大兴区域发展白皮书.doc

大兴区域发展白皮书% T1 v, ) i u买房,购房,装修论坛,房产论坛5 f- K- o( c. z. J- u4 a) y) W/ |1 x; , c6 W! k新浪乐居论坛前言：* n1 t e3 ?5 i% + s$ k6 a新浪乐居论坛大兴，自秦置县，定名于金，史称“天下首邑”，是距离北京市区最近的远郊区，北部边界距市中心直线距离不足10公里。大兴连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，独有的地理优势，使其成为北京向华北地区辐射的前沿。房产论坛,装修论坛,业主论坛 i, Q5 h买房,购房,装修论坛,房产论坛, 5 c2 l R然而，一直以来，大兴区的经济发展却不那么尽如人意，原因复杂：缺乏政策支持力度，南城整体经济实力的落后，缺少支柱产业，进京道路的单一和拥堵这些，都曾制约着大兴区的经济发展。. I& 1 O3 R y$ ?5 X5 s) W P2 G2 W2 q& W Q2007年，地铁大兴线规划方案得到批复，可与4号线实现无缝连接，直达西单、西直门、中关村等核心区域。地铁大兴线规划的确定，仿佛为大兴区注入了一支强心剂，心脏的跳动越来越有力。, P1 H% R. ij% Q+ Tf买房,购房,装修论坛,房产论坛2008年6月，地铁大兴线开工，开通运营进入倒计时，对经济的利好也逐渐显现，品牌商家、知名地产企业纷纷进驻，抢占大兴区有利位置。2009年7月，瑞典企业宜家家居将其亚洲最大的旗舰店落户大兴区西红门，这这轮抢占推向了一个小高潮，大兴区经济发展现腾飞之势。 . A9 J5 h4 w1 d! q* ?I6 e7 D房产论坛,装修论坛,业主论坛2009年11月5日，北京市促进城市南部地区加快发展行动计划正式公布。根据“城南行动计划”，未来3年，在大兴投资建设交通设施、生态、能源等30个项目，总投资380亿元。新浪乐居5 J# R/ z: P新浪乐居论坛. G* m; 0 u9 R- 6 C在蛰伏多年之后，大兴区终于迎来了自己的美好时代。+ A4 a0 K$ Jm房产论坛,装修论坛,业主论坛新浪乐居论坛2 a5 y9 E- u6 vR房产论坛,装修论坛,业主论坛) E% U# s概况篇/ l! s! & n8 V! 房产论坛,装修论坛,业主论坛$ w; Y3 0 n买房,购房,装修论坛,房产论坛大兴区位于京城南部平原，历史悠久，自先秦建县以来约有2400余年，为中国最早的建制县之一。大兴区是首都的“南大门”，距离市中心不足10公里，是北京距离市区最近的远郊区。同时，大兴处于环渤海经济圈的中心，到天津新港只需90分钟车程，也是离海洋最近的北京郊区。, T& & h: Z2 W* 2 W* H X) p: ! % 京津塘高速公路、京开高速公路和104国道纵贯南北，北京五环路横穿东西。现代化交通体系的建立和丰富的自然资源，使大兴成为中外企业家投资兴业的沃土，成为首都新世纪的发展空间。r0 f1 z% D( D, L新浪乐居论坛新浪乐居8 L# v) g) K; f5 g大兴区科学谋划城乡统筹发展。产业化经营的现代生态农业使农村经济在市场竞争中焕发出新的活力；电子信息、生物工程、新兴医药、汽车制造、新材料等产业在大兴渐成优势；北京生物工程与医药产业基地、北京奔驰汽车产业园、北京精细化工基地等一批重点项目，将成为大型经济发展的龙头；现代物流、现代服务、文化教育、旅游休闲等新兴产业的兴起，使大兴的发展前景无限宽广。新浪乐居论坛) P7 |% A S+ u$ S房产论坛,装修论坛,业主论坛大兴正在全力建设国家级生态示范区，大兴区的环境改善、资源利用、城镇建设、产业布局，无不体现出可持续发展的理念。大兴是全国平原绿化先进区，全区的林木覆盖率达到30.2%，区内的万亩原始次生林已被命名为大兴古桑国家森林公园。以丰富的自然资源和历史人文资源为依托，大兴大力发展生态农业和旅游业。良好的生态环境，使世界级濒危物种麋鹿在这里繁衍壮大，由最初从海外归来时的38头繁殖到现在的600多头。北京野生动物园、御林古桑园等旅游景区的开发利用，带动了全区生态旅游业的快速发展。0 G6 4 y0 zB, H! L& mA5 m新浪乐居论坛随着首都新的空间发展战略格局的确立，大兴区确定了“七大中心组团和四大生态旅游区”的空间发展战略新格局。大兴新城、亦庄新城、采育、魏善庄、庞各庄、榆垡、安定中心组团的规划建设和以北京野生动物园为中心的生态旅游区、以团和行宫为中心的生态旅游区、以万亩原始次生林为中心的生态旅游区、以永定河沿岸绿化带为依托的生态旅游区的规划建设，使大兴承载起“北京新经济创业平台”的重任，大兴更紧密地同北京城区连成一体。 s, b) a+ A1 n B2 G3 Q/ r买房,购房,装修论坛,房产论坛: I4 l) V, g0 E% 新浪乐居论坛 地铁篇买房,购房,装修论坛,房产论坛& f1 L! C. D( y, J1 ( u! i+ p% H新浪乐居论坛从地理位置及与市中心的距离来看，大兴区原本具有明显的优势，但是一直缺少一条轨道交通，这使得大兴区长期处于价值的洼地，置业者更倾向于已经通了地铁的通州。尽管在早晚高峰，地铁八通线往往需要等几趟车并且在别人的协助下才能挤上去，还是没能阻止购房者的热情，“坐地铁方便、快捷”成为人们选择那里的原因。% r& I) 房产论坛,装修论坛,业主论坛* H( r2 H; E ?如今，地铁大兴线已经开工2年多，将于2010年底通车，区域地块也随着开通时间的日益临近而炙手可热。+ l N1 z$ d4 F& $ S1 M+ B买房,购房,装修论坛,房产论坛地铁大兴线与目前已试运营的4号线“一脉相承”，被称为该线的南延长线，全长近22公里，北与地铁4号线无缝连接，南至中关村科技园区大兴生物医药产业基地南端，车站总数11座，其中高架站1座、地下站10座，总投资约109.3亿元。这条地铁线加强了大兴新城与中心城的连接，实现了中关村产业带与大兴产业带的优势互补，联络了动物园、西直门、北京南站等交通枢纽，沟通了新街口、西单及大兴区，成为北京市南北客运的大动脉。5 X, 9 F0 m( |( V房产论坛,装修论坛,业主论坛0 G/ g% 9 rK: X地铁大兴线采用的信号系统、列车等软硬件设施与4号线“如出一辙”，且均由京港地铁公司负责运营。运行初期，地铁大兴线会在新宫站与4号线实现“零换乘”，去往同一方向的乘客在原地候车即可。到2011年，大兴线即可与4号线全线贯通，中间无需换乘，从大兴新城可直达西单、中关村等核心地带。届时，乘坐地铁从大兴新城到西单只需35分钟。h 6 U5 W新浪乐居买房,购房,装修论坛,房产论坛6 y, V ?. T4 O除了外部条件，大兴线也将推广细致的“港式服务”。未来10年，京港地铁将负责地铁大兴线的运营工作，使系统维护等方面更顺畅，而且有助于乘客享受到连贯的服务。京港地铁目前在4号线采用的遇到乘客点头微笑、推广“站台禁语”等颇具港铁特色的服务都将沿用至大兴线。房产论坛,装修论坛,业主论坛( F4 _4 M1 o% C z地铁方面预计，大兴线试运营初期客流将达到20万人次，运营初期该线发车间隔将控制在4分钟至5分钟，大兴区内的最小发车间隔可达到2分钟。3 H6 A4 T4 : * H7 F7 ?2 f, Q- W# Z8 U地铁大兴线的开通，将极大的拉近大兴新城与市中心的空间距离，“进城只需一刻钟”的梦想也将实现。买房,购房,装修论坛,房产论坛1 e# P3 U& H4 X+ B k2 M) i新浪乐居同时，根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和发展生产性服务业。目前，大兴区正在围绕产业发展拓展发展空间。大兴区地铁沿线生产性服务业发展规划已取得阶段性成果，沿线规划建设用地301公顷，总建筑面积659万平方米，并对沿线6个站点进行一级开发，大兴将着力打造商务服务、创意服务、综合服务、研发服务和物流服务集聚区，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融后台服务及技术服务业。8 ; e/ kv# n2 4 D1 U6 p W在建设上，地铁大兴线采取了轨道交通与区域发展核心相结合的TOD模式（transit oriented development），这种模式实现了规划、建设和运营“三个统一”。即：地铁大兴线建设项目与沿线物业开发进行有机结合，在规划、设计、投融资、建设、运营等方面统筹考虑，协调运作，发展地铁相关经济业态，对西红门站、金星路站、枣园站、义和庄站、医药基地站、南兆路站六个重点站进行一体化设计，使出入站口与周边商业、住宅小区等建筑相融合，实现地铁建设与地上建筑无缝对接，使地铁与公交站点结合，形成地下地上有机结合的立体化公共交通枢纽和网络体系，整合集聚客流，方便群众换乘。同时，地铁大兴线实现了大兴新城与中心城区的一体化。地铁大兴线的建设增加了客运通道，缩短了大兴新城与中心城的时间距离；更重要的是地铁四号线与地铁大兴线将中关村科技园区大兴生物医药产业基地、北京金融街、中关村科技园区海淀园等重点园区连为一体，实现了优势互补、产业集聚。7 T) r% G5 z6 s* u- w B新浪乐居* h9 M+ L7 P: P2 l: J房产论坛,装修论坛,业主论坛+ S. 9 e买房,购房,装修论坛,房产论坛 商业篇新浪乐居论坛: C* W2 c& C: v3 v+ k& g0 M) ! S买房,购房,装修论坛,房产论坛黄村是大兴区的老城区，经过多年的发展，已经形成了区域的商业核心区，星城商厦、帝园商城、物美大卖场、大中电器、苏宁电器等综合商场及专业卖场聚集在一起，成为黄村的老牌商业中心。 P/ U, z买房,购房,装修论坛,房产论坛. X, q: x& G随着大兴新城建设的加快，居住人口的增加以及消费力的提高，这一老牌商业中心已经接近饱和，每到下班时间及周末，该区域都会成为一个交通堵点，商场内也是摩肩接踵，人流量很大。3 # m2 g7 V: B- / y 5 买房,购房,装修论坛,房产论坛因此，大兴黄村的商业网点不断向外扩张，百联清城购物中心，华堂商场、吉星德亿商业中心等新的综合商场应运而生，并且带动周边小型商业发展，形成一个个新的商业核心区，满足大兴居民不断增长的消费需求。新浪乐居) ! P7 . r* k房产论坛,装修论坛,业主论坛2 T, o5 F: A2007年1月27日，华堂商场大兴店正式开门迎客，成为大兴区黄村区域的又一高端商业形态，带动了大兴黄村的服务业升级，提升了整个区域的商业形象。 U- T: h S# P- W* m+ d& n4 $ V2009年7月，瑞典企业宜家家居成功拍下面积为30万平方米的地铁大兴线西红门商业综合区二期用地，将对此地进行综合开发建一个大型购物中心，目标是成为北京大众购物娱乐的首选地。除拥有宜家家居大型商场外，还包括大型超市、数码电器城、体育用品专业超市、服饰等国内外450个知名零售品牌。- N5 e4 y8 G8 |N T7 S新浪乐居新浪乐居; _, G R0 v5 i作为全球最大的家居用品零售商，宜家集团世界五百强排名第278位，世界名牌位列第23位，在全世界有291家宜家店。1998年宜家进入中国，2008年北京宜家店规模4.2万平米，税收1亿元。宜家家居的落户将进一步拉动北京市大兴区生产性服务业发展。: E: z1 w5 I; t, f+ T P# |7 E. LY2 O bS买房,购房,装修论坛,房产论坛 房产篇8 , q9 z9 O+ h房产论坛,装修论坛,业主论坛+ Y4 R) u5 a2 ! 大兴区的房地产起步并不晚，但是受制于购房者对南城的偏见以及交通的不便，一直无法引起购房者的重视，房价也低于地理位置类似的通州。5 ; f3 g4 8 Z/ A新浪乐居新浪乐居( k3 Q$ ( w9 8 N# c随着政策倾斜、配套设施的完善、地铁开通的临近等诸多利好因素的影响，大兴区的楼市在沉寂多年之后，终于爆发，楼面地价持续被大牌房企刷新，预计2010、2011年，区域内将有10个以上的新盘入市。并且，将具有普通住宅、小户型公寓、shopping mall等多种形态，大兴楼市进入了多样化、城市化发展的快速上升通道。. B7 q2 M0 s+ p8 + 新浪乐居论坛! s+ Q( i9 x8 g2 K4 ?大兴楼市引发北京购房者关注可以追溯到1997年。这一年以名校北京四中为卖点的大兴黄村兴涛家园，曾一度在北京楼市小有名气，该项目是大兴黄村房地产市场的发端，当时售价4000元/平米，在黄村区域已属于天价。0 b% 2 C/ j7 j D新浪乐居& Z3 , B当时，大兴黄村区域对外销售的楼盘寥寥无几，比较知名的还有翡翠城和原生墅，两个都是低密度住宅产品。由此看来，大兴楼市在产品方面的起步是很高的。但当时北京人还没有到新兴区域置业的概念，在大兴买房的主要以外来人口为主。 d! z: zI1 t新浪乐居论坛- h8 q3 ) d$ y6 k2003年12月，顺驰地产以9.05亿元的高调姿态拍走大兴黄村地块，让大兴楼市首次纳入购房者关注的范围，给沉静如水的大兴楼市激起了巨大的波涛。这个后来被命名为顺驰领海的项目，当时楼面地价约为2057元/平米，“天价地块”迅速提升了大兴的区域价值。* Y. _7 g k4 z/ W新浪乐居9 1 q1 a+ W2 E( n2007年，北京楼市出现了大范围的价格飙升。一个高档楼盘，从6月份开始，几乎每月都会上涨千元。多年来一直热销的通州楼市也随之涨价，2008年上半年，通州楼市的多个项目售价超过10000元/平米。与此同时，亦庄楼市因土地稀缺，新增供应量渐渐减少。 z# $ v. 新浪乐居买房,购房,装修论坛,房产论坛0 v7 P2 q6 大兴黄村的房价之前一直没有涨上来，反而为该区域楼市的兴起奠定了基础。由于大兴区域房价近几年来一直处于价格洼地，在北京楼市大幅普涨时，大兴区域的房价则以其合理的区间得到购房者的认可。; g2 Q+ j9 f$ K2 W( Y3 . U2 & . W在通州房价普遍超过万元时，大兴的房价还停留在80009000元/平米左右。而此时，大兴随着近几年的开发建设，区域居住环境及商业配套环境有所改善，尤其是地铁大兴线的开工建设，解决了大兴黄村的交通瓶颈问题，居住概念也开始渗入部分购房者的心中，2007年和2008年，在北京楼市滞销阶段，大兴区域的项目反而热销。! Y K/ B+ y3 8 r2 K房产论坛,装修论坛,业主论坛大兴在短期内超越通州。除了华润置业之外，富力地产和金融街也开始进入大兴区域，大兴楼市逐渐成为北京楼市一个重要的供应区域。4 L2 l/ j% H+ G买房,购房,装修论坛,房产论坛新浪乐居) 6 R. J. i g# m. K2009年是大兴楼市腾飞的开始，这一年对大兴楼市来说有太多的利好。去年11月初，随着促进城市南部地区加快发展行动计划的发布，意味着未来3年,宣武、崇文、丰台、大兴、房山五区将得到约2900亿元投资, 未来南城的房价可能会逐步向北城看齐。统筹实施一批交通、环境、水资源、能源项目，提高城市南部地区基础设施承载能力。- D2 p! h$ T9 B* X- W+ t. J新浪乐居政府加快大兴的土地供应，大兴黄村区域多个优质土地进入出让市场。保利、绿地、东亚新华等几乎在北京露过面的大房企都来了，竞争的激烈程度可想而知。大兴区域的楼面地价持续被刷新，目前该区域最高楼面地价每平米已过万元。8 2 B% I: $ B. U9 s7 t- T新浪乐居包括保利、绿地、金地、东亚新华等众多在大兴拿地的房企均表示，他们看好大兴的发展趋势。该区域楼市环境平稳，房价暂无虚高，区域的商业配套成熟，轨道交通也即将开通，这些都让他们对大兴楼市充满期待。据了解，地铁大兴线将于2010年底开通，而2009年开发商拿得的土地，也将在今年、后年进入楼市。. o V6 6 B2 & d1 v/ R并且，大兴出让的都是大块大块连成片的土地，进来的也都是一些地产好手，因而居住品质、配套、物业也将有较好的预期。& , G$ _. |, ?/ _9 P # K从城市发展的角度来看，大兴区处于北京中心1545公里的范围之内，属于北京的功能拓展区，目前大兴大概是每平方公里1059人，相当于日本1970年的水平，按照日本东京发展的规律测算，在未来的三十年里，大兴应该每平方公里达到三千多人，也就是说翻三倍。根据这个估算，每年平均应该要增长七万人，这个增速跟05年到08年大兴人口增速比较接近，未来还会加速。以目前以每年七万人口的增速计算，大兴每年需要约210万平米住宅。而2008年大兴区的住宅供应面积是90多万平米，2009年供应面积是95万平米。因此，未来大兴的房地产发展潜力巨大。. . O% xv4 s买房,购房,装修论坛,房产论坛5 - d! 2 S) R1 V% 4 q5 n0 ?生态篇买房,购房,装修论坛,房产论坛4 % y5 R1 x, N3 N& i新浪乐居0 Z4 g5 N! K4 W2 H% T) S7 x大兴区素有“绿海田园”之称，是首都重要的副食品基地和绿海旅游基地，并被评为“全国平原绿化先进区”及国家生态示范区，全区林木覆盖率达30.2%。5 n: q* Z# E2 F U房产论坛,装修论坛,业主论坛) m9 _% E, A0 p近年来，大兴全力打造生态型园林城市，营造宜居的生活空间。坚持生态保育、生态恢复、生态建设的基本原则，发展生态友好型经济，树立生态城镇的建设理念，以生态开放型、渗透式搞好城镇建设，促进经济社会与生态环境的均衡协调发展。目前，全区林地总面积超过45.9万亩，林木覆盖率达到30.2%。- G$ h5 l* $ B房产论坛,装修论坛,业主论坛6 I& Z$ YT9 f2 r新浪乐居大兴区采取多种措施，改善生态环境，区域的大气环境、水环境和人居环境得到明显改善。大兴区开发了大气自动监控报警系统，提高了监管的效率和力度。相继完成天堂河、龙河等3.5公里河段的水环境治理；2005年，又实施新凤河综合治理工程，治理后，河上游5万平方米的荒滩将被改造成湿地，为大兴新城居民提供良好生态环境。新浪乐居1 Z0 # p0 M: s: P6 d0 f“城在林中，路在绿中，房在园中，人在景中”。这是大兴绿色新城的真实写照，一批设计独特，造型各异、配套设施齐全的中高档社区，犹如绿海新城中一首首凝固的乐章，畅想新城未来的发展。, j& q4 e3 , w$ u1 L# G S7 z同时，大兴是首都的绿海甜园，盛产西瓜、桑葚、蔬菜、精品梨、葡萄、资源猪肉等有机、绿色农产品，这些都是都市生活不可或缺的健康食品。大兴西瓜早已成为京城百姓信赖的品牌。目前，大兴区西甜瓜种植面积达10万亩，其中设施西瓜种植面积占3万亩，每年大兴西瓜种植和引进、试验的品种近200种。2004年注册的“大兴西瓜”原产地证明商标，使大兴西瓜有了自己的护身符。大兴西瓜还是国家地理标志保护产品，将进一步推动大兴西瓜生产规模化、经营一体化进程，增加产品在市场上的竞争力。4 c4 w! L# P8 u/ B0 r3 m% r9 ? c新浪乐居论坛此外，安定的桑葚、魏善庄的精品梨、采育的葡萄、留民营的有机蔬菜等特色农产品都已成为市民熟知的品牌。全区精品梨种植面积已达10万亩，品种超过200个，年产优质梨6000万公斤，占全市梨总产量的51%，是北京市最大的精品梨种植基地。而安定镇桑树种植面积已达7000余亩，年产可达600吨，初步形成了果桑、乔桑、饲料桑、观赏桑四大类30多个品种。, $ n$ t+ v, Q( t3 N新浪乐居- P5 o7 O6 b- x传统农业为大兴造就了30万亩的果园，57万亩的农田，占全区面积的56%。一望无际的绿海包裹着大兴新城，其创造的生态价值要比自身经济价值高出几倍、几十倍。大面积的绿化及农林果木，发挥着城市“绿肺”的作用，净化了大兴新城的空气。新浪乐居. vL y2 q+ W1 J+ N: i w; K6 新浪乐居论坛 |% x k前景篇) j2 7 c% L3 m买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛: F( m1 P7 M+ E2009年11月，促进城南加快发展行动计划发布，根据行动计划文件中所提及的投资目标，未来三年市区两级财政对城南五区的直接投资将超过500亿元，由此带动的社会投资等总投资规模将达到2900亿元。这一比肩奥运的资金投入必将推动南城快速崛起，带动南城五区全方位、多角度、立体化地向前发展，直接惠及人口占全市常住人口的27.2%。+ b8 sd9 L新浪乐居论坛1 e& N0 _3 e! i% U. c+ f“城南行动计划”正式实施的三年里，涉及大兴区的重大基础设施有22项，其中重大交通设施13项，环境精品工程5项。房产论坛,装修论坛,业主论坛4 U/ + p( e5 e% |4 n, b- A S* Y买房,购房,装修论坛,房产论坛13项重大交通设施项目：新浪乐居& - g) e H9 ?: r k- N( $ _1 l房产论坛,装修论坛,业主论坛轨道交通2项，地铁大兴线、地铁亦庄线；+ T1 l# 买房,购房,装修论坛,房产论坛跨区交通通道2项，房黄亦路、黄良路；1 x4 N# v7 |# l% M6 I与中心城区连接线4条，蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延；fW$ 区域主干道5条，兴华大街南延、金星路西延、芦西路、黄村大街西延和黄亦路改造。买房,购房,装修论坛,房产论坛4 f1 Ul1 C- v7 T9 p13项重大交通设施建成后，大兴区将有两条地铁与中心城市相连。未来五年，城南地区在目前已开通2号线、4号线、5号线3条线路的基础上，力争建成通车7条轨道交通线，新增运营里程188公里，累计将达到10条210公里。) 6 a( ?8 C$ o买房,购房,装修论坛