃至鄂尔多斯市总体经济有带动和辐射作用的现代化购物中心。万佳购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件，合理使用资金，提高投资效益。建筑设计上尽量选用新技术、新工艺、新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统一，达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景观。加强生态环境建设，完善绿化系统，提高绿化标准和覆盖率，使万佳购物中心的整体生态环境上档次，达到生态环境良性循环的目标。加强环境保护规划，对各类污染要进行定性定量分析，创建环保分区，制定目标体系和建设控制原则，对污染要控制其发展。坚持“节约用地、合理用地”的原则，尽量利用荒地、劣地、弃置地，提高土地的利用率，做到“开发一片、建设一片、形成一片、收益一片”，不搞盲目开发。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景鄂尔多斯市地处蒙中经济区，是内蒙古自治区最重要的“呼和浩特包头乌海”产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产业的T字型结合部。随着21世纪国家西部大开发战略的实施和能源重化工基地的建设，“十五”时期，鄂尔多斯市通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全市经济始终保持强劲的发展势头。2006年，全市经济发展再创新高，全市实现地区生产总值800亿元，增长24%，人均GDP达6600美元。三产比例为5.3:55:39.70，财政收入达到145.8亿元，跃居全区首位，实现了历史性突破；固定资产投资扩张到616亿元，位居全区第二位，仅次于包头；城镇居民人均可支配收入13002元，农牧民人均纯收入5308元，分别位居全区第3位和第2位，实现了与呼包的对接。随着鄂尔多斯市国民经济的发展和人民生活水平的提高，城市建设步伐不断加快。“十五”期间，鄂尔多斯市按照营造和谐鄂尔多斯的要求，实施“一市两区，三个组团”的城市发展战略，康巴什新区建设步伐加快。二、项目建设必要性鄂尔多斯市地处蒙中经济区，是内蒙古自治区最重要的“呼和浩特包头乌海”产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产业的T字型结合部。随着21世纪国家西部大开发战略的实施和能源重化工基地的建设，“十五”时期，鄂尔多斯市通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全市经济始终保持强劲的发展势头。2006年，全市地区生产总值达到800亿元，财政收入145.86亿元，综合实力显著提升，经济运行质量不断提高，人民生活明显改善。消费市场有效供给不断增加，商品货源充足，商品品种更加丰富多彩，质量档次明显提高，极大的满足了城乡居民的消费需求。2006年全市社会消费品零售总额达182.7亿元，比2000年增长了4.5倍。同时新型业态蓬勃发展，全市贸易业经营形势发生巨大变革，超级市场、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展，市场繁荣活跃。2006年，全市城镇居民人均可支配收入达到13002元，农牧民人均纯收入达到5308元。全市城镇居民的消费结构升级明显加快，形成了汽车、住宅、日常消费品等相关产品为主的消费热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加。在居住方面，全市居民居住条件得到进一步改善。目前，鄂尔多斯市城市建设发展迅速，在康巴什新区、东胜铁西新区商业住宅和大型商业建筑新建项目星罗棋布，使鄂尔多斯市城市建设规模迅速扩大，在康巴什新区建设一座大型现代化购物中心势在必行。1万佳购物中心的规划建设是进一步推动对外开放，全面提升城市形象、加快城市化进程的需要。近年来鄂尔多斯市的经济、城市规模发展速度加快，商业基础建设有了明显进步，但与周边同类城市相比相对滞后。从完善城市基础设施方面看，建设一个位于康巴什新区大型购物中心是完全必要的。万佳购物中心的建成标志着康巴什新区的城市基础设施将跨上一个新台阶，有助于树立康巴什新区良好的风貌与形象。2万佳购物中心的规划建设是改善城市环境质量、提高人民生活质量的需要。随着经济的发展，城市人口的增加，鄂尔多斯市目前的商业、休闲场所从数量、规模、档次上来看已不能满足需要。万佳购物中心建成，将会极大地改善该区域的环境条件，给群众创造一个购物、娱乐、休闲的好去处。3万佳购物中心的规划建设是优化土地资源配置、带动项目周围沿线开发的需要。万佳购物中心的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动房地产等相关产业的发展，创造新的经济增长点。第三章 市场供求分析及预测一、市场发展现状与前景分析（一）商业布局现状分析目前鄂尔多斯的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，全市80%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是民生广场和大兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心，伊金霍洛街、达拉特南路为经络的购物中心区。现有的东胜富兴农副产品批发市场、鑫通综合市场、天意汽车交易市场、再就业市场、大自然市场、鑫鑫服装市场、利民综合市场等批发市场、专业市场分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。（二）项目综合优势分析1. 项目开发外部优势区位优势从区域位置看，康巴什新区是连接东胜区、阿镇的地区性政治、文化、交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口增长加快，康巴什新区将成为鄂尔多斯市规模最大、城市人口最多、商务活动最旺的城区之一交通优势包神铁路、东胜至康巴什快速通道、109国道、均经过康巴什新区，交通优势明显。本土资源优势来鄂尔多斯市打工的人员是本市第一大人力资源和消费市场资源，随着鄂尔多斯市日新月异的发展，城市吸引力逐步增强，城市人口增长速度也将逐步扩大，消费需求将进一步增强。 煤炭、天然气、天然碱等地下矿产，为鄂尔多斯市提供了丰富的自然财富。鄂尔多斯市煤炭储量闻名全国，天然气储量和天然减储量均列全国百名强市行列。商业现状凸现的优势鄂尔多斯市城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈点状，主要因为旧城的商业设施太陈旧，没有得到改造，繁华地段的商业基础建设差，没有形成良好的购物中心格局。缺乏高档、集中成片的商业区，而康巴什新区缺乏商业设施，缺少核心购物中心和商业竞争力，正是这种充满缺陷的现状为本项目建设城市购物中心提供了必要条件。城市规划的功能优势鄂尔多斯市城区规划分为“一市二区，三个组团”，东胜老城区为居住、商业、学校、医院、文化经济中心，康巴什新区为机关办公、商贸流通、金融、工业中心。随着康巴什新区的建设步伐加快，人们的商业活动也逐步向康巴什新区聚集，在康巴什新区目前没有一个购物中心的情况下，万佳购物中心的建设实施决定了城市购物中心地位的正式形成。（三）项目开发自身优势规划优势按鄂尔多斯现行城市规划，本项目目前是康巴什新区唯一的大型购物中心，具有独立市场的优势。项目总体规划充分体现了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒适性，各组团功能尽可能利用地块的位置、布局以及其它特征表达各自优势，动静、疏密分布合理，人文气息随处可寻，更体现了建设品位的优势。规模优势本项目的开发为鄂尔多斯市提供了高尚的商业、休闲场所，以花园式商业广场构成大型购物中心的现代都市样本。而这种大型的建筑，一流的规划、高雅时尚的设计将使本项目成为鄂尔多斯市康巴什新区未来的城市座标，成为康巴什新区居民休闲、购物、文化活动中心。 设计优势购物中心的设计具有明显的商业气势，商业主体贯通流畅，增设二层循环通道及多个平台，辅以景观绿化，休闲设施，充分满足购物、商业流通的动静分布，同时还具有很强的景观休闲效果。购物中心低密度、大而全的公用空间和主体绿化构成了万佳购物中心的多重景观效果，完全具备了花园购物、休闲购物、旅游购物的特征。公用配套优势中学、小学、医院、邮局、车站、体育场分布在项目周围，购物中心与住宅区既紧密相连，又相对独立。项目内公共厕所，垃圾中转站设计齐全，为公共环境卫生具备物质条件。项目内还规划物业管理办公、文化娱乐活动室，为创建现代城市购物中心提供必备条件。物管优势项目将聘请国内知名物业机构担任项目物业顾问，在鄂尔多斯率先引进高尚、安全、周到、舒适的服务型管理，并承诺不以赢利为目的，建立与城市发展的管理需求相适应的物管样板。二、市场需求分析随着鄂尔多斯城市的建设速度加快，以及康巴什新区、铁西新区的建设速度加快，鄂尔多斯市的辖区人口数量迅速增加，客观上要求康巴什新区内有一个购物中心来引领康巴什新区商业的发展，同时满足人民的日常生活需求，提高人们的生活质量。万佳购物中心建设项目正是迎合这一需求趋势而建设，项目以创新的“都市MALL”为核心经营模式，以大型超市、宾馆及酒店、宾馆、精品百货、写字楼为经营主题，符合鄂尔多斯市商贸业的发展方向。第四章 项目建设地点及建设条件一、建设地点鄂尔多斯市康巴什新区东北区阿布亥街南段东、东康南街西、康阿北路南、康阿中路北。二、建设条件（一）自然条件1地形地貌 康巴什新区地处鄂尔多斯高原中东部，地势西高东低，可分为东西两个区域，东部为丘陵沟壑区，海拔高度12691584.6米；西部为波状高原区，地势较为平缓，西、北、东三面略高，中南部较低，近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度1 3671 615米。平均海拔1 460米，东北略高于西南，外围为丘陵所环绕。2气候 康巴什新区属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。东部地区多年平均气温，为5.5，一月平均气温11，极端最低气温29，8，7月平均气温20.60，极端最高气温35；西部地区平均气温5.2，1月平均气温-12.9，极端最低气温-32.6，7月平均气温21.3，极端最高气温35.8。年日照时数3 1003 200小时。无霜期较短，平均116135天，年日均气温在5.5C以上的持续时间为1852天。年日均气温在O以上的持续时间为219.6天。降水保证率低，年度变化大，多年平均325.8400.2毫米，并由东至西逐渐减少，又多集中在7、8两月，有时降雨强度大，东部易造成山洪，西部易造成内涝，年最大降水量达709.7毫米(1961年)，最少为198.5毫米。最大积雪厚度280毫米(1978年2月22日)。3水文 康巴什新区境内无常年性河流，较大的季节性河流有流入黄河的罕台川、哈什拉川，向南汇入乌兰木伦河的有铜匠川、三台基川、吉劳庆川、阿不亥川，有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟、乌尔图河。平均年径流量6646.3万立方米，年输沙量844万吨。水面有桃力庙海子、候家海子等湖泊和小型水库，水面总面积12.09平方公里。地下水主要靠大气降水补给，潜水较少，地下水位一般在地深10米左右。 （二）新区总体规划 新区总体规划本着宜人、和谐、自然、永续的原则，综合布局城市空间，合理安排功能分区，体现了现代气息、生态型城市特色。 规划将新区分为中心区和工业园区两大部分，中间布置400米绿化隔离带，相对独立，互不影响。工业园区约7.5平方公里，重点发展以天然气化工为主的化工业、农畜产品及食品加工业、机械制造加工业、生物制药业、新型建材加工业等产业和项目，禁止污染环境项目入区。中心区又分成东西两个居住区、行政文化中心、南部沿河商务金融区。规划人均居住用地33平方米，原则上禁止高层住宅建设，限制高密度开发，建设生态型社区。各居住区设有公共绿地以及绿化隔离带，在各居住区外围靠近交通干线的地带设有绿化隔离带，居住区绿地率不低于40。行政办公区围绕占地6公顷的市政中心广场，呈“品”字型分布，背靠森林公园，俯瞰未来城市全景，具有良好的自然环境。规划建设三大公园、两大广场，即：青春山森林公园、体育公园、滨水公园和市政广场、文化广场。规划以乌兰木伦水库引水入城，水系结合绿化构成了优美秀丽的开敞空间。规划鄂尔多斯景观大道80米宽，其它13条干道均为4060米宽。将所有管线布局在道路两侧，全部下地，一次到位，并为远期发展预留有余量和空间。规划绿地占建设用地的35.8，人均绿地面积55.9平方米。整个新区环抱在青山丽水之中，拥立在丛林绿地之间，容积率、建筑密度和人均道路、绿地、居住、公共设施等各项指标均优于国家建设标准，最终将建成一座具有良好的生态环境和自然景观，形成山、水、城一体特色，具备舒适高效的基础设施，建设与自然融合的、生态型、园林式的现代化新城。 （四）新区未来城市发展分析 康巴什经济技术开发区作为市委市政府规划的新区，根据调研可以确认,目前已经被大部分鄂尔多斯人知晓，随着市委、市政府四大班子的搬迁，该区域的未来升值潜力已经被大多数人所认可。市委、市政府就意味着一个城市的心脏，它的迁移可以带动整个城市及相关行业的发展，因此新区的城市未来前景是光明的。但是整个康巴什新区的发展还要看市委、市政府能否按照规划有步骤地进行城市建设，这期间是否能保证资金到位，相关政策是否能紧跟经济建设步伐,领导人的眼界及思想意识是否超前等等因素。这些是影响新区建设速度至关重要的因素。康巴什新区未来的城市模式预测为“政治、金融经济、商贸、教育文化”中心，康巴什新区将作为鄂尔多斯市未来的政治、文化、商贸、金融中心、科研教育中心和技术产业基地，其独特的城市风格、科学的功能分区、完善的基础设施、宽松的投资环境以及强大的产业支撑，必将成为全市极具持续发展能力的经济增长极和我国西部地区人居环境最为优美、创业环境最为优良、城市魅力最为优秀的地区之一。 第五章 项目生产规模及建设方案一、项目建设规模和期限（一）项目建设规模鄂尔多斯市康巴什新区东北区（阿布亥街南段东、东康南街西、康阿北路南、康阿中路北。），项目建成后将辐射整个鄂尔多斯市。万佳购物中心以“美化城市、提高城市服务功能”为目标，为辐射区内的消费者提供商务办公、购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐等服务。本项目将成为集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型城市购物中心。（二）建设期限本项目建设期限为3年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程。（三）项目建设进度计划按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施：项目准备阶段：项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；项目实施阶段：勘察、设计、工程招投标、设备采购、道路施工；项目完成阶段：试运营、竣工验收。（四）项目管理为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根据国家有关部门政策，本项目实行项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制、项目筹资渠道多元化等制度的建设和建设项目的前期工作。成立项目管理小组，负责万佳购物中心内一切建设、运营和管理事务。内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订购、采购、保管及调拨等项工作；技术管理部主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核、处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。二、项目建设标准本项目将引用国内外先进设计理念，以高品位、时尚化、五星级环境及先进的管理模式，为鄂尔多斯市的消费者提供全方位的服务。项目建成后将针对不同消费者的需求，为广大消费者提供高、中、低档服务。（一）购物中心环境1万佳购物中心位于鄂尔多斯市康巴什新区东北区，交通便利，易达性好。2万佳购物中心按绿化主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。3设有专用机动车停车场，停车场面积满足购物中心经营需要。4购物中心清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。5万佳购物中心的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ 48商店建筑设计规范的要求设计建设。6购物中心建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。7建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ 4888中3.2.8的规定设计。通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。8按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。9按照GB/T 17217城市公共厕所卫生标准的要求。购物中心设有卫生间，卫生间清洁、无异味。卫生间的数量、面积、条件与购物中心面积、条件相匹配。10建筑物根据实际情况设有人行自动扶梯、垂直升降电梯、货用电梯。11配备专人打扫卫生，保持地面清洁，并在场区设垃圾桶。12按经营分类设置经营区域，配置适宜的基础设施。13.购物中心内设公用电话、电子提款机等公用设施为消费者提供方便、快捷服务。（二）消防安全管理1建筑严格按照GBJ 16建筑设计防火规范的要求，报送公安消防机构审核和验收。2严格按照GB 15630消防安全标志设置要求。配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。3根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓、灭火器，报消防主管部门检验。4对购物中心经营人员、管理人员、工作人员（包括营业员）定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。5对消防设施进行定期检查记录。6在消防通道、疏散通道以及消防隔断下，消防灭火器材周围不堆放物品，不影响消防设施和器材的使用。7按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。8设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。9施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。10易燃性、易爆性商品用空容器展示。11电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。12定期检查并维护电路、用电设施，做好检查记录。13建立健全保安防范组织、制度。14设立治安和消防值班室。15设立对购物中心的电子监控设施。16配备专职保安人员。17对保安人员进行专业培训，持证上岗。18配备标志明显的紧急疏散通道、安全出口。19配备应急照明设施。20配备应急突发事件预案，保证可以迅速启动。21严格按照多层建筑承重及堆放高度要求，对物品进行堆放。22配备烟感报警、自动喷淋灭火装置，并保证处于良好状态。23配备专职消防队，并配备消防车等。（三）服务管理1服务性收费符合国家价格管理的有关规定。2购物中心工作人员佩带胸卡，统一着装。3设立服务台，为顾客提供咨询和导购服务。4配备卖场区域分布导图。5各功能区标识清晰醒目，使用汉字要用简体字，设计制作规范。6设立信息台、信息展示板或广播，公示市场交易信息、商品信息、价格信息和市场各项承诺及服务措施。7建立顾客投诉制度，并设立专门的投诉接待处理部门，处理消费者诉意见和交易纠纷，并记录备案。8公示投诉处理结果。9配备电子显示屏幕，随时发布有关信息。10建立本购物中心网站，利用网页提供供求信息、价格信息服务。三、配套设施建设（一）给水网络工程1给水管道设计原则（1）给水管道按近期规划服务面积布置，水量规模按远期规模设计，并充分考虑实际给水量的增加。（2）给水量按其服务面积及比流量确定，给水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取。（3）尽量利用现有地形条件铺设管道，使其敷设在冰冻线以下，并尽量避免穿越障碍物。（4）管网计算，根据设区规划供水情况，在各节点进行流量分配，根据管道流量选择管径，计算管道水头损失及摩阻。（5）管网规划和设计适当超前，并充分考虑远近期的结合。2给水管道的设计（1）给水量本工程设计给水量为14400m3/d，设计给水管道主干管近期水量设计，按远期水量校核，以保证近期水量的最小流速。（2）管道水力计算Qmax=Qsk式中：Qmax给水管道设计流量（L/S） Qs给水管道平均流量（L/S） K给水总变化系数，近期k1.4，远期k1.3，给水管道设计流速V1.2m/s，根据各节点流量利用确定各管道管径D，查水量计算表计算各管道水头损失及摩阻，从而校核给水起点水压是否满足最不利点服务水头的供水要求。给水管道流速在0.81.2m/s之间按照城市规划的总体要求及消防用水规范要求确定最小给水管道。管径不小于DN150mm。（3）给水管线竖向高程设计给水管线的竖向高程设计的原则是使本规划区域内的供水量的水量，水压要求最大限度的得到满足，且管道敷土厚度最小。根据实际情况，给水管道沿设计道路坡度敷设，且敷设在最大冻土深度1.8米以下。（4）给水管道管材的选用在给水工程中，管道投资占工程投资的比重很大，且因管材选择不当造成事故或增加不必要的投资的实例业较多，所以，在管材选择时，必须结合工程的实际情况，综合考虑管材的技术性能及主要特性，根据国内的生产、使用情况，供水安全性、经济合理性、维护管理方便等因素进行分析确定。目前，国内使用较多且可适用于本工程的几种管材为钢管、球星铸铁管、预应力钢筋硂管、PCCP管、玻璃钢夹砂管和高密度塑料管（UPVC）。根据供水工程的实际情况及本工程各管道压力计算结果，在保证供水安全的前提条件下，选用国家大力推广使用的新型、节能、综合造价低的管材即高密度的UPVC管，管材工作压力为0.6MPa级。UPVC管具有较好的水流条件，粗糙度小，相同管径条件下，过水能力大，重量轻，施工维修方便，综合造价低，使用寿命长等优点。（5）给水管道附属构筑物设计在主干道与次要支管交接时设置阀门，且阀门设置在支管上，并设阀门井。在输水管线的隆起处设置排气阀并设阀气阀井。在管线的最低点设置排水阀级阀井门。灭火栓设置的最大距离不超过120米，并设阀门井。（二）排污、排水管网系统工程本工程按康巴什新区城市总体规划的污水管道总体布局确定。依据给排水设计规范有关规定进行设计。1污水管道设计原则（1）污水管道按近期规划服务面积布置，水量规模按远期规模设计，并充分考虑实际污水量的增长情况。（2）污水量按其服务面积及比流量确定，污水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取。（3）尽量利用现有地形条件铺设管道，以减少埋深及泵的提升，并尽量避免穿越障碍物。（4）按地势划分区域，并与规划协调衔接。（5）污水管网的设置，尽量采用自流形式。（6）管网计算，应考虑是否有转输流量，并统筹安排污水主管和污水提升泵站的位置，做到干管距离最短。（7）管网规划和设计适当超前，并充分考虑远近期的结合。2污水收集管道设计（1）污水量据预测规划区域内污水量约为10200m3/d，设计污水管道主干管按远期水量设计，按近期水量校核，以保证近期不淤流速的要求。（2）管道水力计算QmaxQsk式中：Qmax排水管道设计流量（L/S） Qs排水管道平均流量（L/S） K排水总变化系数，近期k1.42，远期k1.31，V式中：V流速（m/s）I水力坡降R水力半径（m）；RA/PP湿周（m）N粗糙系数，取0.013为了保证管道不淤，流速不小于0.06m/s。（3）管道起点埋深污水干道的敷设要考虑支管接入的可能性，另根据当地冻土深度，地下水位情况，本设计确定管道起点覆土1.5m。（4）污水管线竖向高程设计污水管线竖向标高的确定原则为能将本流域范围内最远点的污水接入本工程项目管线内，污水管道在满足最小坡度要求前提下尽量沿地形坡度敷设，不同管径管道连接处，一般采用管底平接。（5）污水管道管材的选用排水管渠必须具有足够的强度，以承受外部的荷载和内部的水压，外部荷载包括土壤的重量静荷载，以及由于车辆运行所造成的动荷载，压力管及倒虹管一般要考虑内部水压。自流管道发生淤塞或污水管渠系统的检查井充水时，也可能引起内部水压。此外，为了保证排水管道在运输和施工中不致破裂，管道必须具有足够的强度。目前用于污水管道的管材有钢管、钢筋混凝土管、排水UPVC管、PE管和玻璃钢夹砂管，现就各种排水管材的优缺点比较如下：混凝土管和钢筋混凝土管混凝土管和钢筋混凝土管具有便于就地取材、制造方便（可在专门的工厂预制），也可在现场浇制）、价格低廉等优点，非常适合于用作排除城市污水和雨水。混凝土管和钢筋混凝土管虽具有抵抗酸、碱蚀性及抗渗性能稍差、管节短、接头多、施工相对复杂的缺点，但结合工程实际，该种管材的性能价格比优点更为突出。排水UPVC管排水UPVC管具有质量轻、运输方便，内壁光滑、输水量大，材质卫生、对水质无污染，耐腐蚀、使用寿命长，水密性好等优点。但该种管材抗冲击、震动能力较差（尤其管径较大时），价格也较混凝土管高，结合本地实际情况，该种管材不适合用作本工程的城市排水管道。PE管聚乙烯管具有柔顺性好，抗冲击、抗地震、抗磨损性能好，寿命长、抗腐蚀、卫生性能好、管壁光滑、输送能力大、重量轻、方便施工等优点，但造价较高。玻璃钢夹砂管玻璃钢夹砂管具有耐腐蚀、耐热、抗冻性好、轻质高强、摩阻力小、运输安装方便、寿命长等诸多优点，但单价高，尤其是大管径管道单价高于钢筋硂管几倍，估常用作承压供水管道。经过管材的性能及价格因素的比较，混凝土管和钢筋混凝土管价格低廉、便于就地取材、加工制作方便，适合用作城市污水和雨水管道；为节省工程总投资，选用价格低廉的混凝土管和钢筋混凝土管较为适宜。在局部地质条件较差地段，或其他特殊情况下（如倒虹管），可以考虑采用钢管或其他管材，以方便施工，延长管网的使用寿命。（三）通风、热力工程1设计依据（1）城市热力网设计规范CJJ34-90；（2）城镇直埋供热管道工程技术规程；（3）道路规划给定管位。（4）供热参数及热负荷指标供热参数：供水温度：95 回水温度：70 设计压力：1.0MPa热负荷指标： 居住建筑：80W/m22供热设计原则（1）坚持热力规划的原则，以适应不同附段的不同项目的采暖需求。（2）注重供热集约化，提倡高温水供热，提高供热效益。（3）重视环境建设和工程的结合，实行发展建设与环境保护协调发展的原则。（4）注重结合其他基础设施建设，注重与之配套建设。（5）科学设计、合理布局节约用地和合理用地，提高其经济、环境效益。3管线走向及敷设方式（1）管线走向：根据规划要求，结合热源及联网运行的特点布置。（2）敷设方式：管网敷设方式原则上全部采用直埋敷设；管网补偿方式采用全埋防腐型直埋波纹补偿器；阀门检查井的设置按主干管平面长每相隔11.5km处设置一座，在主分支干管及小区入口处设置关断阀井，根据地形及管网布置情况，接需要设置，大约相距500cm左右设置一座。4管网附件选择与设置（1）管材管道公称直径200mm，采用螺旋缝焊接钢管，材质P235A。管道公称直径200mm，采用无缝钢管，材质为20号钢（2）管道附件热水管网上的关断阀门，均采用公称压力1.6MPa，耐温150的金属硬密封三偏心蝶阀，阀门与管道采用焊接连接，直埋热水管道上的补偿器均采用全埋防腐型直埋波纹补偿器，以减少补偿器检查井的设置，节省占地和投资，管道的弯头、三通、变径管采用等材、等径的标准热压弯头和标准三通，弯头弯曲半径R2.5D，三通为加强三通。5管道的防腐及保温热水直埋管道全部采用夹克式预制直埋保温管，保温材料采用聚氨酯，外护采用高密度聚乙烯套管，并做到三位一体。直埋式预制保温管较之传统的各类保温管材具有十分突出的优点；（1）保温性能好，热损失仅传统管材的25，长期运行可节约大量能源。（2）具有很强的防水和耐腐蚀能力，不需敷设管沟，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，寿命期内综合造价低。（3）在低温条件下也具有良好的耐腐蚀和耐冲击性，可直接掩埋如冻土层。（4）正确的安装和使用可使管网的维修费用极低，使用寿命可达30年。6通风办公大楼内建有专用通风设备，按照环保要求一般采用自然通风设备。（五）燃气工程1设计依据（1）城镇燃气设计规范；（2）道路规划图2设计概要（1）管网设计压力：0.4MPa（2）管网布置：采用支状管网供气，根据规划主干线DN350，每路分支管有DN350、DN150。3管材及防腐（1）管材目前，我国天然气输送管线经常使用的材质有以下几种：螺旋双面缝埋弧焊接钢管、热镀锌水煤气钢管、铸铁管、PE管等，这几种管材在我国生产的历史比较长。使用范围广，具有一定的生产能力，而且价格适中。本工程结合管道的输送压力，经过比较，在保证工程质量的前提下，确定本工程所采用的管道材质为L360，中、低压燃气管道，管径DN200的管道采用螺旋双面埋弧焊接钢管，材质为Q235B，管径DN200管道采用水煤气输送管道。（2）管道防腐目前作为埋地管道外防腐涂层主要有沥青，溶结环氧粉末，环氧煤沥青冷缠带，聚乙烯三层复全结构等几种形式。石油沥青玻璃布绝缘防腐机械物理性能比较差，使用寿命短，有毒作业，污染环境。溶结环氧粉末不耐运输中的磕碰，聚乙烯三层复合结构防腐涂层具有对钢管粘结力高、聚乙烯材料抗冲击性能良好，使用寿命长，即使聚乙烯外层损坏，里层的溶结无氧粉末也能起到一定的防腐作用，但综合造价较贵。环氧煤沥青冷缠带为高性能防腐涂料，涂层光滑、致密、坚硬、粘结力强，耐盐碱，耐海水、耐土壤微生物腐蚀，防腐层性能较稳定，使用寿命长，现场异地施工方便，可以半机械化或手工施工，无污染，价格低廉。本工程综合考虑当地环境和土壤性质、防腐材料性能、使用寿命及工程投资等方面因素，选择环氧煤沥青冷缠带加强级防腐。（六）电力、照明、电信工程1电力（1）设计原则依据城市道路照明设计标准GJJ45-91，电缆敷设运行规程，设计采用新技术和新型电气材料使用电更安全可靠。（2）用电负荷及符合等级照明电源电压等级为380/220伏三向四线制，用电总容量为175KW，其中道路照明100KW，居民用电照明75KW。根据负荷性质分析，用电负荷为三类用电负荷。（3）电源电源为双回路10KW或环网供电，由就近10KW开闭所引来，具体引入方式由当地供电部门负责。（4）变配电方案在每条道路中段道路外侧设一体化组合户外箱式变电站，变压器外壳与箱变为同一箱体，变压器采用自然风冷，散热片在箱体外，箱体结构紧凑防腐防尘。高压侧采用转换式高压4位置负荷开关，双熔断器保护，并设避雷器保护，变压器高低压侧端子直接进高低压室，外引电缆采用肘形电缆插头，变压器低压设15个出口回路，每个出口设自动空气开关保护，路灯通过交流接触器启动。计量采用高工低计，在箱变低压侧设电度表计量电能，并设电流和电压表，显示工作状态。2购物中心外部照明大楼平均照度为10LX均匀变0.5，照明电源为380/220伏，三相四线制，每一回路采用三相间隔配电。大楼路灯照明采用单杆双挑（灯杆高度为9米，灯具功率为250W175W），道路两侧对应布置，照明线路中心距道牙石0.8米，灯杆采用热镀锌钢灯杆，灯杆间距为35米左右。灯具控制采用单灯节能方式，每一灯具加装节能定时器（4小时）和专用节能镇流器，每晚开灯后经延时全光照明4小时后自动转入减压（190伏左右）减光照明阶段，路灯控制共设置3种方式供运行选择：手动主要用于调试和路灯检修时使用；智能钟控采用采用天文时钟根据所处地区经纬度和季节控存储的日出日落时间自动设定并控制路灯启停是主要控制方式，光电控制及接力远动以光电管检测天光的自然照度为依据控制路灯启闭，因易受干扰和产品调试的离散性控制精度较低可作为辅助控制方式，远动接点可用于接力控制或微机远传信号接入。全夜灯和半夜灯的控制由智能钟控器作用于主回路的变频调压装置进行全路的减光节能操作，避免间隔关灯造成的斑马效应。4防雷与接地保护为保证变压器及高压设备免遭雷击，10KV电源进线处装设避雷器一组，做过电压保护。变压器为中性点直接接地系统5道路电力外线工程电力电缆线路设于道路东侧人行道下面，采用电缆沟敷设方式，电缆沟内孔尺寸为宽深12001000mm，电缆沟纵坡与道路纵坡一致，电缆沟敷土不小于300mm。电力敷设过路管采用钢管，管缝用中砂填充，直线段每隔100米左右，转弯，分支处设置入孔井。电缆沟中电缆支架为角钢支架，支架间距为800mm，电缆支架双侧布置。路灯配线采用VV221KV 525mm2电力电缆。6道路电信工程本工程电信管线采用多孔水泥管，管道纵坡与道路纵坡一致，管道敷土不小于600mm，电信过路管采用钢管，管缝用中砂填充。直线段每隔100米左右，转弯，分支处设入孔井，通信管道穿越进出口应加保护。 （七）人防工程本工程人防等级为6级，设在综合大楼的最低层。人防负荷等级如下：一级负荷：应急照明灯等；二级负荷：正常照明、通风装置系统等；三级负荷：其余负荷；（八）绿化工程1设计原则坚持“方便、安全、整洁、环保”,从改善城市小气候,能充分发挥小区功能出发,通过建设高品位、高质量的绿化空间环境,创造一个舒适、美观、休闲、有益于身心健康、充满活力的城市人居生态景观。本项目绿化设计对树种选择遵循“因地制宜、适地适树”的原则。2购物中心绿化建设（1）绿化配置以植物群落为主,兼顾草坪。现代化的住宅小区,植物群落是绿色空间环境的基础,植物景观是绿色的主体,因此,应以乔木、灌木、草本花卉、藤本植物来有机结合,根据它们的种类和习性的相似性组成层次丰富而不芜杂,适合该地自然环境条件的人工园林植物群落,以发挥最佳生态效益。从园林植物的改善环境功能和叶面积指数关系入手,换算出城市最佳生态效益结构为乔木+灌木+草(含地被、绿篱),种植结构其比例为乔木:灌木:草:绿地=162029,含义是292的绿地中,应有乔木1株,灌木(不含绿篱)6株,草(含地被植物、绿篱)202。这种种植结构可创造最佳生态效益,既节省土地,又在环境生态效益上产生最佳效果。（2）绿化设计的实用性和艺术性。购物中心外部绿化不同于公园设计,在设计和建设中,要注重实用功效和美学艺术。本项目以自然为主轴,体现人的情感与文化品位取向的购物、休闲环境,因而在景观效果表达上结合人文内涵,创造出充满情趣的生活空间。四、项目建设内容1总用地面积（亩）：195.91土地取得费（万元）：1821.9632总建筑面积（平方米）：53526.14 地上建筑面积（平方米）：53526.14 公建面积（平方米）：5352.6143建筑物数量 数量（栋）：13层高（米）：5.1 层数（层）：34主要技术指标容积率：0.7建筑密度：51.3%绿化率：22.8%停车位：123停车率：31.5 %第六章 环保、消防、安全与节能影响评价一、环境保护本项目根据国家环境保护法，坚持环境保护与经济、社会发展相协调，努力改善生活环境，实现经济效益、社会效益和环境效益并重的原则。环境保护实行以防为主，综合治理、化害为利、变废为宝，控、防、治、管并施，坚持“三同时”、“三效益”、“三统一”的方针，使万佳购物中心生态建设走向良性循环的轨道。（一）编制依据1中华人民共和国环境保护法。2污水综合排放标准（GB897%）。3城市区域环境噪音标准。4建筑施工场界噪声限制 GB12523-905其他有关的标准和规范。（二）本项目新增污染物和污染源1购物中心及居民生活垃圾。2购物中心及居民生活产生的污水。3项目施工期产生的垃圾。4项目施工期产生的噪音。（三）防治措施1城市工业与居民垃圾应该分类处理，如对环境不会造成严重污染的建筑垃圾可采用自然填埋法，填埋后应恢复植被。居民生活垃圾，由于有机物含量低，目前采用卫生填埋法，并恢复植被。随着城市现代化水平的提高，垃圾成分的改变，垃圾处理由卫生填埋法逐步改为堆肥法，实现再生资源的综合利用。2对于施工产生的弃土要及时外运，来不及运走的要加掩盖物，防止风天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、细沙的堆放要设防雨棚盖。施工期固体废弃物中的生活垃圾集中堆放后统一处理、施工弃土和建筑垃圾应及时清运处理。3对于噪音较大的机器和设备，应加装消声器和减震器，如仍超标应采用隔离措施，确保噪音低于60dB，周围环境噪音低于45dB。4对于含有有害化学物质、放射性物质、病毒污染物质等的垃圾、污水进行预处理后，方可排入城市排污管道。5对于施工期施工机械和运输车辆产生的噪声、扬尘和尾气采取以下措施：严禁夜间施工；限制使用老、旧等噪声大、尾气排放多的机械和车辆；运输车辆限载、限速、加盖，防止沙石散落等；对施工机械和车辆定期检修，防止车辆漏油，污染环境。6加强环境绿化，如在垃圾堆放点建设绿化隔离带，以减少二次污染。二、消防（一）编制依据1.建筑设计防火规范（GBJ1687修）。2.建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）。3建筑物防雷设计规范（GB5005794）。4