《房地产前期工作》doc版.doc

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薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆蚆袂腿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆螄螆莃蒂螃衿膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅蝿肇肅莁螈螇芁芇袇衿肄薅袆羂艿蒁袅膄肂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袃肈莆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀薇羃膇芆薆肅莂薄薆螅膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膂肆蚁薂袁节薇薁羃肄蒃蚁肆芀荿蚀螅肃芅虿袈芈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆 项目的可行性分析报告 一、概况 1、项目概况 2、报告范围 3、公司简介 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 2、项目建设内容 三、项目组织管理机构 1、项目建设组织管理 2、项目运营组织管理 四、项目市场分析及市场定位 1、市场分析 2、市场定位 五、项目选址及建设条件 1、项目选址 2、建设条件 六、项目整体策划 七、项目产品规划 1、总体规划 2、工程方案设计 3、项目总图布局 4、智能化系统设计 5、项目配套设施 八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能 1、环境保护 2、安全卫生 3、消防 4、节能 九、项目投资估算和资金筹措 1、投资估算 2、资金筹措 十、财务与效益分析 1、财务分析 2、效益分析 十一、项目风险分析 1、项目风险分析 2、项目风险回避 十二、结论房地产前期有关手续1、办理国有土地划拨决定书（土地是划拨时）、国有土地使用权证国土资源局。2、项目建议书（项目立项）的批复手续计委 设计方案会审规划局组织，相关部门参加3、环境影响评估的批复环保局4、防雷设计核准意见书气象局5、初步设计（扩大初步设计）的审批建设局组织，相关部门参加6、年度计划的下达计委7、施工用水报装自来水公司8、施工用电报装电业局9、城建档案馆报批手续档案馆10、墙改办押金墙改办11、人防审批手续人防办12、消防核准意见（建筑工程、燃气工程）消防大（支）队12、规划许可证的申领规划局13、白蚁防治手续白蚁防治所14、报建、招投标建设局、招标办、建设工程交易中心15、质监备案手续质监站16、施工许可证的申领建设局 房地产开发前期手续办理人员应聘考试题1、 房地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门负责办理？2、 房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获取商品房开发用地？3、 房地产开发公司销售商品房必须办理什么证照，办理此证要提供的报件资料主要有哪些？4、 你认为应该从哪几个方面判断一块开发用地的土地价值？5、 你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素质和能力？6、 某宗面积为8000m2的土地，已完成七通一平。规划建筑容积率不大于4，建筑密度为不大于30%，最高建筑规模为12层（各层面积相等），绿化率不低于45%。某房地产开发商拟取得该宗土地70年的土地使用权开发建设住宅楼，在办理土地使用权出让手续时一次性缴纳全部地价款和土地交易的有关税费并开工建设，土地交易的有关税费标准为3%，建设期为一年。同类开发项目的社会平均开发成本为1800元/m2，该公司的开发成本为1700元/m2，管理费用为开发成本的5%。除地价款外，其他建设资金在建设期内均匀支出。假设住宅楼和写字楼在建设期末一次性全部售出，该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%，银行贷款利率为10%，开发商要求的项目开发利润水平为销售收入的15%。试计算该房地产开发商现在所能支付的最高土地价格。 房 地 产 项 目 前 期 报 批 手 续1、规划部门：（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证需缴纳：（1）土地出让金。70220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出12个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费28元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：规划管理费：0.10.25%档案保证金：5%建设配套费：520元/平方米绿化费：1元/平方米人防费：6.5元/平方米商业网电费：15元/平方米墙改基金：15元/平方米（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订中标条件内容，按规定缴纳招标投标管理费，办理中标通知书。（9）按中标通知书文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米D、质量监督：0.25%0.65%E、施工许可证F、办理安全监督G、核定工程类别和取费标准H、办理开工报告6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证7、供电局：办理施工用电申请8、自来水公司：施工用水申请9、环保局：办理噪音申请10、物价局：销售价格审批注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。房 地 产 开 发 程 序一、立项审批1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。二、规划设计1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；11、法律、法规规定的其他资料。（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、规划许可证；2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4、施工合同及其单位资质证书复印件；5、监理合同及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文件审查批准书；7、建设工程质量监督申请表；8、法律、法规规定的其他资料。（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。1、建设单位提供的资料：（）工程施工安全监督报告；（）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；2、施工单位提供的资料：（）安全生产、文明施工责任制；（）安全生产、文明施工管理目标；（）施工组织设计方案和专项技术方案；（）安全生产、文明施工检查制度；（）安全生产、文明施工教育制度；（）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（）现场设施、安全标志等总平面布置图；（）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。（七）领取施工许可证，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；2、工程监理中标通知书和工程监理合同；3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；5、质量监督申请安排表；6、安全监督申请安排表；7、建设工程质量监督书；8、建设工程施工安全受监证；9、施工许可申请表；四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；2、工程竣工验收申请表；3、工程质量评估报告；4、勘察、设计文件质量检查报告；5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；8、建设单位已按合同约定支付工程款；9、施工单位签署的工程质量保修书；10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；11、规划部门出具的规划验收合格证；12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；13、质监站责令整改的问题已全部整改好；14、造价站出具的工程竣工结算书。（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。1、工程竣工验收报告；2、施工许可证；3、竣工验收备案表；4、工程质量监督报告；5、工程竣工验收申请表；6、工程质量评估报告；7、工程施工安全评价书；8、工程质量保修书；9、工程竣工结算书；10、商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；11、法律、法规规定的其他资料。（四）建设工程竣工结算审核，